ECLI:NL:RBAMS:2023:4800

• Datum uitspraak: 3 augustus 2023
• Publicatiedatum: 26 juli 2023
• Zaaknummer: 10494863 CV EXPL 23-6545
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.H.J. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Oneerlijk huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomst met consument

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 3 augustus 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V. en de gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. De huurovereenkomst tussen partijen bestaat sinds 2005 en betreft een woning die door de gedaagden wordt gehuurd. Bouwinvest vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, alsook betaling van een huurachterstand van € 4.425,27. De gedaagden erkenden de huurachterstand, maar voerden aan dat zij in financiële problemen verkeerden door omstandigheden zoals werkloosheid en zorg voor hun kinderen. Ze verzochten om een betalingsregeling.

De kantonrechter heeft ambtshalve getoetst of het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst oneerlijk was in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. De rechter oordeelde dat het beding, dat een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 5% bovenop de inflatiecorrectie toestond, oneerlijk was. Dit leidde tot de conclusie dat het beding buiten toepassing moest worden gelaten, waardoor de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand moest worden gehandhaafd. De kantonrechter oordeelde dat er geen sprake was van een huurachterstand, omdat de huurprijs niet was verhoogd zoals Bouwinvest had gesteld.

Uiteindelijk wees de kantonrechter de vordering van Bouwinvest af en veroordeelde hen in de proceskosten. De beslissing benadrukt de bescherming van consumenten tegen oneerlijke contractuele bedingen en de verplichting van de rechter om dergelijke bedingen ambtshalve te toetsen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10494863 CV EXPL 23-6545

vonnis van: 3 augustus 2023

fno.: 991

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

de naamloze vennootschap

Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Bouwinvest

gemachtigde: Jongerius Gerechtsdeurwaarders/Juristen/Incasso B.V.

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

procederend bij [gedaagde 1] , namens beiden

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het procesdossier bestaat uit:

- de dagvaarding van 2 mei 2023, met producties;
- het proces-verbaal van het mondelinge antwoord;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 juli 2023. Bouwinvest is verschenen bij mr. E.S.C. Appels namens de gemachtigde. Voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is [gedaagde 1] verschenen. Bouwinvest heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een recente specificatie van haar vordering in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren van Bouwinvest sinds 2005 de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

1.2.

In de huurovereenkomst staat in artikel 10 sub j het volgende beding:
I. De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage). (…)

1.3.

In de huurovereenkomst staat een huurprijs vermeld van € 865,00 per maand. Inmiddels maakt Bouwinvest aanspraak op een huurprijs van € 1.534,75 per maand.

1.4.

Bij vonnis van 22 augustus 2022 zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. De vordering tot ontbinding en ontruiming is voorwaardelijk toegewezen door middel van een zogenoemde terme de grace.

Vordering

2. Bouwinvest vordert, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van de huurachterstand van € 4.425,27, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten.

3. Bouwinvest stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van het (tijdig) voldoen van de huurprijs. Sprake is van een herhaalde wanprestatie. Van Bouwinvest kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren.

Verweer

4. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] erkennen dat er een huurachterstand is. [gedaagde 1] is freelancer en twee van zijn opdrachtgevers zijn failliet gegaan, waardoor betalingsproblemen zijn ontstaan. Hij heeft de afgelopen tijd ook minder kunnen werken vanwege de zorg van zijn kinderen, waarvan de ene autistisch is en de ander MS heeft. De vrouw van [gedaagde 1] heeft diabetes. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] willen graag een betalingsregeling. Zij willen in de woning blijven wonen.

Beoordeling

5. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).

6. Bouwinvest vordert in deze procedure achterstallige huur. Uit de oorspronkelijke huurprijs vergeleken met de huurprijs waarop Bouwinvest aanspraak maakt, volgt dat de huur aanzienlijk is verhoogd. In de huurovereenkomst is voor het verhogen van de huur het onder 1.2 geciteerde beding van belang.

7. De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of dat beding oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

8. Het onder 1.2. geciteerde beding in de huurovereenkomst voorwaarden is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het is niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over het beding is onderhandeld.

9. Bouwinvest heeft ter zitting aangevoerd dat zij zich op het standpunt stelt dat het huurprijswijzigingsbeding niet onredelijk bezwarend is en dat met de belangen van beide partijen voldoende rekening wordt gehouden.

10. Uit de jurisprudentie (o.a ECLI:C:EU:2013:180
RWE Vertrieb en C-472/10, ECLI:EU:C:2012:242
Invitel ) volgt dat het Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden. Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.

11. In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding ook niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.

12. De kantonrechter is daarom, anders dan Bouwinvest aanvoert, van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.

13. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Evenmin kan ingevolge de Dexia-arresten van het Europese Hof van Justitie (ECLI:EU:C:2021:68) aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond.

14. Bouwinvest heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat het eventueel oneerlijk kwalificeren van het huurprijswijzigingsbeding in strijd is met de rechtszekerheid, omdat in het onder 1.4. aangehaalde eerder tussen partijen gewezen vonnis is uitgegaan van de verhoogde huurprijs door toewijzing van de destijds bestaande huurachterstand. Daarmee is de verhoogde huurprijs in rechte vastgesteld. De termijn om in appel te gaan tegen dat vonnis is verstreken.

15. Uit het eerder tussen partijen gewezen vonnis blijkt niet dat de bedingen in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden ambtshalve op oneerlijkheid zijn getoetst. De consumentenbescherming die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ontlenen uit de Richtlijn oneerlijke bedingen moeten zij te gelde kunnen maken. Als daar nationale regelgeving aan in de weg staat, zoals bijvoorbeeld een appeltermijn waardoor een vonnis onherroepelijk wordt, mag die regelgeving [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet worden tegengeworpen. Dat volgt onder andere uit het arrest van het Europese Hof van Justitie van 4 mei 2023, C-200/21 (ECLI:EU:C:2023:380). In dat arrest heeft het hof overwogen dat als niet ambtshalve het oneerlijke karakter van bedingen in de overeenkomst kan worden beoordeeld, terwijl de consument zich op de Richtlijn oneerlijke bedingen kan beroepen en het nationale recht niet in overeenstemming met de Richtlijn oneerlijke bedingen kan worden uitgelegd en toegepast, de nationale rechter verplicht is om ambtshalve te onderzoeken of de bedingen oneerlijk zijn, waarbij hij zo nodig alle nationale bepalingen die zich tegen zo’n onderzoek verzetten buiten toepassing moet laten.

16. Het beroep op het rechtszekerheidsbeginsel van Bouwinvest gaat dan ook niet op. De kantonrechter is verplicht ambtshalve te onderzoeken of de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn of kunnen worden gelegd oneerlijk zijn. Nationaal recht dat aan dit onderzoek in de weg staat moet buiten toepassing worden gelaten.

17. Gevolg van het vernietigde oneerlijke huurprijswijzigingsbeding is dat Bouwinvest hier nooit een beroep op heeft kunnen doen en de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dus niet is verhoogd. Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot op de dag van vandaag.

18. Gelet op het feit dat de huurovereenkomst al sinds 2005 bestaat en de huurprijs inmiddels bijna is verdubbeld ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs, staat voldoende vast dat van een huurachterstand zoals gesteld geen sprake kan zijn. Evident is dat sprake is van een aanzienlijke voorstand. Bij gebreke van een vordering in reconventie leent deze procedure zich niet voor het berekenen van de hoogte van die voorstand. Wel heeft [gedaagde 1] ter zitting een beroep op verrekening gedaan. Dat heeft tot gevolg dat de gevorderde huurachterstand wordt afgewezen. Partijen kunnen zelf berekenen wat de exacte omvang is van de verrekeningsvordering. Dit is het bedrag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldaan aan Bouwinvest minus de huurprijs van € 865,00 per maand te vermenigvuldigen met het aantal maanden dat de huurovereenkomst loopt. Zolang dit saldo positief is, kunnen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich beroepen op verrekening als zij door Bouwinvest worden aangesproken op betaling van de huur.

19. Voor ontbinding en ontruiming is vanwege het afwijzen van de hoofdvordering geen aanleiding, ook niet enkel op grond van het niet altijd tijdig betalen van de huur. Bij deze uitkomst behoeven de nevenvorderingen geen bespreking.

20. Bouwinvest wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Bouwinvest in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2023 in tegenwoordigheid van mr. S. Homringhausen, griffier.