Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 21/6650
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2023 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2021 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak aan de [de woning] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 599.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: ozb) 2020 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 4 november 2021 (hierna: het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2023 te Haarlem. Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning en is gebouwd in 2019. De inhoud van de woning is 612 m³ en de oppervlakte van het perceel is 390 m². De woning heeft een garage.
Geschil
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 542.000 en stelt daartoe het volgende. Onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 4 augustus 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1604, is eiser van mening dat de aankoopsom van de (nieuwbouw)woning leidend is voor de WOZ-waarde. Als uitgangspunt moet worden aangenomen dat de vrij-op-naamprijs marktconform is, tenzij de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk maakt dat de koopsom niet de waarde in het economische verkeer van de woning weergeeft. Uit de koop- en aanneemovereenkomst blijkt dat deze op basis van zakelijke gronden is gesloten; deze kan dus dienen als onderbouwing van de stichtingskosten. Ook de meerkosten dienen bij de waardebepaling te worden meegenomen. Al deze kosten tezamen, geïndexeerd naar de waardepeildatum, leveren een bedrag op € 542.000.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, dienovereenkomstige verlaging van de ozb, veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure, vergoeding van het griffierecht en vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde waardematrix. Daarin zijn de verkoopgegevens vermeld van [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] .
De argumenten voor het bepalen van de waarde aan de hand van de stichtingskosten zijn volgens verweerder niet relevant, aangezien uit de koopovereenkomst blijkt dat de koop is gesloten onder toepassing van een antispeculatiebeding. Een dergelijk beding drukt de verkoopprijs, aangezien moet worden aangenomen dat een woning die zonder een dergelijk beding wordt verkocht een hogere verkoopprijs zal genereren. Om deze reden zijn de stichtingskosten in dit geval niet maatgevend voor de waarde in het economische verkeer.
Wanneer wordt gesproken van vergelijkbare objecten wordt hiermee overigens niet bedoeld dat deze (nagenoeg) identiek zijn aan de te waarderen woning.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Termijn van indienen verweerschrift
6. Eiser verwijst naar de uitspraak van gerechtshof Den Bosch van 1 juni 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:1739, en stelt dat verweerder binnen vier weken een verweerschrift had moeten indienen na het verzoek van de rechtbank op 5 januari 2022. Dit is echter niet gebeurd. Het verweerschrift en het taxatierapport zijn eerst op 3 maart 2023 ontvangen en die dag doorgestuurd naar de gemachtigde van eiser. Dit belemmert eiser in zijn processuele mogelijkheden, en reeds op die grond dient het beroep gegrond verklaard te worden, aldus eiser.
7. De rechtbank stelt voorop dat een bestuursorgaan niet verplicht is om een verweerschrift in te dienen. Bovendien verschilt het onderhavige geval van dat van de door eiser genoemde uitspraak in die zin dat in dat geval de rechtbank verweerder een verruimde termijn had gegeven voor het indienen van een verweerschrift. Om die reden was aan eiser in die zaak een proceskostenvergoeding toegekend. Verweerder heeft in deze zaak een verweerschrift ingediend, maar wel na afloop van de termijn genoemd in artikel 8:42 Algemene Pro wet bestuursrecht (hierna: Awb). Hoewel de rechtbank dit een zeer onwenselijke gang van zaken vindt, ziet de rechtbank in dit concrete geval geen aanleiding om daaraan enige consequentie te verbinden. De rechtbank zal dit stuk niet aanmerken als verweerschrift, nu het vooronderzoek met het sturen van een uitnodiging voor de zitting was gesloten, maar als nader stuk. Eiser heeft tijdens de zitting bij de rechtbank uitvoerig gereageerd op dit nader en de daarbij behorende stukken. De rechtbank is daarom niet gebleken dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen (vgl. gerechtshof Den Bosch 22 februari 2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:700). Deze grief van eiser faalt op die grond.
De waarde
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Het is aan verweerder om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) het volgende geoordeeld:
“In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.”
10. Dit betekent dat in beginsel een eigen verkoopcijfer maatgevend is voor de waardevaststelling indien die verkoop, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van Pro de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen.
Bij uitspraak van 18 mei 2016 (ECLI:NL:GHDHA:2016:1404) heeft het Gerechtshof Den Haag geoordeeld dat, indien de woning niet kort, maar wel binnen een redelijke termijn voor de waardepeildatum is gekocht, de waarde van de woning op de waardepeildatum doorgaans toch kan worden herleid uit de betaalde prijs. Daarbij moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling van de woning en daarmee vergelijkbare woningen in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum alsmede met eventuele specifiek voor de woning geldende waardeveranderingen in die periode, bijvoorbeeld ten gevolge van aan of in de woning verrichte werkzaamheden. Ook dient rekening te worden gehouden met verborgen gebreken (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 6 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8378).
11. De rechtbank is van oordeel dat de door eiser bepleite waarde in overeenstemming hiermee is bepaald. De grond en de opstal zijn namelijk gekocht voor € 325.000. Dit bedrag is verhoogd met 19,7 % voor de marktontwikkeling tot de waardepeildatum. Daarnaast is het aankoopbedrag verhoogd met € 88.000 voor kosten van de uitbouw van de woning en de indexatie hiervan, en daarnaast is in 2019 geïnvesteerd voor een bedrag van ruim € 65.000 in meer- en minderwerk. Een en ander resulteert in een geïndexeerde aankoopsom van
€ 542.000 op de waardepeildatum.
€ 542.000 op de waardepeildatum.
12. Verweerder heeft de koopsom en de door eiser daarop aangebrachte aanpassingen in verband met extra kosten en marktontwikkelingen niet betwist. Verweerder stelt echter dat de eigen aankoopsom in dit geval niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft omdat er in de koopovereenkomst een antispeculatiebeding is opgenomen. De rechtbank overweegt dat verweerder geen enkele onderbouwing heeft gegeven voor zijn stelling dat een antispeculatie beding bij een nieuwbouwwoning leidt tot een lagere waarde. Nu dit antispeculatiebeding uitsluitend geldt voor de waardestijging die optreedt na aankoop (en dus geen betrekking heeft op de waarde op het moment van verkrijging) en dit beding in de onderhavige zaak bovendien in een beperkt aantal jaren wordt afgebouwd en daarna vervalt, acht de rechtbank dit ook niet voor de hand te liggen. Daarnaast merkt de rechtbank ten overvloede op dat de woningen die verweerder in de matrix heeft gebruikt onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning, aangezien deze uit oudere bouwjaren dateren. Hiermee heeft verweerder de waarde van € 599.000 niet onderbouwd.
16. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de waarde van de woning op waardepeildatum vaststellen op de door eiser bepleite waarde van € 542.000.
17. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.
18. De rechtbank zal op grond van het vorenoverwogene het beroep gegrond verklaren. Nu de rechtbank uitspraak doet binnen twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift is er geen aanleiding voor het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning per de waardepeildatum wordt verminderd tot € 542.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266; en
- draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 49 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
F. Anderson, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.
F. Anderson, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze.
Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).