Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 19/5502
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2020 in de zaak tussen
[X] , wonende te [Z] , eiser,
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2019 de waarde van de onroerende zaak [A] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.170.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2019 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de aanslag gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 juli 2020 te Haarlem.
Namens eiser is verschenen M. Kueter, kantoorgenoot van de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door gemachtigde mr. [B] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning en is gebouwd in 1927. De woning heeft een inhoud van 735 m³ en een perceel van 174 m². Daarnaast heeft de woning vier dakkapellen.
2. Eiser heeft woning op 11 juli 2016 gekocht voor € 1.007.500.
Geschil
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.
4. Eiser stelt dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Voorts heeft eiser een beroep gedaan op de schending van het gelijkheidsbeginsel en dat er is voldaan aan de meerderheidsregel. Eiser heeft een overzicht overgelegd van de waarden van de woningen aan het [C] met de nummers: [D] , [E] , [F] , [G] , [H] , [I] , [J] en [K] . Eiser heeft ter zitting een waarde bepleit van € 1.150.000.
5. Verweerder heeft onder meer verwezen naar het eigen aankoopcijfer van € 1.007.500 per 11 juli 2016. Voorts heeft verweerder betwist dat de woningen waarnaar door eiser is verwezen vergelijkbare woningen zijn die een beroep op het gelijkheidsbeginsel rechtvaardigt.
6. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
9. Volgens vaste jurisprudentie, verwezen kan worden naar onder meer het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610, is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dat is de prijs die de meestbiedende koper aan de woning heeft besteed.
10. Eiser heeft de onroerende zaak gekocht op 11 juli 2016 voor een transactieprijs van € 1.007.500. Dit is weliswaar anderhalf jaar voor de waardepeildatum, maar de rechtbank is van oordeel dat deze transactie een bruikbare indicatie voor de waardevaststelling van de onroerende zaak vormt. Het eigen aankoopcijfer van een onroerende zaak is een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde van de onroerende zaak dan de verkoopcijfers van andere onroerende zaken (vergelijkingsobjecten) omdat het eigen aankoopcijfer, anders dan de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, bijzondere omstandigheden daargelaten, niet behoeft te worden gecorrigeerd voor verschillen in bouwjaar, inhoud en/of oppervlakte, aanbouwen, ligging, onderhoud, kwaliteit, uitstraling en andere waarde-relevante verschillen tussen de te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten en tussen de vergelijkingsobjecten onderling. Vanwege deze veel grotere nauwkeurigheid leidt de herleiding van de marktwaarde van een onroerende zaak op waardepeildatum uit een eigen aankoopcijfer dat is gerealiseerd op een tijdstip dat op een grotere afstand in de tijd van de waardepeildatum verwijderd is dan met betrekking tot de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten aanvaardbaar is, tot een betrouwbaarder resultaat dan een herleiding van de marktwaarde uit betrekkelijk kort voor of na de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten (vergelijk gerechtshof Den Haag 25 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:103). De rechtbank betrekt bij haar oordeel de onweersproken stelling van verweerder dat de woningmarkt in [Z] sterk is gestegen na aankoop van de woning door eiser. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of, gelet op hetgeen eiser heeft aangevoerd, er aanleiding bestaat om de waarde van de woning naar beneden bij te stellen.
12. In dat kader beroept eiser zich op het gelijkheidsbeginsel en meer in het bijzonder op de meerderheidsregel. Eiser stelt dat de objecten [C] met de nummers: [D] , [E] , [F] , [G] , [H] , [I] , [J] en [K] te [Z] identiek zijn aan de woning. Verweerder heeft deze woningen op de waardepeildatum een lagere waarde toegekend.
13. Verweerder heeft betwist dat de woningen waarnaar door eiser is verwezen identiek zijn. Zo heeft verweerder erop gewezen dat de woning van eiser een rijksmonument is en een aantal door eiser aangedragen vergelijkingsobjecten niet die status hebben. Voorts zijn de kavels niet even groot als de kavel van de woning van eiser en beschikken de meeste door eiser aangedragen woningen niet over dezelfde hoeveelheid dakkapellen en een berging als de woning van eiser. Voorts is de onderhoudsstaat van de woning van eiser bovengemiddeld terwijl de door eiser aangedragen woningen een gemiddelde dan wel een beneden gemiddelde onderhoudsstaat hebben.
14. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat een juiste waardevaststelling volgens de Wet WOZ moet worden gepasseerd onder meer in het geval de heffingsambtenaar in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde heeft vastgesteld. Dit is de zogeheten meerderheidsregel. Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 8 juli 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT8942) blijkt dat de vergelijkbare gevallen moeten bestaan uit identieke woningen, in die zin dat de verschillen tussen deze woningen verwaarloosbaar zijn.
15. Eiser heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder dat er geen sprake is van identieke woningen geen nadere omstandigheden aangevoerd. Gelet daarop komt de rechtbank tot het oordeel dat de verschillen tussen de woning en door eiser aangedragen woningen niet verwaarloosbaar zijn. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt daarom.
16. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding voor een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
Proceskosten
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. Schaafsma, griffier. De beslissing is gedaan op 30 juli 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312,
1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.