ECLI:NL:RBMNE:2024:6527

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 23/3181 en UTR 23/3183

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 november 2024 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: B. Boersma).

Inleiding

1.1.

In de beschikking van 30 juni 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 1] voor het belastingjaar 2022 naar de waardepeildatum 1 januari 2021 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer

Woning/niet-woning

Object

Vastgestelde waarde

UTR 23/3181

Niet-woning

[adres 1] [plaats 1]

€ 1.494.000,-

UTR 23/3183

Niet-woning

[adres 2] [plaats 1]

€ 1.197.000,-

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

1.3.

In de uitspraak op bezwaar van 26 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.

1.4.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.

1.5.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 21 oktober 2024. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling van de rechtbank

2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.^[1]

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 20 februari 2024 en op 20 februari 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar én de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.

Beoordelingskader

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.

6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.

Het geschil over de objecten [adres 1] (UTR 23/3181) en [adres 2] (UTR 23/3183)

7. De onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats 1] is een winkelruimte. Het object is gelegen op een B1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 1986 en is in 2008 gerenoveerd. Het object heeft een oppervlakte van 1.029 m².

8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.494.000,-.

9. De onroerende zaak aan het [adres 2] in [plaats 1] is een winkelruimte. Het object is gelegen op een B1 locatie in [plaats 1] . Het object heeft als bouwjaar 1986 en is in 2008 gerenoveerd. Het object heeft een oppervlakte van 770 m2.

10. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 799.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 1.197.000,-.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

11. De heffingsambtenaar is bij [adres 1] uitgegaan van een brutohuurwaarde van
€ 136.350,- per jaar (huurwaarde per m²: € 133,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] en omgeving rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie verglijkbare huurtransacties.

12. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met vier, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eén van deze referenties is de gezamenlijke verkoop van [adres 1] en [adres 2] op 10 februari 2020. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie, drie van de vier in [plaats 1] en één in [plaats 2] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gerealiseerde huurwaarde per m² valt binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.

13. De heffingsambtenaar is bij [adres 2] uitgegaan van een brutohuurwaarde van
€ 109.200,- per jaar (huurwaarde per m²: € 142,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 1] en omgeving rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie vergelijkbare huurtransacties.

14. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,5. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met vier, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. Eén van deze referenties is de gezamenlijke verkoop van [adres 1] en [adres 2] op 10 februari 2020. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn net als het object gelegen op een B1 locatie, drie van de vier in [plaats 1] en één in [plaats 2] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gerealiseerde huurwaarde per m² valt binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt onder de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten.

15. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

De huurovereenkomsten / huurinlichtingen formulieren

16. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de huurovereenkomsten / de huurinlichtingen formulieren van de huurreferenties moet overleggen. Zonder deze gegevens kan zij de vastgestelde waarde niet controleren.

16.1

De heffingsambtenaar voert aan dat hij alles wat hij heeft overgelegd heeft. Hij heeft om de huurovereenkomsten gevraagd, maar deze niet gekregen. De huurovereenkomst met betrekking tot de objecten heeft eiseres zelf. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Het eigen verkoopcijfer

17. Eiseres voert aan dat zij de akte van levering van de gezamenlijke verkoop van de objecten niet heeft ontvangen.

17.1

De akte van levering is zeer recent door de heffingsambtenaar aan eiseres en de rechtbank toegestuurd. De rechtbank stelt vast dat praktisch alle relevante informatie uit de akte van levering ook al is verwerkt in de matrix. Daarnaast merkt de rechtbank op dat het gaat om een aankoop die eiseres zelf heeft gedaan en dat de akte van levering dus ook in bezit is van eiseres. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het late overleggen van de akte niet in strijd is met de goede procesorde.

18. Eiseres voert verder aan dat deze objecten door de voormalige eigenares snel verkocht moesten worden en dat dit van belang is voor de prijsvorming.

18.1

Voor zover eiseres hieruit de conclusie trekt dat het eigen verkoopcijfer een lagere waarde onderbouwd, kan de rechtbank eiseres niet volgen. Als een object snel moet worden verkocht zal het verkoopcijfer eerder een te lage dan een te hoge waarde vertegenwoordigen. Door een WOZ-waarde vast te stellen ruim onder het eigen verkoopcijfer, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

19. Eiseres voert daarnaast aan dat het voor eiseres onduidelijk is hoe de transactieprijs van het totale object, bestaande uit de twee objecten en acht woningen, opgesplitst is.

19.1

De rechtbank stelt vast dat in de akte van levering de totale transactie is uitgesplitst in € 3.380.327,- voor de objecten en € 2.745.673,- voor de acht woningen. Van enige onduidelijkheid met betrekking tot de uitsplitsing van de totale transactie is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet.

De datum van de obligatoire koopovereenkomst

20. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor de transactiedatum uit moet gaan van de datum van de obligatoire koopovereenkomst en dat er vanaf die datum moet worden geïndexeerd. Volgens eiseres zit er bij niet-woningen meer tijd tussen de datum van de obligatoire koopovereenkomst en de transactiedatum omdat de financiering meer tijd kost. Dit is een nieuwe grond. De rechtbank is dan ook van oordeel, onder verwijzing naar overweging 3 van deze uitspraak, dat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank zal deze grond dan ook niet in behandeling nemen.

Proceskosten van de heffingsambtenaar

21. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen
2x € 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase voor het onderzoek ter zitting op bedroevende wijze procedeert ziet de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat sprake is van misbruik van procesrecht. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiser of gemachtigde. De rechtbank verwijst naar uitspraken van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden^[2]en van de meervoudige kamer van deze rechtbank^[3]. De rechtbank wijst dit verzoek af.

Duur van de procedure en verzoek schadevergoeding

22. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over zijn belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

22.1

De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.

22.2

Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023^[4], stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiser worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen oordeelt in beginsel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.^[5]

22.3

De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift ontvangen op 18 juni 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus geen drie jaar verstreken. Dus is de redelijke termijn niet overschreden. De rechtbank zal het verzoek om schadevergoeding afwijzen.

Conclusie en gevolgen

23. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Eiseres krijgt geen vergoeding van het griffierecht en de proceskosten. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
22 november 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Ongegrond beroep tegen WOZ-waardebepaling van winkelruimten in Utrecht