Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6626
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.M. Vrolijk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.H.M. Verhoef).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 380.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
€ 380.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 augustus 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1988 gebouwde rijwoning met een berging van 10 m², een aanbouw van 10 m² en twee dakkapellen van 3 m² en 4 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m² en een grondoppervlak van 137 m2.
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 380.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 5 november 2020 voor € 315.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 1 februari 2021 voor € 370.650,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 maart 2021 voor € 327.600,-.
Beoordeling van het geschil
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook hoek- of rijwoningen zijn die in de gemeente [gemeente] liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de kwaliteit van de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ingetrokken beroepsgronden
9. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting een pleitnota overlegd waarin staat dat verschillende beroepsgronden worden ingetrokken en waarin wordt verwezen naar nummers van alinea’s uit de verschillende beroepschriften. Echter, niet in alle beroepschriften zijn de alinea’s genummerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gezegd dat de rechtbank dan maar moet nummeren om te kunnen bepalen welke beroepsgronden zijn ingetrokken. Dat heeft de rechtbank gedaan en zij heeft bij de nummering dezelfde systematiek toegepast als de gemachtigde van eiser heeft toegepast in de beroepschriften die wel zijn genummerd. Als het zo zou zijn dat de rechtbank een beroepsgrond ingetrokken heeft geacht terwijl dit niet de bedoeling was, dan komt dit voor risico van de gemachtigde van eiser.
9.1
Uit bovenstaand volgt dat eiser de gronden met betrekking tot de referentiewoning [adres 5] en de nieuwe referentiewoning in de uitspraak op bezwaar in heeft getrokken. Ook de gronden met betrekking tot de schending van artikel 40 Wet WOZ, met uitzondering van de indexering en de KOUDV-factoren zijn ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden dan ook niet verder bespreken.
De gedateerde keuken en badkamer
10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken en badkamer. Dat de keuken en badkamer gedateerd zijn zal volgens eiser een lagere WOZ-waarde aantonen. Volgens eiser hebben de referentiewoningen geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.
10.1
De heffingsambtenaar stelt dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat er voldoende rekening is gehouden met de gedateerde keuken. De waarde wordt namelijk onderbouwd met verkoopcijfers van soortgelijke objecten die beschikken over hetzelfde voorzieningenniveau. Voor wat betreft de badkamer stelt de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat de badkamer van de woning na aankoop is verbeterd en wijst hierbij op de verschillen tussen de foto’s in de advertentie uit 2016, de aangeleverde foto’s van eiser en de foto’s uit het woningwaarderapport. Eiser heeft dit niet weersproken op de zitting. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Op de foto’s is te zien dat er ten opzichte van 2016 verbeteringen zijn aangebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud
11. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het algehele achterstallige onderhoud van de woning. Dit leidt tot een lagere WOZ-waarde. Volgens eiser hebben de referentiewoningen geen achterstallig onderhoud.
11.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat er voldoende rekening is gehouden met de staat van onderhoud van de woning. De waarde wordt namelijk onderbouwd met verkoopcijfers van soortgelijke objecten die beschikken over hetzelfde onderhoudsniveau als de woning. De invloed hiervan is al verdisconteerd in de verkoopcijfers.
11.2
De rechtbank overweegt hierover dat eiser weliswaar stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud en dat dit een waardedrukkend effect heeft, maar dat hij dit niet onderbouwt, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s of andere objectieve gegevens. De enige foto’s die door eiser zijn overlegd zijn foto’s van de badkamer, toilet en keuken. Er zijn dan ook geen aanknopingspunten zijn om te veronderstellen dat het onderhoudsniveau onder gemiddeld is. De heffingsambtenaar mocht bij de waardebepaling dan ook uitgaan van een gemiddelde onderhoudstoestand. Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
Referentiewoning [adres 2]
12. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] niet op de openbare markt is verkocht en dat deze dus geen realistisch beeld geeft van de verkoopwaarde. Daarom is deze referentiewoning niet vergelijkbaar met de woning en kan niet als onderbouwing van de waarde van de woning dienen. In het aanvullend beroepschrift voegt eiser nog toe dat [adres 2] over dezelfde afmetingen als de woning beschikt. Deze referentiewoning is verkocht voor minder dan de WOZ-waarde. Deze referentiewoning onderbouwt volgens eiser een lagere waarde.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat de referentiewoningen op het taxatieverslag prima vergelijkbaar zijn met de woning. [adres 2] is volgens de heffingsambtenaar verkocht via een makelaar. In reactie op het aanvullende beroepschrift stelt de heffingsambtenaar dat [adres 2] wel degelijk bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde en dat het verkoopcijfer onderbouwt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Uit gegevens blijkt dus dat de referentiewoning [adres 2] wel op de openbare markt is verkocht. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken, zodat de rechtbank ervan uit gaat dat het klopt wat de heffingsambtenaar hierover heeft verklaard. De beroepsgrond slaagt niet.
Artikel 40 Wet WOZ, de KOUDV- en liggingsfactoren
13. Eiser heeft aangevoerd dat hij in bezwaar om de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen heeft verzocht. De heffingsambtenaar heeft de KOUDV- en liggingsfactoren van de referentiewoningen niet verstrekt in de bezwaarfase. Eiser stelt dat deze ook niet zijn vermeld in het taxatieverslag.
14.1
De rechtbank stelt vast dat de KOUDV- en liggingsfactoren vermeld staan in het taxatieverslag. Deze zijn dus in de bezwaarfase verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
15. Eiser heeft verschillende beroepsgronden aangevoerd die gaan over de indexering. In de eerste plaats stelt eiser zich – naar de rechtbank begrijpt – op het standpunt dat de heffingsambtenaar de waarde in bezwaar niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat de heffingsambtenaar in bezwaar alleen een WOZ-waarde en geen geïndexeerd verkoopcijfer van de vergelijkingsobjecten heeft genoemd [1] , en is uitgegaan van de overdrachtsdatum [2] .
15.1
Deze beroepsgronden kunnen niet tot een gegrond beroep leiden, alleen al niet omdat de rechtbank in deze procedure beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde in beroep aannemelijk heeft gemaakt (en niet die in bezwaar).
16. Eiser heeft verder aangevoerd dat hij in bezwaar om de indexering van de verkoopcijfers heeft verzocht, en dat de heffingsambtenaar deze gegevens in strijd met artikel 40 Wet WOZ niet heeft verstrekt. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat de heffingsambtenaar inzicht in en een onderbouwing van de gehanteerde indexeringspercentages had moeten geven (punt 2 van de pleitnota). Ook deze beroepsgrond slaagt niet. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft bevestigd, heeft in bezwaar geen indexatie plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft dus ook geen onderbouwing kunnen en hoeven geven van de gehanteerde indexeringspercentages.
Onderbouwing van het indexeringscijfer in beroep
17. Pas op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar ook niet inzichtelijk heeft gemaakt welke parameters ter grondslag liggen aan het indexeringscijfer dat is gebruikt voor de onderbouwing van de waarde in beroep. Dit is te laat. De rechtbank laat deze beroepsgrond vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing. [3]
Ontbrekende gegevens alsnog verstrekt in beroepsfase?
18. Indien de genoemde gegevens alsnog door de heffingsambtenaar in de beroepsfase worden verstrekt wijst eiser op een uitspraak van de Centrale Raad van Beroep [4] waarin wordt opgemerkt: ‘Tussen partijen is niet in geschil dat uit 8:74, tweede lid, en 8:75 Awb volgt dat de rechtbank, ook ingeval zij het beroep tegen het bestreden besluit ongegrond heeft verklaard en het bestreden besluit in stand heeft gelaten kan besluiten dat het bestuursorgaan het betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk dient te vergoeden en een partij kan veroordelen in de proceskosten van de andere partij. Volgens vaste rechtspraak van de Raad bestaat in geval van een ongegrond beroep aanleiding om het bestuursorgaan te veroordelen in de proceskosten die een andere partij heeft moeten maken, indien die andere partij heeft moeten procederen om een deugdelijke motivering van het besluit te krijgen.’ Volgens eiser doet deze situatie zich voor.
18.1
De rechtbank is van oordeel dat aangezien er geen schending van artikel 40 van de Wet WOZ heeft plaatsgevonden, een veroordeling in de proceskosten en een vergoeding van het griffierecht vanwege bovenstaand niet aan de orde is.
Conclusie en gevolgen
19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
19.1
Omdat er geen sprake is van een vergoeding van de proceskosten gaat de rechtbank niet in op de gronden van eiser tegen de uitbetaling van proceskosten aan eiser zelf zoals is bepaald in artikel 30a van de Wet WOZ.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.