ECLI:NL:RBMNE:2024:3679

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/3306 en UTR 23/3309

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 juni 2024 in de zaak tussen

[eiser] , te [plaats 1] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar.

(gemachtigde: D.J. Koopmans).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken aan [adres 1] (woning 1) en de [adres 2] (woning 2), beide gelegen in [plaats 1] .

2. In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar de waarde van woning 1 vastgesteld op € 424.000,- en woning 2 vastgesteld op € 737.000,-.

3. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de vastgestelde waarden gehandhaafd.

4. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met twee taxatiematrices ingediend.

5. De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).

Feiten

6. Eiser is eigenaar van woning 1 en woning 2. Woning 1 is een appartement uit het bouwjaar 2016 en heeft een gebruiksoppervlakte van 122 m2. Bij deze woning behoren een berging van 6 m2, een dakterras van 40 m2 en een parkeerplek. Woning 2 is een twee-onder-één kap woning uit het bouwjaar 2007 en heeft een gebruiksoppervlakte van 148 m2 en een perceel van 415 m2. Bij deze woning behoren een aanbouw van 57 m2, een kelder, een zwembad, een dakkapel en een overkapping.

Het geschil

7. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van beide woningen. Volgens eiser zijn de waardes te hoog vastgesteld. Eiser is van mening dat de waarde van woning 1 vastgesteld moet worden op € 400.000,- en de waarde van woning 2 niet hoger kan zijn dan
€ 688.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woningen onderbouwd met taxatiematrixen. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde WOZ-waardes van € 400.000,- (woning 1) en € 688.000,- (woning 2).

Overwegingen

Procedeergedrag

8. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.^[1]

9. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.

Beoordelingskader

10. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft de waarde van deze woningen onderbouwd door gebruik te maken van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

Woning 1 ( [adres 1] , UTR 23/3306)

11. Om de waarde van woning 1 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Hierin wordt de woning vergeleken met drie appartementen (de referentiewoningen). Het betreft de volgende in [plaats 1] gelegen woningen:

[adres 3] , verkocht op 6 augustus 2020 voor € 462.500,-;
[adres 4] , verkocht op 18 mei 2021 voor € 589.000,-;
[adres 5] , verkocht op 10 juni 2021 voor € 550.000,-.

12. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning daarmee op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties van voldoende vergelijkbare woningen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 424.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert maakt dat niet anders.

Geluidsoverlast

13. Eiser stelt dat er een onjuiste correctie voor geluidsoverlast heeft plaatsgevonden. De correctie voor woning 1 is € 40.000,-, terwijl de correctie voor de referentiewoning [adres 3] is vastgesteld op € 50.000,-. De geluidsoverlastcorrectie voor woning 1 moet ook
€ 50.000,- zijn, aldus eiser.

13. De heffingsambtenaar en taxateur hebben toegelicht dat [adres 1] in een zijstraat ligt en om die reden minder geluidsoverlast heeft. Via een staffeling van de afstand tot de [straat] is rekening gehouden met de mate van geluidsoverlast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd waarom de correctie voor het geluidsoverlast van woning 1 lager is dan die van de referentiewoning aan [adres 3] . Eiser heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat de waarde van woning 1 verder wordt gedrukt door geluidsoverlast. De beroepsgrond slaagt niet.

Oppervlakte

15. Eiser betwist de juistheid van de gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen, omdat de gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix niet overeenkomen met de gebruiksoppervlakten uit de iWOZ-rapporten.

15. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) dakterrassen meegeteld worden bij de gebruiksoppervlakte van een woning. In de taxatiematrix worden de dakterrassen uitgesplitst en apart gewaardeerd. Als de apart gecategoriseerde onderdelen bij elkaar worden opgeteld, dan komt daar (nagenoeg) dezelfde oppervlakte uit als de oppervlakte die de BAG aangeeft. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Woning 2 ( [adres 2] , UTR 23/3309)

17. Om de waarde van woning 2 te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. Hierin wordt de woning vergeleken met drie twee-onder-één kap referentiewoningen. Het betreffen de volgende woningen:

[adres 6] in [plaats 2] , verkocht op 21 juni 2020 voor € 635.000,-;
[adres 7] in [plaats 2] , verkocht op 14 juli 2020 voor € 555.000,-;
[adres 8] in [plaats 1] , verkocht op 5 november 2020 voor € 565.000,-.

18. De heffingsambtenaar heeft de waarde van woning 2 daarmee op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde verkooptransacties van voldoende vergelijkbare woningen. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 737.000,- niet te hoog is. Wat eiser aanvoert maakt dat niet anders.

Geluidsoverlast

19. Eiser stelt dat er in de taxatiematrix geen rekening is gehouden met de geluidsoverlast van de [straat] in [plaats 1] . In de taxatiematrix van [adres 1] is hier wel rekening mee gehouden, omdat er bij de woningen die aan de [straat] liggen een aftrek voor geluidsoverlast heeft plaatsgevonden.

19. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat woning 2 niet direct aan de [straat] ligt, omdat hier een ventweg tussen ligt. Daardoor is er minder geluidsoverlast dan een woning die direct aan de [straat] ligt.
15. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van geluidsoverlast. De enkele stelling van eiser dat dit een drukke straat is en de verwijzing naar de andere taxatiematrix zijn hiervoor onvoldoende. De beroepsgrond slaagt niet.

Oppervlakte

21. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar bij de referentiewoningen is uitgegaan van onjuiste gebruiksoppervlakten. De gebruiksoppervlakten in de taxatiematrix komen namelijk niet overeen met de gebruiksoppervlakten uit de iWOZ-rapporten.

21. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van een woning voorheen als totaal in de taxatiematrix werd vermeld. Deze manier is echter sinds kort veranderd. Voor het hoofdobject wordt een andere prijs per m2 berekend dan voor bijvoorbeeld de aanbouwen en daarom wordt de oppervlakte van die onderdelen apart vermeld. Als de apart gecategoriseerde oppervlakten bij elkaar worden opgeteld, dan komt daar (nagenoeg) dezelfde oppervlakte uit als de oppervlakte die de BAG aangeeft. De nieuwe manier van berekenen heeft op de WOZ-waarde geen invloed, maar is alleen transparanter.

23. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook bij deze woning voldoende heeft gemotiveerd dat de gebruiksoppervlakten die hij heeft gebruikt juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.

Stukken

24. Eiser heeft tijdens de zitting aangevoerd dat het iWOZ-rapport van de referentiewoning aan de [adres 8] niet is overgelegd. Ook ontbreken volgens eiser de achterliggende stukken, onder meer de koopovereenkomst en de transportakte, van de referentiewoningen.

24. Een schending van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht moet worden aangevoerd binnen een redelijke termijn nadat de rechtbank de op grond van dat artikel ontvangen stukken aan de belanghebbende heeft doorgestuurd, mits het voor die belanghebbende dan al duidelijk moet zijn dat de stukken waarop hij zich beroept daarbij ontbreken. De rechtbank heeft het verweerschrift en de op de zaak betrekking hebbende stukken op 27 februari 2024 aan eiser gestuurd. Eiser heeft in deze procedure niet eerder specifiek gewezen op het ontbreken van de genoemde stukken in het dossier. De stelling in de, niet op deze zaak toegespitste, pinpointbrief van eisers gemachtigde dat hij stukken mist, is hiertoe onvoldoende, omdat niet is aangegeven welke stukken ontbreken. De rechtbank vindt dat het pas op de zitting aanvoeren van deze grond in strijd is met een goede procesorde. Deze beroepsgrond wordt om die reden buiten beschouwing gelaten.^[2]

Verzoek om immateriële schadevergoeding

26. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.

26. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan de gemachtigde van eiser worden toegerekend.^[3]

28. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 23 februari 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Proceskosten

29. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om (de gemachtigde van) eiser in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Deze kosten bedragen ten minste 2 x € 75,- (exclusief btw) per bezwaardossier per object. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van de gemachtigde van eiser.

30. De heffingsambtenaar wijst op het procesgedrag van (de gemachtigde van) eiser, maar dat gedrag wordt naar het oordeel van de rechtbank genormeerd door de goede procesorde en – in uitzonderlijke gevallen – door de bevoegdheid die de bestuursrechter op grond van artikel 8:25 van de Algemene wet bestuursrecht heeft om een gemachtigde te weigeren. De rechtbank heeft de standpunten van eiser met inachtneming van de goede procesorde beoordeeld. Hoewel de gemachtigde van eiser in de fase van het vooronderzoek op bedroevende wijze procedeert – zie overweging 8 van deze uitspraak – neemt hij op de zitting wel inhoudelijke standpunten in namens eiser en is van onredelijk gebruik van procesrecht geen sprake. In de kern komt het er namelijk op neer dat eiser opkomt tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Dat is op zichzelf niet onredelijk. De kwaliteit van de proceshandelingen van de gemachtigde van eiser zorgen er daarnaast niet voor dat het inzetten van het rechtsmiddel als zodanig onredelijk of onnodig is. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van (de gemachtigde van) eiser. De rechtbank zal (de gemachtigde van) eiser daarom niet veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.

Conclusie en gevolgen

31. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.

31. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

31. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af, omdat de redelijke termijn niet is verstreken.

31. De heffingsambtenaar heeft verzocht om veroordeling van (de gemachtigde van) eiser in de proceskosten van de heffingsambtenaar. De rechtbank gaat hier niet in mee en zal (de gemachtigde van) eiser daarom niet veroordelen in de proceskosten van de heffingsambtenaar.

Beoordeling door de rechtbank

De rechtbank

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 juni 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.