Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10175337 \ CV EXPL 22-5177 IL
Uitspraakdatum: 17 mei 2023 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
[eiser]
gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: S. Baldinger
tegen
de besloten vennootschap
Sport- en Gezondheidscentrum Plato B.V.
gevestigd te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: Plato
gemachtigde: mr. H.F. Dijkstra
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 26 oktober 2022 een vordering tegen Plato ingesteld. Plato heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 20 april 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] is verschenen bij haar bestuurder de heer [naam bestuurder] , met haar gemachtigde. Namens Plato is de heer [naam bestuurder] (indirect bestuurder) verschenen, met haar gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Plato heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Plato bij brief van 5 april 2023 nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 april 2019 de bedrijfsruimte aan de [adres] aan Plato . Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten (ROZ-model 2003).
2.2.
De Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:203a BW (ROZ-model 2003) zijn op de huurovereenkomst van toepassing. Artikel 18.2 van de algemene bepalingen bevat een boetebeding. Deze bepaling luidt: “
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”
2.3.
De huurprijs moet bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de maand volledig zijn betaald en bedraagt nu € 2.415,85 per maand inclusief een voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten en de btw daarover (‘de servicekosten’).
2.4.
Plato exploiteert een sport- en gezondheidscentrum in het gehuurde.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter Plato veroordeelt tot betaling van € 24.490,90.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Plato een betalingsachterstand heeft en daarom tekortschiet in de nakoming van haar betalingsverplichting. Plato is ook in verzuim. De betalingsachterstand is in de dagvaarding berekend tot en met oktober 2022 tot € 9.381,09. Omdat bepaalde facturen te laat zijn betaald, maakt [eiser] in de dagvaarding ook aanspraak op boetes van € 14.100,00. Plato is op basis van artikel 17.1 van de algemene bepalingen de buitengerechtelijke invorderingskosten verschuldigd. Deze bedragen € 1.009,81 exclusief btw.
3.3.
Plato voert verweer, waarop hierna voor zover van belang zal worden ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter overweegt ambtshalve dat zij deze zaak op basis van de ligging van het gehuurde in [plaats] kan beoordelen.
De betalingsachterstand
4.2.
Plato voert aan dat zij de gevorderde huur van maart en mei 2022 heeft betaald. [eiser] heeft op de zitting erkend dat de betalingen zijn ontvangen, namelijk op respectievelijk 24 december 2022 en 3 mei 2022, en haar vordering verminderd met € 2.311,81 en € 2.415,85 tot € 4.653,43.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat de in de dagvaarding gevorderde huur van mei 2022 al voor de dagvaarding is betaald en dus ten onrechte is gevorderd. De huur van maart 2022 is na de dagvaarding betaald. Plato heeft de resterende achterstand niet betwist. Het uitgangspunt is dus dat de betalingsachterstand nu € 4.653,43 bedraagt. Dit bedrag bestaat (volgens de specificatie van de vordering in de dagvaarding en de daarbij gevoegde facturen) uit twee maanden huur inclusief het voorschot servicekosten (namelijk maart en april 2021) van in totaal € 4.605,54 en het aandeel in de servicekosten 2019 en 2020 van in totaal € 1.908,85, waarop een betaald bedrag van € 1.860,96 in mindering strekt. [eiser] heeft niet gesteld aan welke post deze betaling moet worden toegerekend.
De huurkorting
4.4.
Plato voert het verweer dat zij in verband met de coronacrisis en de gevolgen daarvan heeft verzocht om een huurkorting, maar daarover met [eiser] niet te praten viel. Volgens Plato heeft zij daarom begin 2021 uit eigen beweging alsnog een huurkorting van 50% toegepast over zes weken huur, gerelateerd aan de periode waarin zij gedwongen gesloten is geweest (van 23 maart tot 10 mei 2020).
4.5.
De kantonrechter stelt vast dat partijen het er op zichzelf over eens zijn dat Plato vanwege de coronacrisis en de gevolgen daarvan – in lijn met de rechtspraak – aanspraak op huurprijsvermindering kan maken. [1] Bij het berekenen van de eventuele huurprijsvermindering is de ‘vaste lasten methode’ het uitgangspunt. Deze bestaat uit de volgende stappen:
de overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten;
het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs;
de procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover de huurprijsvermindering berekend wordt (de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (de referentieomzet) volgens de formule: 100% x (de lagere omzet: de referentieomzet));
het met de verstoring van de waardeverhouding
[tussen de prestatie van de verhuurder en de prestatie van de huurder, noot kantonrechter]samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
[tussen de prestatie van de verhuurder en de prestatie van de huurder, noot kantonrechter]samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend door de formule:
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
4.6.
De kantonrechter is het met [eiser] eens dat Plato onvoldoende gegevens heeft verstrekt om de eventuele huurkorting te berekenen. Plato heeft wel gegevens over de omzet verstrekt, maar niet (met stukken) onderbouwd waarom er geen aanspraak op TVL bestond. Ook heeft Plato geen opgave gedaan van haar vaste lasten (de kostenposten met uitzondering van loonkosten, zoals onderhoud, verzekeringen, abonnementen en de bedragen). Dat maakt dat de eerste en tweede stap van de hierboven vermelde vaste lasten methode niet kunnen worden genomen en de eventuele huurkorting niet kan worden vastgesteld op basis van de vervolgstappen. Het verweer van Plato faalt daarom.
4.7.
Dat betekent dat Plato de huur inclusief het voorschot servicekosten van maart en april 2021 van in totaal € 4.605,54 alsnog moet betalen.
De servicekosten
4.8.
Plato voert verder verweer tegen het gevorderde aandeel servicekosten 2019 en 2020. Volgens Plato is de onderbouwing minimaal, zijn er eerder discussies over de berekende oppervlakte geweest en moet zij ten onrechte bijdragen aan kosten waar ze part noch deel aan heeft, zoals de lift. Naar aanleiding van dit verweer heeft [eiser] op de zitting verwezen naar de huurovereenkomst en algemene bepalingen en de bijlagen bij de facturen. Daarmee heeft zij haar vordering onvoldoende onderbouwd.
4.9.
Bij het aandeel servicekosten 2019 is alleen een ‘exploitatieoverzicht’ (een pagina) gevoegd. Dit overzicht bevat geen opgave van de kosten van de leveringen en diensten die zijn berekend, de wijze van berekening daarvan en van het aandeel van Plato in die kosten. Zonder nadere onderbouwing door [eiser] blijkt daaruit dus niet dat de gevorderde kosten voor rekening van Plato komen.
4.10.
Bij het aandeel servicekosten 2020 is een ‘doorbelasting’ (een pagina) gevoegd. Dit overzicht vermeldt een verdeelsleutel, verdeelcode, omschrijving, tarief, aantal maanden en aandeel en welk bedrag in 2020 is doorberekend. Gezien het verweer van Plato lag het echter op de weg van [eiser] om deze gegevens nader toe te lichten en te onderbouwen. Dat heeft ze niet gedaan. De omstandigheid dat de heer [eiser] hierop niet was voorbereid omdat hij niet wist dat de vordering ook op servicekosten ziet en Plato hiertegen verweer voert, komt voor rekening van [eiser] . [eiser] kan ook niet aan Plato tegenwerpen dat zij niet eerder om een uitleg gevraagd heeft, omdat het verweer bij antwoord gevoerd is en het daarom aan [eiser] is om een en ander te onderbouwen. Haar uitnodiging ter zitting om de gegevens van de servicekosten op kantoor te bekijken, is te laat en volstaat niet tegenover het verweer van Plato .
4.11.
Dit betekent dat de kantonrechter dit deel van de vordering (€ 1.908,85) zal afwijzen als onvoldoende onderbouwd.
Tussenconclusie
4.12.
De tussenconclusie is dat Plato alleen nog de huur inclusief het voorschot servicekosten van maart en april 2021 van in totaal € 4.605,54 aan [eiser] moet betalen. Volgens de dagvaarding strekt de betaling van € 1.860,96 hierop in mindering. De kantonrechter zal de gewijzigde vordering van [eiser] daarom toewijzen tot € 2.744,58.
De contractuele boete
4.13.
[eiser] vordert de boete van artikel 18.2 van de algemene bepalingen van Plato . Zij heeft de gevorderde boete op de zitting met € 3.000,00 vermeerderd omdat de huur van maart en mei 2022 te laat is betaald. Daarmee bedraagt de gewijzigde vordering van de boetes in totaal € 17.100,00.
4.14.
De kantonrechter stelt op basis van de specificatie in de dagvaarding en de op de zitting daaraan toegevoegde betaling van 24 december 2022 vast dat Plato de huur 10 maal te laat heeft betaald. Uit artikel 18.2 van de algemene bepalingen volgt dat deze boete direct na het verstrijken van de vervaldag (de eerste van de maand) opeisbaar is. Een aanmaning is (anders dan Plato meent) daarom niet nodig. Plato is de contractuele boete op zichzelf verschuldigd.
4.15.
De kantonrechter is het echter met Plato eens dat de door [eiser] gevolgde uitleg van artikel 18.2 van de algemene bepalingen (cumulatie van de boete) niet juist is. Deze bepaling moet zo worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 2% boeterente is verschuldigd, met een minimum bedrag van € 300,00 per maand voor zover er geen of te laat huur is betaald. [2] Dat betekent dat in deze zaak op zichzelf € 3.000,00 aan boete verbeurd is (10 x € 300,00).
4.16.
Op de zitting heeft de gemachtigde van [eiser] verwezen naar de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 14 maart 2023. [3] De kantonrechter constateert dat het hof in die zaak heeft overwogen dat tussen partijen vaststaat dat de boete voor te late betaling € 300,00 per keer bedraagt. Dat bevestigt dus dat de boete niet cumuleert. Het andersluidende betoog van de gemachtigde faalt.
4.17.
Plato verzoekt om matiging van de verbeurde boetes tot nihil, omdat de (geringe) achterstand een direct gevolg is van de coronacrisis en [eiser] het voor een groot deel aan zichzelf te wijten heeft dat de kwestie is geëscaleerd. [eiser] maakt bezwaar tegen matiging en verwijst daarbij eveneens naar het arrest van 14 maart 2003.
4.18.
De kantonrechter ziet in dit geval voor matiging van de boete geen grond. Uit vaste jurisprudentie volgt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen moet worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden niet tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. De overeengekomen boete bedraagt € 300,00 per keer. Dat is een gangbaar en beperkt bedrag, ook in relatie tot de hoogte van de maandelijkse huur. Ook weegt mee dat de boete is bedoeld om de huurder aan te sporen aan zijn verplichtingen te voldoen. [eiser] heeft in de aanmaningen van de gemachtigde van 7 mei en 16 augustus 2021 aanspraak op de contractuele boetes gemaakt. Desondanks heeft Plato na 16 augustus 2021 nog vier huurtermijnen te laat betaald. Dat Plato zich niet bewust was van het boetebeding, zoals zij ter zitting heeft gesteld, komt voor haar rekening. Verder is van belang dat [eiser] voorafgaand aan de procedure al om een onderbouwing van de omzetgegevens en TVL beschikkingen heeft gevraagd en Plato pas in deze procedure een aantal maar nog steeds onvoldoende gegevens heeft verstrekt. Om dezelfde redenen is het beroep op het boetebeding ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, zoals Plato ter zitting nog heeft betoogd.
4.19.
De conclusie is dat de kantonrechter dit deel van de vordering zal toewijzen tot € 3.000,00.
De buitengerechtelijke kosten en proceskosten
4.20.
[eiser] vordert ook buitengerechtelijke invorderingskosten van € 1.009,81 van Plato . De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten zal worden toegewezen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe Plato zal worden veroordeeld, dus tot € 662,23.
4.21.
Omdat partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Plato tot betaling aan [eiser] van € 6.406,81;
5.2.
bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter