Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/6259
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 november 2025 in de zaak tussen
[eisers] , eisers,
(gemachtigde: H. Benschop)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeente en hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage)
Inleiding
1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 579.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 579.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.1.
Eisers hebben tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar
van 30 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
1.2.
Tegen de uitspraak op bezwaar hebben eisers beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.3.
Het beroep is behandeld op de zitting van 3 september 2025. De gemachtigde van
eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
Feiten
2. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van
97 m². De woning heeft twee bergingen van 13 m² en 45 m², twee dakkapellen van elk 3 m² op een perceel van 828 m².
97 m². De woning heeft twee bergingen van 13 m² en 45 m², twee dakkapellen van elk 3 m² op een perceel van 828 m².
Het geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep niet langer de vastgestelde waarde van
€ 579.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 500.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eisers het ook niet eens zijn met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleiten van € 416.000,-, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van € 500.000,- niet te hoog is vastgesteld.
€ 579.000,-, maar stelt een nieuwe waarde voor van € 500.000,-. De waarde waar in de uitspraak op bezwaar van is uitgegaan kan dus niet in stand blijven. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Omdat eisers het ook niet eens zijn met de in beroep verlaagde waarde en een lagere waarde bepleiten van € 416.000,-, zal de rechtbank hierna beoordelen of de door de heffingsambtenaar verlaagde waarde van € 500.000,- niet te hoog is vastgesteld.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 16 augustus 2022 voor € 482.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 oktober 2021 voor € 756.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 671.000,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de in beroep verlaagde waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen gelijksoortige woningen zijn die ook in [plaats] liggen, in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd, vergelijkbaar zijn in uitstraling en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde ver onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.
Taxatierapport
8. Eisers zijn het niet eens zijn met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde (als verlaagd in beroep) en verwijzen naar het door hen ingediende taxatierapport. Daarin gaat de taxateur uit van een economische waarde van € 416.000,-. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat het taxatierapport van eisers niet bruikbaar is voor een waardering op grond van de Wet WOZ. Het taxatierapport van eisers maakt namelijk een vergelijking met de WOZ-waarden van [adres 5] en [adres 6] . De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ echter voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van daadwerkelijke verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met WOZ-waardes is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. Het taxatierapport is om die reden niet bruikbaar. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderhoudstoestand
9. Eisers voeren aan dat het onderhoud aan de woning slecht is. In het beroepschrift geven eisers aan minimaal € 200.000,- nodig te hebben voor het op peil brengen van het achterstallig onderhoud. De heffingsambtenaar geeft aan dat al maximaal rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de woning. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat voor de categorie ‘onderhoud’ in de taxatiematrix wordt uitgegaan van factor ‘2’. Dat is de laagst mogelijke waardering voor een bewoonbare woning. Omdat de woning op de waardepeildatum nog werd bewoond, is de heffingsambtenaar daarom niet van een lagere factor ‘1’ uitgegaan. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee al voldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. [1]
Referentiewoning Hertenlaan 16F
10. Volgens eisers is de referentiewoning [adres 3] niet geschikt om te vergelijken met de woning. Uit het taxatierapport blijkt dat eisers de woning ongeschikt vinden “omdat de transactie niet past in de trend van transacties binnen [plaats] ”. De woning is volgens eisers veel groter, luxer en mooier en daarom niet vergelijkbaar met de woning. De rechtbank volgt eisers hierin niet. Het enkele feit dat een verkoop van een referentiewoning ”niet pas in een trend” – wat daar verder ook van zij – is onvoldoende reden om die referentie onbruikbaar te achten. Het staat de heffingsambtenaar immers vrij om de referentiewoningen te kiezen die hij het meest geschikt acht. Daarbij mag aangesloten worden bij vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. [2] De woningen hoeven daarbij niet identiek te zijn, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt hoe met de waarderelevante verschillen rekening is gehouden. Zoals de rechtbank hierboven (onder 7) al heeft geoordeeld, is dat hier gebeurd. De beroepsgrond slaagt niet.
Rommel in de tuin van de woning
11. Op de zitting hebben eisers gewezen op de rommel in de tuin van de woning. Volgens eisers zorgt dat voor een lagere waarde, omdat het potentiële kopers afschrikt. De rechtbank overweegt dat in het kader van de wet WOZ wordt gekeken naar de prijs die de woning zou opbrengen bij verkoop op die datum, onder die omstandigheden. Daarbij gaat de waardering uit van de structurele staat van het object en niet van de toevallige situatie op het moment van de opname. Alleen als de rommel wijst op ernstig achterstallig onderhoud of een structureel slechte staat van het perceel, kan dit van invloed zijn op de WOZ-waarde. [3] Eisers hebben foto’s overgelegd van de tuin, waarin de rommel te zien is, maar hebben niet gewezen op structurele slechte staat van de tuin. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar zoals gezegd rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de enkele aanwezigheid van de rommel in de tuin, niet maakt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde in beroep heeft verlaagd en in bezwaar ten onrechte geen proceskostenvergoeding heeft toegekend aan eisers. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 500.000,-. Eisers krijgen daarom het griffierecht terug. Zij krijgen ook een vergoeding van de proceskosten.
13. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor voor wat betreft de proceskosten in bezwaar en beroep echter buiten toepassing, omdat de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert. [4]
14. De rechtbank stelt de gemaakte proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.108,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt € 647,- en een wegingsfactor 1; en 1 punt voor het indienen van het beroepsschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor van 1). Verder hebben eisers verzocht om vergoeding van de kosten voor het door hen ingediende taxatierapport. De rechtbank ziet op grond van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties aanleiding voor toekenning van een vergoeding van twee uur maal € 53,-, plus 21% BTW (= € 128,26). Daarmee komen de proceskosten die de heffingsambtenaar aan eisers moet betalen uit op in totaal (€3.108,- plus € 128,26 =) €3.236,26. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 50,- aan eisers betalen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op een bedrag van
€ 500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
€ 500.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.236,26 aan proceskosten aan eisers;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is in het openbaar uitgesproken op 28 november 2025.
de griffier is verhinderd om
rechter
de uitspraak te ondertekenen
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.