Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10678954 UC EXPL 23-5746 MB/40202
Vonnis van 7 februari 2024
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
procederend in persoon,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: E. Go-Colijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 6 van 6 juli 2023;
- de conclusie van antwoord met bijlage 1 tot en met 7.
1.2.
Op 8 januari 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen Namens [gedaagde] is haar gemachtigde verschenen. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] heeft van 7 maart 2017 tot 1 oktober 2022 de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] van [eiser] gehuurd voor een kale huurprijs van € 800,00 per maand. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een borg van € 1.100,00 aan [eiser] betaald.
2.2.
In de huurovereenkomst staat over huurprijswijziging het volgende:
“Huurprijswijziging
5.1
De huurprijs kan op voorstel van de verhuurder voor het eerst per n.v.t. en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage dat maximaal gelijk is aan het op de ingangsdatum van die wijziging wettelijk toegestane percentage voor woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs bij gebreke waarvan de huurprijsaanpassing plaatsvindt overeenkomstig het gestelde in 5.2.
5.2
Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 januari 2018 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in 18 van de algemene bepalingen. Het minimale percentage voor de huurprijs wijziging is gelijk aan 2%.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (versie ROZ 2003) van toepassing. In artikel 18 van deze algemene bepalingen is het volgende over huurprijswijziging opgenomen:
“Huurprijswijziging
18. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs betreft:
- vindt de jaarlijkse huurprijswijziging plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2000=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS);
- wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand dit ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal de huurprijs niet gewijzigd worden indien de aanpassing leidt tot een lagere huurprijs dan de laatstgeldende, doch in dat geval blijft die laatstgenoemde huurprijs ongewijzigd, totdat bij een volgende indexering het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden vóór de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, hóger is dan het indexcijfer van de kalendermaand, die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de laatste huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Alsdan worden bij die huurprijswijziging het indexcijfer van de kalendermaand gehanteerd, die vier respectievelijk 16 maanden ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast;
- zal een zover mogelijk vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd, indien het CBS de bekendmaking van bedoeld prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, en kan bij verschil van mening hieromtrent door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen;
- geldt de gewijzigde huurprijs ook indien van de wijziging aan huurder geen afzonderlijke mededeling wordt gedaan.”
2.4.
[eiser] heeft [gedaagde] voor het eerst in december 2021 een voorstel gedaan voor een huurprijsverhoging. Hij heeft bericht dat per 1 februari 2022 een huurprijsverhoging van 12,5% in rekening zal worden gebracht, zijnde de cumulatieve overeengekomen indexering over de periode januari 2018 tot en met januari 2022. [gedaagde] heeft [eiser] bericht hier niet mee akkoord te gaan. Daarop heeft [eiser] één of meerdere nieuwe huurverhogingsvoorstel(len) gedaan om te middelen. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met een hoger percentage dan het wettelijk toegestane percentage voor een huurverhoging in 2022, zijnde 3,3%. Zij heeft met ingang van 1 februari 2022 maandelijks een bedrag van € 826,50 aan [eiser] betaald.
2.5.
Op 27 mei 2022 heeft [gedaagde] de huurcommissie verzocht om over de redelijkheid van het voorstel van [eiser] tot huurprijsverhoging een uitspraak te doen.
2.6.
[gedaagde] heeft per e-mail van 31 juli 2022 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2022. Zij heeft de woning tijdig en volgens de afspraken opgeleverd aan [eiser] .
2.7.
[eiser] heeft vanwege het verzoek van [gedaagde] dat nog ter beoordeling lag bij de huurcommissie een bedrag van € 587,20 ingehouden op de borg. Daarbij heeft [eiser] aangegeven dat hij het bedrag aan [gedaagde] zal terugbetalen als zij gelijk krijgt van de huurcommissie.
2.8.
In de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 10 maart 2023 is geoordeeld dat [gedaagde] buiten de daarvoor gestelde fatale termijn het verzoek bij de huurcommissie had ingediend. Hiertegen is [gedaagde] op 13 maart 2023 in verzet gekomen. Op 19 april 2023 heeft er een zitting plaatsgevonden, waarna op 12 mei 2023 de uitspraak met zaaknummer [nummer 1] aan partijen is verzonden. In de uitspraak staat onder meer:
III Beoordeling
(…)
Huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomst
“Vanaf 1 mei 2021 is de Wet Maximering Huurprijsverhoging Geliberaliseerde Huurovereenkomsten in werking getreden. Door deze wet zijn de jaarlijkse huurprijsverhogingen gemaximeerd voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs. De wet bepaalt dat de jaarlijkse huurverhoging niet hoger mag zijn dan een percentage dat gelijk is aan het laagste van één van de twee percentages: de inflatie plus 1 procent, of de CAO-loonontwikkeling plus 1 procent. Voor 2022 is dit percentage 3,3%. Deze beperking geldt voor zowel bestaande al nieuwe huurovereenkomsten.
(…)
De vaststaande feiten
(…)
Bij het laatste voorstel legt verhuurder uit dat hij de vergeten huurverhogingen van 2018, 2018 (bedoeld is 2019; kantonrechter) en 2020 wil inhalen. De huurcommissie is bij woningen met een geliberaliseerde huurprijs niet bevoegd om uitspraak te doen over huurverhogingen van voor de inwerkingtreding van de Wet Maximering Huurprijsverhogingen.
(…)
De conclusie
De door de verhuurder voorgestelde huurverhoging is hoger dan wettelijk is toegestaan.
(…)
IV Beslissing
- Het verzet van de huurder is gegrond.
- De uitspraak van de voorzitter met zaaknummer [nummer 2] vervalt.
- De commissie doet direct uitspraak over het oorspronkelijke verzoek.
- De verhoging van de huurprijs op grond van het beding van 8,5% tot 868,50 per maand met ingang van 1 februari 2022 is niet redelijk.
- Een verhoging met van € 800,00 met 3,3% tot € 826,40 met ingang van 1 februari 2022 is wel redelijk.”
2.9.
[eiser] heeft op 6 juli 2023 de dagvaarding in deze zaak uitgebracht. Het ingehouden deel van de borgsom van € 587,20 heeft hij nog niet aan [gedaagde] terugbetaald.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
[eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om de uitspraak van de huurcommissie met zaaknummer [nummer 1] te vernietigen en [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 588,00 aan achterstallige huur, € 300,00 aan legeskosten van de huurcommissie, € 200,00 aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiser] kan zich niet verenigen met de uitspraak van de huurcommissie en heeft zich daarom tot de kantonrechter gewend. Volgens [eiser] heeft de huurcommissie ten onrechte geoordeeld dat de door hem voorgestelde huurverhoging hoger is dan wat wettelijk is toegestaan in 2022. De door hem voorgestelde huurverhoging omvat volgens [eiser] namelijk niet alleen de toegestane huurverhoging in 2022, maar ook de eerder niet geïncasseerde maar wel overeengekomen huurverhogingen voor de periode van januari 2018 tot en met januari 2022. Daarbij klopt het volgens [eiser] niet dat de huurcommissie in haar beoordeling schrijft dat zij niet bevoegd is uitspraak te doen over huurverhogingen van voor de inwerkingtreding van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, terwijl ze daarna die uitspraak toch doet met het oordeel dat slechts een huurverhoging ‘
met 3,3% tot € 826,40’met ingang van 1 februari 2022 redelijk is. Omdat de uitspraak volgens hem niet juist is, vordert [eiser] vernietiging daarvan, met veroordeling van [gedaagde] in de legeskosten waartoe hij door de huurcommissie is veroordeeld. Omdat volgens [eiser] een gecumuleerde huurverhoging van 12,5% redelijk is, had [gedaagde] met ingang van 1 februari 2022 € 900,00 per maand aan kale huur moeten betalen, in plaats van € 826,50. Volgens [eiser] is er daarom sprake van een achterstand in de betaling van de huurpenningen over de periode 1 februari 2022 tot en met september 2022 van € 588,00. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag.
met 3,3% tot € 826,40’met ingang van 1 februari 2022 redelijk is. Omdat de uitspraak volgens hem niet juist is, vordert [eiser] vernietiging daarvan, met veroordeling van [gedaagde] in de legeskosten waartoe hij door de huurcommissie is veroordeeld. Omdat volgens [eiser] een gecumuleerde huurverhoging van 12,5% redelijk is, had [gedaagde] met ingang van 1 februari 2022 € 900,00 per maand aan kale huur moeten betalen, in plaats van € 826,50. Volgens [eiser] is er daarom sprake van een achterstand in de betaling van de huurpenningen over de periode 1 februari 2022 tot en met september 2022 van € 588,00. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van dit bedrag.
3.3.
[gedaagde] is het niet met [eiser] eens. Volgens haar is de uitspraak van de huurcommissie juist en is de wettelijke huurprijsverhoging van 3,3% tot € 826,40 vanaf
1 februari 2022 redelijk. Mocht de kantonrechter van oordeel zijn dat de door [eiser] voorgestelde huurprijsverhoging van 12,5% redelijk is, dan beroept zij zich op verrekening van het gevorderde bedrag van € 588,00 met het reeds ingehouden deel van de borg van € 587,20.
4.De beoordeling
Verval van de uitspraak van de huurcommissie
4.1.
Uit artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek volgt dat wanneer de huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder zijn gebonden aan die uitspraak van de huurcommissie alsof zij dat wat de huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. In dat geval vervalt de uitspraak van de huurcommissie.
4.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] door het starten van deze procedure zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak op 12 mei 2023 tot de kantonrechter heeft gewend, zodat de uitspraak met zaaknummer [nummer 1] is komen te vervallen. Vernietiging van de uitspraak is volgens het systeem van de wet niet aan de orde, zodat de vordering tot vernietiging van de uitspraak wordt afgewezen.
4.3.
Door het vervallen van de uitspraak van de huurcommissie, moet de kantonrechter het punt waarover [gedaagde] de huurcommissie om een uitspraak heeft verzocht, namelijk of de door [eiser] voorgestelde cumulatieve huurprijsverhoging redelijk is, in volle omvang beoordelen.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen om aan hem € 588,00 te betalen moet worden afgewezen. Hierna wordt toegelicht waarom.
Ambtshalve toetsing huurprijswijzigingsbeding
4.5.
[eiser] baseert zijn vordering op de bepaling (het beding) in de huurovereenkomst tussen partijen over huurprijswijziging. Zoals de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling met partijen heeft besproken, brengt die grondslag mee dat de kantonrechter moet beoordelen of het beding rechtsgeldig is en daarmee voor partijen bindend. Daarvoor moet de kantonrechter nagaan of Richtlijn 93/13 van de EEG van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna de richtlijn) in het onderhavige geval van toepassing is. Als de richtlijn van toepassing is, dan moet de kantonrechter namelijk ambtshalve (uit zichzelf, ook als de consument/huurder daar niet om heeft gevraagd) toetsen of sprake is van een oneerlijk beding. Indien dit het geval is, moet de kantonrechter daar, eveneens ambtshalve, consequenties aan verbinden.
4.6.
Een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatig verhurende partij en een particulier valt onder de werking van de richtlijn. De kantonrechter oordeelt dat [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst als professionele verhuurder handelde. Dat volgt uit de toelichting van [eiser] tijdens de mondelinge behandeling dat hij, gepensioneerd chirurg, momenteel nog ongeveer acht kamers/woningen aan voornamelijk expats verhuurt. Gelet op dat aantal moet worden geconcludeerd dat de verhuuractiviteiten van [eiser] een bedrijfsmatig karakter hebben. [gedaagde] kwalificeert als consument (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Dat brengt mee dat de richtlijn van toepassing is en dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of sprake is van een oneerlijk beding zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de richtlijn. Volgens artikel 3 lid 1 van de richtlijn wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek, waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat het beding over de huurprijswijziging van artikel 5.2 naar zijn aard is te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere huurovereenkomsten te worden gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] over dit beding met [eiser] heeft onderhandeld of heeft kunnen onderhandelen. Het beding wordt ook niet als een kernbeding aangemerkt. In het beding wordt verwezen naar het huurprijswijzigingsbeding in artikel 18 van de algemene bepalingen dat ook ambtshalve moet worden getoetst.
4.8.
Uit de jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie [1] volgen verregaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen. Voor huurprijswijziging op grond van een huurprijswijzigingsbeding gelden de volgende voorwaarden. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de daarop van toepassing zijnde algemene bepalingen. Het beding bevat de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast en deze gronden vormen een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs. In de huurovereenkomst moet verder zijn bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen. Wanneer de verhuurder gebruikt maakt van zijn wijzigingsbevoegdheid, moet hij de huurder voorafgaande aan de huurverhoging daarover op duidelijke en begrijpelijk wijze informeren. De huurder moet nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid hebben om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden [2] .
4.9.
In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en ook voldoende is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend. Maar in dit geval is het evenwicht ten nadele van de huurder verstoord doordat volgens artikel 5.2 de huur altijd met minimaal een percentage van 2% kan worden verhoogd, ook als de prijsinflatie lager is. Ook voor het overige voldoet artikel 5.2 van de huurovereenkomst niet aan de hiervoor genoemde voorwaarden. Zo ontbreekt een geldige reden voor de gebruikmaking van het recht om de huur jaarlijks te verhogen met minimaal 2%, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd. Verder is noch in artikel 5.2 van de huurovereenkomst, noch in artikel 18 van de algemene bepalingen vastgelegd dat verhuurder voorafgaand aan de huurverhoging de huurder daarover informeert en is niet vermeld dat in het geval verhuurder van de wijzigingsmogelijkheid gebruik maakt, huurder de huurovereenkomst kan beëindigen. Verder speelt bij de beoordeling nog een rol dat het wijzigingsbeding slechts kan leiden tot een huurverhoging en uitdrukkelijk is opgenomen dat huurverlaging op basis van de berekening niet mogelijk is, hetgeen het evenwicht verder verstoort.
4.10.
Conclusie is dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is. Dat brengt mee dat [eiser] geen beroep op dit beding kan doen. De grondslag ontvalt daarmee aan zijn vordering. Die vordering moet dus worden afgewezen. Vanaf 1 februari 2022 heeft [gedaagde] een met 3,3% verhoogde huurprijs van € 826,50 per maand aan [eiser] betaald. De verhoging hoeft [eiser] niet aan haar terug te betalen. Dat heeft [gedaagde] ook niet gevorderd. Zij heeft geen tegeneis ingesteld. [gedaagde] heeft wel recht op het ingehouden deel van de borgsom. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij het door hem ingehouden bedrag van € 587,20 vrijwillig aan [gedaagde] zal terugbetalen indien de kantonrechter vindt dat hij daartoe gehouden is. Dat is het geval.
4.11.
De door [eiser] gevorderde vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten van € 200,00 en de door hem aan de huurcommissie betaalde legeskosten van € 300,00 worden, als aan de hoofdvordering accessoire vorderingen, eveneens afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[eiser] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. Omdat [gedaagde] in persoon heeft geprocedeerd en zich tijdens de mondelinge behandeling heeft laten vertegenwoordigen door een niet professionele gemachtigde, worden haar proceskosten tot op heden begroot op nihil.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
verstaat dat [eiser] aan [gedaagde] een bedrag van € 587,20 aan inhouden borg terugbetaalt;
5.3.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.