Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 10894258 \ CV EXPL 24-180
Vonnis van 7 november 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. S.N. Peijnenburg,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.D.G. de Grave.
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de vraag of een zoon de huurovereenkomst mag voortzetten van de woning die zijn overleden ouders huurden. De kantonrechter oordeelt dat dit niet het geval is, omdat onvoldoende onderbouwd is gesteld dat er tussen de zoon en de ouders sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Daarnaast is onvoldoende gebleken dat de zoon op de lange termijn in staat is de huur te blijven betalen. De zoon voldoet daardoor niet aan de wettelijke vereisten die gelden voor het voortzetten van de huur en de vordering wordt daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 november 2023
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 16 mei 2024
- het bericht van 25 september 2024 met productie(s) van [eiser]
- de mondelinge behandeling van 14 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de mondelinge behandeling van 14 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitaantekeningen van [eiser] en [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
Vanaf 1 april 1982 heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] aan de vader van [eiser] verhuurd de (eensgezins)woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (hierna: de woning). [eiser] staat vanaf 7 april 1983 in de BRP ingeschreven op dit adres.
2.2.
De moeder van [eiser] is op [datum 2] overleden. De vader van [eiser] is op [datum 3] overleden.
2.3.
[eiser] , die geboren is op [geboortedatum] en dus [jaar] oud is, woont sinds het overlijden van zijn ouders alleen in de woning. De huidige huurprijs bedraagt € 826,45 en wordt door [eiser] betaald.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt de bestaande huurovereenkomst op naam van de vader van [eiser] met [eiser] per 22 dan wel 23 mei 2023 in ongewijzigde vorm voort te zetten. Daarnaast vordert [eiser] - voorwaardelijk - dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om mee te werken aan een onderzoek van de huurcommissie naar de redelijkheid van de huurprijs en [gedaagde] te veroordelen de huurprijs overeenkomstig de bevindingen van de huurcommissie te verlagen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd en dat hij in staat is om de huur te betalen. [eiser] voldoet daarom aan de eisen uit artikel 7:268 Burgerlijk Wetboek (BW) en is om die reden gerechtigd de huurovereenkomst op eigen naam voort te zetten. Daarnaast vindt [eiser] de huurprijs gelet op de huidige staat van de woning te hoog. Voor het geval hij de huur mag voortzetten, heeft [eiser] er daarom belang bij dat [gedaagde] wordt veroordeeld mee te werken aan een onderzoek van de huurcommissie naar de redelijkheid van de huurprijs en aan een eventuele verlaging daarvan.
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert allereerst aan dat [eiser] niet aan de vereisten van artikel 7:268 BW voldoet. Dit omdat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij met zijn ouders een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Het enkele feit dat [eiser] nooit de ouderlijke woning zou hebben verlaten en inmiddels [jaar] oud is, is niet genoeg. Daar komt bij dat [eiser] onvoldoende financiële waarborg biedt voor een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst. Het inkomen van [eiser] is onvoldoende om op de langere termijn daarvan de huur te kunnen blijven betalen. Daarbij stelt [gedaagde] zich ook op het standpunt dat [eiser] heeft gehandeld in strijd met de op hem rustende substantiëringsplicht dan wel de waarheidsplicht. De vordering van [eiser] moet daarom worden afgewezen.
4.De beoordeling
4.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of [eiser] gerechtigd is de huurovereenkomst voort te zetten nu de hoofdhuurders, de ouders van [eiser] , zijn overleden.
4.2.
Om de huurovereenkomst voort te mogen zetten nadat de hoofdhuurders zijn overleden, is vereist dat de verzoeker zijn hoofdverblijf in de woning heeft en met de (overleden) huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. Als aan deze vereisten is voldaan wordt het verzoek in beginsel toegewezen, tenzij de verzoeker vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. [1]
4.3.
Partijen zijn het er over eens dat [eiser] al heel lang zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Waar partijen het niet over eens zijn, is of er tussen [eiser] en zijn ouders sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
4.4.
Voor beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste rechtspraak zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind en een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of de overleden ouder en het kind een gemeenschappelijke huishouding voerden, moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de ouder/huurder en het kind/medebewoner, alsmede de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht. [2]
4.5.
[eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet aan die verzwaarde stelplicht voldaan. Dit wordt als volgt toegelicht.
4.6.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat er sprake is geweest van een gemeenschappelijke duurzame huishouding heeft [eiser] aangevoerd dat het enkele feit dat hij in het BRP altijd ingeschreven heeft gestaan op het adres van de woning, voldoende bewijs oplevert van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Een inschrijving in het BRP is weliswaar één van de omstandigheden die betrokken kan worden in de beoordeling, maar de inschrijfduur alleen is niet voldoende. Dat zegt namelijk alleen iets over het (hoofd)verblijf in de woning, maar niets over hoe dat verblijf is vormgegeven. Van [eiser] wordt dan ook verwacht dat hij (andere) feiten en omstandigheden aanvoert op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat er sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat heeft [eiser] nagelaten. Hij heeft op geen enkele wijze concreet en feitelijk toegelicht hoe de samenleving met zijn ouders eruit zag. Zo is bijvoorbeeld niet gebleken of toegelicht of en hoe er gemeenschappelijke activiteiten werden ondernomen en of en hoe er huishoudelijke taken werden verdeeld. Daardoor ontbreekt ieder concreet aanknopingspunt voor het vaststellen van een gemeenschappelijke huishouding. [eiser] heeft verder weliswaar enkele (oudere) brieven van Ziggo en UPC ingebracht waaruit blijkt dat hij internetabonnementen heeft afgesloten en een contract van een campingplaats, maar daaruit volgt niet dat die kosten daadwerkelijk door hem zijn betaald. Bovendien is het overleggen van slechts enkele gedateerde stukken volstrekt onvoldoende om te kunnen vaststellen dat de kosten van de huishouding gedurende de (lange) periode van samenleving daadwerkelijk werden gedeeld. Door het ontbreken van dergelijke informatie is niet vast komen te staan dat er sprake is geweest van een gemeenschappelijke duurzame huishouding tussen [eiser] en zijn ouders. De vordering van [eiser] kan alleen al daarom niet worden toegewezen.
4.7.
Echter ook wanneer wel vast was komen te staan dat er sprake is geweest van het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, geldt dat de vordering van [eiser] moet worden afgewezen. Dit omdat onvoldoende vast is komen te staan dat [eiser] voldoende financiële waarborg biedt voor het betalen van de huur.
4.8.
Uitgangspunt bij de beoordeling of iemand voldoende financiële waarborg biedt is dat de stelplicht en bewijslast hiervan op de verhuurder rusten. Omdat de vaststelling of de verzoeker onvoldoende waarborg biedt, inzicht vergt in de financiële positie van de verzoeker en gegevens daaromtrent tot zijn domein behoren, kan in de regel van hem worden verlangd dat hij, ter motivering van zijn betwisting van de stelling van de verhuurder dat hij onvoldoende waarborg biedt, voldoende concrete gegevens verschaft, met name over zijn inkomen of vermogen. [3]
4.9.
In dit geval heeft [gedaagde] aan de hand van een door [eiser] zelf opgesteld overzicht betoogd dat [eiser] , na betaling van de huur, onvoldoende geld overhoudt om in zijn dagelijks onderhoud te voorzien en financiële tegenslagen op te vangen. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [gedaagde] verwezen naar cijfers van het Nibud. Uit deze cijfers volgt dat een volwassen man tussen de 14 en 50 jaar alleen al om in zijn dagelijks onderhoud te kunnen voorzien € 264,33 per maand nodig heeft. Doordat [eiser] volgens zijn eigen overzicht maandelijks slechts € 340,17 te besteden heeft, is de kans volgens [gedaagde] erg groot dat [eiser] bij een kleine financiële tegenslag niet meer in staat zal zijn de huur te betalen en er dus huurachterstanden zullen ontstaan.
4.10.
[eiser] heeft in reactie hierop aangevoerd dat hij sinds het overlijden van zijn ouders, inmiddels ongeveer anderhalf jaar geleden, de huur steeds heeft betaald. Daaruit blijkt volgens hem dat hij wel voldoende financiële waarborg biedt. De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. De enkele omstandigheid dat er tot op heden geen huurachterstand is ontstaan, is onvoldoende om aan te nemen dat [eiser] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. [4] Dat geldt te meer nu [eiser] de juistheid van de door [gedaagde] overgelegde gegevens van het Nibud niet heeft weersproken. De verhouding tussen zijn inkomen en de huur is daarmee dusdanig dat het maar zeer de vraag is of [eiser] in de toekomst de huur wel kan blijven betalen. Dat [eiser] , zoals hij op de zitting heeft aangevoerd, zuinig leeft, maakt dat niet anders. Bepaalde vaste kosten en onvoorziene uitgaven zullen er immers altijd zijn, ook bij een zuinige levensstandaard. [eiser] heeft in dit verband nog aangevoerd dat zijn uitkering en de huurtoeslag zouden zijn gestegen en dat hij ook spaargeld heeft. [eiser] heeft dit echter pas voor het eerst op de zitting aangevoerd en heeft deze stellingen niet met stukken onderbouwd. De kantonrechter gaat hier dan ook aan voorbij.
4.11.
Het voorgaande leidt ertoe dat [eiser] de stelling van [gedaagde] dat [eiser] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Omdat daarmee vaststaat dat [eiser] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, dient zijn vordering tot voortzetting van de huur ook daarom te worden afgewezen.
4.12.
De kantonrechter begrijpt dat de beslissing dat [eiser] de huur niet voort mag zetten en de woning dus zal moeten verlaten voor [eiser] erg ingrijpend is. Dat neemt echter niet weg dat er in dit geval niet op grond van de redelijkheid en billijkheid afgeweken kan worden van de wettelijke bepalingen. De wet is duidelijk. Indien niet aan de vereisten van artikel 7:268 BW wordt voldaan, dan moet de kantonrechter de vordering afwijzen en is er geen ruimte om daarvan af te wijken. Wel gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] , gezien ook de toezegging die op de zitting is gedaan, [eiser] enige tijd zal gunnen om de woning te verlaten.
4.13.
Omdat de vordering wordt afgewezen, kunnen de voorwaardelijke ingestelde vorderingen met betrekking tot een onderzoek van de huurcommissie en de huurprijs onbesproken blijven. Ook zal de kantonrechter om die reden verder niet ingaan op de gestelde schending van de waarheids- en substantiëringsplicht.
4.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
510,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 510,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.
51024/MdV