ECLI:NL:RBNHO:2024:1691

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 22/6378

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 331.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 15 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2024 te Haarlem. Eiser en zijn gemachtigde zijn zonder bericht van verhindering niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiser bij aangetekende brief, verzonden op

1 december 2023 en gericht aan het kantooradres van de gemachtigde, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om ter zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit de track en trace informatie van PostNL is gebleken dat de brief op

4 december 2023 om 09:09 uur is bezorgd, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Navraag bij de gemachtigde heeft bovendien uitgewezen dat de brief is ontvangen.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning [adres 1] in [plaats] betreft een eindwoning, bouwjaar 1988, met een oppervlakte van 101 m². De woning beschikt verder nog over een aanbouw en berging. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 191 m².

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van € 310.000 en stelt daartoe het volgende:

Eiser heeft in bezwaar op grond van artikel 40 van de Wet WOZ verzocht om toezending van de grondstaffel alsmede KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft niet aan dit verzoek voldaan. Voorts heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht gegeven in de waarde van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten en de woning. Verweerder heeft evenmin inzichtelijk gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast wordt en hoe aan de eindwaarden van de vergelijkingsobjecten is gekomen. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Verweerder heeft de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt en om die reden is het beroep reeds gegrond. Verweerder heeft de indexatie van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk gemaakt. Eiser stelt dat de brandgang niet tot de grond van de woning behoort en verweerder bij de waardering van de woning geen rekening heeft gehouden met een brandgang van 33 vierkante meter. De woning heeft een met de referentieobjecten vergelijkbare ligging. Doordat de ligging van onderhavige woning door verweerder is gewaardeerd met een 4, is de eindwaarde te hoog vastgesteld. Ook heeft verweerder bij de waardering van de woning geen rekening gehouden met de achtertuin die is gelegen aan een drukke doorgaande weg. Het door verweerder genoemde vergelijkingsobject [adres 2] onderbouwt een lagere waardering voor de woning.

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.

4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 3] , [adres 4] en [adres 2] , alle gelegen in [plaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschilInformatieverstrekking in bezwaarfase

6. Eiser beroept zich op artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) (over terbeschikkingstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de gemachtigde), artikel 7:4, lid 4, van de Awb (over het kunnen verkrijgen van afschriften van stukken), en op artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ (over verstrekking van een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde). De klachten behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in deze artikelen neergelegde verplichtingen.

7. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals het taxatieverslag, de grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40,
lid 2, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.

8. Verweerder heeft ter zitting bevestigd dat hij niet aan de verplichtingen uit hoofde van artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft voldaan. De rechtbank sluit zich hierbij aan. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Waardering van de woning

9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.

12. Weliswaar vertonen de door verweerder getoonde objecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft met aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar een waarde per vierkante meter, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum

Inzichtelijkheid correcties KOUDV-factoren

13. Eiser stelt dat verweerder inzicht heeft gegeven in zijn KOUDV-beoordeling van de woning en de vergelijkingsobjecten, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen gecorrigeerd zijn. Het is niet zo dat de waarde van de woning met een vaste, vooraf bepaalde factor wijzigt wanneer een KOUDV-factor wordt bijgesteld. De gevolgen die correcties van deze factoren hebben voor de eindwaarde berusten op een subjectieve inschatting van de taxateur, welke inschatting is gebaseerd op zijn ervaring en kennis waarbij hij mede gebruik maakt van de marktanalyse. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is. De rechtbank overweegt voorts dat voor verweerder geen verplichting bestaat om bij toepassing van de KOUDV+L-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De beroepsgrond van eiser slaagt niet.

Inzichtelijkheid indexeringspercentages

14. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713). Ook deze beroepsgrond van eiseres slaagt niet.

Waardering objectonderdelen

15. Verder voert eiser aan dat verweerder in de in de bezwaarfase gehanteerde waardematrix geen inzicht heeft gegeven in de (waarden van de) objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Naar aanleiding hiervan overweegt de rechtbank dat zij moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat op verweerder geen verplichting rust aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen. De rechtbank merkt verder op dat verweerder in de in beroep overgelegde waardematrix aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Vervolgens heeft eiser aangevoerd dat 33 m² van het perceel van de woning, dat in gebruik is als brandgang, buiten de waardering dient te worden gelaten. Hierbij heeft eiser verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6905. Voor zover de rechtbank de stelling van eiser met zijn verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zo moet opvatten dat hij stelt dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening, volgt de rechtbank eiser hierin niet. In het onderhavige geval is sprake van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is bezwaard (zie artikel 5:70 BW). De eigenaar van het dienende perceel moet bepaalde bevoegdheden van een ander dulden, maar dat brengt geen splitsing van eigendom of gebruik van dat perceel teweeg. Dat dulden doet er daarom niet aan af dat eiser het gebruik en genot van zijn perceel heeft behouden in de zin van de Wet WOZ. De erfdienstbaarheid heeft geen invloed op de objectafbakening. Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, kan de erfdienstbaarheid wel van belang zijn (zie artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ en Hoge Raad 26 april 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2940, Hof 's-Hertogenbosch, 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103 en Hof Amsterdam 19 november 2020 ECLI:NL:GHAMS:2020:3143). Verweerder heeft onweersproken gesteld dat bij de waardering met de erfdienstbaarheden op het perceel bij de woning rekening is gehouden. Uit de rekenmatrix blijkt dat 20 m² van het kadastrale perceel niet als grond bij de woning is mee gewaardeerd. Het betreft de doorgang langs de woning. De waarde-invloed van de brandgang aan de achterzijde van de woning zit verdisconteerd in de verkoopcijfers van de referentiewoningen die ook een vergelijkbare brandgang hebben aan de achterzijde van de woning. Deze grief slaagt niet.

17. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning overweegt de rechtbank dat nu in de matrix van beroep verweerder voor ligging van de woning een 3 hanteert verweerder geen onderscheid heeft gemaakt tussen de ligging van de woning en de ligging van de referentieobjecten. Tussen de achtertuin van eiser en de drukke weg ( [straat] ) zit een groenstrook en een talud met een (ingegraven) bomenrij. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat het referentieobject [adres 2] een zelfde ligging ten opzichte van deze drukke weg heeft. De waardedrukkende invloed van de ligging ten opzichte van de drukke weg is hiermee verdisconteerd in het verkoopcijfer van [adres 2] . Eiser heeft bovendien niet onderbouwd welke nadelige gevolgen hij ondervindt van de drukke weg.

18. De rechtbank volgt eiser evenmin in zijn stelling dat het vergelijkingsobject

[adres 2] een lagere waarde onderbouwt omdat deze woning goed is onderhouden en

een luxe veranda heeft. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep voldoende rekening

heeft gehouden met de mindere voorzieningen van de woning door deze als matig te

kwalificeren. De voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] zijn door

verweerder gekwalificeerd als gemiddeld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder op

deze wijze voldoende rekening heeft gehouden met de mindere staat van de voorzieningen

van de woning ten opzichte van het vergelijkingsobject [adres 2] .

Slotsom

19. De rechtbank concludeert dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

20. Gelet op het hiervoor overwogene is het beroep gegrond en dient de uitspraak op bezwaar te worden vernietigd, maar met het in stand laten van de rechtsgevolgen.

Proceskosten en griffierecht

21. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.

22. Omdat het beroep gegrond is, moet verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoeden. De rechtbank ziet verder aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser in bezwaar en in beroep. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 747,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 310, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 875). De rechtbank hanteert daarbij een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de waardering van woningen op grond van de Wet WOZ tot de categorie ‘licht’ behoort. De rechtbank vindt het belang van een reguliere WOZ-zaak namelijk beperkter en vindt dit soort zaken ook minder ingewikkeld dan een gemiddelde bestuursrechtelijke zaak. Het belang en de ingewikkeldheid zijn de criteria die het gewicht van de zaak bepalen volgens de toelichting van het Bpb.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 747,50 te betalen op een bankrekening op naam van eiser;
gelast verweerder het door eiser voor het instellen van beroep betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden door dit bedrag te storten op een bankrekening op naam van eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 februari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.