Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/63
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T.C.A. Houkes).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning).
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 2.118.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook de aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2022 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 maart 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
1.5.
Op de zitting is besproken dat verweerder een verweerschrift heeft ingediend met een taxatiematrix, maar dat de rechtbank en eiser niet over deze stukken beschikken. De rechtbank heeft het onderzoek daarom geschorst, zodat verweerder deze stukken alsnog heeft kunnen overleggen en eiser zich hierop heeft kunnen voorbereiden. Eiser heeft naar aanleiding van het verweerschrift aanvullende beroepsgronden ingediend.
1.6.
De zaak is verder behandeld op de digitale zitting van 15 april 2024. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van verweerder en de taxateur van verweerder deelgenomen.
Overwegingen
2. De woning is een in 1939 gebouwde vrijstaande rietgedekte woning, met een vrijstaande garage van 83 m2, meerdere dakkapellen, een carport van 16 m2, overkappingen en een berging van 132 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 219 m2 en is gelegen op een perceel van 2820 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.905.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.118.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder
in bezwaarde woning vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
in bezwaarde woning vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 november 2021 voor € 2.800.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 2.600.000,-; en
- [adres 4] , verkocht op 31 maart 2020 voor € 1.900.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Op de zaak betrekking hebbende stukken
7. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 6:17 van Pro de Awb in bezwaar geen matrix, grondstaffels, bouwtekeningen en iWOZ-kaarten heeft overgelegd terwijl daar wel om was verzocht. Eiser vindt dat hij hierdoor is benadeeld, omdat hij pas nadere standpunten kan innemen nadat deze stukken zijn overgelegd. Eiser verwijst hiervoor ook naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 [1] (Black Box-arrest), een kamerstuk [2] , de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 april 2013 [3] , en de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 1 maart 2022. [4]
8. Verweerder heeft in het verweerschrift aangegeven dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) zijn toegestuurd en ter inzage zijn gelegd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiser dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van verweerder niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde van eiser gelegen om de stukken bij Eerlijke WOZ op te vragen. Voor zover gemachtigde van eiser heeft bedoeld te stellen dat Eerlijke WOZ de stukken (ook) nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiser daar geen zicht op heeft gehad. Hij was immers in die fase niet betrokken bij deze zaak.
9. Ten aanzien van de iWOZ-kaarten volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [5] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Naar het oordeel van de rechtbank geldt hetzelfde voor bouwtekeningen van de woning en de getoonde vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt hierbij op dat verweerder bij het verweerschrift wel de iWOZ-kaarten heeft overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in de dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft KOUDV-factoren voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Uit de gerealiseerde verkoopcijfers van deze referentiewoningen volgt een marktprijs van tussen de € 3.191,- en € 5.156,- per m2. Voor de woning heeft verweerder een waarde van € 2.500,- per m2 gehanteerd. Gelet hierop is het aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het matige onderhoud van onderhavige woning. Verweerder heeft hierover aangegeven dat met het achterstallig onderhoud en de gedateerde voorzieningen rekening is gehouden. Dit komt tot uitdrukking in de lagere m2-prijs van de woning ten opzichte van de m2-prijs van de referentiewoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Eiser heeft zijn stelling ook niet nader onderbouwd.
13. De rechtbank volgt verder de stelling van eiser niet dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referenties. Qua verschillen in perceeloppervlakte heeft verweerder rekening gehouden met de afnemende meerwaarde door te corrigeren op de grondprijs. Voor zover eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de objectkenmerken, volgt de rechtbank dat standpunt ook niet. Verweerder heeft met de taxatiematrix inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen bij de waardebepaling van onderhavige woning. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Eiser heeft op de zitting de juistheid van de grondstaffel betwist. De rechtbank laat deze beroepsgrond buiten beschouwing. Eiser heeft deze beroepsgrond te laat in het geding gebracht, hetgeen in strijd is met de goede procesorde. Verweerder heeft in de bezwaarfase onder meer de grondstaffel aan eiser beschikbaar gesteld. Omdat eiser pas op de zitting aangeeft dat hij de grondstaffel betwist, wordt aan verweerder de kans ontnomen om zich daartegen te verweren. Mede gelet op het feit dat verweerder aan zijn bewijslast moet kunnen voldoen, is de rechtbank van oordeel dat eiser deze standpuntwijziging in dit geval eerder in de beroepsfase had moeten aankaarten, om verweerder in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren. Omdat verweerder die kans is ontnomen, zal de rechtbank deze stelling van eiser buiten beschouwing laten.
De inzichtelijkheid van de indexering
14. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Hij verwijst naar de uitspraak van deze rechtbank van 4 januari 2022 [6] en naar het Black Boxarrest.
15. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken. [7] De taxateur van verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat geen vast indexeringscijfer wordt gehanteerd. De taxateur heeft verder toegelicht dat de indexering is af te leiden door de getaxeerde waarde af te zetten tegen de koopsom. Vervolgens kijkt de taxateur of die indexering past bij het type woning in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum. Daarnaast heeft de taxateur de indexering vergeleken met de percentages van de Waarderingskamer. Ook daarvan is bekeken of deze percentages wel of niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur volgen. Eiser heeft daarnaast nagelaten een eigen berekening tegenover de indexering van verweerder te stellen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Woningwaarde-rapport
16. Eiser wijst op het door [A] opgemaakte WOZ-deskundigenrapport waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.905.000,-.
17. Alleen als verweerder niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiser overlegde taxatierapport. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2022 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.