Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/2184
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [naam] ),
en
De heffingsambtenaar van de gemeente Cranendonck, namens de heffingsambtenaar van de samenwerking A2-gemeenten
(gemachtigde: H.J.M. Venner).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ [1] -waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] .
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 25 februari 2022 vastgesteld op € 733.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het kalenderjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2022 opgelegd.
1.2.
Met de bestreden uitspraak van 5 augustus 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
Partijen hebben nadere stukken ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van een onroerende zaak, een vrijstaande villa uit het bouwjaar 1970. De woning, gelegen in [woonplaats] , bestaat uit een hoofdbouw van 405 m², een vrijstaande garage van 19 m², een berging van 28 m² en een dakkapel. Het perceel van de woning is 3.346 m².
Beoordeling door de rechtbank
Het nadere stuk van de heffingsambtenaar
3. De heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2023 een nader stuk ingediend, met daarachter een beroepenmatrix. De heffingsambtenaar heeft dat stuk betiteld als ‘verweerschrift’. De rechtbank zal het stuk hierna ‘nader stuk’ noemen. Eiser heeft aangegeven het nadere stuk en de beroepenmatrix op 5 oktober 2023 te hebben ontvangen. Dit heeft volgens eiser als gevolg gehad dat hij kort de tijd heeft gehad om de zitting goed te kunnen voorbereiden. De rechtbank beslist dat het nadere stuk en de beroepenmatrix in dit geval worden toegelaten. Daarvoor heeft de rechtbank de volgende redenen.
3.1.
Op grond van artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kunnen partijen tot tien dagen voor de zitting nadere stukken indienen. Deze bepaling beoogt een behoorlijk verloop van de procedure te waarborgen. Binnen het kader van de goede procesorde heeft de rechter de mogelijkheid stukken al dan niet in de procedure toe te laten. Een goede procesorde brengt mee dat de rechter de inhoud van de stukken alleen aan het oordeel ten grondslag legt als de andere partij voldoende in de gelegenheid is geweest daarvan kennis te nemen en daarop te reageren. [2] De termijn van tien dagen is dus geen harde grens; stukken die gelet op die termijn op tijd zijn ingediend, maar die vanwege bijvoorbeeld hun omvang de wederpartij niet meer in staat stellen om er adequaat op te reageren, kunnen alsnog worden geweigerd. En stukken die gelet op die termijn te laat zijn ingediend, maar waarop gelet op hun inhoud of beperkte omvang een wederpartij nog prima kan reageren, kunnen toch worden toegelaten.
3.2.
De constateert dat uit eisers uitgebreide schriftelijke reactie van 9 oktober 2023 blijkt dat eiser in staat is geweest om van het nadere stuk kennis te nemen en erop te reageren. Zij betrekt daarom het nadere stuk – en eisers reactie van 9 oktober 2023 – bij de beoordeling.
De WOZ-waarde van de woning
4. Het beroep van eiser is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit in zijn reactie van 9 oktober 2023 een waarde van € 645.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 733.000) naar de op hetzelfde bedrag getaxeerde waarde (€ 733.000), zoals is opgenomen in de taxatiematrix opgesteld op 15 september 2023 door taxateur [naam] .
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld (bewijslast). Bij de beoordeling of de heffingsambtenaar in die bewijslast is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat eiser hierover heeft aangevoerd.
7. Met het nadere stuk en de bijbehorende beroepenmatrix heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht geboden in de waarde-opbouw van de woning in relatie tot de verkoopprijzen van de drie gebruikte vergelijkingsobjecten. De rechtbank kan weliswaar uit de beroepenmatrix herleiden wat van de woning en de vergelijkingsobjecten de prijs per vierkante meter van de woning en de bijgebouwen is, en op die wijze berekenen welke totaalwaarde de woning en de vergelijkingsobjecten hebben. Maar de rechtbank kan niet volgen hoe die totaalwaarde van de vergelijkingsobjecten is afgeleid van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank begrijpt niet hoe de heffingsambtenaar de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd. Zo heeft de heffingsambtenaar een indexeringstabel overgelegd van een gemiddelde prijsontwikkeling van vrijstaande woningen in de gemeente Cranendonck. Die tabel reikt echter niet tot het kwartaal waarin het vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats] is verkocht (14 juli 2019, voor € 780.000). Het lijkt erop dat de heffingsambtenaar voor de indexering van dit vergelijkingsobject gebruik heeft gemaakt van Vastgoedpro, aangezien hij ook een uitdraai heeft overgelegd waarin dit vergelijkingsobject is geïndexeerd naar de waardepeildatum met een percentage van 14,4%. Verder is niet duidelijk hoe en of voor de overige vergelijkingsobjecten de indexeringstabel is toegepast. Indexering naar de waardepeildatum van bijvoorbeeld het vergelijkingsobject [adres] in [woonplaats] (verkocht op 12 oktober 2021 voor € 650.000) zou volgens de indexeringstabel een geïndexeerde prijs per waardepeildatum opleveren van € 596.375, terwijl in de beroepenmatrix dit cijfer niet als zodanig terugkomt en er enkel een post “WOZ-waarde” is opgenomen met daarachter een bedrag van € 592.000. Tijdens de zitting heeft de rechtbank dit aan de heffingsambtenaar voorgehouden, maar de heffingsambtenaar heeft daarop niet duidelijk kunnen uitleggen hoe hij de prijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geïndexeerd. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar daarmee niet inzichtelijk heeft gemaakt of en met welke percentages consequent is geïndexeerd. De rechtbank vindt het verder opvallend dat de totaalwaarden van de vergelijkingsobjecten telkens gelijk zijn aan de WOZ-waarden van die objecten, die ook in het beroepenmatrix staan. Het lijkt daardoor dat de waarde-opbouw van de woning niet is gebaseerd op de (geïndexeerde) verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, maar op de WOZ-waarden van die objecten. Dat past echter niet bij de systematiek van de Wet WOZ. Volgens die systematiek moet de waarde van een woning worden onderbouwd door een vergelijking te maken met gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. Het is de rechtbank niet gebleken dat de heffingsambtenaar dat heeft gedaan. Hij heeft dus, gelet op dit alles, niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. In de beroepsprocedure heeft eiser zijn standpunt over de door hem bepleite waarde (€ 645.000) onderbouwd met een berekening waarbij is gekeken naar een correctie van 20% voor de ligging, het afnemend grensnut en een matige staat van onderhoud. Deze berekening, die niet nader is toegelicht, kan de rechtbank echter niet volgen. Ook eiser heeft de waarde die hij beoogt dus niet aannemelijk gemaakt.
9. Omdat geen van beide partijen in het van hen verlangde bewijs is geslaagd, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs op € 700.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB overeenkomstig die waarde vermindert en dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Er is daarom aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiser heeft gemaakt. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 296 en wegingsfactor 1, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting met een waarde per punt van € 837 en wegingsfactor 1). Ook moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2022, naar een bedrag van € 700.000;
- vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 50 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lie, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch.