Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 22/2353 en HAA 22/5152
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 september 2023 in de zaken tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn , verweerder.
Procesverloop
HAA 22/2353
Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [gemeente 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 241.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 februari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en heeft verweerder de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
HAA 22/5152
Verweerder heeft bij beschikking van 24 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [gemeente 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 241.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en heeft verweerder de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Beide zaken
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2023 te Haarlem. Ter zitting zijn deze zaken tegelijk behandeld met de zaken HAA 22/2354 en HAA 22/2355. Hierbij was op verzoek van de gemachtigde van eiser sprake van een digitale zitting via een Teams-verbinding (te weten een geluidsverbinding met beeld). Namens eiser is gemachtigde verschenen, namens verweerder is mr. [naam] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een winkelpand ter grootte van 90 m2, op de begane grond gelegen, met een verkoopruimte van 80 m2 en een opslag van 10 m2.
Geschil
2. In geschil is de waarde op de waardepeildata 1 januari 2020 en 1 januari 2021.
3. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van de beroepen. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor beide jaren niet aannemelijk heeft gemaakt. Verder verzoekt eiser om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en een proceskostenvergoeding.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van de beroepen en tot afwijzing van het verzoek om vergoeding van immateriële schade en proceskostenvergoeding.
Beoordeling van het geschil
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. Eiser stelt dat ondanks zijn verzoek in de bezwaarfase verweerder ten onrechte de
opbouw van de kapitalisatiefactor niet heeft getoond, de ongeanonimiseerde gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten en de grondstaffel niet heeft verstrekt. De rechtbank begrijpt deze klachten aldus dat deze behelzen dat verweerder in de bezwaarfase niet heeft voldaan aan de in de artikelen 6:17 en 7:4, vierde lid van de Awb en artikel 40, tweede lid, Wet WOZ neergelegde verplichtingen. Eiser verbindt hieraan de conclusie dat het beroep reeds hierom gegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft dat betwist.
6. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt
genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2, Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde, verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken.
7. Ten aanzien van het niet verstrekken van de grondstaffels stelt verweerder dat geen sprake is van een woning en bovendien geen grond aanwezig is zodat de grondstaffel in deze zaak niet verstrekt hoefde te worden. De rechtbank volgt verweerder hierin. Ten aanzien van de kapitalisatiefactor en de gegevens van de vergelijkingsobjecten heeft verweerder niet, dan wel onvoldoende, weersproken gesteld dat deze gegevens uiterlijk bij de uitspraak op bezwaar zijn verstrekt. De rechtbank volgt verweerder hierin zodat van een schending van artikel 40, tweede lid, Wet WOZ geen sprake is.
De waarde
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem in de bezwaarfase overgelegde taxatieverslagen.
9. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor:
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;
b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
10. Op de zitting heeft (de gemachtigde van) eiser – nadat hij erop is gewezen dat algemeen geformuleerde beroepschriften zijn ingediend met niet of nauwelijks onderbouwde op het object betrekking hebbende stellingen – gevraagd welke beroepsgronden hij wil handhaven. De rechtbank maakt uit de reactie van de gemachtigde ter zitting op dat alleen de hierna te bespreken gronden in beroep nog moeten worden besproken en beperkt zich daartoe.
11. Eiser stelt dat niet duidelijk is hoe verweerder de waarde van de woningen, die uit de betaalde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn gehaald heeft vastgesteld, en dat een te hoge kapitalisatiefactor voor de onroerende zaak is gebruikt. Voorts is er volgens eiser ten onrechte geen leegstandanalyse gedaan, terwijl zich veel leegstand heeft gemanifesteerd door de Covid-19 pandemie. Dit veroorzaakt een daling van de waarde.
12. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak onderbouwd op basis van een systematische vergelijking van marktgegevens. Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling als hiervoor weergegeven.
13. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten – voor beide jaren – zijn eveneens winkels aan de [straat] , te weten:
a. [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Dit object is op 22 december 2020 verkocht voor € 975.000. Het object bestaat uit 157 m2 winkel/verkoopruimte, 7 m2 opslag/magazijn, 147 m2 opslag en een woning van 190 m2. Uit analyse volgt een huurwaarde voor de winkelruimte van € 350 per m2 en voor de opslag (op -1) van € 140. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
[adres 5] .
Dit object is op 13 september 2019 verkocht voor € 315.000. Het object bestaat uit 42 m2 winkel, 11 m2 kantoor en 51 m2 opslag. Uit analyse volgt een huurwaarde voor de winkelruimte van € 425 per m2 en voor de opslag van € 425. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
[adres 5] en [adres 7]
Dit object is op 1 oktober 2021 verkocht voor € 550.000. Het object bestaat uit 80 m2 winkel en een woning van 110 m2. Uit analyse volgt een huurwaarde voor de winkelruimte van € 375 per m2. De kapitalisatiefactor bedraagt 10,2.
14. Volgens verweerder is gesteld noch gebleken dat onvoldoende rekening is gehouden met verschillen tussen de referentieverkopen en de onderhavige onroerende zaak. De objecten, gelegen in dezelfde straat, zijn zeer goed vergelijkbaar. Gelet op de lagere prijs per m2 van € 275 ten opzichte van de prijzen per m2 van de vergelijkbare objecten, is de waarde volgens verweerder voldoende aannemelijk gemaakt. De getaxeerde huurwaarde per vierkante meter van de onderhavige onroerende zaak is lager dan de huurprijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten.
15. De rechtbank acht verweerder voor beide jaren niet geslaagd in zijn bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Bij het eerste en derde vergelijkingsobject is uit de transactieprijs de waarde van de woonruimte geëlimineerd. Op de vraag ter zitting van de rechtbank hoe de waarde van beide woningen is bepaald en welke gegevens daar ten grondslag aan liggen, kon verweerder geen antwoord geven. Daarnaast kon verweerder desgevraagd niet verklaren waarom bij de opslag van [adres 2] met een kapitalisatiefactor van 9.5 in plaats van 10.2 wordt gewerkt, terwijl indien daar ook een kapitalisatiefactor van 10.2 zou worden gebruikt de huurwaarde van die winkelruimte lager zou uitvallen. Nu de kapitalisatiefactor voor de huurwaarde die is afgeleid uit deze transacties bepaald wordt op transactieprijzen die resteren na de eliminatie van de niet onderbouwde waarde van de woningen en bij [adres 2] met een afwijkende kapitalisatiefactor voor de opslag wordt gewerkt, kan niet geconcludeerd worden dat de kapitalisatiefactor van 10,2 voor de winkelruimte van deze objecten juist is bepaald. Dit geldt te meer nu het object een in gebruik zijnde winkelruimte betreft en de vergelijkingsobjecten blijkens de door verweerder verstrekte informatie alle gekocht zijn met het oog op herontwikkeling van deze objecten tot winkelruimtes en appartementen/woonruimtes. Daaraan doet niet af dat voor het object de laagste huurwaarde per m2 is vastgesteld.
16. Nu verweerder de waarde naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk heeft gemaakt is het aan eiser de door hem gestelde waarde van € 199.000 nader te onderbouwen. Hierin is eiser met zijn algemene, niet onderbouwde, stellingen niet geslaagd.
Op beide waardepeildata was er nog geen oorlog in Oekraïne. Op de waardepeildatum 1 januari 2021 was weliswaar de coronacrisis uitgebroken, maar eiser heeft onvoldoende onderbouwd waarom dat tot een lagere, en zo ja welke, waarde zou moeten leiden.
17. Nu geen der partijen de door hen voorgestane waarde op beide waardepeildata aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank, alles overziende, de waarde in goede justitie vaststellen op € 235.000. Dit brengt mee dat de beroepen gegrond moeten worden verklaard en dat de uitspraken op bezwaar dienen te worden vernietigd.
Vergoeding van immateriële schade
18. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van het bezwaar en beroep.
19. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden moet worden aangesloten bij de uitgangspunten als neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252. Voor een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn geschiedt indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt als regel aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Indien de redelijke termijn is overschreden, dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar dat die termijn is overschreden, waarbij ter bepaling van de totale vergoeding de geconstateerde overschrijding naar boven wordt afgerond. Voor de behandeling van een bezwaar is een termijn van zes maanden redelijk en voor de behandeling van een beroep een termijn van anderhalf jaar.
20. Naar het oordeel van de rechtbank is er sprake van bijzondere omstandigheden die de aanleiding zijn voor verlenging van de redelijke termijn, namelijk de termijn waarbinnen eiser het griffierecht diende te betalen, te weten binnen vier weken na 16 mei 2022 en de periode dat het griffierecht uiteindelijk betaald is op 18 augustus 2022. Immers, deze vertraging is uitsluitend veroorzaakt door de niet onderbouwde verzoeken om vrijstelling van griffierecht op grond van betalingsonmacht welke door gemachtigde zijn ingediend.
21. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van samenhang tussen deze beide zaken en de zaken van eiser met zaaknummers 22/2354 en 22/2355. De berechting van deze zaken is aangevangen met de ontvangst van het oudste bezwaarschrift (in de zaken met zaaknummers HAA 22/2353 t/m 22555) door verweerder op 17 maart 2021 en geëindigd met de uitspraak van de rechtbank op 7 september 2023. De voor de procedure in eerste aanleg in aanmerking te nemen termijn bedraagt derhalve, met inachtneming van hetgeen hiervoor onder 20. is overwogen afgerond 27 maanden. De overschrijding van de redelijke termijn bedraagt derhalve (afgerond) drie maanden. De uitspraken op bezwaar zijn gedaan op 3 februari 2022 zodat de overschrijding van de termijn geheel is toe te rekenen aan de bezwaarfase.
22. Het standpunt van verweerder dat geen vergoeding van immateriële schade dient te worden toegekend omdat volgens de overeenkomst tussen eiser en gemachtigde, gemachtigde aanspraak kan maken op deze vergoeding, en niet eiser, wordt door de rechtbank verworpen. Het feit dat eiser ermee heeft ingestemd dat een eventuele vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aan de rechtsbijstandverlener wordt uitbetaald staat niet in de weg aan toekenning daarvan (vgl. HR 2 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:965 en HR 16 november 2012, ECLI:NL:HR:2012:BY2770). Ook is er bij de huidige stand van de jurisprudentie van de Hoge Raad geen aanleiding tot matiging van het bedrag van de vergoeding zoals door verweerder verzocht.
Proceskosten
23. Nu de beroepen gegrond zijn, zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten van eiser. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837, een wegingsfactor 1 en een factor 1 vanwege minder dan vier samenhangende zaken). Ook dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht aan hem te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 235.000 voor beide jaren;
- vermindert de opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden besluiten;
- veroordeelt verweerder tot betaling aan eiser van een bedrag van € 500 als vergoeding voor immateriële schade;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266;
- draagt verweerder op het in beide zaken betaalde griffierecht van 2 x € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Soeten, rechter, in aanwezigheid van
mr. I. Kroesemeijer, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).