Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/6171
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder,
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 430.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen op 25 november 2022 pro forma beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij brieven van 11 januari 2024 en 14 januari 2024 heeft eiseres haar beroep nader aangevuld. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2024 te Haarlem. Eiseres is vertegenwoordigd door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam] .
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-een-kapwoning gebouwd in 1980. De oppervlakte van de opstal is 136 m². De woning is voorzien een dakterras/balkon van 2 m², een dakterras/balkon van 5 m², een dakterras/balkon van 13 m², een souterrain van 58 m², een aangebouwde garage van 17 m² en een inpandige garage van 17 m² en een kavel van circa 385 m². Deze kavel ligt geheel in de kernzone. Bij de waardering is 112 m² van de kavel
betrokken en 273 m² is vrijgesteld. De woning heeft een panoramisch uitzicht over het water en de rietlanden van de Westeinderplassen .
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
3. Eiseres heeft ter zitting gesteld een waarde te bepleiten van € 410.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
Verweerder heeft gehandeld in strijd met het materiële rechtszekerheidsbeginsel door de dijkenvrijstelling niet correct toe te passen. Ook betwist eiseres dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten de waarde van de woning onderbouwen. Verder is het voor eiseres onduidelijk of verweerder bij de berekening van de WOZ-waarde aan de hand van de grondstaffel de hoogste prijzen per m² dan wel de laagste prijzen per m² van het perceel heeft genomen. Eiseres benadrukt dat door verzakkingen de ophanging van de riolering van de woning is losgescheurd. Deze zal voor, naast en achter de woning opgegraven moeten worden. Verder is er vochtoverlast in de provisie en de beneden garage. Ten aanzien van de ligging van de woning heeft eiseres gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de lichtoverlast die zij ervaart van de nabijgelegen tomatenkwekerij en het drukke verkeer op de A4 en de A44, en tot slot het sluipverkeer en Schiphol.
Eiseres heeft ter zitting een beroep gedaan op het Black Box arrest, ECLI:NL:HR:2018:1316, omdat zij de matrix en de grondstaffel van verweerder te onduidelijk vindt. Verder is door eiseres ter zitting gesteld dat indexatie van de verkoopprijzen vanaf de transportdatum gehanteerd mag worden, zoals zij heeft gedaan in haar taxatierapport, eiseres verwijst hiervoor naar ECLI:NL: HR:2016:113. Desgevraagd heeft eiseres gesteld dat zij haar beroep op schending van het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel niet langer handhaaft. Verder heeft eiseres zich beklaagd dat zij door de rechtbank (te) laat is uitgenodigd om haar beroepschrift aan te vullen.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te [object 1]
,[object 2] en [object 3] , alle gelegen in de gemeente [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
,[object 2] en [object 3] , alle gelegen in de gemeente [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
Blackbox
5. De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting gesteld dat het duidelijk moet zijn waar de door verweerder gehanteerde getallen vandaan komen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de taxatiematrix in beroep en de toelichting ter zitting het vereiste inzicht in deze gegevens verstrekt. Er is geen sprake van een “Black Box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde taxatiematrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. Dat de gemachtigde van eiseres stelt dat zij niet tevreden is over de stukken die zij van verweerder ontvangt maakt dit niet anders. Verweerder heeft voldoende inzicht verschaft.
6. Ten aanzien van de klacht van eiseres dat zij (te) laat is uitgenodigd door de rechtbank om haar beroep te motiveren overweegt de rechtbank als volgt. De gemachtigde van eiseres heeft op 25 november 2022 een pro-forma beroepschrift bij de rechtbank ingediend, zonder enige grond van beroep. Van een professioneel gemachtigde mag verwacht worden dat hij op de hoogte is van de formele eisen die aan een beroepschrift worden gesteld. Een van die eisen is het vermelden van de reden dat beroep wordt ingediend. In het verweerschrift van 19 december 2023 wordt door verweerder terecht opgemerkt dat het pro-forma beroepschrift niet nader is gemotiveerd. Op 5 januari 2024 zijn door de rechtbank bij eiseres de gronden van beroep opgevraagd. De rechtbank erkent dat dit kort voor de zitting is gebeurd, maar stelt zich op het standpunt dat van een professioneel gemachtigde mag worden verwacht dat hij weet dat een beroepschrift moet worden gemotiveerd om ontvankelijk te zijn. Waarom de gemachtigde van eiseres ruim dertien maanden heeft gewacht met het completeren van het beroepschrift is niet duidelijk. Enig eigen initiatief van de gemachtigde mag in redelijkheid worden verwacht. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder, naar aanleiding van de aanvulling van eiseres, zijn standpunt niet heeft gewijzigd ten opzichte van zijn standpunt in het verweerschrift van 19 december 2023. De rechtbank is van oordeel dat eiseres niet in haar (verdedigings)belangen is geschaad.
Algemene beginselen van behoorlijk bestuur
7. Voorts heeft eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder heeft gehandeld in strijd met het materiële rechtszekerheidsbeginsel door de zogenoemde dijkenvrijstelling niet correct toe te passen.
8. De rechtbank is van oordeel dat geen sprake is van schending van enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur als door eiseres gesteld. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de uitspraak op bezwaar de grieven van eiseres heeft vermeld en het wettelijk kader heeft beschreven. Verder heeft verweerder verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364, in welk arrest een nadere invulling is gegeven aan de toepassingsvoorwaarden voor de vrijstelling. Deze motivering is weliswaar summier maar afdoende. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder over informatie ter zake van de vrijstelling beschikt die eiseres niet zelf kon verkrijgen. De rechtbank verwerpt dan ook het betoog dat verweerder in de uitspraak op bezwaar nader had moeten uiteenzetten hoe de vrijstelling is toegepast. De rechtbank tekent hierbij nog aan dat de bewijslast met betrekking tot de toepassing van de vrijstelling niet op verweerder, maar op eiseres rust.
De waardering van de woning
9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Op grond van artikel 2, eerste lid, aanhef en letter f, van de Uitvoeringsregeling wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van waterverdediging- en waterbeheersingswerken die worden beheerd door organen, instellingen of diensten van publiekrechtelijke rechtspersonen, met uitzondering van de delen van zodanige werken die dienen als woning.
11. Het begrip ‘dienen als woning’ ziet op die delen van een onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond. Delen van een onroerende zaak waarin niet daadwerkelijk wordt gewoond, maar die behoren bij, in gebruik zijn met, en dienstbaar zijn aan de delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond, dienen niet als woning in de zin van deze bepaling (vgl. het arrest van de Hoge Raad van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364).
12. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde heeft bepaald volgens de voorgeschreven vergelijkingsmethode. De vergelijkingsobjecten zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht. Verder acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten qua aard, type en grootte voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.
13. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt zij dat verweerder met de bij het verweerschrift gevoegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Bij de waardering is uitgegaan van een goede ligging en een grondprijs van € 61 per m². De woning heeft een panoramisch uitzicht over het water en de rietlanden van de Westeinderplassen . Bij de waardering van de opstal is uitgegaan een gemiddelde kwaliteit en onderhoudstoestand en een prijs van € 1.761/m². Aan de bijgebouwen voor zover die als woning dienen zijn afzonderlijke waarden toegekend. Nu de waarde per vierkante meter aanzienlijk lager is dan de gemiddelde waarde per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten, kan niet worden gesteld dat met de aanwezige verschillen in staat van onderhoud en kwaliteit van de opstal bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden. Daarbij wordt opgemerkt dat de rechtbank het niet aannemelijk acht dat de ophanging van de riolering al gescheurd was ten tijde van de waardepeildatum. Dit betreft een bloot feitelijke stelling van eiseres die elke vorm van onderbouwing mist. Immers in een situatie als deze is handelen geboden om grotere schade aan de woning te voorkomen. Van een zodanig handelen is niets in rechte kunnen worden vastgesteld.
14. Omdat de ligging van de onderhavige onroerende zaak als goed is aangeduid, is in de matrix een correctie toegepast van 1,2. Bij de waardering is uitgegaan van een goede ligging en een prijs van € 617/m². Bij de waardering is slechts 112 m² van de kavel betrokken en 273 m² is vrijgesteld. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en de staat van onderhoud. De rechtbank oordeelt verder dat voor zover er al sprake is van een waardedrukkende invloed die uitgaat van de ligging nabij twee snelwegen en er sprake is van sluipverkeer alsmede de gestelde lichtoverlast van een tomatenkwekerij en de overlast van de luchthaven Schiphol, dit in dezelfde mate geldt voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank gaat er daarom van uit dat voor zover er als sprake is van een waardedrukkende invloed, deze is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de grondstaffel die hij heeft overgelegd voldoende zorggedragen voor de in het onderhavige geval vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid. Uit de overgelegde gegevens kan immers worden afgeleid welke grondwaarde per vierkante meter verweerder bij een gegeven kaveloppervlakte gebruikt, en dus ook hoe de gebruikte grondwaarden bij verschillen in kaveloppervlakten binnen het waardegebied van elkaar verschillen en zich tot elkaar, tot de waarden van de opstallen en tot de gerealiseerde marktprijzen verhouden. Zoals mag worden verwacht is de hoogste waarde per vierkante meter toegekend aan de kleinste kavel en neemt de waarde per vierkante meter telkens af naarmate de kavel groter is. Daarmee heeft verweerder voldoende inzicht gegeven in de gehanteerde grondprijzen en rekening gehouden met de zogenoemde wet van het afnemend grensnut.
16. Nu bij de bepaling van de waarde van de woning onvoldoende aandacht voor de beperkt zakelijk recht erfpacht is geweest is door verweerder de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog vastgesteld.
17. Ten aanzien van de vrijstelling heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat deze niet van toepassing is op de grond onder de opstallen omdat in de opstallen daadwerkelijk wordt gewoond, dan wel, omdat de opstallen dienstbaar zijn aan delen van de onroerende zaak waarin daadwerkelijk wordt gewoond. Eiseres heeft dit niet betwist.
18. Verweerder heeft de grond onder de woning niet in de waardering betrokken voor zover deze deel uitmaakt van de kernzone, en met uitzondering van de delen die dienen tot woning. De woning heeft een perceel met een totaal oppervlak van 385 m². Deze kavel ligt geel in de kernzone. Verweerder heeft bij de waardering 112 m² (oppervlakte opstal) van de kavel betrokken en 273 m² is vrijgesteld.
19. Nu tussen partijen voorts terecht niet in geschil is dat de grond onder de woning niet in de vrijstelling deelt, omdat daarin daadwerkelijk wordt gewoond (vgl. HR 4 maart 2016; ECLI:NL:HR:2016:364) en eiseres onvoldoende heeft aangevoerd dat tot een ander oordeel zou kunnen leiden, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank van de totale perceelgrond, terecht 273 m² grond vrijgesteld.
20. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat indexatie van de verkoopprijzen vanaf de transportdatum gehanteerd mag worden, zoals zij heeft gedaan in zijn taxatierapport (eiseres verwijst hiervoor naar ECLI:NL:HR:2016:113) overweegt de rechtbank dat dit standpunt haar onjuist voorkomt en berust op een onjuiste lezing van het arrest. Immers na het tekenen van de koopovereenkomst gaan alle goede en kwade kansen slechts de koper aan. Daaronder begrepen de gevolgen van de marktontwikkeling als het gaat om de waarde van de woningen die als vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd. De rechtbank citeert overweging 2.4.4. van het voormelde arrest:
“2.4.4. Uit het voorgaande vloeit voort dat niet als algemene regel kan worden aanvaard dat de overeengekomen koopprijs voor een onroerende zaak gelijk is aan de waarde van die zaak op het tijdstip van de levering. Mede uit overwegingen van uitvoerbaarheid is het niettemin toelaatbaar om een dergelijke gelijkstelling als uitgangspunt te hanteren indien (i) de overeengekomen prijs gebaseerd is op de uitgangspunten vermeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, en (ii) niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen de totstandkoming van de koopovereenkomst en de levering.
Dit uitgangspunt laat onverlet dat zich in gevallen waarin aan deze voorwaarden is voldaan, bijzondere omstandigheden kunnen voordoen tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het binnen drie maanden daarna gelegen tijdstip van levering waardoor de verkoopprijs niet de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde op het tijdstip van levering representeert. De stelplicht en bewijslast dienaangaande rusten op degene die zich op dergelijke bijzondere omstandigheden beroept.”
De rechtbank stelt vast dat eiseres haar stelplicht en bewijslast dienaangaande niet heeft ingevuld.
Slotsom
21. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. Ook is de rechtbank niet gebleken van schending van enig rechtsbeginsel.
22. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
23. Gezien het feit dat het beroep ongegrond is komt de rechtbank niet aan de vraag toe of gemachtigde recht heeft op een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).