Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/1339
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zandvoort, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 411.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende zaakbelastingen 2021 bekend gemaakt.
Bij uitspraak van 31 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] en [naam 3] ).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning, gebouwd in 1991. De opstal heeft een inhoud van 381 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van 118 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020.
3. Eiser bepleit een waarde van € 402.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan. Verweerder is in de bezwaarfase niet tegemoetgekomen aan het verzoek van eiser om op basis van artikel 40 Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart, met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning te verstrekken. Verder is voor de referentiewoning [adres 2] te [woonplaats] de factor voorzieningen in de door verweerder overgelegde waardeopbouw op 2 gesteld, terwijl bij de overige vergelijkingsobjecten factor 3 is opgenomen. Eiser stelt zich op het standpunt dat de factor bij [adres 2] op 3 had moeten worden gesteld en dat de factor door een fout van verweerder abusievelijk op 2 is gesteld.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten gemaakt in de beroeps- en bezwaarfase.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde waardeopbouw. Naast de gegevens van de woning bevat de waardeopbouw gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
De informatievoorziening in de bezwaarfase
6. Eiser stelt dat verweerder artikel 40 van de Wet WOZ heeft geschonden door ondanks een daartoe strekkend verzoek, de zogenoemde grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning niet te verstrekken in de bezwaarfase.
7. De rechtbank is van oordeel dat uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ volgt dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).
De waarde van de woning
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. De rechtbank is van oordeel dat de in de waardeopbouw genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze – evenals de woning – rijwoningen zijn, waarvan de oppervlakten niet (al te zeer) afwijken van die van de woning. Verder zijn de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
11. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar de waarde per kubieke meter woninginhoud, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van een berging/schuur, dakkapel of aanbouw. Vervolgens heeft hij de prijs per kubieke meter gecorrigeerd met gebruikmaking van de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
12. De factor voorzieningen is voor het vergelijkingsobject [adres 2] in de waardeopbouw op 2 gesteld. Ter zitting stelt eiser zich op het standpunt dat de factor bij [adres 2] op 3 had moeten worden gesteld, omdat bij de overige referentieobjecten en factoren een 3 is opgenomen. Volgens eiser is de factor voorzieningen bij [adres 2] door een fout van verweerder abusievelijk op 2 is gesteld. Verweerder heeft dit gemotiveerd weersproken.
13. De rechtbank volgt eiser niet. Uit het door verweerder overgelegde waarderapport volgt dat verweerders taxateur bij de waardering expliciet rekening heeft gehouden met minder dan gemiddelde voorzieningen van [adres 2] . De rechtbank heeft geen reden aan de juistheid van de door verweerder gehanteerde factor te twijfelen.
14. De rechtbank merkt nog op dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. De toegekende waarde van de objectonderdelen vormen slechts een hulpmiddel om inzichtelijk te maken of deze eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
15. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Verzoek vergoeding immateriële schade
16. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 1 maart 2021, te weten de datum dat het bezwaarschrift door verweerder is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 11 juli 2023, zijn sindsdien 29 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met afgerond vijf maanden overschreden.
17. Blijkens het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016 (ECLI:NL:HR:2016:252) bestaat in beginsel recht op vergoeding van immateriële schade als gevolg van spanning en frustratie. Wanneer een geschil betrekking heeft op een zeer gering financieel belang bestaat echter geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij de belanghebbende heeft veroorzaakt. Bij het ontbreken van zodanige spanning en frustratie kan worden volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden (zie het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1361). Als het belang van een procedure uitsluitend is gelegen in de vaststelling van één of meer door of aan een bestuursorgaan te betalen bedragen, moet worden aangenomen dat de procedure betrekking heeft op een zeer gering financieel belang, als de som van die bedragen niet meer beloopt dan € 15 (zie het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:292).
18. De rechtbank overweegt dat het financieel belang van eiser ten aanzien van de onroerende-zaakbelastingen de som is van het verschil tussen de te betalen onroerende-zaakbelastingen van 0,0684% over de vastgestelde waarde van € 411.000 en de door eiser bepleitte waarde van € 402.000, en eventueel andere te veel betaalde belastingen die eiser terug zou hebben kunnen krijgen als de waarde van de woning was verlaagd. Het verschil in te betalen onroerende-zaakbelastingen zou afgerond € 6,16 zijn geweest.
19. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat het financieel belang niet enkel bestaat uit een verlaging van de onroerende-zaakbelastingen, maar dat de verlaging van de vastgestelde waarde tevens invloed heeft op andere belastingen, zoals de inkomstenbelasting en de schenk- en erfbelasting.
20. De rechtbank is van oordeel dat eiser zijn stelling niet heeft onderbouwd. De betekenis van het waardeverschil voor de heffing van inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen is afhankelijk van de in aanmerking te nemen box en het effectief belastingtarief waaraan eiser in het onderhavige jaar 2021 is onderworpen. Eiser heeft zijn belang voor de heffing van inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen op geen enkele wijze gemotiveerd. Ook heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de woning in het onderhavige jaar 2021 op enige wijze is betrokken in de schenk- en erfbelasting.
21. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank het aannemelijk dat het financieel belang niet meer dan € 15 bedraagt. Daarom is er geen aanleiding om uit te gaan van de veronderstelling dat de lange duur van de procedure spanning en frustratie bij eiser heeft veroorzaakt. Nu op geen andere wijze van zodanige spanning en frustratie is gebleken, volstaat de rechtbank met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en wijst de rechtbank het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.J. Richters, rechter, in aanwezigheid van mr. J.B. Filius, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).