Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6142
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2026 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 645.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
27 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 9 maart 2026. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft deelgenomen aan de zitting. De gemachtigde van eiser is niet verschenen, met bericht van verhindering.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1927 gebouwde helft van dubbele woning met een aanbouw van 22 m², twee dakkapellen, een aangebouwde garage van 14 m² en een overkapping van 7 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 84 m² en ligt op een perceel van 274 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 582.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 645.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 1 juli 2021 voor € 780.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 21 december 2021 voor € 587.500,-;
- [adres 1] , verkocht op 25 mei 2022 voor € 960.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook helft van dubbele woningen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met het taxatierapport maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder meer de kwaliteit, staat van onderhoud en het voorzieningenniveau, door voor de woningwaarde een waarde onder de gemiddelde gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Beroepsgronden
9. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt op welke manier de verkoopcijfers zijn geïndexeerd [1] .
9.1
De heffingsambtenaar geeft in het verweerschrift aan dat hij niet verplicht is de indexeringspercentages in de uitspraak op bezwaar te vermelden. Het is al jaren gangbare praktijk dat eerst in de beroepsfase de indexering wordt verstrekt. Kostenbeheersing en tijdsbesparing in de bezwaarfase zijn hiervoor de belangrijkste motieven [2] . In WOZ-zaken is het vanwege kostentechnische redenen gebruikelijk dat pas in de beroepsfase een taxatierapport wordt opgemaakt en dit is een werkwijze die is toegestaan. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hieraan toegevoegd dat bij de herwaardering geen gebruik wordt gemaakt van specifiek voor deze gemeente vastgestelde indexatiecijfers. De taxateurs die betrokken zijn bij het opstellen van het model maar ook die betrokken zijn bij de controles hebben gebruik gemaakt van algemeen beschikbare marktgegevens zoals de marktcijfers die door CBS-Kadaster en/of NVM worden gepubliceerd. Indexatiecijfers zijn hierdoor niet vastgelegd en hoeven dan ook niet te worden verstrekt. De heffingsambtenaar heeft nog gewezen op bijlage 5 bij het verweerschrift, de marktontwikkeling voor 2021 en 2022. De marktontwikkeling voor 2021 bestond al tijdens de bezwaarfase en deze is ook verstrekt. De marktontwikkeling voor 2022 bestond tijdens de bezwaarfase nog niet, maar is in beroep verstrekt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten heeft overgelegd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat de onderhoud, kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de referentiewoningen volledig zijn onderbouwd. Dit is ook in de uitspraak op bezwaar op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt. Volgens eiser zijn de objectkenmerken van de referentiewoningen ook niet onderbouwd. Op grond van de iWOZ-kaarten kan worden geconcludeerd of de objectkenmerken zoals inhoud en/of alle bijgebouwen correct zijn verwerkt. Ook zijn de bouwtekeningen niet overgelegd. Volgens eiser behoren de bouwtekeningen tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
10.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de Waarderingskamer in 2016 het besluit heeft genomen om met een overgangstermijn van vijf jaar die is begonnen op 1 januari 2017 alle gemeenten en uitvoeringsorganisaties woningen verplicht te laten taxeren op basis van de gebruiksoppervlakte. De bouwtekeningen behoren niet tot de 8:42 Awb-stukken. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan dat alle op de zaak betrekking hebbende gegevens ter inzage lagen en de gemachtigde deze gegevens heeft kunnen raadplegen. De verkoopadvertenties zijn openbaar en zelfs twee jaar na eerste plaatsing voor iedereen nog op internet te vinden. Daarnaast heeft hof Amsterdam uitdrukkelijk aangegeven dat iWOZ-gegevens niet zonder meer op de zaak betrekking hebbende gegevens betreffen. [3]
10.2
De rechtbank stelt voorop dat de iWOZ-kaarten door de heffingsambtenaar in beroep zijn overgelegd. In zoverre kan eiser dus alleen al daarom niet in zijn beroep op artikel 8:42 van Pro de Awb worden gevolgd. Daar komt bij dat volgens vaste rechtspraak gegevens zoals iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (referentie)woningen in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken horen als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. De heffingsambtenaar is daarom niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit kan anders zijn, wanneer de heffingsambtenaar voor de uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten en/of de bouwtekeningen heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de (referentie)woningen af te leiden die van belang zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten, maar daarvoor bestaan in dit geval geen aanknopingspunten. De rechtbank ziet geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van in de uitspraak op bezwaar gebruikte referentiewoningen te beschouwen als op de zaak betrekking hebbende stukken [4] . De rechtbank merkt ten overvloede op dat in de bezwaarfase niet is verzocht om deze stukken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat hij verbaasd is dat een correctie van het gebruiksoppervlak van 123 m² naar 106 m² niet tot een waardeverlaging zou kunnen leiden. Eiser verzoekt de WOZ-waarde te verlagen.
11.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat het lijkt alsof eiser geeft geknipt en geplakt uit het beroepschrift voor belastingjaar 2022. Toen heeft er een wijziging plaatsgevonden in de gebruiksoppervlakte. Voor onderhavig belastingjaar verwijst de heffingsambtenaar naar de matrix, waar een gebruiksoppervlakte van 106 m² in gehanteerd wordt. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Van een aanpassing van de gebruiksoppervlakte tijdens deze procedure is geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De woning is niet gemiddeld qua kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. De staat van onderhoud is volgens eiser zelfs slecht te noemen. Eiser wijst op de bij het beroepschrift gevoegde foto’s.
12.1
De heffingsambtenaar geeft aan dat de waarde van de woning is onderbouwd in het taxatieverslag en ook in de matrix. De heffingsambtenaar mag in iedere fase van de procedure nieuwe en/of andere referentiewoningen gebruiken ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar de matrix. In de matrix is aangegeven hoe de waarde van de woning tot stand is gekomen. Uitgangspunt hierbij is het verkoopniveau van de referentiewoningen. Bij de waardering is rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zoals perceelgrootte, woonoppervlakte, staat van onderhoud ligging etc. In de bezwaarfase is aan eiser een uitgebreid taxatieverslag verstrekt waarin zichtbaar is dat met de staat van de woning rekening is gehouden. In de matrix is een kwalificatie 3 toegekend aan kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Hiermee is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de mindere staat van de woning
.De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de aanzienlijk lagere m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen volgt dit ook. De beroepsgrond slaagt niet.
.De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de aanzienlijk lagere m²-prijs van de woning ten opzichte van de m²-prijzen van de referentiewoningen volgt dit ook. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Van een vergoeding van de proceskosten en/of het griffierecht is geen sprake.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2026.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.