Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4985
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 mei 2025 in de zaak tussen
de erven van [overledene 1] en [overledene 2] , eisers
(gemachtigde: mr. R. Obster)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma).
Inleiding
1. Met de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (hierna: de heffingsambtenaar) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object van eisers aan de [adres 1] in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum van 1 januari 2022 vastgesteld op € 705.000,-.
2. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
3. De gemachtigde van eisers heeft tegen deze beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar van 31 augustus 2023 het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
4. De gemachtigde is vervolgens in beroep gegaan tegen deze uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft in reactie zijn verweerschrift, inclusief taxatiematrix, ingediend.
5. De zaak is behandeld op de zitting van 27 februari 2025. Hieraan hebben de gemachtigde van eisers, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) deelgenomen.
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
6. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. [1] De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. [2] Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. [3]
7.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eisers op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eisers hebben aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
De bewijslast voor het aannemelijk maken dat de waarde van de woning van eisers op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld ligt bij de heffingsambtenaar. De rechtbank laat bij haar beoordeling hiervan de argumenten die eisers hebben aangevoerd ter betwisting van deze waarde meewegen.
Het geschil
8. Het object van eisers is een in 1961 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 139 m² en ligt op een perceel van 344 m².
9. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft de waarde gehandhaafd op € 705.000,-. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk maximaal € 570.000,-.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, gelegen aan dezelfde straat in [plaats] :
- [adres 2] , op 19 september 2021 verkocht voor € 890.000,-;
- [adres 3] , op 4 november 2021 verkocht voor € 763.000,-;
- [adres 4] , op 12 januari 2022 verkocht voor € 873.030,-.
Beoordeling van het geschil
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de taxatiematrix en de toelichting die daarbij gegeven is, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, soort object, ligging, gebruiksoppervlakte en bouwkundige kwaliteit betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen qua staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
12. Wat eisers in beroep aanvoeren, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hieronder de beroepsgronden van eisers bespreken.
Onvergelijkbaarheid referentiewoningen
13. Eisers voeren aan dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn met de woning. In tegenstelling tot de referentiewoningen, staat de woning namelijk al meer dan dertig jaar leeg en verkeert deze in een toestand van de zeventiger jaren.
14. De heffingsambtenaar voert in zijn verweerschrift aan dat uit het taxatieverslag en de taxatiematrix blijkt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Het verschil in de woningwaardes per vierkante meter tussen de woning en de referentiewoningen maakt inzichtelijk dat het verschil in de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau voldoende is meegenomen en de waarde niet te hoog is vastgesteld.
15. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers. De referentiewoningen zijn, net als de woning van eisers, allemaal in 1961 gebouwde twee onder een kapwoningen die in dezelfde straat liggen en een zeer vergelijkbare uitstraling, bouwkundige kwaliteit en gebruiksoppervlakte hebben. Zoals ook uit overweging 6 volgt, hoeven de referentiewoningen niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. [4] Uit de taxatiematrix blijkt dat de woning voor de staat van onderhoud is gewaardeerd op ‘matig’ en voor de voorzieningen is gewaardeerd op ‘eenvoudig’. De heffingsambtenaar heeft dus rekening gehouden met een slechtere staat van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Gelet op het gegeven dat de woning van eisers de laagste woningwaarde per vierkante meter heeft, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening houdt met de slechtere voorzieningen en onderhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
Slecht onderhoud
16. Eisers betogen verder dat er niet voldoende rekening is gehouden met de zeer slechte onderhoudstoestand van de woning. De waarde van de woning is volgens eisers daarom te hoog vastgesteld. Zoals in de vorige beroepsgrond is besproken voeren eisers namelijk aan dat de woning al meer dan dertig jaar niet bewoond is en zich in een toestand van de zeventiger jaren bevindt.
17. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift toegelicht dat uit het taxatieverslag en de taxatiematrix blijkt dat bij de waardebepaling voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar verder aangegeven dat de staat van onderhoud van de woning is gekwalificeerd als matig, omdat er in één tot vijf jaar wat aan het onderhoud moet worden gedaan. Van de waardering ‘slecht’ is volgens de taxateur geen sprake. Van een slechte toestand is in de systematiek van de heffingsambtenaar pas sprake als de toestand zo slecht is dat het pand geheel of gedeeltelijk gesloopt zou moeten worden. Dat is hier niet het geval. Het verschil in de prijs per vierkante meter tussen de woning en de referentiewoningen maakt inzichtelijk dat het verschil in de staat van onderhoud voldoende is meegenomen. De heffingsambtenaar voert aan dat het verschil in de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte eisers een investeringsruimte geeft van circa € 216.500,- ( [adres 2] ), ruim € 135.000,- ( [adres 3] ) en ruim € 189.000,- ( [adres 4] ) om de woning op het niveau van deze woningen te krijgen.
18. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt en onderbouwing. De beroepsgrond slaagt niet.
Onderzoek onvoldoende
19. Eisers voeren verder aan dat de summiere vergelijking van de heffingsambtenaar geen recht doet aan de feitelijke toestand van de woning, omdat de taxateur van de heffingsambtenaar de woning niet inpandig heeft bekeken.
20. De rechtbank stelt vast dat voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning niet is vereist dat een taxateur ter plaatse onderzoek doet naar de daadwerkelijke toestand van een woning. Zoals het gerechtshof Amsterdam stelt in haar uitspraak van 11 april 2008, is er in het belastingrecht namelijk sprake van een vrije bewijsleer en past het verplichten van een inpandige opname van een woning daar niet bij. [5] Op grond van deze vrije bewijsleer kan de heffingsambtenaar voor de vaststelling van de waarde niet worden opgelegd de woning van eiser door een taxateur ter plaatse te laten onderzoeken. De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatierapport van eisers
21. Eisers hebben verder een taxatierapport overgelegd waarin een lagere waarde wordt onderbouwd. De gemachtigde van eisers heeft op zitting aangevoerd dat de waarde van € 570.000,-, waarop de makelaar de woning in het rapport taxeert, de waarde in het economisch verkeer betreft.
22. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de woning in het taxatierapport van eisers is gewaardeerd naar 16 oktober 2023, in plaats van de waardepeildatum. Dit taxatierapport is daarom niet geschikt om de woning voor de WOZ te waarderen.
23. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt. De woning is in het rapport niet naar de waardepeildatum gewaardeerd, zoals de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, maar naar een datum die bijna 2 jaar later ligt. Reeds daarom kan aan het taxatierapport niet de waarde worden toegekend die eisers voorstaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
24. Gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank verklaart het beroep daarom ongegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eisers geen gelijk krijgen. Er is geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Nessen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 mei 2025.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.