Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./repnr.: 10253818 HZ VERZ 22-16
Uitspraakdatum: 15 mei 2023
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
[verzoekster]
[verzoekster]
gevestigd te [vestigingsplaats]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoekster]
gemachtigde: mr. J.B. van Velzen
tegen
de naamloze vennootschap
ECC-Bimas N.V.
ECC-Bimas N.V.
gevestigd te [vestigingsplaats]
verwerende partij
verder te noemen: Bimas
gemachtigde: mr. Y. Ay.
De zaak in het kort
Het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn is niet binnen twee maanden ingediend. Het beroep van verweerster op de vervaltermijn is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Verzoekster wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek.
1.Het procesverloop
1.1.
[verzoekster] heeft een verzoekschrift ingediend, ter griffie ingekomen op 23 december 2022. Bimas heeft een verweerschrift ingediend.
1.2.
Op 17 april 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 oktober 2021 verhuurt Bimas een deel van de door haar gehuurde bedrijfsruimte aan het adres [adres] onder aan [verzoekster] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan tot en met 31 mei 2024 met een tussentijdse opzegmogelijkheid met een opzegtermijn van een maand.
2.2.
Op 22 november 2021 is een eerste versie van de huurovereenkomst met [verzoekster] gedeeld. Op 23 maart 2022 heeft [verzoekster] verzocht om een getekende huurovereenkomst.
Op 24 maart 2022 heeft Bimas in reactie daarop onder andere geschreven:
“(…) 2 Main topic that we should accept :
1. Contract has been prepared as a “Rach Rent” contract by oud lawyer. Because of that reason service fees and extra costs are not mentioned in that contract otherwise it could be a normal Rental Contract. You should notice and confirm that as we have discussed before ? (…)”
2.3.
Op 29 april 2022 is de laatste versie van de huurovereenkomst door Bimas naar [verzoekster] verstuurd.
2.4.
Bij brief van 3 mei 2022 is Bimas door haar verhuurder aangeschreven over de onderverhuur aan [verzoekster] . Zij is erop gewezen dat onderverhuur niet is toegestaan en dat er een onderhuurverbod geldt, dat overtreding van dit verbod wordt beboet, dat het de verhuurder vrij staat om daarbovenop een schadevergoeding te vorderen en dat in strijd met de tussen partijen gemaakte afspraken is onderverhuurd aan [verzoekster] . Bimas is gesommeerd de onderverhuur binnen veertien dag te beëindigen. Voor zover Bimas niet aan de sommatie voldoet, worden er rechtsmaatregelen aangekondigd.
2.5.
Op 5 mei 2022 heeft [verzoekster] per e-mail aan Bimas laten weten dat: “
The contract is ok now.”
The contract is ok now.”
2.6.
Bij brief van 12 mei 2022 heeft Bimas de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2022.
2.7.
[verzoekster] heeft het gehuurde niet ontruimd per 1 juli 2022.
2.8.
Bimas heeft [verzoekster] op 3 oktober 2022 in kort geding gedagvaard. Op 25 oktober 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Bij vonnis van 1 december 2022 heeft de kantonrechter de vordering van Bimas tot ontruiming van het gehuurde afgewezen. De kantonrechter heeft in het vonnis overwogen dat hij ervan uit gaat dat een beroep op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, dat [verzoekster] alsnog een verzoek kan indienen om ontruimingsbescherming, en dat in die procedure naar verwachting zal worden geoordeeld dat [verzoekster] in dat verzoek kan worden ontvangen, ondanks dat de termijn daarvoor in beginsel is verstreken twee maanden na 1 juli 2022. Verder is overwogen dat [verzoekster] uiterlijk op 24 december 2022 een verzoek om ontruimingsbescherming moeten hebben ingediend.
2.9.
Bimas heeft op 29 december 2022 hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding.
3.Het verzoek
3.1.
[verzoekster] verzoekt de kantonrechter de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 30 juni 2023, met veroordeling van Bimas in de proceskosten. [verzoekster] heeft gelet op het vonnis in kort geding van 1 december 2022 haar verzoek tijdig, namelijk op 23 december 2022, ingediend.
3.2.
[verzoekster] legt – samengevat – aan haar verzoek ten grondslag dat haar belangen door een ontruiming ernstiger zouden worden geschaad dan die van Bimas bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde door [verzoekster] .
4.
Het verweer
Het verweer
4.1.
Bimas stelt zich primair op het standpunt dat [verzoekster] niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek. [verzoekster] had een beroep op ontruimingsbescherming uiterlijk binnen twee maanden na 1 juli 2022 moeten doen en dat heeft zij niet gedaan. [verzoekster] heeft verder nagelaten om in haar verzoekschrift een beroep te doen op bijzondere omstandigheden waardoor een beroep op een vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. De kantonrechter in kort geding heeft ten onrechte de termijn voor indiening van het verzoekschrift gesteld op 24 december 2022.
4.2.
Voor het geval [verzoekster] wel ontvankelijk is, heeft Bimas belang bij de ontruiming en worden de belangen van [verzoekster] niet ernstiger geschaad dan de belangen van Bimas. Het verzoek van [verzoekster] wordt niettemin afgewezen indien wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt. [verzoekster] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan.
5.De beoordeling
5.1.
Bimas stelt zich primair op het standpunt dat [verzoekster] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
5.2.
Een verzoek om ontruimingsbescherming moet worden ingediend binnen twee maanden na het tijdstip waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd. [1] Dat betekent dat [verzoekster] in beginsel uiterlijk binnen twee maanden na 1 juli 2022 een verzoek tot ontruimingsbescherming had moeten indienen. Dat heeft [verzoekster] niet gedaan. De termijn van twee maanden is een vervaltermijn, die niet kan worden gestuit of verlengd.
5.3.
Een beroep op een vervaltermijn kan echter op grond van rechtspraak onder bijzondere omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. [2] De rechter dient bij de beoordeling daarvan wel terughoudend te zijn, zeker als het gaat om een regel van dwingend recht, zoals in dit geval.
5.4.
De kantonrechter heeft in kort geding geoordeeld dat niet was gesteld of gebleken dat [verzoekster] wist of behoorde te weten dat in werkelijkheid sprake was van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW en dat zij een beroep kon doen op ontruimingsbescherming. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het beroep van Bimas op het verstrijken van de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was en dat [verzoekster] alsnog in een verzoek tot ontruimingsbescherming zouden kunnen worden ontvangen.
5.5.
In deze procedure is de kantonrechter van oordeel, anders dan de kantonrechter in kort geding aan welk oordeel zij niet gebonden is, dat nu wel voldoende is gesteld en gebleken dat [verzoekster] wist of behoorde te weten dat er in werkelijkheid sprake was van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW. Daartoe wordt als volgt overwogen.
5.6.
Bimas heeft toegelicht en met stukken onderbouwd hoe de huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat het voor [verzoekster] duidelijk was dat zij een bedrijfsruimte huurde. [verzoekster] en Bimas zijn zakelijke partijen en [verzoekster] is al sinds 1916 actief. Bimas heeft [verzoekster] op de hoogte gesteld van de problemen die zij had met de verhuurder. Partijen hebben daarom samen besloten de huurovereenkomst te kwalificeren als de huur van stellingen. Dit blijkt ook uit de overgelegde e-mails over en weer waarin wordt verwezen naar “stellingen” en “Rach Rent” tussen aanhalingstekens en het kunnen zijn van een “a normal Rental Contract”, wat voorkomen moest worden. Ook heeft [verzoekster] direct een toiletunit en meerdere kantoorunits gerealiseerd. Daarnaast wilde [verzoekster] gebruik maken van het nieuwe adres en wilde zij de nodige wijzigingen doorgeven aan de KvK. Partijen hebben vanwege de problemen met de verhuurder afgesproken dat beide partijen snel onder de huurovereenkomst uit zouden kunnen komen en [verzoekster] geen beroep zou kunnen doen op huurbescherming. Verder heeft Bimas aangevoerd dat [verzoekster] vijf maanden beschikte over een concept van de huurovereenkomst en haar opmerkingen daarop gedeeld Bimas. Bimas heeft de sommatie van haar verhuurder vrijwel meteen met [verzoekster] gedeeld en ondanks dat heeft [verzoekster] op 5 mei 2022 laten weten akkoord te gaan met de huurovereenkomst. Bimas heeft [verzoekster] gewezen op de ontruimingsbescherming en zij heeft hiervan in de huurovereenkomst afstand gedaan, aangezien het voor partijen van belang was snel uit elkaar te kunnen gaan. Indien Bimas meende dat afstand doen van ontruimingsbescherming niet rechtsgeldig overeengekomen was, had [verzoekster] na de opzegging en aanzegging voldoende tijd om alsnog een beroep te doen op ontruimingsbescherming.
5.7.
De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekster] tegenover het gemotiveerde verweer van Bimas haar verzoek onvoldoende heeft toegelicht en het verweer van Bimas onvoldoende heeft weersproken. Uit de door Bimas geschetste en door [verzoekster] niet dan wel onvoldoende weersproken gang van zaken, [verzoekster] is zelf niet ter zitting verschenen maar heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, bij de totstandkoming van de huurovereenkomst volgt dat [verzoekster] wist of behoorde te weten dat er sprake was van een artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Gebleken is dat [verzoekster] het gehuurde in gebruik heeft genomen als bedrijfsruimte en partijen in onderling overleg en bewust om hen moverende redenen in de huurovereenkomst hebben opgenomen dat sprake is van een huurovereenkomst voor roerende zaken, te weten stellingen voor de opslag van goederen. Dit terwijl zij wisten dat deze kwalificatie niet in overeenstemming was met de feitelijke en werkelijke situatie. Dat in de huurovereenkomst staat dat partijen geen huurovereenkomst van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW hebben beoogd, doet daar niet aan af. Verder geldt dat [verzoekster] niet dan wel onvoldoende heeft toegelicht en onderbouwd waarom een beroep op de vervaltermijn door Bimas naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.8.
Voorgaande leidt ertoe dat het beroep van Bimas op de verstrijken van de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. De conclusie is dat de kantonrechter [verzoekster] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar verzoek. Dat betekent dat [verzoekster] tot ontruiming van het gehuurde moet overgaan. Ingevolge artikel 7:230a lid 7 BW kan er geen ontruimingstijdstip worden vastgesteld, zoals door Bimas is verzocht, nu het verzoek van [verzoekster] leidt tot niet-ontvankelijkheid en niet tot afwijzing.
5.9.
De proceskosten komen voor rekening van [verzoekster] , omdat zij ongelijk krijgt. Deze kosten worden aan de zijde van [verzoekster] tot op heden begroot op € 529,00 aan salaris gemachtigde. De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis. De kantonrechter zal de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden, omdat die veroordeling voor de nakosten en de wettelijke rente daarover al een executoriale titel oplevert. [3]
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verklaart [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoek;
6.2.
veroordeelt [verzoekster] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Bimas worden vastgesteld op een bedrag van € 529,00 aan salaris van de gemachtigde van Bimas, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.