Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
Vonnis van 8 juni 2022
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/15/317778 / HA ZA 21-353 van
1.[eiser 1] ,
2.
ANOUKE CHANTAL [betrokkene 3],
ANOUKE CHANTAL [betrokkene 3],
beiden wonende te [plaats 1] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats 3] ,
ten deze handelend als bewindvoerder van
[betrokkene 1], wonende te [plaats 3] ,
[betrokkene 1], wonende te [plaats 3] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. V.H.B. Kruit te Utrecht,
Eisers in conventie, gedaagden in reconventie zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] c.s. worden genoemd, en ieder afzonderlijk [eiser 1] en [eiser 2] .
Gedaagden in conventie, eisers in reconventie zullen hierna gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. worden genoemd, en ieder afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] q.q.
1.De zaak in het kort
1.1.
In deze zaak staat de vraag centraal of [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. een (mondelinge) koopovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot de (ver)koop van een bedrijfsruimte in [plaats 3] . Volgens [eiser 1] c.s. is dit het geval: de makelaar van [gedaagde 1] c.s., [betrokkene 2] , heeft hun bod telefonisch geaccepteerd en was hiertoe ook bevoegd, althans [eiser 1] c.s. hebben erop vertrouwd en mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de makelaar daartoe bevoegd was. [gedaagde 1] c.s. zijn daarom volgens [eiser 1] c.s. gebonden aan de (ver)koop. [eiser 1] c.s. vorderen op grond daarvan – samengevat – levering van de bedrijfsruimte. Voor het geval niet komt vast te staan dat er een geldige koopovereenkomst is gesloten voeren [eiser 1] c.s. (subsidiair) aan dat [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld.
[gedaagde 1] c.s. betwisten dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen. [betrokkene 2] heeft volgens hen steeds op eigen houtje gehandeld, [gedaagde 1] c.s. waren nergens van op de hoogte. Niet eerder dan op 5 mei 2021 heeft [gedaagde 1] van het bod en hebben [gedaagde 1] c.s. van het bestaan van een concept-koopovereenkomst vernomen, waarna zij direct hebben laten weten niet akkoord te zijn met aanvaarding van het bod/de verkoop.
[gedaagde 1] c.s. vorderen in reconventie om opheffing van het door [eiser 1] c.s. ter verzekering van hun vorderingen gelegde beslag op de bedrijfsruimte.
1.2.
De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat er geen koopovereenkomst tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. tot stand is gekomen. [betrokkene 2] heeft het bod van [eiser 1] c.s. wel geaccepteerd, maar was niet bevoegd om dit bod namens [gedaagde 1] c.s. te accepteren en [eiser 1] c.s. mochten ook niet gerechtvaardigd vertrouwen op het bestaan van een volmacht daartoe. Van onrechtmatig handelen door [gedaagde 1] c.s. is ook niet gebleken. Dit betekent dat de vorderingen in conventie worden afgewezen en de vorderingen in reconventie worden toegewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in incident van 22 september 2021 en de daarin opgenomen stukken;
- de akte vermeerdering van eis tevens akte wijziging van eis, tevens akte overlegging producties 19 t/m 21 van [eiser 1] c.s. van 18 maart 2022;
- de akte overlegging producties 22 en 23 van [eiser 1] c.s. van 22 maart 2022;
- de mondelinge behandeling van 31 maart 2022 (gezamenlijke behandeling met de vrijwaringszaken met zaaknummers C/15/320954 en C/15/321424);
- de pleitnota van [eiser 1] c.s.;
- de zienswijze van [eiser 1] c.s., overgelegd en voorgedragen bij de mondelinge behandeling van 31 maart 2022 door [betrokkene 3] .
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[eiser 1] c.s. willen een sportinstituut realiseren in het centrum van [plaats 3] .
3.2.
Voormalig echtgenoten [gedaagde 1] en [betrokkene 4] zijn ieder voor ½ deel eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 1] in [plaats 3] (hierna: ‘het pand’). Het pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond (hierna: ‘de bedrijfsruimte’) en een bovenwoning (hierna: ‘de bovenwoning’).
3.3.
[gedaagde 1] en [betrokkene 4] gaan op 15 augustus 2019 een overeenkomst van opdracht aan met Bedrijfsmakelaars IJmond B.V., handelend onder de naam [betrokkene 2] Bedrijfsmakelaars IJmond B.V. (hierna: IJmond) voor de verkoop van het pand. Op grond van die overeenkomst treedt [betrokkene 2] op als verkopend makelaar, eerst voor [gedaagde 1] en Houweling en met ingang van 17 oktober 2019 voor [gedaagde 1] c.s..
3.4.
IJmond meldt het pand op 26 augustus 2019 voor verkoop aan op www.funda.nl.
3.5.
[gedaagde 2] is bij beschikking van deze rechtbank van 17 oktober 2019 tot bewindvoerder benoemd van [betrokkene 4] .
3.6.
Na 17 oktober 2019 besluiten [gedaagde 1] c.s. het pand te splitsen en de bedrijfsruimte en de bovenwoning ieder apart te verkopen. Voor de verkoop van de bovenwoning wordt opdracht gegeven aan makelaar [betrokkene 5] (hierna: ‘ [betrokkene 5] ’) van [betrokkene 9] Makelaars.
3.7.
Op enig moment verlenen [gedaagde 1] c.s. volmacht aan de broer van [gedaagde 1] , [betrokkene 6] (hierna ook: ‘ [betrokkene 6] ’), om (onder meer) alle handelingen ten behoeve van de verkoop en de splitsing van het pand te verrichten.
3.8.
Op 26 maart 2021 brengen [eiser 1] c.s. een bod van € 449.000,00 uit aan [betrokkene 2] voor de bedrijfsruimte, onder voorwaarde van financiering en bouwkundige keuring.
3.9.
Op 1 april 2021 verkopen [gedaagde 1] c.s. de bovenwoning aan [betrokkene 7] (hierna: ‘ [betrokkene 7] ’). De levering staat dan gepland op 14 mei 2021.
3.10.
Op 5 april 2021 stuurt [eiser 1] [betrokkene 2] een e-mail met de NAW-gegevens van [betrokkene 3] en hemzelf. [betrokkene 2] verzoekt de volgende dag om een aanvulling van deze gegevens. [eiser 1] verstuurt de gevraagde gegevens op 6 april 2021 aan [betrokkene 2] .
3.11.
[betrokkene 2] stuurt [eiser 1] op 21 april 2021 een e-mail met als bijlage ‘de koopakte in concept’. In die conceptakte staan de volledige gegevens van de verkoper en de kopers (ook inzake de bewindvoering en inclusief de benodigde legitimaties), als ook de koopprijs en de WOZ-waarde.
3.12.
[eiser 1] c.s. laten de bedrijfsruimte vervolgens op 23 april 2021 door een architect inspecteren en in de week daarna bouwkundig keuren.
3.13.
Uit een uitdraai van de website www.funda.nl blijkt dat de bedrijfsruimte is afgemeld op 29 april 2021. Bij ‘datum akte’ staat 19 april 2021. De website vermeldt dat de verkoopdatum van de bedrijfsruimte 19 april 2021 is.
3.14.
In de periode 25 maart 2021 tot en met 5 mei 2021 sturen [eiser 1] en [betrokkene 2] (onder meer) de volgende WhatsApp-correspondentie over en weer:
‘(…)
[20-04-2021] [eiser 1] ([eiser 1] , rechtbank
):
):
Goedemorgen [betrokkene 8] , het koopcontract kan naar [e-mailadres]
Verder zouden we vrijdag met onze architect door het pand willen lopen. Lukt het om 08:15 uur?
[20-04-2021] [betrokkene 2] ([betrokkene 2] , rechtbank
):
):
Dank je wel. Vrijdag lukt mij niet. Kun je ook een andere dag?
[21-04-2021] [betrokkene 2] :
Koopakte is per e-mail in concept verzonden. Voor wat betreft vrijdag is het mogelijk om de sleutel morgen op ons kantoor op te halen en vrijdag te retourneren. Is dat een oplossing? mvg [betrokkene 8]
[21-04-2021] [eiser 1] :
Dat is helemaal top (emoji, rechtbank
)
)
[23-04-2021] [eiser 1] :
Goedemiddag [betrokkene 8], bedankt voor het lenen van de sleutels. Er moet in het koopcontract alleen nog onder voorbehoud van bouwtechnische keuring en de naam van mijn vrouw moest nog correct. Ik zet dit ook even op de mail. Als het aangepast is, kunnen we tekenen (emoji, rechtbank
)
)
[23-04-2021] [betrokkene 2] :
Fantastisch. Goed gegaan vanochtend?
Wanneer vindt de keuring plaats?’
[23-04-2021] [eiser 1] :
Superblij man!
[23-04-2021] [betrokkene 2] :
Top
[23-04-2021] [eiser 1] :
We proberen woensdag, die gasten hebben het blijkbaar ontiegelijk druk ofzo
[23-04-2021] [betrokkene 2] :
Mooi. Ik hoor t wel
[23-04-2021] [eiser 1] :
Maar ik verwacht geen gekke dingen met de keuring
[23-04-2021] [betrokkene 2] :
Ik ook niet. Maar je weet maar nooit
[23-04-2021] [eiser 1] :
Is prima, fijn weekend en laat je ons weten wanneer het definitieve koopcontract klaar is?
[23-04-2021] [betrokkene 2] :
Jij ook! Komt in orde
(…)
[28-04-2021] [eiser 1] :
Goedemorgen [betrokkene 8], heb je een beetje een idee wanneer we langs kunnen komen op je kantoor voor het koopcontract?
[28-04-2021] [betrokkene 2] :
Ik meld me zodra het is aangepast
[28-04-2021] [eiser 1] :
(emojies, rechtbank
)
)
[28-04-2021] [betrokkene 2] :
Dag [eiser 1] , aangezien de notaris de koopakte heeft opgemaakt, zorgt hij ook voor ondertekening. Ik heb hem van de wijziging in de naam van jouw vrouw op de hoogte gesteld. Hij of een medewerkster neemt contact op.
[28-04-2021] [eiser 1] :
Top! Dank je (emojie, rechtbank
)
)
[04-05-2021] [eiser 1] :
Goedemorgen [betrokkene 8], alles goed? Ik heb nog niets vernomen van de notaris. Kan ik zelf bellen of is dat onhandig?
[05-05-2021] [eiser 1] :
Hoi [betrokkene 8], wie is/wordt je vervanger?
[05-05-2021] [betrokkene 2] :
Die komt er niet. Wij geven de opdracht terug.
(…)’
3.15.
[betrokkene 2] belt [eiser 1] in de ochtend van 5 mei 2021 met de mededeling dat de koop niet doorgaat.
3.16.
Eveneens op 5 mei 2021, in de middag, stuurt kandidaat notaris K.D. Veenstra, mede namens de betrokken notaris E.H. Huisman, de definitief opgemaakte koopovereenkomst naar alle partijen. In deze overeenkomst staan, naast de volledige gegevens van zowel verkopers als kopers (ook inzake de bewindvoering en inclusief de benodigde legitimaties), de koopprijs, de WOZ-waarde en de leveringsdatum van 14 mei 2021.
3.17.
Kort hierna, nog steeds op 5 mei 2021, bericht de officemanager van IJmond kandidaat notaris Veenstra dat de verkoop van de bedrijfsruimte niet doorgaat.
3.18.
Op 7 mei 2021 leggen [eiser 1] c.s. – na het daartoe verkregen verlof – conservatoir leveringsbeslag op het pand.
3.19.
De levering van de bovenwoning aan [betrokkene 7] wordt uitgesteld.
3.20.
Op 20 mei 2021 schrijft [betrokkene 2] aan de toenmalige advocaat van [gedaagde 1] c.s. dat hij ‘nimmer heeft aangegeven gevolmachtigd te zijn om een koopovereenkomst namens verkopers aan te gaan’ en dat hij ‘voorstellen moet voorleggen aan de verkopers’.
3.21.
Op 28 juni 2021 vindt een kort geding procedure tussen [gedaagde 1] c.s. en [eiser 1] c.s. plaats bij deze rechtbank. Doel van de procedure is – samengevat – opheffing van het conservatoire leveringsbeslag. Deze vordering wordt afgewezen. De voorzieningenrechter oordeelt dat ‘niet op voorhand geconcludeerd kan worden dat de makelaar zonder de instemming van [gedaagde 1] c.s. heeft gehandeld’ en ‘in een nog te voeren bodemprocedure zal dit na verdere instructie en/of bewijsvoering nader moeten worden onderzocht’.
3.22.
Kort na de kortgedingprocedure heffen [eiser 1] c.s. het conservatoire leveringsbeslag ten aanzien van de bovenwoning op. Daarna wordt het pand gesplitst. De bovenwoning (dan nummer [adres 2]) wordt vervolgens aan [betrokkene 7] geleverd. Het beslag blijft rusten op de bedrijfsruimte (dan nummer [adres 3]).
3.23.
Op 14 december 2021, 26 januari 2022 en 15 maart 2022 vinden op verzoek van [gedaagde 1] c.s. voorlopige getuigenverhoren plaats. Onder meer [betrokkene 2] , notaris Huisman, kandidaat notaris Veenstra, [betrokkene 7] en [betrokkene 5] worden gehoord.
3.24.
[betrokkene 2] verklaart – voor zover relevant – als volgt:
‘(…)
Ik onderhield over de gang van zaken in die tijd contact met de heer [gedaagde 2] en de broer van [gedaagde 1] die namens haar het woord voerde. Op enig moment dacht ik bij mezelf ik moet alles panklaar maken en aan partijen voorleggen. Ik heb toen door de notaris een concept koopovereenkomst laten opstellen met daarin de prijs en de voorwaarden voor de verkoop. Ik heb over de prijs met [gedaagde 2] wel, maar met [gedaagde 1] en haar broer geen contact gehad. Ik wist wel uit het vorige biedingsproces wat ongeveer de marges waren. Ik heb de concepten vervolgens aan alle partijen voorgelegd. Toen bleek dat de clausule die in het koopcontract voor de bovenwoning was opgenomen en waarin stond dat de winkelruimte onder de woning geen hinder mocht veroorzaken, een probleem opleverde. Ik wist van de clausule, want dat had [betrokkene 9] mij eerder verteld.
Ik heb die clausule tijdens de bezichtiging ook met de familie [eiser 1] besproken. Mijn gedachte was om eerst te komen tot een koopovereenkomst in vervolgens de kou uit de lucht te halen bij de koper van de bovenwoning. Zo is het uiteindelijk niet gegaan.
Ik heb nadat de notaris de concept-koopovereenkomst had opgesteld niet nog een keer een exemplaar van de koopovereenkomst ontvangen. Ik denk dat ik de concept-koopovereenkomst eind april 2021 aan partijen heb gestuurd. Voor dat concept heb ik aan de notaris gezegd wat in de koopovereenkomst moest komen. Omdat de notaris al bezig is geweest met de splitsing, hoefde ik geen aanvullende informatie te verstrekken aan de notaris. Op enig moment heb ik, of iemand van mijn kantoor, de notaris opdracht gegeven om de koopovereenkomst tekenklaar te maken. Ik denk dat die overeenkomst door de notaris aan partijen is gestuurd. (…)
Op het moment dat de eerdere kandidaat zich terugtrok heb ik aan [gedaagde 2] en [gedaagde 1] alleen laten weten dat zich een nieuwe kandidaat had gemeld. Ik ben niet op bijzonderheden ingegaan.
Naar aanleiding van punt 33 onder 1 van de dagvaarding zeg ik dat ik niet tegen de familie [eiser 1] heb gezegd dat de koopprijs voor [gedaagde 2] en [gedaagde 1] akkoord was. Ik heb nooit tegen de familie [eiser 1] gezegd dat de koop rond was en dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Ik heb hen ook nooit gezegd dat ik namens verkopers bevoegd was om een koopovereenkomst te sluiten.
(…)
Ik heb de winkelruimte nooit als ‘verkocht’ afgemeld op Funda. Ik heb de winkelruimte als ‘ingetrokken’ gemeld.
(…)’
3.25.
Notaris Huisman verklaart – voor zover relevant – als volgt:
‘(…)
Op 12 april 2021 heeft [betrokkene 2] gevraagd om een concept-koopovereenkomst op te stellen voor de bedrijfsruimte aan de [adres 4]. Op 20 april 2021 is het eerste concept voor die koopovereenkomst aan [betrokkene 2] gestuurd met het verzoek om die voor te leggen aan partijen. Bij die e-mail zat ook de concept-splitsingsakte en tekeningen. Op 28 april 2021 kwam een e-mail binnen van [betrokkene 2] waarbij hij liet weten dat partijen akkoord waren, maar nog een paar punten wilden wijzigen. Op 29 april 2021 is een aangepast concept aan de makelaar gestuurd ter ondertekening door partijen. Na 29 april 2021 bleef het even stil tot 5 mei 2021. Op 5 mei 2021 is s ’ochtends een rappel gestuurd aan de makelaar. Die middag belde [eiser 1] en mevrouw Veenstra begreep dat hij geen concept koopakte had ontvangen. Vervolgens is die alsnog gestuurd naar alle partijen. Later die middag ontving mevrouw Veenstra een e-mail van de officemanager van de makelaar, mevrouw Sterenberg waarin stond dat de koop niet doorging omdat de verkoper het niet eens was met de condities. Daarna ontvingen wij een creditfactuur voor de courtage van de makelaar.
(…)
In het eerste concept-overeenkomst stonden twee ontbindende voorwaarden, namelijk in artikel 16 het voorbehoud van de machtiging aan de kantonrechter en een financieringsvoorbehoud wat wij standaard opnemen. In het tweede concept van 29 april staan deze voorwaarden niet meer. De heer [betrokkene 2] mailde op 28 april namelijk dat het financieringsvoorbehoud kon vervallen en dat de machtiging van artikel 16 volgens de bewindvoerder niet nodig was.
(…) ’
3.26.
Kandidaat notaris Veenstra verklaart – voor zover relevant – als volgt:
‘(…) Op 8 april 2021 heb ik de concept akte van splitsing aan makelaar [betrokkene 2] gestuurd (…). Op 12 april liet [betrokkene 2] weten dat de concept-splitsing akte wat hem betreft akkoord was. In diezelfde mail werd het verzoek om een concept-overeenkomst op te stellen voor een bedrijfsruimte gedaan. Bij die mail zaten de gegevens van de kopers en er stond een overeengekomen prijs van € 449.000,- in. Er zou een financieringsvoorbehoud in de akte moeten worden opgenomen en een voorbehoud van toestemming van de kantonrechter. Op 12 april 2021 heb ik gevraagd wie de opdrachtgever was en voor wiens rekening de kosten van de notaris zouden komen. Op 14 april vroeg [betrokkene 2] om een opgave van de kosten zodat hij die aan de verkopende partij zou kunnen voorleggen. Op 19 april 2021 heeft [betrokkene 2] mij laten weten dat de kostenopgave voor wat betreft de verkopende partij akkoord was. In diezelfde mail beschreef hij dat hij de koopakte graag tegemoet zag. Op 20 april heb ik vervolgens de concept koopakte met bijbehorende stukken aan [betrokkene 2] gemaild met het verzoek alles aan partijen voor te leggen. Op 28 april liet [betrokkene 2] mij weten dat partijen behoudens een aantal wijzigingen akkoord waren met de koopovereenkomst en dat de leveringsdatum 15 mei 2021 zou zijn. Ik heb daar 14 mei van gemaakt, omdat 15 mei een zaterdag was. Hij verzocht mij de laatste wijzigingen door de voeren en de koopakte definitief te maken. Op 29 april heb ik de definitieve koopovereenkomst aan [betrokkene 2] gemaild. Daarin waren de laatste wijzigingen verwerkt. Ik heb hem gevraagd zorg te dragen voor ondertekening door partijen. Op 29 april ontving ik de factuur van makelaar [betrokkene 2] .
(…)
Als u aan mij vraagt of ik vind dat er overeenstemming was tussen partijen, antwoord ik dat wij geen reden hadden tot twijfel omdat [betrokkene 2] termen gebruikte als prijsovereenstemming en akkoord tussen partijen.’
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[eiser 1] c.s. vorderen, na wijziging van eis, – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om medewerking te verlenen aan het ondertekenen van de koopovereenkomst met een leveringsdatum die ligt op vier weken na betekening van dit vonnis;
II. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om medewerking te verlenen aan de levering van de bedrijfsruimte, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag;
III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van de contractueel verschuldigde boete van 3 promille per dag te rekenen over de koopsom zoals opgenomen in de koopovereenkomst, over de periode van 28 mei 2021 tot aan de datum van levering, althans [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding uit hoofde van wanprestatie voorlopig te worden begroot op een bedrag van € 166.262,50 en nader op te maken bij staat;
subsidiair
IV. Te verklaren voor recht dat [gedaagde 1] c.s. jegens [eiser 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld, met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. tot vergoeding van de door [eiser 1] c.s. geleden schade, welke schade dient te worden omgezet in een bevel tot levering van het verkochte tegen betaling van de overeengekomen koopsom, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen schadevergoeding;
in alle gevallen
V. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de kosten van deze procedure, de beslagkosten daaronder begrepen.
4.2.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
4.4.
[gedaagde 1] c.s. vorderen – samengevat – uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [eiser 1] c.s.:
Primair
Om het conservatoire leveringsbeslag van 7 mei 2021 op het pand op te heffen, alsmede [eiser 1] c.s. te bevelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis tot doorhaling van het beslag in de openbare registers over te gaan;
Subsidiair
Om het conservatoire leveringsbeslag van 7 mei 2021 op het pand, met uitzondering van de bedrijfsruimte, op te heffen, alsmede om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis volledig medewerking te hebben verleend aan de splitsing;
Primair en subsidiair
In de kosten van het geding, waaronder mede begrepen de nakosten van deze procedure conform het per de datum van dit vonnis geldende liquidatietarief, de kosten van een eventuele executie.
4.5.
[eiser 1] c.s. voeren verweer.
4.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In deze procedure zijn overgelegd de processen-verbaal van de verklaringen van de getuigen, die zijn gehoord in een op verzoek van [gedaagde 1] c.s. ten overstaan van de rechter-commissaris in deze rechtbank over deze zaak gehouden voorlopig getuigenverhoor. Beide partijen zijn bij het voorlopig getuigenverhoor aanwezig of vertegenwoordigd geweest. Ingevolge het bepaalde in 192 lid 1 Rv beschouwt de rechtbank de daarin afgelegde verklaringen als in deze procedure afgelegd.
in conventie
I. Is sprake van een koopovereenkomst tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s.?
5.2.
Tussen partijen is (primair) in geschil of zij een (mondelinge) koopovereenkomst hebben gesloten ten aanzien van het bedrijfspand. Volgens [eiser 1] c.s. is sprake van een koopovereenkomst, omdat [betrokkene 2] hun bod heeft aanvaard en dat met instemming van [gedaagde 1] c.s. - en dus bevoegd - heeft gedaan. Voor zover geen sprake was van bevoegde vertegenwoordiging, mochten [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd vertrouwen op volmachtsverlening, aldus [eiser 1] c.s.
[gedaagde 1] c.s. betwisten dat [betrokkene 2] het bod van [eiser 1] c.s. heeft aanvaard en dat hij dat namens hen kon doen. Ook betwisten zij dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt.
[gedaagde 1] c.s. betwisten dat [betrokkene 2] het bod van [eiser 1] c.s. heeft aanvaard en dat hij dat namens hen kon doen. Ook betwisten zij dat de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt.
5.3.
De rechtbank zal hierna ter beantwoording van de vraag of [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. een koopovereenkomst gesloten hebben de hiervoor genoemde geschilpunten achtereenvolgens beoordelen.
Heeft [betrokkene 2] het bod van 26 maart 2021 aanvaard?
5.4.
[eiser 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat [betrokkene 2] het bod van [eiser 1] c.s. van 26 maart 2021 telefonisch heeft geaccepteerd op 31 maart 2021. Volgens [eiser 1] c.s. blijkt dit uit de WhatsApp-correspondentie tussen [eiser 1] en [betrokkene 2] (punt 3.14) en de verklaringen van notaris Huisman (punt 3.25) en kandidaat notaris Veenstra (punt 3.26).
[gedaagde 1] c.s. wijzen bij hun betwisting van de aanvaarding van het bod op de eigen verklaring van [betrokkene 2] (3.24) en het e-mailbericht van hem van 20 mei 2021 (punt 3.20). In deze stukken ontkent [betrokkene 2] het bod van [eiser 1] c.s. te hebben aanvaard.
5.5.
De rechtbank is met [eiser 1] c.s. van oordeel dat uit de genoemde WhatsApp-correspondentie voldoende blijkt dat [betrokkene 2] het bod van [eiser 1] c.s. van 26 maart 2021 heeft aanvaard. Zou het bod niet zijn aanvaard dan zouden de mededeling van [eiser 1] waar het koopcontract naartoe kan worden gestuurd en de conversatie over de keuring immers zinledig zijn. Dat [betrokkene 2] het bod heeft aanvaard vindt bovendien bevestiging in de verklaringen van notaris Huisman en kandidaat notaris Veenstra over de mededelingen en opdrachten van [betrokkene 2] ; welke mededelingen en opdrachten steeds meer het karakter van ‘laatste puntjes op de i’ kregen. Zo heeft [betrokkene 2] na het bod van [eiser 1] de kandidaat notaris opdracht gegeven voor het opmaken van een concept-koopovereenkomst (op 12 april) en heeft hij – na de ontvangst ervan – de kandidaat notaris op 28 april 2021 bericht dat partijen akkoord zijn behoudens een aantal wijzigingen, die niet zien op de prijs. Op 29 april 2021 heeft de kandidaat notaris de definitieve koopakte aan [betrokkene 2] verzonden ter tekening door partijen. Van de opdracht tot het opmaken van de (concept-) en definitieve koopakte heeft [betrokkene 2] [eiser 1] c.s. bovendien ook bericht, zo blijkt uit de genoemde WhatsApp-berichten. De opdrachten die [betrokkene 2] gegeven heeft - en waarvan hij [eiser 1] c.s. dus op de hoogte heeft gesteld - kunnen naar het oordeel van de rechtbank niet anders geduid worden dan als vervolgstappen op aanvaarding van het bod. Dat wordt bevestigd door de mededelingen van [betrokkene 2] aan de kandidaat notaris over overeenstemming over de prijs.
De door [gedaagde 1] c.s. in dit verband aangehaalde verklaring en het e-mailbericht van [betrokkene 2] doen niet af aan bovenstaande. [gedaagde 1] c.s. hebben dus onvoldoende gemotiveerd betwist dat [betrokkene 2] het bod aanvaard heeft.
Was [betrokkene 2] bevoegd om het bod te aanvaarden?
5.6.
Nu is komen vast te staan dat [betrokkene 2] aan [eiser 1] c.s. kenbaar heeft gemaakt dat hun bod werd aanvaard, zal worden beoordeeld of [betrokkene 2] [gedaagde 1] c.s. daarmee heeft kunnen binden.
5.7.
Wat betreft de hoedanigheid van de makelaar sluit de rechtbank zich aan bij de maatstaf die de Hoge Raad heeft gegeven in zijn arrest van 26 juni 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH9284). De Hoge Raad heeft in dit arrest geoordeeld dat de opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak in principe geen (contracteer)volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst inhoudt. Ook wordt door het inschakelen van een makelaar in beginsel geen schijn van volmacht gewekt bij de wederpartij. Indien de makelaar aan degene die een bod op de onroerende zaak heeft gedaan, meedeelt dat zijn opdrachtgever instemt met dat bod, dan brengt dit niet mee dat de bieder daaruit mag afleiden dat de makelaar als gevolmachtigde van zijn opdrachtgever handelt. De gegadigde moet er vanuit gaan dat de makelaar als bode optreedt. Vergelijk het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 8 oktober 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:3252), waarin is overwogen dat de makelaar-bode niet meer doet dan het overbrengen van de verklaring van zijn opdrachtgever. De makelaar brengt dus zelf geen rechtshandeling tot stand. Op basis van de enkele inhoud van de mededelingen van de makelaar mag de bieder bovendien niet aannemen dat de makelaar een verklaring van zijn opdrachtgever overbrengt. Daarvoor is meer nodig. Meer concreet betekent dit dat als de makelaar verklaart dat de opdrachtgever het bod aanvaardt, de bieder er niet zomaar vanuit mag gaan dat een koopovereenkomst tot stand gekomen is.
5.8.
Toegepast op het geschil tussen partijen betekent een en ander het volgende. Het feit dat [eiser 1] c.s. een bod hebben gedaan, en dat [betrokkene 2] aan hen heeft laten weten dat dit bod aanvaard werd (zie punt 5.5), leidt nog niet tot de conclusie dat tussen [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s. een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het uitgangspunt is immers dat een makelaar in principe slechts als bode optreedt en dus niet als gevolmachtigde. [eiser 1] c.s. hebben niet gesteld dat [gedaagde 1] c.s. [betrokkene 2] in de overeenkomst van opdracht (punt 3.3) hebben gevolmachtigd. Dat blijkt uit die overeenkomst ook niet. [eiser 1] c.s. betogen, zo begrijpt de rechtbank, dat [betrokkene 2] bevoegd was de koopovereenkomst te sluiten, omdat het bod met [gedaagde 1] c.s. is besproken en [betrokkene 2] op uitdrukkelijk verzoek van [gedaagde 1] c.s. heeft medegedeeld dat zij akkoord waren. [gedaagde 1] c.s. betwisten dat en verwijzen daarbij naar de eerdergenoemde verklaringen van [betrokkene 2] (punt 3.20 en 3.24).
Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser 1] c.s., in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] c.s., onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [gedaagde 1] c.s. wisten van het bod, hebben ingestemd met het bod en [betrokkene 2] nadrukkelijk verzocht hebben [eiser 1] c.s. dat te berichten. Onderbouwing hiervan ontbreekt namelijk. Dat het onaannemelijk is dat [betrokkene 2] op eigen houtje gehandeld heeft, zoals [eiser 1] c.s. stellen, is - wat daar ook van zij - ook geen voldoende onderbouwing van het gestelde. Dat betekent dat [eiser 1] c.s. er niet in gevolgd kunnen worden dat [betrokkene 2] hun bod bevoegd aanvaard heeft.
Hebben [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd vertrouwd en mogen vertrouwen op het bestaanvan een volmacht van [gedaagde 1] c.s. aan [betrokkene 2] ?
5.9.
De vraag die dan voorligt is of [eiser 1] c.s. desondanks hebben mogen vertrouwen op het bestaan van een volmacht van [gedaagde 1] c.s. aan [betrokkene 2] .
5.10.
[eiser 1] c.s. stellen dat zij mochten aannemen dat [gedaagde 1] c.s. [betrokkene 2] gevolmachtigd hadden om namens hen hun bod te aanvaarden. Daarmee doen zij een beroep op artikel 3:61 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
5.11.
In dit artikellid is bepaald dat de volmachtgever gebonden kan worden, ook al treedt de gevolmachtigde buiten zijn bevoegdheid, als de wederpartij er gerechtvaardigd van is uitgegaan en mocht uitgaan dat er vertegenwoordigingsbevoegdheid was. Er is dan sprake van een schijn van een vertegenwoordigingsbevoegdheid, die de volmachtgever wordt toegerekend.
De schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan gewekt worden door een handelen of nalaten van de (pseudo-) vertegenwoordigde (hier: [gedaagde 1] c.s.), het zogenaamde “
toedoen-vereiste”. De schijn van volmachtverlening kan ook worden toegerekend op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid,
“het risicobeginsel”. Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon zelf. Voor toerekening op grond van het risicobeginsel moet sprake zijn van omstandigheden die voor risico komen van de (pseudo-) vertegenwoordigde en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt (vgl. ECLI:NL:HR:
toedoen-vereiste”. De schijn van volmachtverlening kan ook worden toegerekend op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van de vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid,
“het risicobeginsel”. Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon zelf. Voor toerekening op grond van het risicobeginsel moet sprake zijn van omstandigheden die voor risico komen van de (pseudo-) vertegenwoordigde en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt (vgl. ECLI:NL:HR:
2010:BK7671 en ECLI:NL:HR:2017:142).
5.12.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eiser 1] c.s. de stel- (en bij betwisting bewijs)plicht dat zij erop hebben vertrouwd en hebben mogen vertrouwen dat sprake was van vertegenwoordigingsbevoegdheid bij [betrokkene 2] om hun bod te aanvaarden.
5.13.
[eiser 1] c.s. leggen aan hun beroep op artikel 3:61 lid 2 BW het volgende ten grondslag. [eiser 1] c.s. stellen dat [gedaagde 1] c.s. een aantal handelingen hebben verricht op grond waarvan bij [eiser 1] c.s. de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Zo hebben de notaris opdracht gegeven een (concept-)koopovereenkomst op te stellen, hebben zij de notaris van de benodigde documenten voorzien, hebben zij via [betrokkene 2] in verband met de bewindvoering een voorbehoud gemaakt (dat na toestemming van Houweling achterwege kon blijven) en hebben zij [betrokkene 2] de opdracht gegeven de koopovereenkomst definitief te maken. Ook hebben zij toestemming verleend de sleutels van de bedrijfsruimte beschikbaar te stellen aan [eiser 1] c.s. ten behoeve van (onder meer) de bouwkundige keuring. Ook hebben [gedaagde 1] c.s. met [betrokkene 2] gecommuniceerd dat de bedrijfsruimte zou worden afgemeld in het landelijk systeem van makelaars, dat is gekoppeld aan www.funda.nl. Daarnaast hebben [gedaagde 1] c.s. volgens [eiser 1] c.s. in een aantal opzichten nagelaten te handelen, waardoor bij [eiser 1] c.s. de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt. Zo hebben zij de koopsom niet herroepen, terwijl zij wel - in elk geval in de ochtend van 5 mei 2021 - in bezit waren van de definitieve koopovereenkomst. Ook waren ze op de hoogte van de bezwaren van [betrokkene 7] tegen de verkoop aan [eiser 1] c.s., en daarmee op de hoogte van het bestaan van [eiser 1] c.s. Bovendien was iedereen - namelijk [betrokkene 5] , [betrokkene 7] en [betrokkene 6] [gedaagde 1] - op de hoogte van de verkoop van het pand, waardoor [gedaagde 1] c.s. dat ook geweest moeten zijn.
[eiser 1] c.s. stellen verder dat ook sprake is van feiten en omstandigheden die voor risico van [gedaagde 1] c.s. komen en waaruit [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid hebben afgeleid. [eiser 1] c.s. wijzen daarbij op de gedragingen van [betrokkene 2] , waaronder het accepteren van het bod, de opdrachten aan de notaris, het afmelden van de bedrijfsruimte op www.funda.nl ‘als verkocht’ per 19 april 2021 en het aan de notaris versturen van een factuur voor zijn bemiddelingskosten op 29 april 2021. In dit verband noemen [eiser 1] c.s. ook dat [betrokkene 6] [gedaagde 1] , de hypotheekhouder van het pand, van de notarissen een verzoek heeft ontvangen om een aflosnota op te stellen ter royement van zijn hypotheekrechten.
Deze feiten en omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, maken dat [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd vertrouwden en konden vertrouwen op de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [betrokkene 2] , aldus [eiser 1] c.s.
5.14.
[gedaagde 1] c.s. betwisten - met verwijzing naar bovengenoemde rechtspraak - dat gedragingen van [betrokkene 2] hen kunnen binden. Ook betwisten zij de door [eiser 1] c.s. aangehaalde feiten en omstandigheden. Zo betwisten [gedaagde 1] c.s. dat [gedaagde 1] op de hoogte was van enig bod van [eiser 1] c.s. Ook hadden [gedaagde 1] c.s. geen enkele wetenschap van vermeende verkoop. Zodra zij van de notaris een koopovereenkomst ontvingen, hebben zij direct via [betrokkene 2] aangegeven niet in te stemmen met de verkoop. [gedaagde 2] q.q. heeft op enig moment een verzoek ingediend bij de kantonrechter. Dit betrof echter een verzoek tot verkoop van de bovenwoning, omdat hierover een koopovereenkomst was gesloten met [betrokkene 7] op 1 april 2021. Een ander verzoek is nooit gedaan. Er is tot aan 5 mei 2021in het geheel geen contact geweest tussen de notarissen en [gedaagde 1] c.s. met betrekking tot de verkoop van de bedrijfsruimte. Niet [gedaagde 1] c.s. maar [betrokkene 2] heeft de opdrachten aan de notarissen gegeven. De gegevens van [gedaagde 1] c.s. waren al in bezit van de notaris ten behoeve van de op te maken splitsingsakte. [betrokkene 2] heeft op eigen houtje gehandeld. Van expliciete toestemming voor het beschikbaar stellen van de sleutels is ook geen sprake. Op grond van de overeenkomst van opdracht heeft [betrokkene 2] gebruikelijke handelingen van een makelaar verricht, zoals het beschikbaar stellen van sleutels voor een bouwkundige keuring. Toen [gedaagde 1] c.s. op de hoogte raakten van de koopovereenkomst hebben zij de opdracht aan IJmond, en daarmee aan [betrokkene 2] , ingetrokken, aldus nog steeds [gedaagde 1] c.s.
5.15.
De rechtbank is van oordeel dat [eiser 1] c.s. tegenover hetgeen [gedaagde 1] c.s. hebben aangevoerd onvoldoende feiten en omstandigheden hebben gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat zij er op grond van aan [gedaagde 1] c.s. toe te rekenen feiten en omstandigheden gerechtvaardigd op vertrouwden en mochten vertrouwen dat [gedaagde 1] c.s. aan [betrokkene 2] een volmacht had verstrekt het bod van [eiser 1] c.s. te accepteren. [gedaagde 1] c.s. hebben immers gemotiveerd betwist dat sprake is geweest van enige wetenschap en/of gedragingen van hen beiden ten aanzien van het bod, de aanvaarding daarvan en het doen opstellen van de koopovereenkomst voor de bedrijfsruimte. De door hen aangehaalde getuigenverklaringen van de notaris, de kandidaat notaris en [betrokkene 2] bevestigen dat zij geen opdrachten aan de notaris hebben gegeven voor de verkoop van de bedrijfsruimte en de verklaring van [betrokkene 2] bevestigt dat hij dat zonder overleg met hen deed; hij wilde de koopovereenkomst ‘panklaar’ maken. Dat sprake is geweest van een verklaring of gedraging van [gedaagde 1] c.s. zelf jegens [eiser 1] c.s. zelf, op grond waarvan [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd mochten uitgaan van het bestaan van vertegenwoordigingsbevoegdheid, is bovendien gesteld noch gebleken. De aanname van [eiser 1] c.s. dat [betrokkene 2] enkele handelingen niet zonder raadpleging en instemming van [gedaagde 1] c.s. heeft kunnen verrichten, bijvoorbeeld ‘de afmelding’ van de bedrijfsruimte en de mededeling van [betrokkene 2] aan de kandidaat notaris dat de machtiging van de kantonrechter niet nodig was, kan - wat daar ook van zij - niet leiden tot de gerechtvaardigde conclusie dat sprake is van gedragingen van [gedaagde 1] c.s. jegens [eiser 1] c.s. Dezelfde redenering geldt voor het argument ‘dat iedereen ervan wist, dus dan moeten [gedaagde 1] c.s. er ook van geweten hebben’. Het betoog van [eiser 1] c.s. dat [gedaagde 1] c.s. ruim voor 5 mei 2021 bekend waren met de (concept- en of definitieve) koopovereenkomst en dus door na te laten daar tijdig tegenop te komen, het vertrouwen hebben gewekt dat sprake was van vertegenwoordigingsbevoegdheid, volgt de rechtbank ook niet. Daargelaten dat [gedaagde 1] c.s. betwist hebben de koopovereenkomst (ruim) voor 5 mei te hebben ontvangen, is gesteld noch gebleken dat [eiser 1] c.s. bekend waren met (het moment en de) verzending van de koopovereenkomst aan [gedaagde 1] c.s. Het voorgaande betekent dat [eiser 1] c.s. er niet in gevolgd kunnen worden dat [gedaagde 1] c.s. een aantal handelingen hebben verricht, dan wel op een aantal punten hebben nagelaten te handelen, op grond waarvan bij [eiser 1] c.s. op grond van het toedoen-vereiste vertegenwoordigingsbevoegdheid is gewekt.
[gedaagde 1] c.s. hebben verder gemotiveerd betwist dat sprake is van gedragingen van of wetenschap bij anderen dan [gedaagde 1] c.s. en [betrokkene 2] , waaruit [eiser 1] c.s. de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid konden afgeleiden die voor risico van [gedaagde 1] c.s. dienen te komen. Het voorgaande betekent dat alleen de – vergaande – gedragingen van [betrokkene 2] jegens [eiser 1] c.s. resteren. Dit is niet voldoende voor een schijn van volmachtverlening. De rechtbank volgt [eiser 1] c.s. dus ook niet in hun betoog dat sprake is van de schijn van volmachtverlening die [gedaagde 1] c.s. op grond van het risicobeginsel kan worden toegerekend.
5.16.
De rechtbank kan daarom niet anders dan concluderen dat [betrokkene 2] zelfstandig heeft gehandeld en [gedaagde 1] c.s. niet gebonden heeft aan de verkoop van de bedrijfsruimte.
II. Hebben [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig gehandeld richting [eiser 1] c.s.?
5.17.
[eiser 1] c.s. stellen subsidiair dat [gedaagde 1] c.s. op grond van onrechtmatige daad tot vergoeding van de door [eiser 1] c.s. gestelde schade zijn gehouden. Zij leggen daaraan ten grondslag dat [gedaagde 1] c.s. onzorgvuldig en onbetamelijk hebben gehandeld door ‘de koper anderhalve maand aan het lijntje te houden’. Door [gedaagde 1] c.s. is echter gemotiveerd betwist dat zij (gezamenlijk) op enig moment vóór 5 mei 2021 op de hoogte waren van het bod en de vermeende verkoop aan [eiser 1] c.s.. Zonder wetenschap daarvan hebben zij [eiser 1] c.s. niet aan het lijntje kunnen houden. Reeds daarom kunnen [eiser 1] c.s. niet in hun subsidiaire betoog gevolgd worden. De vraag of dergelijk handelen als
onrechtmatighandelen kan worden aangemerkt, behoeft daarom geen beantwoording.
onrechtmatighandelen kan worden aangemerkt, behoeft daarom geen beantwoording.
Conclusie
5.18.
Op grond van voorgaande concludeert de rechtbank dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat geen sprake is van onrechtmatig handelen. De vorderingen in conventie worden daarom afgewezen.
Proceskosten
5.19.
[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
- griffierecht 309,00
- salaris advocaat
2.252,00(4 punten (inclusief voorlopig getuigenverhoor) × tarief II € 563,00)
2.252,00(4 punten (inclusief voorlopig getuigenverhoor) × tarief II € 563,00)
2.561,00
in reconventie
Moet het beslag worden opgeheven?
5.20.
Met de conclusie dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, vervalt de grondslag voor het door [eiser 1] c.s. op 7 mei 2021 gelegde conservatoire beslag, voor zover dat nog op het pand rust. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel, omdat [eiser 1] c.s. geen specifieke belangen gesteld hebben.
5.21.
De primaire reconventionele vordering wordt daarom toegewezen.
Proceskosten
5.22.
[eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat
281,50(0,5 punt × tarief II € 563,00)
281,50(0,5 punt × tarief II € 563,00)
Ook de gevorderde nakosten zullen worden toegewezen.
5.23.
De rechter, ten overstaan van wie het voorlopig getuigenverhoor is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af,
6.2.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in conventie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 2.561,00,
in reconventie
6.3.
veroordeelt [eiser 1] c.s. om het conservatoire leveringsbeslag van 7 mei 2021 op het pand gelegen aan de [adres 4] te ([postcode]) [plaats 3] op te heffen, en beveelt [eiser 1] c.s. om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis tot doorhaling van het beslag in de openbare registers over te gaan,
6.4.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in reconventie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] c.s. tot op heden begroot op € 281,50,
6.5.
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten van [gedaagde 1] c.s., begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.6.
verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. de Vries-van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022. [1]