Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/587904 / HA ZA 25-65
Vonnis van 25 februari 2026
in de zaak van
1.[eiseres sub 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
te [plaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. C.M. van der Corput,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J. Smael.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 10,
- de conclusie van antwoord met eis in reconventie met producties 1 t/m 8,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 11 t/m 13,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2026.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eisers] c.s. heeft een huis verkocht aan [gedaagde] voor € 1.380.000. De overdracht zou plaatsvinden op 5 augustus 2024 maar dat is nog steeds niet gebeurd. Daarom heeft [eisers] c.s. de koopovereenkomst ontbonden en vordert zij de contractuele boete en schadevergoeding van [gedaagde] . [gedaagde] vindt dat zij niet in verzuim is geraakt omdat [eisers] c.s. geen ingebrekestelling heeft gestuurd en daarom niet de contractuele boete en schadevergoeding hoeft te betalen. Ook stelt [gedaagde] een tegenvordering tot nakoming van de koopovereenkomst in omdat hij het huis alsnog geleverd wil krijgen. [eisers] krijgt gelijk. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
in conventie
[eisers] heeft de koopovereenkomst geldig ontbonden zonder ingebrekestelling
Juridisch kader verzuim zonder ingebrekestelling
3.1.
In artikel 6:83 sub a Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW) staat dat verzuim intreedt zonder ingebrekestelling wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking heeft. De fatale termijn moet tussen partijen zijn overeengekomen of op grond van de redelijkheid en billijkheid voortvloeien uit de aard van de overeenkomst in verband met de omstandigheden van het geval. [1]
5 augustus 2024 is een fatale termijn
3.2.
Op 13 juni 2024 hebben partijen een koopovereenkomst met elkaar gesloten,
waarbij [eisers] aan [gedaagde] een onroerende zaak in [plaats] heeft verkocht. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat de eigendomsoverdracht en betaling zullen plaatsvinden op uiterlijk 5 augustus 2024 en dat betaling gelijktijdig met de eigendomsoverdracht zal plaatsvinden op het kantoor bij de notaris. Tijdens de zitting heeft [eisers] onweersproken toegelicht dat specifiek deze datum gekozen is omdat [eisers] daarna op vakantie zou gaan. Het is niet gebleken dat het zou gaan om een streefdatum of een vrijblijvende indicatie. [gedaagde] heeft deze datum als zodanig aanvaard. Daarmee kan worden vastgesteld dat de datum tussen partijen is overeengekomen en dat de datum als fatale termijn kwalificeert. Dat heeft als gevolg dat [gedaagde] in verzuim is geraakt vanaf 5 augustus 2024 zonder dat een ingebrekestelling nodig was.
3.3.
Desondanks heeft [eisers] niet gelijk de ontbinding van de koopovereenkomst ingeroepen. Omdat [eisers] wilde meedenken met [gedaagde] , is de leveringsdatum meerdere keren verschoven naar:
- 9 september 2024
- 1 oktober 2024
- 25 oktober 2024
- 31 oktober 2024
- 15 november 2024
- 3 december 2024
Uiteindelijk hebben ook geen van deze data geleid tot daadwerkelijke betaling of overdracht. Na 3 december 2024 heeft [gedaagde] wederom om uitstel gevraagd, maar [eisers] ging daar niet meer in mee en heeft de koopovereenkomst ontbonden op 12 december 2024.
[eisers] heeft haar verzuimrechten niet verwerkt
3.4.
De omstandigheid dat [eisers] na het intreden van het verzuim de gelegenheid heeft geboden om alsnog na te komen, brengt niet mee dat het op 5 augustus 2024 ingetreden verzuim is komen te vervallen of dat [eisers] haar rechten heeft verwerkt waardoor de overeenkomst niet ontbonden kon worden. De Hoge Raad heeft benadrukt dat het enkele feit dat een schuldeiser na het intreden van het verzuim de schuldenaar gelegenheid biedt om alsnog (behoorlijk) na te komen, niet betekent dat de schuldeiser daarmee afstand doet van zijn recht om zich op het eerder ingetreden verzuim te beroepen, en ook niet dat hij dat recht heeft verwerkt. [2] [eisers] behield dus haar recht om zich op het ingetreden verzuim van 5 augustus 2024 te beroepen.
3.5.
[gedaagde] heeft verder gesteld dat hij erop mocht vertrouwen dat [eisers] eerst een ingebrekestelling zou sturen omdat [eisers] in de e-mailcorrespondentie daarover heeft gesproken. Weliswaar valt in drie e-mails van [eisers] en in één e-mail van de makelaar te lezen dat er een ingebrekestelling zou worden verstuurd, maar [eisers] is geen juridisch onderlegde partij. Van haar kan niet worden verwacht dat zij de juridische betekenis van de term ‘ingebrekestelling’ volledig overziet. Het enkele gebruik van deze term in de correspondentie brengt ook niet mee dat [eisers] afstand heeft gedaan van haar recht om zich op verzuim zonder ingebrekestelling te beroepen.
Geen strijd met de redelijkheid en billijkheid
3.6.
Ook het standpunt van [gedaagde] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat [eisers] zonder ingebrekestelling tot ontbinding is overgegaan, volgt de rechtbank niet. [gedaagde] heeft voor dit standpunt aangevoerd dat hij kosten heeft gemaakt in verband met de aankoop van het pand en bereid was financiële compensatie te bieden voor het te late afnemen. Deze omstandigheden zijn onvoldoende om te concluderen dat [eisers] haar verzuimrechten niet meer mocht uitoefenen. Dit geldt temeer nu ter zitting is gebleken dat [gedaagde] ook geen enkele financiële vergoeding heeft betaald aan [eisers] .
Conclusie
3.7.
Alles samengenomen wordt de hoge lat van onaanvaardbaarheid die geldt voor een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet gehaald. Omdat er sprake was van een fatale termijn op 5 augustus 2024 en de verzuimrechten van [eisers] niet verloren zijn gegaan, heeft [eisers] een geldig beroep op ontbinding gedaan. Dat betekent dat de koopovereenkomst op 12 december 2024 is ontbonden.
[gedaagde] moet schade vergoeden aan [eisers]
[gedaagde] moet de contractuele boete van € 138.000 betalen
3.8.
Omdat in het voorgaande is vastgesteld dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, moet [gedaagde] de contractuele boete uit de koopovereenkomst betalen. Tussen partijen is niet in geschil dat toepassing van deze boetebepaling leidt tot een boetebedrag van € 138.000. De contractuele boete wordt voor dit bedrag toegewezen.
[gedaagde] moet € 56.433,79 betalen aan schade
3.9.
Daarnaast vordert [eisers] een bedrag van € 56.433,79 aan schade, bestaande uit kosten die zijn gemaakt doordat het pand langer is aangehouden dan de bedoeling was. Deze schade ziet op onder andere de rente over de koopsom, onroerende zaakbelasting, gas en elektra met vaste kosten en verzekeringen, en is door [eisers] uiteengezet in productie 3 bij dagvaarding. De schade is berekend tot 18 november 2024. [gedaagde] heeft deze schadepost in de conclusie van antwoord niet inhoudelijk betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] wel aangevoerd dat hij zich verzet tegen het betalen van de schadevergoeding, maar heeft hij niet betwist dat [eisers] schade heeft geleden. Ook heeft [gedaagde] de omvang van de schade niet weersproken. De rechtbank neemt ook in aanmerking dat [gedaagde] heeft toegelicht dat, zolang hij nog voornemens was het pand alsnog af te nemen, hij bereid was om deze kosten te vergoeden. Daarom wordt de schade tot 18 november 2024 toegewezen voor een bedrag van € 56.433,79.
Verwijzing naar schadestaat voor de schade na 18 november 2024
3.10.
Ook na 18 november 2024 zijn de kosten voor [eisers] blijven doorlopen. [eisers] heeft voor het bepalen van deze schade een verwijzing naar de schadestaatprocedure gevorderd. De Hoge Raad acht voor een veroordeling tot vergoeding van schade op te maken bij staat voldoende dat eiser de mogelijkheid dat schade is geleden aannemelijk heeft gemaakt. [3] Aan deze maatstaf wordt voldaan. Gelet op de aard van de kosten, namelijk doorlopende lasten verbonden aan het aanhouden van het pand, is het voldoende aannemelijk dat ook na 18 november 2024 schade is geleden omdat de overeenkomst toen nog doorliep en [gedaagde] het pand (nog) niet had afgenomen.
[gedaagde] moet de beslagkosten van € 2.248,98 betalen
3.11.
[eisers] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 920,98 voor kosten deurwaardersexploten, € 714,00 voor griffierecht en € 614,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 614,00), totaal € 2.248,98.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eisers] betalen
3.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
147,92
- griffierecht
€
2.083,00
- salaris advocaat
€
3.858,00
(2 punten × € 1.929,00)
- nakosten
€
296,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.384,92
3.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in reconventie
De vorderingen in reconventie van [gedaagde] worden afgewezen
De koopovereenkomst is ontbonden
3.14.
Uit het voorgaande in conventie volgt dat [eisers] de overeenkomst geldig heeft ontbonden op 12 december 2024 en dat [gedaagde] daardoor schade moet vergoeden aan [eisers] . De reconventionele vordering tot nakoming van de koopovereenkomst moet daarom worden afgewezen. De overeenkomst kan door de ontbinding niet meer worden nagekomen.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eisers] betalen
3.15.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(1 punt × € 614,00)
Totaal
€
614,00
3.16.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 138.000, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 december 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 56.433,79 berekend tot 18 november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 december 2024, tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot vergoeding aan [eisers] van de schade na 18 november 2024, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 2.248,98, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
4.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 6.384,92, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 614,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
4.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 98,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.9.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.A. Schuman en in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2026.
LLO 5719