ECLI:NL:RBMNE:2024:215

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaak- en rolnummer: 10440166 UC EXPL 23-2408

Vonnis van de kantonrechter van 3 januari 2024

inzake

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. M. van Heeren,

tegen

[gedaagde] m.h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: thans mr. J. Pellikaan, voorheen mr. [A] .

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 maart 2023, met producties 1 tot en met 15;
de conclusie van antwoord met producties 1 en 2;
de akte houdende overlegging producties 16 tot en met 27 van [eiseres] van 28 augustus 2023;
de nadere producties 28 en 29 van [eiseres] .

1.2.

De mondelinge behandeling van deze zaak heeft plaatsgevonden op

7 september 2023. Hierbij is namens [eiseres] de heer [B] verschenen en [gedaagde] is verschenen. Partijen zijn bijgestaan door hun voormelde gemachtigde. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen – mede naar aanleiding van vragen van de kantonrechter – hun standpunten nader toegelicht. De mondelinge behandeling is gesloten. Op verzoek van partijen is het wijzen en het uitspreken van een vonnis in de zaak vervolgens aangehouden om partijen de gelegenheid te geven te onderzoeken of een minnelijke regeling kan worden bereikt.

1.3.

Partijen hebben geen minnelijke regeling kunnen bereiken en [eiseres] heeft de kantonrechter verzocht om vonnis te wijzen. Met inachtneming hiervan wijst de kantonrechter dit vonnis dat vandaag wordt uitgesproken.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 2004 een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (BW), gelegen aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] , in het winkelcentrum [winkelcentrum 1] , ten behoeve van de exploitatie van zijn horecabedrijf, plaatselijk bekend als [handelsnaam] .

2.2.

[eiseres] is (thans) eigenaar van het winkelcentrum [winkelcentrum 1] in [plaats] (hierna: het winkelcentrum). [gedaagde] heeft met [eiseres] op 3 maart 2015 twee huurovereenkomsten gesloten voor twee aangrenzende, met elkaar verbonden bedrijfsruimtes, te weten de voormelde bedrijfsruimte aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] en de bedrijfsruimte aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letter] (hierna gezamenlijk ook te noemen: het verhuurde). De huurovereenkomsten zijn ingegaan op 1 maart 2015 voor de duur van 5 jaar. Beide huurovereenkomsten zijn op 1 maart 2020 verlengd voor 5 jaar, dus tot 1 maart 2025.

2.3.

Naast [gedaagde] huren zes anderen elk een bedrijfsruimte in het winkelcentrum van [eiseres] .

2.4.

[onderneming 1] GmbH (hierna: [onderneming 1] ) is 100% aandeelhouder van [eiseres] . De bestuurders van [eiseres] zijn ook bestuurders van [onderneming 1] . In de statuten van [eiseres] staat onder meer en voor zover relevant:

“Artikel 2 —

1. De vennootschap heeft ten doel:

a. het ontwikkelen, realiseren en coördineren van vastgoedprojecten —

b. het verkrijgen, bezwaren, beheren, (ver-)huren, exploiteren, financieren en

vervreemden van (on)roerende zaken, registergoederen en vermogenswaarden, alsmede het exploiteren, administreren en uitoefenen van alle aan die (on)roerende zaken, registergoederen en vermogenswaarden verbonden rechten en plichten:

2. Het doel van de vennootschap omvat tevens het bevorderen en behartigen van de

belangen van de groep waarvan de vennootschap deel uitmaakt.”

2.5.

[onderneming 1] exploiteert momenteel een supermarkt aan de [straat 3] [nummeraanduiding 3] in [plaats] (hierna ook: de [straat 3] ). [onderneming 1] wil een grotere supermarkt in [plaats] gaan exploiteren. [eiseres] wenst deze nieuwe grotere supermarkt op de locatie van het winkelcentrum voor [onderneming 1] te realiseren, door het winkelcentrum te slopen en aldaar een nieuw winkelcentrum te bouwen met daarboven woningen. Dan kan de supermarkt van [onderneming 1] in de [straat 3] naar een van de bedrijfsruimtes in het nieuw te bouwen winkelcentrum worden verplaatst. [onderneming 1] heeft daartoe in maart 2020 een herontwikkelingsovereenkomst met de gemeente [gemeente] gesloten. Vervolgens hebben [onderneming 1] en [eiseres]
– met medewerking van de gemeente – een overeenkomst van contractsoverneming gesloten, waarbij [eiseres] in de plaats is getreden van [onderneming 1] bij de herontwikkelingsovereenkomst met de gemeente als bedoeld in artikel 6:159 BW.

2.6.

Met uitzondering van [gedaagde] zijn met alle zes huurders van de overige bedrijfsruimtes in het winkelcentrum regelingen gesloten, die ofwel een einde van de huur inhouden ofwel een regeling om over te gaan naar een van de bedrijfsruimtes in het nieuw te bouwen winkelcentrum.

2.7.

Bij aangetekende brief van 16 september 2021 heeft [eiseres] beide huurovereenkomsten met [gedaagde] opgezegd tegen 28 februari 2025 op grond van dringend eigen gebruik en de algemene belangenafweging, met verwijzing naar de beoogde herontwikkeling van het winkelcentrum (artikel 7:296 lid 1 sub b en lid 3 BW). [gedaagde] heeft niet (schriftelijk) ingestemd met de opzegging of een beëindiging van de huurovereenkomsten.

2.8.

Nadien, in 2021 en 2022, zijn partijen in overleg getreden over een regeling, die ofwel het ‘meeverhuizen’ van [gedaagde] naar het nieuwe winkelcentrum inhoudt ofwel een einde van de huurovereenkomsten inhoudt. [eiseres] heeft in het kader van de onderhandelingen aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten tussen € 20.000,00 en € 30.000,00 (exclusief btw) voor haar het vertrekpunt is; het door [gedaagde] gewenste bedrag van € 522.500,00 naast halvering van de huur vanaf 1 januari 2022 bij beëindiging van de huur acht zij niet reëel. De onderhandelingen hebben geen resultaat opgeleverd. Daarna heeft [eiseres] deze procedure gestart.

2.9.

De gemeenteraad van [gemeente] heeft bij raadsbesluit [.] van 19 april 2022 het bestemmingsplan ‘ [plaats] , herontwikkeling [straat 3] , [winkelcentrum 1] en [straat 4] ’ vastgesteld, dat voorziet in de herontwikkeling van deze drie locaties en waarin
onder meeris geregeld “de bestuursrechtelijke verplaatsing” van de supermarkt van [onderneming 1] van de [straat 3] naar het nieuw te bouwen winkelcentrum [winkelcentrum 1] .

2.10.

Bij akte van 28 augustus 2023 heeft [eiseres] onder meer een afschrift van een akte van levering overgelegd, waaruit blijkt dat op 17 december 2021 aan [gedaagde] een appartementsrecht, zijnde een bedrijfsruimte ex artikl 7:290 BW aan het [straat 5] [nummeraanduiding 3] in [plaats] in eigendom is overgedragen door levering daarvan. Het betreft een ingericht Chinees restaurant ( [onderneming 2] ) in het nabij gelegen winkelcentrum “ [winkelcentrum 2] ”.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert – verkort weergegeven – om bij vonnis, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

de datum en het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimte aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1] en de bedrijfsruimte aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letter] te [plaats] zullen eindigen vast te stellen op 28 februari 2025;

[gedaagde] te veroordelen om de door hem verhuurde bedrijfsruimten aan het [straat 1] [nummeraanduiding 1] te ( [postcode 1] ) en aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letter] te [plaats] , te verlaten en te ontruimen uiterlijk op de door de kantonrechter vastgestelde datum waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen; en

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.

3.2.

[eiseres] stelt – kort gezegd – primair dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Zij wenst het oude winkelcentrum te slopen en een nieuw winkelcentrum met daarboven woningen te bouwen. In het nieuwe winkelcentrum zal onder meer bedrijfsruimtes voor een grotere supermarkt voor [onderneming 1] en een aantal dagwinkels worden gerealiseerd. Er is in het kader van een herontwikkeling van drie locaties in de gemeente [gemeente] reeds een bestemmingsplan vastgesteld, in welk kader de supermarkt van [onderneming 1] in de [straat 3] naar het winkelcentrum moet worden verplaatst. Anders dan [gedaagde] ongemotiveerd en niet onderbouwd heeft betoogd, is er dus geen alternatief voor [onderneming 1] .
De herontwikkeling van het winkelcentrum (renovatie door nieuwbouw) van het winkelcentrum, waarvan het verhuurde deel uitmaakt, is niet mogelijk zonder beëindiging van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomsten. [eiseres] stelt dat zij de belangen van haar moedermaatschappij, [onderneming 1] , dient. Met het in gebruik geven aan [onderneming 1] van de te bouwen bedrijfsruimte ter exploitatie van haar supermarkt in het nieuwe winkelcentrum, dient [eiseres] haar eigen belang; er is dan ook sprake van
persoonlijkgebruik die
duurzaamvan aard is. Voorts heeft [eiseres] een wezenlijk belang bij het in gebruik nemen van het verhuurde waarmee de dringendheid is gegeven.
Subsidiair stelt [eiseres] dat haar belangen bij het einde van de huur (de herontwikkelingsplannen) zwaarder wegen dan de belangen bij [gedaagde] bij behoud van de huur van het gehuurde. [gedaagde] is de enige huurder in het winkelcentrum met wie nog geen regeling is getroffen en staat daarom als enige de herontwikkelingsplannen in de weg. Verder vordert [eiseres] dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, omdat volgens haar het verweer van [gedaagde] kennelijk ongegrond is althans de kans van een andersluidend beslissing in hoger beroep klein is.

3.3.

[gedaagde] voert verweer en betwist dat sprake is van een rechtsgeldige opzegging. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Ingeval de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de tussen partijen gesloten huurovereenkomsten zullen eindigen, maakt [gedaagde] jegens [eiseres] aanspraak op € 179.121,50 als een tegemoetkoming in zijn verhuis- en herinrichtingskosten, zijnde de helft van de door hem begrote verhuis- en herinrichtingskosten. Tot slot bestrijdt [gedaagde] dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard kan worden.

4.De beoordeling

4.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.2.

De kantonrechter stelt het volgende voorop.

4.2.1.

Het gaat in deze zaak om een vordering tot beëindiging van huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. Vast staat dat [eiseres] de huurovereenkomsten heeft opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de huurovereenkomsten krachtens artikel 7:292 lid 2 BW waren verlengd. In dat geval moet – ingevolge het bepaalde in artikel 7:296 lid 4 BW – een vordering van [eiseres] tot beëindiging van de huurovereenkomsten in ieder geval worden toegewezen (onder meer) indien [eiseres] aannemelijk maakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft (artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW). Voor een afweging van de belangen van [eiseres] en [gedaagde] is dan geen plaats.^[1]

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

4.2.2.

De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan ten tijde van de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.^[2]

4.2.3.

Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder.^[3]Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.^[4]

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.^[5]

4.3.

De vordering van [eiseres] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen wordt toegewezen omdat zij, als verhuurder, aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

 Persoonlijk

4.4.

[gedaagde] heeft betwist dat sprake is van het
persoonlijkin gebruik willen nemen van het verhuurde, omdat [eiseres] als verhuurder niet vereenzelvigd kan worden met [onderneming 1] (haar moedermaatschappij) aangezien zij met de renovatie door middel van nieuwbouw niet haar eigen belang nastreeft.

4.5.

De kantonrechter volgt [gedaagde] daarin niet en onderschrijft de stelling van [eiseres] dat het gebruik van het verhuurde door moederbedrijf [onderneming 1] kwalificeert als eigen gebruik van [eiseres] (de zogeheten vereenzelviging). Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.6.

Als hoofdregel geldt dat persoonlijk gebruik door een ander dan de verhuurder als eigen gebruik kan gelden indien de verhuurder, door het verhuurde aan die ander in gebruik te geven, zijn eigen belang dient. Een vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap in die zin dat het beoogde gebruik door de moeder als gebruik door de dochter heeft te gelden, kan niet worden aanvaard op de enkele grond dat de moeder 100% van de aandelen in de dochter houdt. Voor een dergelijke vereenzelviging kan slechts plaats zijn als op grond van alle omstandigheden - waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder - moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedermaatschappij van het verhuurde wil gaan maken.^[6]

4.7.

In deze zaak heeft [eiseres] voldoende gemotiveerd en onderbouwd gesteld dat er omstandigheden zijn die maken dat sprake is van vereenzelviging. Immers, niet alleen van belang is dat [onderneming 1] 100% aandeelhouder is van [eiseres] en dat [eiseres] , gezien haar statutaire doelomschrijving, met de herontwikkeling van het winkelcentrum, waarbij qua vloeroppervlakte een groter bedrijfsruimte dan de bedrijfsruimte aan de [straat 3] zal worden gerealiseerd voor [onderneming 1] , de belangen van [onderneming 1] als lid van de groep waarvan [eiseres] deel uitmaakt, dient. Ook van belang is het vastgestelde bestemmingsplan als vermeld onder 2.9., waarbij de bestuursrechtelijke verplaatsing van de exploitatie van de supermarkt van [onderneming 1] van de [straat 3] naar het nieuw door [eiseres] te realiseren winkelcentrum is vastgesteld, in samenhang bezien met de met de gemeente [gemeente] gesloten herontwikkelingsovereenkomst waarbij [eiseres] de contractuele plaats heeft ingenomen van [onderneming 1] , die deze herontwikkelingsovereenkomst heeft gesloten met het oog op het kunnen gebruiken van een grotere bedrijfsruimte in het nieuw te bouwen winkelcentrum dan de bedrijfsruimte waarin zij thans haar supermarkt exploiteert. Gelet op al voormelde omstandigheden in onderling samenhang bezien dient [eiseres] haar eigen belang door het gebruik dat [onderneming 1] van het verhuurde wil gaan maken. Daarmee is dan ook sprake van het persoonlijk in gebruik nemen van het verhuurde door [eiseres] .

 Duurzaam

4.8.

De kantonrechter stelt vast dat niet in geschil is dat het gebruik dat [eiseres] in de persoon van [onderneming 1] van het verhuurde wil gaan maken, duurzaam is.

 Dringend

4.9.

Verder heeft [eiseres] voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het verhuurde dringend nodig heeft. Daartoe wordt het volgende overwogen.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, heeft [eiseres] met onder meer:

het overleggen van de met de gemeente [gemeente] gesloten herontwikkelingsovereenkomst alsook tekeningen van het nieuw te bouwen winkelcentrum, waarin voorzien wordt in een grotere bedrijfsruimte voor [onderneming 1] , en de verwijzing naar het voor een ieder te raadplegen vastgestelde bestemmingsplan als vermeld onder 2.9.,
de herontwikkeling van het winkelcentrum geconcretiseerd én aannemelijk gemaakt alsook aannemelijk gemaakt dat in het kader van deze herontwikkeling de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomsten niet kunnen worden voortgezet. De enkele blote stelling van [gedaagde] dat de herontwikkeling van het winkelcentrum met behoud van de met hem gesloten huurovereenkomsten – en dus ook zonder sloop en “wederopbouw” van het verhuurde op het terrein van het huidige winkelcentrum – kan worden gerealiseerd, leidt de kantonrechter niet tot een ander oordeel.

Voorts is van belang dat [eiseres] afschriften van de met de overige zes huurders van het winkelcentrum gesloten vereenkomsten heeft overgelegd, waaruit blijkt dat met hen in het kader van de herontwikkeling van het winkelcentrum afspraken zijn gemaakt en zij deze herontwikkeling niet in de weg staan.

Voorts heeft [eiseres] met verwijzing naar voormeld bestemmingsplan aannemelijk gemaakt dat [onderneming 1] de bedrijfsruimte aan de [straat 3] moet verlaten en de exploitatie van haar supermarkt moet verplaatsen naar een bedrijfsruimte in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum.
Uit het voorgaande volgt dat [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij een wezenlijk belang heeft bij het gebruik van het verhuurde en daarmee dus het verhuurde dringend nodig heeft.

Dat de concrete startdatum van de geplande uitvoering van deze bij bestemmingsplan vastgestelde herontwikkeling nog niet vaststaat is, gezien de tijd die het doorlopen van bestuursrechtelijke procedures vergen alsook de tijd die gemoeid is met bestuursrechtelijke juridische procedures bij verschillende gerechten, niet verwonderlijk en is geen reden om de stelling van [eiseres] inzake het dringend eigen gebruik in twijfel te trekken.

 Alternatieven

4.10.

[gedaagde] heeft weliswaar gesteld dat [eiseres] in de persoon van [onderneming 1] andere mogelijkheden kan benutten om in de verplaatsing van de supermarkt van [onderneming 1] in de [straat 3] naar een andere bedrijfsruimte te voorzien, maar hij heeft niet toegelicht en onderbouwd welke andere mogelijkheden er voor haar zijn. Om die reden verwerpt de kantonrechter voormelde de stelling van [gedaagde] .

Tussenconclusie

4.11.

Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiseres] aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.

Geen plaats voor belangenafweging

4.12.

Gelet op het voorgaande is voor een belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW geen plaats.

Tijdstip einde huurovereenkomsten en tijdstip ontruiming

4.13.

Met inachtneming van het voorgaande wijst de kantonrechter de vordering van [eiseres] tot vaststelling i) van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen en ii) van het tijdstip van de ontruiming, toe als hierna onder “De beslissing” is bepaald.

4.14.

De toewijzing van vorenbedoelde vordering van [eiseres] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen, geldt van rechtswege als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip.^[7][eiseres] heeft dan ook geen voldoende belang als bedoeld in artikel 3:303 BW bij een
separateveroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Om die reden wordt een veroordeling tot ontruiming, zoals gevorderd, niet toegewezen.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten

4.15.

[gedaagde] heeft de kartonrechter gevraagd om met toepassing van artikel 7:297 lid 1 BW een bedrag van € 179.121,50 als tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten, zijnde de helft van de door hem begrote verhuis- en inrichtingskosten, vast te stellen.

4.16.

De kantonrechter doet dat niet en overweegt daartoe het volgende.

4.17.

Partijen zijn op grond van artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) verplicht de voor de beslissing zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Als hieraan niet wordt voldaan, kan de kantonrechter hieruit de gevolgtrekking maken die haar geraden voorkomt.

4.18.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] (door tussenkomst van mr. [A] , zijn voormalige gemachtigde) de op hem rustende waarheidsplicht van artikel 21 Rv heeft geschonden. Daartoe wordt het volgende overwogen.
In de conclusie van antwoord van 7 juni 2023 heeft (de voormalig gemachtigde van) [gedaagde] gesteld dat [gedaagde] zijn onderneming naar verwachting zal voortzetten op
eenandere, qua omvang vergelijkebare locatie
die hij op het oog heeft, met zoals te doen gebruikelijk
casco huurwaarvoor hij naast verhuiskosten ook de nodige inrichtingskosten voor de aankleding van deze
casco bedrijfsruimteen voor specifieke voorzieningen zal moeten maken. Om deze
casco ruimtegeschikt te maken voor de exploitatie van de eetsalon van [gedaagde] zal hij kosten moeten maken voor: het aanbrengen van een geschikte vloer, luchtbehandelingsinstallatie, bijzondere elektra-aansluitingen, wandafwerking, systeemplafond en schilderwerk. De helft van deze kosten wil hij ten titel van een tegemoetkoming ten laste laten komen van [eiseres] .
(De voormalig gemachtigde van) [gedaagde] heeft echter in de conclusie van antwoord – maar ook voordien in zijn (schriftelijke) contacten met [eiseres] – niet gemeld dat hij reeds op 17 december 2021 een andere bedrijfsruimte in eigendom heeft verkregen die
niet cascois opgeleverd maar is
ingerichtten behoeve van het exploiteren van een
restauranten dat dit hét pand is waarvan hij in de conclusie van antwoord gewag heeft gemaakt. Eerst ná confrontatie met onder meer het door [eiseres] als productie 25 overgelegde afschrift van de leveringsakte van deze bedrijfsruimte én in reactie op een vraag van de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling daarover met verwijzing naar wat er in de conclusie van antwoord staat, meldt [gedaagde] dit. Van een
casco huuren een
casco bedrijfsruimte, zoals gesteld in de conclusie van antwoord, is dus geenszins sprake. Gelet op voormelde gang van zaken heeft (de voormalig gemachtigde van) [gedaagde] de voor de beslissing van belang zijnde feiten ter mogelijke vaststelling van verhuis- en inrichtingskosten niet volledig en niet naar waarheid aangevoerd, maar onvolledig en bezijden de waarheid. Om die reden is de stelling van [gedaagde] dat zijn verhuis- en inrichtingskosten € 358.243,00 zijn, dan ook geenszins gebaseerd op juiste gegevens en daarmee niet gemotiveerd en onderbouwd. Reeds daarom is voor nadere bewijslevering geen ruimte. Maar ook als de fase van bewijslevering aan de orde zou zijn, dan zou de kantonrechter [gedaagde] niet daartoe in de gelegenheid stellen wegens schending van de op hem rustende waarheidsplicht.
Aan nadere bewijslevering of het in de gelegenheid stellen tot het nemen van een nadere akte, zoals gevraagd door [gedaagde] , wordt dus niet toegekomen.

4.19.

Ten overvloede overweegt de kantonrechter, dat zij geen aanleiding ziet om de verhuis- en inrichtingskosten op een bedrag tussen € 20.000,00 en € 30.000,00^[8]vast te stellen, omdat [eiseres] deze bedragen als vertrekpunt heeft genomen, welk vertrekpunt gebaseerd is op de stellingen van [gedaagde] dat hij naar verwachting zijn onderneming in een
casco verhuurderuimte zal voortzetten. Dit vertrekpunt is dus gebaseerd op niet op waarheid beruste mededelingen van [gedaagde] . Om die reden bestaat geen grond om [eiseres] aan dit vertrekpunt te houden.

Geen uitvoerverklaring bij voorraad

4.20.

Op grond van artikel 7:295 lid 1 BW blijft de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. Dit staat in beginsel in de weg aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van de onderhavige beslissing, tenzij het verweer van de huurder kennelijk ongegrond voorkomt. Daarvan is sprake wanneer dat verweer misbruik van bevoegdheid zou opleveren.^[9]Een bevoegdheid kan onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening kan komen.

4.21.

De kantonrechter ziet geen grond om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat niet is voldaan aan de maatstaf van artikel 7:295 lid 1, laatste zin, BW. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer van [gedaagde] niet als kennelijk ongegrond in vorenbedoelde zin kan worden bestempeld. [gedaagde] heeft zijn standpunten en belangen bij voortzetting van het gebruik van het verhuurde kenbaar gemaakt. Dat de verweren van [gedaagde] falen, betekent niet dat het verweer kennelijk ongegrond is. Daarvoor heeft [eiseres] ook te weinig gesteld. Voorts is niet gebleken dat [gedaagde] niet heeft ingestemd met de opzegging of een beëindiging van de huurovereenkomsten met het
uitsluitendeoogmerk de herontwikkeling van het winkelcentrum te vertragen en evenmin kan onderschreven dat een eventueel hoger beroep geen (enkele) kans van slagen zou hebben. Dat wordt niet anders vanwege het feit dat [gedaagde] sinds 17 december 2021 over een alternatieve bedrijfslocatie in eigendom beschikt. Dat [eiseres] in haar belangen wordt geschaad valt in het licht van de datum waartegen [eiseres] de huurovereenkomsten heeft opgezegd zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet in te zien.

Proceskosten

4.22.

Omdat [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld wordt hij in de kosten (inclusief nakosten) veroordeeld. Hij moet hij zijn eigen proceskosten dragen en de proceskosten van [eiseres] aan haar betalen. De proceskosten van [eiseres] worden als volgt begroot:

explootkosten: € 109,92
griffierecht: € 128,00
salaris gemachtigde: € 408,00 (2 punten ter waarde van € 204,00)
nakosten €

Totaal: € 747,92

4.23.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt als onbetwist toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

stelt vast dat de huurovereenkomsten tussen [eiseres] en [gedaagde] met betrekking tot de bedrijfsruimten gelegen aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] te [plaats] ( [postcode 1] ) respectievelijk de [straat 2] [nummeraanduiding 2/letter] te [plaats] ( [postcode 2] ) zullen eindigen op 28 februari 2025;

5.2.

stelt 28 februari 2025 vast als de datum van de ontruiming van de onder 5.1. vermelde bedrijfsruimten;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe de proceskosten van [eiseres] aan haar betalen, tot op heden begroot op € 747,92. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af;

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.