Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6568
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.K. Dinklaar).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 260.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
15 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
15 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 8 mei 2025. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1982 gebouwde tussenwoning met een vrijstaande schuur van 6 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 125 m² en een perceeloppervlakte van 142 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 191.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 260.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 juni 2021 voor € 319.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 mei 2021 voor € 325.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 18 december 2021 voor € 325.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij legt dat hierna uit.
Heeft de heffingsambtenaar een verplichting tot het verstrekken van stukken geschonden?
8. Eiser heeft de beroepsgronden dat de heffingsambtenaar zijn verplichting tot het verstrekken van stukken heeft geschonden en dat er geen iWOZ-kaarten zijn overgelegd op de zitting ingetrokken. Daarom hoeft hierover geen beslissing meer te worden genomen.
Is de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel?
9. Eiser voert aan dat de uitspraak op bezwaar in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel is. Wat tijdens de hoorzitting is besproken, is namelijk niet volledig weergegeven in het verslag van de hoorzitting en in de uitspraak op bezwaar is hier niet op gereageerd.
9.1
De heffingsambtenaar voert aan dat alles wat tijdens de hoorzitting is aangegeven, is betrokken in de heroverwegingen van de uitspraak op bezwaar. Een verslag van de hoorzitting is als bijlage bij de uitspraak op bezwaar gevoegd.
9.2
De rechtbank overweegt dat uit vaste rechtspraak [1] volgt dat de wet [2] voorschrijft dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar niet in welke vorm het verslag moet worden opgesteld of hoe uitgebreid het verslag moet zijn. Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de uitspraak op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern van wat naar voren is gebracht. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de weergave van het verslag van de hoorzitting onjuist of onvolledig is. De rechtbank constateert verder dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. [3] De beroepsgrond slaagt niet.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de staat van de woning?
10. Eiser betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de beneden gemiddelde staat van de woning en verwijst in dat kader naar de foto’s in het beroepschrift.
10.1
De heffingsambtenaar erkent dat de staat van de woning beneden gemiddeld is. Hij voert aan dat in de taxatiematrix de staat van het onderhoud is gekwalificeerd met een ‘2’. Ook is het voorzieningenniveau gekwalificeerd met een ‘2’. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht hoe zij tot deze kwalificatie komen. De onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau van een woning worden slechts gekwalificeerd met ‘1’ als het niet langer functioneel is en slooprijp is. Daar is in deze zaak geen sprake van. De rechtbank kan deze uitleg van de heffingsambtenaar volgen en ziet in wat eiser heeft aangevoerd geen reden voor het oordeel dat de onderhoudsstaat en het voorzieningenniveau lager zou moeten zijn dan een ‘2’. De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar?
11. Eiser bestrijdt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn. Telkens is gekozen voor referentiewoningen met een bovengemiddelde waarde. Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat het bouwjaar van de woning afwijkt van de bouwjaren van de referentiewoningen. Daar zit volgens eiser veel verschil in vanwege veranderde bouwnormen. De referentiewoningen zijn alleen daarom al niet voldoende vergelijkbaar.
11.1
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht het eens te zijn met eiser dat de referentiewoningen geen ideale referentiewoningen zijn. In dezelfde straat als de woning zijn beter vergelijkbare woningen verkocht die als referentiewoning hadden kunnen dienen.
11.2
De rechtbank is daardoor van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, omdat hij niet van de best vergelijkbare referentiewoningen uit is gegaan. Er zijn betere referentiewoningen beschikbaar in dezelfde straat als de woning. Het had op de weg van de heffingsambtenaar gelegen deze referentiewoningen als onderbouwing te gebruiken. De beroepsgrond slaagt.
12. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.
13. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. Eiser heeft zijn voorgestane waarde van € 191.000,- onderbouwd door te verwijzen naar de verkoopcijfers van drie referentiewoningen in [plaats] . Deze door eiser genoemde referentiewoningen zouden volgens eiser in overweging dienen te worden genomen:
- [adres 5] , verkocht op 20 juli 2021 voor € 182.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 25 november 2020 voor € 195.000,-; en
- [adres 7] , verkocht op 8 januari 2021 voor € 195.000,-.
13.1
Eiser heeft verder niet toegelicht wat de verschillen en overeenkomsten zijn tussen deze woningen en de woning van eiser en ook niet hoe er rekening gehouden is met eventuele verschillen. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze referentiewoningen zijn waarde zouden onderbouwen.
13.2
Omdat beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 240.000,-.
Proceskostenvergoeding en griffierecht
14. Omdat het beroep gegrond is, heeft eiser recht op vergoeding van zijn proceskosten en het griffierecht.
15. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [4] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [5] In het kort houdt dat in dat bij het gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze in WOZ-zaken over de waardering van woningen, dat wil zeggen met een algemeen geformuleerd beroepschrift voor vrijwel iedere procedure, de gewichtscategorie ‘zeer licht’ (wegingsfactor 0,25) wordt gebruikt. De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [6] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
16. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde van eiser heeft gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert.
17. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 323,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647,- en een wegingsfactor van 0,25). De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar daarnaast in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 0,25).
18. Gelet op het bovenstaande stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten vast op een totaalbedrag van € 777,- (de proceskosten in bezwaar en de proceskosten in beroep).
19. De heffingsambtenaar moet ook het griffierecht van € 50,- aan eiser betalen (artikel 8:41 Awb Pro).
20. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Conclusie en gevolgen
21. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, verlaagt de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2022, voor het belastingjaar 2023, tot € 240.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 vast op € 240.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig die waarde vermindert;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 777,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.