Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00612
Uitspraak van 2 april 2019
in het geding tussen:
[X] te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: A. Oosters)
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: E.J. Wilhelmy Damsté en [G] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 20 maart 2018, nummer ROT 17/4965.
Procesverloop
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 431.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het Hof heeft voorafgaande aan de zitting op 4 februari 2019 van de heffingsambtenaar nadere stukken ontvangen waarvan een afschrift is gezonden aan de gemachtigde van belanghebbende.
1.6.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 februari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenaresse van de woning. De woning betreft een gemeentelijk monument dat is gebouwd in 1906 met op de begane grond een vestibule, gang, voor- en achterkamer en keuken met aanbouw, op de eerste verdieping een slaapkamer aan de voorkant met erker, een slaapkamer aan de achterkant en een badkamer en op de tweede verdieping een slaapkamer, badkamer, een slaapkamer en een bergzolder. De inhoud bedraagt ongeveer 650 m3 en de grondoppervlakte 191 m2. Aan de voorzijde ligt de woning aan een stadspark.
2.2.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. In de matrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen:
m2
m3
verkoopdatum
vkp
vkp-index
grondwaarde
prijs per m3
[Y]
191
650
174.598
378
[B]
183
635
27-05-2016
€440.000
435.38
150.609
441
[C]
230
830
03-10-2015
€459.000
459
142.708
468
[D]
275
869
22-05-2016
€465.000
460.118
200
408
[E]
191
650
14-12-2016
€470.000
459.66
157.193
462
[F]
205
612
09-11-2016
€437.000
427.823
179.217
356
2.3.
Voor de herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum is een index gehanteerd van 1,05 percent per half jaar.
2.4.
De heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij twee-onder-een-kapwoningen en herenhuizen de volgende grondstaffel:
1-25 m2 €2.250
26-230 m2 € 619
231-300 m2 € 374.
2.5.
Aan de woningen aan de […] is factor 4 voor ligging toegekend, aan de andere factor 3. Voor de woning [C] is een andere staffel gehanteerd. Deze woning is als tussenwoning aangemerkt.
Bij de woningen aan de […] is boven de met behulp van de staffel berekende grondwaarde, 10 percent extra waarde aan de grond toegekend voor ligging aan het stadspark.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [G] van 28 december 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de Heffingsambtenaar] daarin.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten [D] ,
[E] , [B] , [C] en [F] , allen gelegen te [Z] , zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
Het enkele feit dat de inhoud van het object [D] meer dan 198m³ afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak en 84m² meer grondoppervlakte heeft, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit object niet bruikbaar is.
Het enkele feit dat de inhoud van het object [D] meer dan 198m³ afwijkt van de inhoud van de onroerende zaak en 84m² meer grondoppervlakte heeft, betekent, gelet op de goede vergelijkbaarheid van de overige kenmerken niet dat dit object niet bruikbaar is.
[De heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel en de toelichting ter zitting, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
[Belanghebbende] is het met [de heffingsambtenaar] eens dat het vergelijkingsobject [D] in beginsel goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar dat dit object veel meer inhoud heeft en is gelegen op een groter perceel, terwijl dit object maar € 34.000,- boven de WOZ-waarde van de onroerende zaak is verkocht. Volgens [belanghebbende] zou het verschil in waarde groter moeten zijn en onderschrijft dit verkoopcijfer dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. Verder voert [belanghebbende] aan dat de grondwaarden van de vergelijkingsobjecten veel van elkaar verschillen, terwijl deze objecten relatief dicht bij elkaar liggen.
Het vergelijkingsobject [F] ligt beter beschut en aan vaarwater, terwijl de onroerende zaak die voordelen niet heeft. Het vergelijkingsobject [B] ligt aan de andere kant van de stadsplantage en heeft aan de achterzijde een vrije ligging. Dit is niet het geval bij de onroerende zaak.
Ter zitting heeft de taxateur de staffelberekening toegelicht en uitgelegd dat voor de onroerende zaak een percentage van 10% boven op de grondwaarde is berekend, omdat de onroerende zaak aan de voorzijde vrij uitzicht heeft op een park. Nu [de heffingsambtenaar] het verschil in de grondwaarden voldoende inzichtelijk heeft gemaakt, heeft [de heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.”
Geschil, standpunten en conclusies
4.1.
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016 te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.
4.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 390.000.
4.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van de woning wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43‑44).
5.2.
De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde van € 431.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van het Hof is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.
5.3.
De heffingsambtenaar heeft de door hem verdedigde waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit blijkt uit de door hem bij de nadere stukken overgelegde matrix. De marktgegevens van de vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar voor de bepaling van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen deze vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar de heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit de matrix en hetgeen hij tijdens de zitting van het Hof ter toelichting hierop heeft verklaard, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij het bepalen van de waarde van de woning. Die verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat zij afbreuk doen aan de bruikbaarheid van bedoelde vergelijkingsobjecten. Het oordeel dat de Rechtbank hierover heeft gegeven, is juist.
5.4.
Daaraan wordt nog toegevoegd dat met de verschillen in inhoud, kwaliteit, onderhoud en uitstraling tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden omdat, hoewel de inhoud van de woning bijna het kleinst is, daaraan toch – in tegenstelling tot wat verwacht mag worden op grond van de leer van de afnemende meeropbrengst (hoe minder kubieke meter hoe hoger de gemiddelde waarde per kubieke meter) – de laagste waarde per kubieke meter wordt toegekend. Verder is door het werken met grondstaffels in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen in perceelgrootte tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft bij de herleiding van de verkoopprijzen naar grondwaarden (m2-prijzen) en inhoudswaarden (m3-prijzen) boven de staffels voor de woningen aan de […] 10 percent meer grondwaarde toegerekend vanwege de ligging aan het stadspark. Gelet op die ligging acht het Hof de toerekening voldoende onderbouwd.
5.5.
Ook wanneer bij de herleiding van de verkoopgegevens het gegeven van [C] niet wordt meegewogen, is de waarde voldoende onderbouwd met verkoopgegevens van de andere in de matrix genoemde panden. Verder geldt dat de heffingsambtenaar weliswaar in de matrix deze woning als tussenwoning heeft aangemerkt en een andere grondstaffel heeft gehanteerd, maar dat neemt niet weg dat, in het geval wordt uitgegaan van dezelfde grondstaffel als bij de andere vergelijkingsobjecten is gehanteerd (en het pand [C] dus ook als herenhuis wordt aangeduid), de bij de woning van belanghebbende gehanteerde m3-prijs nog steeds lager is.
5.6.
Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat alle genoemde panden als tussenwoning moeten worden aangemerkt en dat de daarbij behorende grondstaffel dient te worden gehanteerd. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het feit dat het pand [C] als tussenwoning uit het systeem naar voren komt, berust op een fout. Het Hof acht aannemelijk gemaakt dat het hier gelet op de inhoud van de panden gaat om herenhuizen.
5.7.
De heffingsambtenaar heeft verder aannemelijk gemaakt dat hij met het tijdsverloop tussen de verkoopdata en de waardepeildatum rekening heeft gehouden door het verkoopcijfer te corrigeren aan de hand van de waardeontwikkeling in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum.
5.8.
Voor zover de heffingsambtenaar stelt dat van invloed is de hoogte van de vraagprijs van de woning, verwerpt het Hof die stelling aangezien een vraagprijs niet de hiervoor in 5.1 vermelde waarde vertegenwoordigt en bovendien, al zou deze gerealiseerd zijn, de verkoop te ver van de waardepeildatum afligt. Dit gegeven heeft het Hof derhalve niet bij de hiervoor vermelde waardering betrokken.
5.9.
Aan het oordeel dat de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
5.10.
Voor zover belanghebbende de nadelen schetst van de ligging aan voor- en achterzijde van de diverse vergelijkingsobjecten en van de woning geldt dat - zie hiervoor onder 5.1 - het de wetgever bij de waardering gaat om de koper die bereid is de hoogste prijs te bieden in de markt. Degenen die de door belanghebbende geschetste nadelen zien, zullen derhalve niet degenen zijn die bereid blijken de hoogste prijs voor een pand te bieden. De door belanghebbende naar voren gebrachte omstandigheden met betrekking tot de staat van de woning acht het Hof niet dusdanig dat bij een object als het onderhavige gelet op de grootte en de ligging van de woning alsmede de verkoopprijzen van de overige huizen aan de […] daarmee de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
5.11.
Tussen partijen is - terecht - niet in geschil dat bij een toenemende kaveloppervlakte de waarde per (extra) m² grond lager is (afnemende meeropbrengst), maar voor een zodanig lage grondprijs als gesteld door belanghebbende is geen of althans onvoldoende onderbouwing gegeven.
5.12.
Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
Het door belanghebbende ingestelde hoger beroep is ongegrond. Daarom acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Evenmin is er aanleiding de vergoeding van het griffierecht te gelasten.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door E.M. Vrouwenvelder, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 2 april 2019 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kanbinnen zes wekenna de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.