ECLI:NL:RBNHO:2023:4587

• Datum uitspraak: 23 februari 2023
• Publicatiedatum: 16 mei 2023
• Zaaknummer: 10157406 \ EJ VERZ 22-68
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: I. de Greef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nietigheid van een besluit van de VvE wegens strijd met de splitsingsakte en de betekenis van onredelijke hinder en onredelijke schade

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 23 februari 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen appartementseigenaren en de vereniging van eigenaars (VvE) van hun gebouw. De verzoekers, die eigenaar zijn van appartementen in een woontoren, hebben een verzoek ingediend om een besluit van de VvE nietig te verklaren. Dit besluit, genomen op 25 april 2022, voegde een overgangsbepaling toe aan het huishoudelijk reglement (HHR) dat in strijd zou zijn met de splitsingsakte. De verzoekers stelden dat de overgangsbepaling niet verenigbaar was met de bepalingen in de splitsingsakte, die voorschrijft dat harde vloeren alleen mogen worden aangebracht met inachtneming van bepaalde normen om onredelijke hinder te voorkomen.

De VvE betwistte de claims van de verzoekers en stelde dat het besluit geldig was. De kantonrechter heeft echter geoordeeld dat de overgangsbepaling in strijd is met de splitsingsakte, omdat de begrippen 'onredelijke hinder' en 'onredelijke schade' niet inwisselbaar zijn. De rechter benadrukte dat de splitsingsakte een duidelijke norm stelt voor het aanbrengen van vloeren en dat de VvE niet de bevoegdheid heeft om deze norm te wijzigen zonder de instemming van alle leden. De kantonrechter heeft het verzoek van de verzoekers toegewezen en verklaard dat het besluit van de VvE nietig is.

De rechter heeft ook opgemerkt dat deze uitspraak het probleem van geluidsoverlast niet oplost en heeft partijen aangespoord om in gesprek te gaan voor een leefbare oplossing. Daarnaast zijn de proceskosten voor de VvE vastgesteld, omdat deze ongelijk heeft gekregen in de procedure.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./repnr.: 10157406 \ EJ VERZ 22-68

Uitspraakdatum: 23 februari 2023

Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:

1. [verzoekers sub 1]

2.
[verzoeker sub 2 (1)] en
[verzoeker sub 2 (2)]

allen wonende te [woonplaats]

verzoekende partij

hierna ook gezamenlijk te noemen: verzoekers

gemachtigde: mr. C.J.H. Anker

tegen

de vereniging van eigenaars

[de VvE]

gevestigd te [plaats]

verwerende partij

hierna ook te noemen: de VvE

gemachtigde: mr. J.C. Bruins

1. Het procesverloop

1.1.

Verzoekers hebben op 25 mei 2022 een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank Rotterdam. De VvE heeft een verweerschrift ingediend. Vanwege betrokkenheid van een medewerker van de rechtbank bij de zaak heeft de rechtbank Rotterdam de zaak, in de stand waarin deze zich bevond, op grond van artikel 46b van de Wet op de rechterlijke organisatie verwezen naar de rechtbank Den Haag. De rechtbank Den Haag heeft de zaak vervolgens om dezelfde reden verwezen naar deze rechtbank, locatie Haarlem, sectie kanton.

1.2.

Op 26 januari 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De VvE werd vertegenwoordigd door haar bestuursleden [bestuurslid 1] en [bestuurslid 2] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Verzoekers hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Op de zitting hebben de appartementseigenaren [eigenaar 1] en [eigenaar 2] hun zienswijze kenbaar gemaakt en is een verklaring van appartementseigenaar [eigenaar 3] voorgelezen. Voorafgaand aan de zitting hebben verzoekers per brieven van 16 en 17 januari 2023 nog stukken toegezonden.

2. Feiten

2.1.

Verzoekers wonen in woontoren [naam] aan [straat] in [plaats] .

Dit gebouw is bij notariële aktes opgesplitst in appartementsrechten. [verzoekers sub 1] zijn eigenaar van het appartement [adres 1] . [verzoeker sub 2 (2)] is eigenaar van het appartement [adres 2] . Als eigenaren van een appartement zijn zij van rechtswege lid van de VvE.

2.2.

Sinds de oplevering van hun appartementen ervaren verzoekers geluidsoverlast van hun buren: [verzoekers sub 1] van hun benedenburen op nummer [huisnummer 1] en [verzoeker sub 2 (1)] en [verzoeker sub 2 (2)] van hun bovenburen op nummer [huisnummer 2] .

2.3.

In de loop van de tijd zijn er diverse metingen uitgevoerd en rapportages/notities over de ervaren geluidsoverlast uitgebracht. Volgens verzoekers is de overlast te wijten aan de wijze waarop de vloeren in de appartementen zijn aangebracht.

2.4.

In artikel 26 van de notariële akte van ondersplitsing (de splitsingsakte) van 19 mei 2017 staat over het aanbrengen van (harde) vloeren het volgende:

Voor de Privé Gedeelten bestemd tot bewoning geldt dat parket, laminaat, (houten) vloerdelen, stenen vloeren of andere harde vloeren uitsluitend mogen worden aangebracht met inachtneming van normen die bij Huishoudelijk reglement of door de Vergadering zijn vastgesteld en zodanig dat naar het oordeel van het Bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige Eigenaars en/of Gebruikers. Dit gebod geldt niet voor balkons, terrassen en Privé Gedeelten op de begane grond.

2.5.

Op 6 januari 2020 heeft de vergadering van eigenaars een huishoudelijk reglement (HHR) goedgekeurd. In bijlage 2 van dat reglement zijn bepalingen opgenomen voor het leggen van harde vloerbedekking. Onder punt 3 van die bijlage staat dat de vloerbedekking zo dient te worden gelegd dat er geen direct contact bestaat tussen de harde vloerbedekking en de omringende binnen- en buitenmuren, inclusief de aluminium puiconstructie. Onder punt 4 is bepaald dat een parketvloerbedekking op de dekvloer gelijmd dient te worden en dat een “zwevende” parketvloer niet is toegestaan omdat er dan een “klankkast” ontstaat.
Onder punt 6 is bepaald dat bewoners geen onredelijke hinder aan andere bewoners mogen veroorzaken. Mochten er toch gegronde klachten ontstaan inzake geluidsoverlast als gevolg van contactgeluiden, dan kan de algemene ledenvergadering dan wel het bestuur besluiten om over te gaan tot uitvoering van een onafhankelijke geluidsmeting door een erkende instantie. Bij een gemeten overschrijding van de geldende geluidsnormen dient de eigenaar voor eigen rekening de benodigde aanpassingen te maken.

2.6.

Op 14 maart 2022 heeft het bestuur van de VvE voorgesteld om in het HHR een overgangsbepaling op te nemen voor appartementseigenaren met een vloer die niet voldoet aan de bepalingen van het HHR, maar die al was gelegd voordat het HHR in werking trad. Het voorstel luidt:

6.8.1.

Aangebrachte voorzieningen die strijdig zijn met dit reglement, maar aantoonbaar werden aangebracht vóór de inwerkingtreding ervan, kunnen in stand blijven tenzij door het bestuur wordt vastgesteld dat hiermee onredelijke schade voor andere bewoners ontstaat of geldende wettelijke normen worden overschreden.

2.7.

Op de algemene ledenvergadering van 25 april 2022 hebben de leden met een gekwalificeerde meerderheid besloten om de voorgestelde overgangsbepaling aan het HHR toe te voegen (hierna: het besluit).

3. Het geschil

3.1.

Verzoekers willen (primair) dat de kantonrechter op grond van artikel 2:14 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voor recht verklaart dat het besluit nietig is omdat de inhoud ervan in strijd is met de splitsingsakte. In het geval de kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een nietig besluit willen verzoekers dat de kantonrechter op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW het besluit vernietigt vanwege strijd met de redelijkheid en billijkheid.

3.2.

De VvE betwist (kort gezegd) dat sprake is van strijd met de splitsingsakte of de redelijkheid en billijkheid. Volgens de VvE is het besluit geldig en zijn er geen gronden om het besluit te vernietigen.

4. De beoordeling

Bevoegdheid van de kantonrechter

4.1.

Voordat de kantonrechter op de standpunten van partijen kan ingaan, zal zij eerst moeten vaststellen of zij bevoegd is om te oordelen over het primaire verzoek van verzoekers. Vernietiging van een besluit van de VvE vindt weliswaar plaats door een uitspraak van de kantonrechter (artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW), maar een beroep op de nietigheid van een VvE-besluit moet volgens de wet aan de orde worden gesteld door middel van een dagvaarding bij de rechtbank (artikel 2:14 BW).

4.2.

De kantonrechter komt tot het oordeel dat zij in dit geval bevoegd is om zowel het primaire als het subsidiaire verzoek te beoordelen. Het hof Den Haag heeft in zijn arrest van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:3932) namelijk geoordeeld dat in een geval waarin zowel een beroep op de nietigheid van een besluit als een beroep op vernietiging van dat besluit wordt gedaan de kantonrechter bevoegd is om over beide kwesties te beslissen. De Hoge Raad heeft dit bevestigd in zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275). De procedure hoeft dus niet te worden gesplitst om de nietigheid van het besluit in een afzonderlijke dagvaardingsprocedure bij de rechtbank te laten beoordelen.
Ontvankelijkheid van verzoekster [verzoeker sub 2 (1)]

4.3.

De volgende vraag die de kantonrechter moet beantwoorden is of verzoekster [verzoeker sub 2 (1)] ontvankelijk is in het verzoek. De VvE heeft in dit kader naar voren gebracht dat [verzoeker sub 2 (1)] geen eigenaar is van het appartement waarin zij woont en daarom ook geen lid is van de VvE. Volgens de VvE betekent dit dat [verzoeker sub 2 (1)] niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

4.4.

De kantonrechter volgt de VvE niet in dat standpunt en ziet dan ook geen reden om [verzoeker sub 2 (1)] niet-ontvankelijk te verklaren in het verzoek. [verzoeker sub 2 (1)] heeft weliswaar niet betwist dat zij geen eigenaar van het appartement is, maar dat betekent nog niet dat zij geen procedure tegen de VvE kan voeren. Wat betreft het (subsidiaire) verzoek tot vernietiging kan dit worden afgeleid uit artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 3 BW. Uit deze artikelen volgt immers dat iedereen die daar een redelijk belang bij heeft vernietiging van een besluit kan verzoeken. Anders dan de VvE kennelijk meent is het dus niet noodzakelijk om lid van de VvE te zijn, wel dat sprake is van een redelijk belang. Dat [verzoeker sub 2 (1)] als bewoner een redelijk belang heeft bij vernietiging van het besluit staat naar het oordeel van de kantonrechter niet ter discussie.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat het voorgaande ook geldt voor een beroep op nietigheid van een besluit. De VvE heeft ook niet onderbouwd waarom alleen leden van de VvE een beroep op de nietigheid van een besluit zouden mogen doen. Nietigheid van een besluit betekent immers dat dat besluit geacht wordt nooit te hebben bestaan. In principe kan dus een ieder die meent dat een besluit nietig is dit mededelen aan degene die zich op dat nietige besluit beroept. Voor een verklaring voor recht is wel vereist dat de verzoeker daarbij voldoende belang heeft (vgl. artikel 3:303 BW), maar zoals hiervoor overwogen staat dat naar het oordeel van de kantonrechter niet ter discussie.
Nietigheid van het besluit

4.6.

Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de vraag of het besluit van de VvE om de betreffende overgangsbepaling aan het HHR toe te voegen nietig is.

4.7.

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een besluit niet in strijd mag zijn met de splitsingsakte. Een dergelijk besluit is nietig (artikel 5:124 lid 2 BW in samenhang met artikel 2:14 lid 1 BW).

4.8.

Verzoekers hebben betoogd dat de overgangsbepaling nietig is omdat het niet verenigbaar is met artikel 26 van de splitsingsakte. Ten eerste worden volgens verzoekers met het besluit vloeren “gelegaliseerd” die in strijd met het HHR zijn aangelegd. Dit terwijl de splitsingsakte voorschrijft dat harde vloeren uitsluitend mogen worden aangebracht met inachtneming van normen die bij HHR of door de vergadering zijn vastgesteld. Ten tweede wijken volgens verzoekers de criteria “onredelijke schade” en “geldende wettelijke normen” af van het criterium “onredelijke hinder” uit de splitsingsakte. Volgens verzoekers staat het HHR op deze manier ten onrechte vloeren toe die wel onredelijke hinder maar geen onredelijke schade toebrengen.

4.9.

Ten aanzien van het eerste argument heeft de VvE terecht aangevoerd dat de vergadering niet alleen bevoegd is om een HHR op te stellen, maar ook om dit te wijzigen. Artikel 26 van de splitsingsakte staat er niet aan in de weg dat in het HHR andere normen worden vastgelegd voor vloeren van vóór 6 januari 2020 dan voor vloeren die na die datum zijn gelegd.

4.10.

Het tweede argument gaat wel op. Op grond van artikel 26 van het splitsingsreglement moeten vloeren immers altijd zodanig zijn aangebracht dat
naar het oordeel van het Bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige Eigenaars en/of Gebruikers (onderstreping kantonrechter). Dit criterium kan niet opzij worden gezet door een bepaling uit het HHR. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat echter wel wat er gebeurt als de tekst van de overgangsbepaling zou worden aanvaard. Daarin staat immers:
Aangebrachte voorzieningen die strijdig zijn met dit reglement, maar aantoonbaar werden aangebracht vóór de inwerkingtreding ervan, kunnen in stand blijven tenzij door het bestuur wordt vastgesteld dat hiermee onredelijke schade voor andere bewoners ontstaat of geldende wettelijke normen worden overschreden (onderstreping kantonrechter)
. Anders dan de VvE heeft betoogd zijn de begrippen “onredelijke hinder” uit de splitsingsakte en “onredelijke schade” uit artikel 6.8.1. van het HHR niet inwisselbaar. Het begrip “onredelijke hinder” komt vaker voor in splitsingsaktes en modelreglementen. Bij onredelijke hinder gaat het in het algemeen om hinder die vermijdbaar is en die aanmerkelijk verdergaat dan de hinder die een normaal, dagelijks leefpatroon meebrengt (hof ’s-Hertogenbosch, 7 april 2020 ECLI:NL:GHSHE:2020:1211, r.o. 5.11). In beginsel zal dergelijke onredelijke hinder ook onrechtmatig zijn en tot (materiële of immateriële) schade leiden. Het HHR spreekt echter van
onredelijke schade. Verzoekers hebben er terecht op gewezen dat daarmee de toetsingsmaatstaf uit het HHR beduidend hoger ligt dan de toetsingsmaatstaf uit de splitsingsakte. Dit impliceert immers dat er ook “redelijke schade” bestaat, een vorm van schade als gevolg van (onredelijke/onrechtmatige) hinder maar die toch geaccepteerd zou moeten worden. Een dergelijke implicatie is in strijd met de splitsingsakte.

4.11.

Dat het huidige bestuur deze uitleg heeft weersproken en stelt dat zij aan de woorden “onredelijke schade” en “onredelijke hinder” dezelfde betekenis geeft, maakt dit niet anders. De aard van een HHR brengt mee dat de tekst voor een ieder duidelijk moet zijn. Ook voor een ander bestuur of nieuwe bewoners moet de betekenis duidelijk zijn. Dat kan alleen als duidelijk is dat de termen in het HHR in overeenstemming zijn met de bepalingen in de splitsingsakte. Daarvan is in dit geval geen sprake.

4.12.

De conclusie is dan ook dat het besluit van de VvE van 25 april 2022 in strijd is met de splitsingsakte en derhalve nietig is. De gevorderde verklaring voor recht zal dus worden toegewezen. Omdat het primaire verzoek van verzoekers wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van het subsidiaire verzoek. Wat partijen in dat kader naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking.

4.13.

Zoals de kantonrechter partijen ter zitting heeft voorgehouden, wordt door deze beslissing het achterliggende probleem (de ondervonden geluidsoverlast) niet opgelost. De kantonrechter geeft verzoekers, de VvE en ook de betrokken buren van appartementen [huisnummer 1] en [huisnummer 2] met klem in overweging met elkaar in gesprek te gaan en naar een voor iedereen aanvaardbare en leefbare oplossing te zoeken. De huidige woonsituatie is voor niemand prettig.

Buitengerechtelijke kosten

4.14.

Verzoekers willen dat de VvE wordt veroordeeld om buitengerechtelijke kosten te betalen. Verzoekers hebben echter geen bedrag vermeld en ook niet onderbouwd dat buitengerechtelijke kosten zijn gemaakt. De kantonrechter wijst dit onderdeel van het verzoek daarom af.
Proceskosten

4.15.

De proceskosten komen voor rekening van de VvE omdat zij ongelijk krijgt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 25 april 2022, inhoudende het toevoegen van overgangsbepaling 6.8.1. aan het huishoudelijk reglement, in strijd is met de splitsingsakte en derhalve nietig is;

5.2.

veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor verzoekers worden vastgesteld op € 128,00 aan griffierecht en € 528,00 (2x € 264,00) aan salaris van de gemachtigde van verzoekers;

5.3.

verklaart de veroordeling in deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. I. de Greef en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.