Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5554
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R. van der Weide),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Hoefnagel).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de staatssecretaris voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 972.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 16 juli 2024. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder hebben deelgenomen aan de zitting via een beeldschermverbinding.
Overwegingen
2.1.
De woning is een vrijstaande woonboerderij uit 1900, met een berging van 110 m2, een berging van 59 m2, een berging van 18 m2 en een dakkapel. De woning heeft een woonoppervlakte van 521 m2 en is gelegen op een perceel van 5219 m2.
2.2.
In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 764.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 972.000,-
Beoordelingskader
3.1.
De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3.2.
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
3.3.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] te weten:
- [adres 2] verkocht op 13 januari 2020 voor € 750.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 januari 2021 voor € 575.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 mei 2021 voor € 645.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 3 december 2018 voor € 975.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
De WOZ-waarde
4.1.
Eiser voert aan dat verweerder met de taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiser in zijn standpunt. De door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn namelijk onvoldoende vergelijkbaar voor wat betreft bouwjaar, woonoppervlakte en perceeloppervlakte. De eerste drie referentiewoningen zijn vrijstaande woningen uit 1927, 1845 en 1928 met een woonoppervlakte tussen de 79 m2 en 227 m2 en een perceeloppervlakte tussen de 585 m2 en de 1283 m2. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank te groot met onderhavige woning. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder de door eiser aangehaalde referentie niet geschikt vond gelet op het bouwjaar (1993) en het verschil in perceeloppervlakte (1.350 m2). Ook de taxateur heeft op de zitting erkend dat deze referenties niet goed vergelijkbaar zijn. De laatste door verweerder gehanteerde referentiewoning is een woonboerderij twee jaar voor de waardepeildatum verkocht en daardoor niet goed vergelijkbaar.
4.2.
De rechtbank concludeert daarom dat verweerder niet aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 972.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Omdat het beroep reeds slaagt, laat de rechtbank de overige beroepsgronden van eiser onbesproken.
4.3.
Omdat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, is het aan eiser om de door hem bepleite waarde van € 764.000,- aannemelijk te maken. Hij is daarin niet geslaagd, omdat hij deze waarde niet heeft onderbouwd met bijvoorbeeld een taxatierapport. Uit de toelichting in het beroepschrift blijkt verder niet op welke manier rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Er is dus niet cijfermatig onderbouwd hoe uit de verkoopcijfers kan worden afgeleid dat € 764.000,- een reële waarde is voor de woning van eiser.
Waardebepaling door de rechtbank
5. De conclusie is dat zowel verweerder als eiser de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt. De rechtbank voorziet zelf in de zaak door de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast te stellen op € 910.000,-.
Immateriële schadevergoeding
6.1.
Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
6.2.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
6.3.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 8 maart 2022 en de dag van deze uitspraak zit – naar boven afgerond – 2 jaar en 9 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaak de redelijke termijn is overschreden met 9 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
6.4.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [1] De rechtbank ziet bij de huidige stand van de jurisprudentie [2] van de Hoge Raad geen ruimte om in dit geval af te wijken van het uitgangspunt dat een tarief dient te worden gehanteerd van € 500,- per half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Eiser heeft dus recht op € 1000,- schadevergoeding.
6.5.
De termijnoverschrijding is deels te wijten aan verweerder en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank verweerder en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. De bezwaarfase heeft afgerond 8 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 2 jaar en 1 maand geduurd, dus 7 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat verweerder € 222,22 aan schadevergoeding aan eiser moet betalen en de Staat € 777,78.
6.6.
De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, de staatssecretaris voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Proceskosten en griffierecht
7.1.
Gelet op het bovenstaande is het beroep gegrond. Dit betekent dat verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten in bezwaar en beroep wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden.
7.2.
De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [3] Eiser heeft ten aanzien van de wegingsfactor verwezen naar het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 5 juni 2024 [4] , maar de rechtbank ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. In het arrest wordt niet ingegaan op de uitgangspunten van deze rechtbank ten aanzien van de wegingsfactor. De rechtbank berekent de vergoeding dus als volgt.
7.3.
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiser een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,- [5] en in beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. De gemachtigde van eiser heeft een bezwaarschrift ingediend en de hoorzitting bijgewoond. In beroep heeft hij een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Omdat de zaak een licht gewicht heeft, is op de waarde de factor 0,5 toegepast. De totale vergoeding voor de kosten van rechtsbijstand in bezwaar en beroep bedraagt daarmee € 1.499,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat eiser nog andere proceskosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
7.4.
Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag verweerder de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 910.000,-;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder tot het betalen van € 222,22 aan schadevergoeding aan eiser;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 777,78 aan schadevergoeding aan eiser;
- bepaalt dat verweerder het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot betaling van € 1.499,- aan proceskosten aan eiser.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Skerka, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
19 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.