ECLI:NL:GHAMS:2022:24

• Datum uitspraak: 4 januari 2022
• Publicatiedatum: 6 januari 2022
• Zaaknummer: 200.283.952/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.J. van der Kwaak; E.M. Polak; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over voortzetting huurovereenkomst na overlijden huurder en financiële waarborg

In deze zaak staat centraal of appellant de huurovereenkomst van een woning kan voortzetten na het overlijden van zijn vader, de oorspronkelijke huurder. Appellant vordert op grond van artikel 7:268 lid 2 BW voortzetting van de huur, stellende dat hij hoofdverblijf had in de woning en een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader voerde. De kantonrechter wees deze vordering af en veroordeelde appellant tot ontruiming.

Het hof overweegt dat hoewel appellant zich op zijn hoofdverblijf in de woning beroept, dit niet doorslaggevend is omdat de vordering op andere gronden faalt. Appellant biedt onvoldoende financiële waarborg voor nakoming van de huur, ondanks zijn stellingen over een erfenis en borgstelling door zijn broer, die niet concreet zijn onderbouwd. Tevens is niet gebleken van een financiële verwevenheid of duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn vader, wat appellant zelf ook erkent.

De uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de ontruimingsveroordeling wordt vernietigd en opnieuw recht gedaan, waarbij het hof deze uitvoerbaar verklaart. Appellant wordt veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in alle overige onderdelen.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering tot voortzetting van de huur af wegens onvoldoende financiële waarborg en gebrek aan duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.283.952/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8455585 CV EXPL 20-7204

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 januari 2022

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. H. Loonstein te Amsterdam,

tegen

B.V. [geïntimeerde] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. P.W. Snoeker te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 1 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 7 september 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie. Tevens heeft [appellant] daarbij een incidentele vordering ex artikel 351 Rv ingesteld.

[appellant] heeft in het incident geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in zijn appeldagvaarding en bij akte producties in het geding gebracht.

[geïntimeerde] heeft een antwoordconclusie in het incident ingediend.

Partijen hebben vervolgens het verzoek tot het wijzen van arrest in het incident ingetrokken.

Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 21 oktober 2021 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitaantekeningen die zij aan het hof hebben overgelegd. [appellant] zelf was niet ter zitting aanwezig. [geïntimeerde] en de advocaten van partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt. Aan beide partijen is akte verleend van het in het geding brengen van aanvullende producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, zijn vorderingen in conventie zal toewijzen en de vorderingen in reconventie zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan, aangevuld met andere feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Met ingang van 1 juli 1985 is de rechtsvoorganger van [geïntimeerde] met de vader van [appellant] , [naam 1] (geboren op [geboortedatum 1] ), en de moeder van [appellant] , [naam 2] , een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning gelegen aan de [straatnaam] 59-H te ( [postcode] ) [plaats] (verder: de woning). Het betreft een 5-kamerwoning van ongeveer 135 m2. De huur bedraagt thans € 1.360,88 per maand en het voorschot servicekosten € 400,00.

(ii) Op 28 mei 2004 is [geïntimeerde] eigenaar van de woning geworden. Ook heeft zij per die datum de huurovereenkomst met de ouders van [appellant] voortgezet.

(iii) Op 10 december 2011 heeft [appellant] (geboren op [geboortedatum 2] ) zich op het adres van de woning ingeschreven. Hij heeft samen met zijn vader als mantelzorger voor zijn moeder gezorgd.

(iv) In 2012 is de moeder van [appellant] overleden. [appellant] is gaandeweg steeds meer mantelzorger voor zijn vader geweest.

( v) Op 29 september 2019 is de vader van [appellant] overleden.

(vi) Bij brief van 17 oktober 2019 heeft de beheerder van [geïntimeerde] (verder: [bedrijf 1] ) de erven verzocht de woning op te leveren.

(vii) Bij brief van 11 november 2019 heeft [appellant] aan [bedrijf 1] , voor zover van belang, meegedeeld dat hij in de woning verblijft om te revalideren, een hartstilstand heeft gehad en dat zijn herstel mogelijk meer dan één jaar zal duren. Ook heeft [appellant] in deze brief aan [bedrijf 1] gevraagd of hij de woning op een latere termijn mag opleveren.

(viii) Bij brief van 23 december 2019 heeft [bedrijf 1] aan [appellant] , voor zover van belang, meegedeeld dat het voor haar als een volslagen verrassing komt dat [appellant] in de woning zou wonen en dat hem uit coulance wordt toegestaan om tot 1 november 2020 in de woning te verblijven.

(ix) [appellant] heeft bij brief van 14 februari 2020 aan de beheerder meegedeeld dat hij niet van plan is om langer in de woning te blijven dan dat zijn medische toestand verlangt. Ook heeft [appellant] in deze brief meegedeeld dat hij de dagvaarding in eerste aanleg heeft laten uitbrengen.

( x) In een brief van 5 maart 2020 heeft [appellant] aan zijn toenmalige advocaat geschreven dat zijn vader een financiële deelname aan de kosten van de huishouding altijd heeft afgewezen en dat daar niet aan te tornen viel. Daarnaast heeft [appellant] , die zichzelf aanduidt als ‘de zoon’, onder meer het volgende geschreven:

“De zoon had geen eigen inkomen van betekenis en is maandelijks ondersteund door zijn oudere broer.

De zoon verrichtte het inkopen van de benodigde levensmiddelen voor beiden. Hiervoor werd de bankpas van de gezamenlijke rekening gebruikt. (…) Daarnaast waren er aankopen van kleine aard die de zoon contant verrichtte (…) en dit komt neer op een maandelijks bedrag van omstreeks Euro 220,00.

(…)

De huidige situatie is dat de zoon de huurkosten kan betalen uit het ontvangen aandeel van het vermogen van de vader. De oudere broer kan desgewenst de nodige kosten van levensonderhoud aanvullen. (…)”

(xi) [appellant] heeft een aantal verklaringen overgelegd van familie, vrienden en buren. Deze personen hebben onder meer verklaard dat de zoon en zijn vader samenwoonden, dat zij samen boodschappen deden en dat zij samen op vakantie en op familiebezoek gingen.

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter bepaalt dat hij ingevolge artikel 7:268 lid 2 BW de huur van de woning met [geïntimeerde] mag voortzetten althans voor recht verklaart dat hij de huurder van de woning is, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en in reconventie gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [appellant] veroordeelt tot ontruiming van de woning en tot betaling van een bedrag van € 470,00 aan achterstallige servicekosten, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vordering in conventie afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten. De kantonrechter heeft in reconventie [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning en hem veroordeeld in de proceskosten, beide veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op.

3.4.

De kantonrechter in de rechtbank Amsterdam heeft bij vonnis in kort geding van 27 oktober 2020 [geïntimeerde] verboden om – tot het moment waarop dit hof een eindbeslissing in het incident tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis heeft genomen – het vonnis waarvan beroep te executeren voor zover dit betrekking heeft op de veroordeling van [appellant] om de woning te ontruimen, alsmede [geïntimeerde] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.5.

De vraag waar het in het onderhavige geschil om gaat is of moet worden bepaald dat [appellant] ingevolge artikel 7:268 lid 2 BW de huur van de woning voortzet. Voor toewijzing van die vordering is ten minste vereist dat [appellant] hoofdverblijf heeft in de woning en dat hij met zijn overleden vader een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. De vordering dient ingevolge het derde lid van dat artikel onder meer te worden afgewezen indien [appellant] niet aannemelijk maakt dat hij aan die vereisten voldoet of vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Voorts geldt op grond van het slot van het tweede lid van dit artikel dat [appellant] de huur in elk geval voortzet zolang op zijn vordering niet onherroepelijk is beslist.

3.6.

Met zijn eerste grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat niet kan worden vastgesteld dat hij zijn hoofdverblijf in de woning had, zodat zijn vordering tot voortzetting van de huur reeds op deze grond zal worden afgewezen. [appellant] wijst in dit verband op zijn inschrijving op het adres van de woning in de Basisregistratie Personen op 10 december 2011 en biedt aan zijn stellingen nader te bewijzen door middel van getuigenverklaringen van zijn broer, familie, vrienden en kennissen, werklieden en bezorgers, en legt daarbij nog een tweetal schriftelijke verklaringen over. Het hof overweegt hieromtrent dat ook als ervan wordt uitgegaan dat [appellant] hoofdverblijf heeft (gehad) in de woning, zijn vordering – zoals hierna zal worden overwogen – op andere gronden niet kan slagen, zodat het
grief 1 buiten bespreking laat en mogelijke bewijslevering dus achterwege kan blijven.

3.7.

De tweede grief is deels gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] niet heeft aangetoond dat hij voldoende financiële waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Tegenover de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur heeft [appellant] gesteld dat geen huurachterstand bestaat of is ontstaan na het overlijden van zijn vader in 2019, dat hij een substantiële erfenis heeft ontvangen en dat zijn broer borg kan staan voor de maandelijkse huurtermijnen, terwijl vooruitbetaling voor een langere periode is toegezegd, waarvan hij bewijs heeft aangeboden. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat geen huurachterstand bestaat, althans geen huurachterstand na overlijden van de vader van [appellant] in 2019 is ontstaan. Die enkele omstandigheid is echter onvoldoende om aan te nemen dat [appellant] vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Dat geldt te meer nu ter zitting van het hof is komen vast te staan dat het volledige maandelijkse inkomen van [appellant] enkel uit een AOW-uitkering bestaat. Zijn stellingen dat hij een substantiële erfenis heeft ontvangen en dat zijn broer borg kan staan voor de maandelijkse huurtermijnen, terwijl vooruitbetaling voor een langere periode is toegezegd, heeft hij – ondanks de duidelijke vingerwijzing die de kantonrechter op dit punt reeds heeft gegeven – op geen enkele wijze concreet onderbouwd, bijvoorbeeld door middel van schriftelijke verklaringen van de notaris en van zijn broer waaruit dit (zo nodig in rudimentaire vorm) blijkt. Dit betekent dat [appellant] de stelling van [geïntimeerde] dat [appellant] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, en het door hem gedane bewijsaanbod op dit punt derhalve wordt gepasseerd. Omdat daarmee vaststaat dat [appellant] vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur, dient zijn vordering tot voortzetting van de huur reeds op deze grond te worden afgewezen.

3.8.

Daaraan voegt het hof ten overvloede toe dat de tweede grief ook voor het overige faalt. Die grief is voor het overige gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat ook niet is gebleken van een financiële verwevenheid tussen [appellant] en zijn overleden vader, zodat niet kan worden aangenomen dat een gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan. Bij inleidende dagvaarding heeft [appellant] hieromtrent zelf (onder 10) onder meer gesteld:

“Van een stellige financiële verwevenheid is geen sprake, zo erkent de zoon, om de simpele reden dat vader niet wilde dat zijn kind zou meebetalen, respectievelijk substantiële bijdragen zou doen ten behoeve van die gemeenschappelijke huishouding. De zoon deed de boodschappen, kookte, deed alle huishoudelijke taken om de simpele reden dat vader dat op zijn zeer hoge leeftijd niet meer kon. Vader financierde het huishouden. De zoon deed de inkopen met de pinpas behorend bij de ‘en/of rekening’ van vader en de zoon. De zoon heeft voorts gemiddeld genomen zo’n € 220,00 per maand uit eigen middelen aan contante bijgedragen die niettemin voor het huishouden werden aangewend; de zoon heeft daarvan geen administratie bijgehouden.”

Het hof beschouwt dit als een gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 lid 1 Rv dat tussen [appellant] en zijn vader geen financiële verwevenheid heeft bestaan. Dit sluit aan bij wat [appellant] in zijn brief van 5 maart 2020 heeft meegedeeld aan zijn advocaat. Daaraan voegt het hof nog toe dat uit de (slechts twee) bankafschriften die [appellant] van de ‘en/of-rekening’ heeft overgelegd (productie 4 van inleidende dagvaarding) niet blijkt dat hijzelf enigerlei storting(en) daarop heeft gedaan. Ook uit het door hemzelf opgestelde, door [geïntimeerde] betwiste overzicht van uitgaven (productie B bij memorie van grieven) over (slechts) de periode van april 2019 tot aan het overlijden van zijn vader kan niet worden afgeleid dat [appellant] die uitgaven ten behoeve van een gemeenschappelijke huishouding met zijn vader heeft gedaan, ook niet na overlegging (productie F bij gelegenheid van het pleidooi bij het hof) van een grote hoeveelheid losse kassabonnen. De schriftelijke verklaring van [naam 3] van de firma [bedrijf 2] maakt dit niet anders, omdat deze te algemeen en te vaag is (het gaat om niet meer dan een “stellige indruk dat de ingekochte levensmiddelen in gezinsverband zijn genuttigd”).

3.9.

De conclusie is dat
grief 2 tevergeefs is voorgesteld.

3.10.

Met de derde grief wordt de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, die de kantonrechter onder meer aan de veroordeling tot ontruiming heeft verbonden, bestreden. [appellant] stelt dat geen grond bestaat af te wijken van de in artikel 7:268 lid 2 BW vervatte regel dat de in dat artikellid bedoelde persoon de huur in elk geval voortzet zolang op zijn vordering niet onherroepelijk is beslist. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, acht het hof onvoldoende grond aanwezig om op deze regel, waarvan slechts in zeer bijzondere omstandigheden – die zich hier niet voordoen – mag worden afgeweken, een uitzondering te maken, zodat
grief 3 slaagt.

3.11.

De vierde grief richt zich tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding. Deze grief mist dus zelfstandige betekenis. Gelet op de uitkomst van het geschil moet [appellant] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd, zodat
grief 4 faalt.

3.12.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, behoudens voor zover het de in het dictum onder VII geformuleerde uitvoerbaarverklaring bij voorraad betreft, vernietigt dit vonnis in zoverre, en in zoverre opnieuw recht doende:

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 760,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.M. Polak en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2022.