Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 20/4206
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2021 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
(gemachtigde: [A]),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 29 februari 2020 de waarde van de onroerende zaak [a] te [Z] (de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 451.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2020 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 26 juni 2020 de waarde en de aanslag OZB gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen op 7 augustus 2020 beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2021 te Haarlem.
Eiser is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. P.A. Schrijver.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2. De woning, gebouwd in 1928, is een tussenwoning met een berging. De inhoud van de woning is ongeveer 281 m³ en de oppervlakte van het perceel is 129 m². Het perceel van de woning grenst aan de achterkant direct aan het perceel van de achtergelegen woning. Een deel van het perceel van de woning is in gebruik als brandgang voor eiser zelf en zijn omwonenden. Er is sprake van een recht van overpad.
Geschil3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019.
4. Eiser bepleit een waarde van € 375.000. Voor de onderbouwing van zijn standpunt wijst eiser op een taxatierapport van de taxateurs [B] en [C]. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [b], [c] en [d], alle te [Z]. Voorts heeft eiser in het beroepschrift gewezen op de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor [e] en [f], beide te [Z]. Verder stelt eiser dat onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning en dat de brandgang buiten de waardering van de woning moet blijven. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de waarde tot € 375.000.
5. Verweerder neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is bepaald en wijst in dat verband op de bij het verweerschrift gevoegde waardematrix. Daarin zijn, naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de vergelijkingsobjecten [g], [h], [i] en [j], alle te [Z]. Verweerder stelt dat de ligging afdoende in de waardering is meegewogen en dat alle vergelijkingsobjecten een dergelijke brandgang hebben. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Vooraf:
6. Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat het voor hem niet duidelijk is of eiser tijdig beroep heeft ingesteld omdat op de kopie van het beroepschrift die door de rechtbank aan hem is doorgezonden twee ontvangststempels staan vermeld met de data 10 augustus 2020 en 18 september 2020. De rechtbank heeft ter zitting aan partijen meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat eiser tijdig beroep heeft ingesteld aangezien het beroepschrift op 7 augustus 2020 per fax door de rechtbank is ontvangen en vervolgens nogmaals per post op 10 augustus 2020 waarbij op de enveloppe een poststempel van 7 augustus 2020 staat. Ook uit het feit dat het beroepschrift op 11 september 2020 naar verweerder is doorgestuurd blijkt dat de ontvangststempel van 18 september 2020 niet juist kan zijn. De rechtbank is een intern onderzoek gestart om te achterhalen hoe het kan dat op de kopie van het beroepschrift dat naar verweerder is doorgezonden een tweede ontvangststempel is gezet met een verkeerde datum.
7. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond, waarin hij stelt dat hij in de bezwaarfase tevergeefs bij verweerder om de overlegging van de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft verzocht, ingetrokken. Voorts heeft eiser ter zitting zijn stelling dat de brandgang conform de vrijstelling voor openbare wegen niet meegenomen dient te worden genomen in de waardering van de woning, ingetrokken.
Waardering van de woning
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn binnen één jaar vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Voor een goede vergelijking tussen de woning en de vergelijkingsobjecten hoeven de vergelijkingsobjecten niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning.
De variërende perceelgrootte
10. Eiser heeft gesteld dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten met een substantieel kleiner perceel dan dat van de woning (129 m²), te weten [g] (79 m²) en [h] (74 m²), voor de waardering een onzekere factor opleveren omdat niet bekend is hoe de gerealiseerde verkoopprijs tussen perceel en opstal precies verdeeld moet worden. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om te oordelen dat [g] en [h] niet bruikbaar zouden zijn als onderbouwing van de waarde van de woning, en overweegt daartoe als volgt.
11. Verweerder heeft een grondstaffel gebruikt en in de bezwaarfase aan eiser verstrekt. Eiser heeft daarover geen opmerkingen gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is het inherent aan taxeren dat dergelijke aannames gemaakt moeten worden. In zoverre schuilt in elke taxatie een onzekere factor. Een belastingplichtige kan natuurlijk wel betwijfelen of de bij de taxatie gehanteerde uitgangspunten juist zijn, maar moet daarvoor dan wel een motivering aandragen. Eiser heeft naar aanleiding van het overleggen van de grondstaffel door verweerder geen bezwaren geuit. Eiser heeft ook niet aangegeven dat of hoe de grondwaarden anders zouden moeten worden berekend.
De rechtbank acht het op zich ook redelijk om met een afnemend nut van extra meters perceel te rekenen, zoals verweerder heeft gedaan. Er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat verweerder bij het analyseren van de gerealiseerde verkoopprijzen van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan, of dat verweerder geen goede verdeling tussen opstalwaarde en perceelwaarde heeft gemaakt. Verder acht de rechtbank het ook redelijk dat verweerder de woningen met een perceel van respectievelijk 79 m² en 74 m² in de vergelijking heeft opgenomen, omdat dit woningen zijn die onderdeel uitmaken van dezelfde huizenrij waar de woning onderdeel van uitmaakt en deze woningen vanwege hun ligging en bouw zeer goed ter vergelijking kunnen dienen. Daarnaast heeft verweerder ook nog twee woningen buiten deze huizenrij met een beter in grootte vergelijkbaar perceel (van 143 m2) in de vergelijking opgenomen. Daarmee geeft verweerder zich rekenschap van het feit dat er een verschil in perceelgrootte is en zijn de gehanteerde waarden in zoverre ook door verweerder onderbouwd.
De ligging
12. Eiser heeft voorts gesteld dat bij de waardering van de woning door verweerder onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van de woning. De woning is nabij het spoor gelegen waardoor geluidsoverlast wordt ondervonden. Daarnaast is de woning tegenover een sportpark gelegen.
Eiser heeft ter zitting desgevraagd verklaard ermee in te stemmen dat de woning op ongeveer 200 meter afstand van het spoor is gelegen zoals verweerder heeft berekend. Bij een dergelijke afstand acht de rechtbank niet aannemelijk dat nog in betekenende mate hinder van het spoor wordt ondervonden. Eiser heeft hieromtrent ook geen specifieke omstandigheden genoemd. De rechtbank ziet dan ook geen grond om een waardeverminderende invloed aanwezig te achten vanwege de ligging in de omgeving van het spoor.
De rechtbank is van oordeel dat het feit dat er tegenover de woning een sportveld is gelegen subjectief zal worden beleefd. Een potentiële koper kan dit immers ook positief waarderen, bijvoorbeeld omdat deze zelf gebruik wil maken van de sportvoorzieningen of gezinsleden heeft die hier gebruik van willen maken, of vanwege het vrije uitzicht. Dat dit ook als positief kan worden ervaren, blijkt ook uit het feit dat in de verkoopadvertentie van [h], die eveneens tegenover hetzelfde sportveld is gelegen, de ligging als pluspunt wordt genoemd, waarbij onder andere is aangegeven dat de [straat] zeer centraal is gelegen ten opzichte van diverse sportverenigingen en dat aan de voorzijde wordt geprofiteerd van vrij uitzicht, waar ’s avonds uitgebreid kan worden genoten van de zonsondergang. Nu niet aannemelijk is dat van het sportveld een objectief waardedrukkende invloed uitgaat, ziet de rechtbank dan ook geen grond om een waardeverminderende invloed aanwezig te achten vanwege de ligging tegenover een sportveld.
Overigens valt uit de gerealiseerde verkoopprijzen per kubieke meter van de woningen met een volgens beide partijen vergelijkbare ligging ([h] en [e]) ten opzichte van de gerealiseerde prijzen van de verder van het spoor en de sportvelden gelegen woningen, geen navenant waardeverschil te ontdekken wat verklaard kan worden door de ligging in de omgeving van het spoor en van de sportvelden.
De brandgang
13. Eiser heeft gesteld dat 6 m² van het perceel van de woning dat in gebruik is als brandgang buiten de waardering dient te worden gelaten omdat dit deel van het perceel van de woning afgescheiden is en ook door omwonenden wordt gebruikt, en daardoor niet optimaal te gebruiken is door eiser. Hierbij heeft eiser verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6905.
Voor zover de rechtbank de stelling van eiser met zijn verwijzing naar de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zo moet opvatten dat hij stelt dat er sprake is van een onjuiste objectafbakening, volgt de rechtbank eiser hierin niet. In het onderhavige geval is sprake van een erfdienstbaarheid. Een erfdienstbaarheid is een last waarmee een onroerende zaak, het dienende erf, ten behoeve van een andere onroerende zaak, het heersende erf, is bezwaard (zie artikel 5:70 BW Pro). De eigenaar van het dienende perceel moet bepaalde bevoegdheden van een ander dulden, maar dat brengt geen splitsing van eigendom of gebruik van dat perceel teweeg. Dat dulden doet er daarom niet aan af dat eiser het gebruik en genot van zijn perceel heeft behouden in de zin van de Wet WOZ. Aangezien het gebruik van het op het eigen perceel gelegen brandgangdeel de bewoner via een poort toegang biedt tot zijn schuur en tuin en bedoeld is om een vluchtweg uit de woning te bieden in geval van brand, behoort het eigen “achterom” ook naar de omstandigheden beoordeeld bij de rest van het perceel en kan in het midden blijven of sprake is van een eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De erfdienstbaarheid heeft daarom geen invloed op de objectafbakening. Voor de aan het dienende en het heersende erf toe te kennen waarde, kan de erfdienstbaarheid wel van belang zijn (zie artikel 16, aanhef en onderdeel d van de Wet WOZ en Hoge Raad 26 april 1978, ECLI:NL:HR:1978:AX2940, Hof 's-Hertogenbosch, 31 december 2020, ECLI:NL:GHSHE:2020:4103 en Hof Amsterdam 19 november 2020 ECLI:NL:GHAMS:2020:3143).
Ter zitting is door verweerder onweersproken gesteld dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten alle beschikken over een zelfde soort brandgang. Voor zover hier dus al een waardedrukkende invloed vanuit gaat, is hiervan ook sprake bij de vergelijkingsobjecten, en is dit dus in de voor die objecten gerealiseerde verkoopprijzen verdisconteerd.
Gerealiseerde verkoopprijzen vergelijkingsobjecten
14. Eiser stelt dat de gerealiseerde verkoopprijs voor [g] aantoont dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser heeft niet met een berekening uiteengezet hoe hij tot deze conclusie is gekomen. Verweerder heeft daartegenover gewezen op de onpraktische indeling van de woning met de slaapkamers en badkamer op de begane grond en de keuken en woonkamer op de eerste verdieping (plattegrond op bijlage 2 bij het verweerschrift) en op de mindere staat van de woning die op basis van de inlichtingen van de koper als “matig” (volgens verweerder overeenkomende met ongeveer -10%) gekwalificeerd is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom met de kubiekemeterprijs van € 893 kunnen onderbouwen dat een kubiekemeterwaarde van € 960 voor eisers woning niet te hoog is.
In de matrix zijn ten aanzien van alle vergelijkingsobjecten verschillen in grootte van opstal en perceel en verschillen in bijgebouwen opgenomen en zijn ook kwaliteitsverschillen opgenomen. De in de matrix opgenomen objecten en de daarvoor gerealiseerde prijzen zoals deze door verweerder zijn geanalyseerd dragen bij aan de aannemelijkheid van de door verweerder vastgestelde waarde van de woning.
Gerealiseerde verkoopprijzen van andere woningen
15. In de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten [e] en [f] ziet de rechtbank ook geen aanleiding om de door verweerder vastgestelde waarde te hoog te achten. Met betrekking tot [f] is door verweerder onder verwijzing naar de foto’s in bijlage 10 bij het verweerschrift onweersproken gesteld dat deze in een slechtere staat verkeerde dan de woning en dat de woning van een ander type is omdat deze een andere daksoort heeft. Ter zitting is vervolgens geprobeerd om van de gemachtigde helderheid te verkrijgen over de analyse van de verkoopprijs die is gerealiseerd voor [e], zijnde het dichtst bij de woning gelegen vergelijkingsobject dat door eiser is genoemd. De gemachtigde van eiser heeft een berekening gemaakt en kwam daarbij uiteindelijk uit op een prijs van € 960 per m³, hetgeen gelijk is aan de door verweerder gehanteerde prijs per m³ voor de woning en daarmee is de door verweerder vastgestelde waarde juist bevestigd.
Ten slotte is ook het door eiser ingebrachte taxatierapport van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. In eisers taxatie is namelijk niet inzichtelijk gemaakt hoe de getaxeerde waarde is te herleiden uit de gerealiseerde verkoopcijfers voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten, aangezien in de taxatie de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten niet zijn vermeld en niet is aangegeven in welke staat de objecten zijn verkocht. Bovendien is het taxatierapport uitgegaan van een ligging van de woning op slechts 100 meter afstand van een treinspoor, terwijl dit in werkelijkheid bijna 200 meter is.
Slotsom
16. Verweerder maakt met het taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van € 451.000 niet te hoog is. Het door eiser zijnerzijds aangevoerde is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
17. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Ferrier, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Carter, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 november 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.