Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10537257 \ UC EXPL 23-3743 RvdH/1037
Vonnis van 15 november 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.J. Jeths,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,
beiden wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in voorwaardelijke reconventie,
hierna samen in mannelijke enkelvoud te noemen: [gedaagde sub 1] c.s.,
gemachtigde: mr. J. Nagtegaal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 14,
- de conclusie van antwoord tevens voorwaardelijke eis in reconventie met producties 1 tot en met 8,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie met productie 1,
- de akte overlegging producties 9 tot en met 16 van [gedaagde sub 1] c.s.,
- de akte overlegging producties 15 en 16 van [eiser] ,
- de brieven van 24 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2023. Van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan het [straat] [nummer/letter] in [plaats] , waar hij samen met zijn echtgenote woont. Hij is ook eigenaar van een monumentale boerderij aan het [straat] [nummer] in [plaats] . Die boerderij ligt op hetzelfde perceel als de woning. [gedaagde sub 1] c.s. woont sinds 1998 in de boerderij (hierna: het gehuurde) en betaalt daarvoor een maandelijks een bedrag van € 555,00. In dat bedrag is een vergoeding voor water en elektra begrepen. Op het perceel staat ook een stacaravan en daarin woont de zoon van [eiser] , die hierna [A (voornaam)] wordt genoemd. [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. hebben de AOW gerechtigde leeftijd.
2.2.
[eiser] exploiteert samen met [A (voornaam)] een vennootschap onder firma (hierna: de vof) op het land dat grenst aan het perceel waar zij wonen. De vof is een schapenhouderij. De voornaamste bedrijfsactiviteit is de dagelijkse zorg voor de schapen en graslandverzorging.
2.3.
[eiser] wil het gehuurde – een van oorsprong 17de eeuwse monumentale boerderij – renoveren. Na de renovatie wil [A (voornaam)] het gehuurde betrekken. [eiser] heeft op 30 januari 2023 de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] c.s. opgezegd met een opzegtermijn van zes maanden, waarbij de huur op 31 juli 2023 zou eindigen. Aan de opzegging legt [eiser] ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. In de eerste plaats omdat er volgens [eiser] een structurele wanverhouding is tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten. Die wanverhouding wordt opgelost, althans de verhuur zal niet meer verlieslatend zijn, door de renovatie. In de tweede plaats omdat het in het belang van de bedrijfsvoering van de vof is als [A (voornaam)] in het gehuurde gaat wonen. De aanwezigheid van [A (voornaam)] op het bedrijfsterrein is gewenst, mede vanwege de leeftijd van [eiser] (74 jaar).
2.4.
[eiser] vordert – samengevat – dat de kantonrechter een tijdstip vaststelt waarop i) de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. eindigt en ii) [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde moet ontruimen. [eiser] vordert ook dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, betaling van € 10.527,00 vanwege de door hem te maken sloopkosten van de door [gedaagde sub 1] c.s. gebouwde aanbouw. [eiser] wil ook dat [gedaagde sub 1] c.s. zijn proceskosten en de nakosten betaalt.
2.5.
[gedaagde sub 1] c.s. wil in het gehuurde blijven wonen. Het echtpaar heeft inmiddels de AOW-gerechtigde leeftijd bereikt. Zij wonen sinds 25 jaar in het gehuurde en hebben in de afgelopen jaren ongeveer € 35.000,00 in het gehuurde geïnvesteerd. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. onderbouwt [eiser] onvoldoende dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten. Er is onderhoud aan het gehuurde nodig, maar dat kan ook met instandhouding van de huurovereenkomst. Daarnaast stelt [gedaagde sub 1] c.s. dat met name het belang van [A (voornaam)] zelf erbij is gediend als hij het gehuurde betrekt. Dat laatste is volgens [gedaagde sub 1] c.s. geen grondslag voor een beroep op dringend eigen gebruik.
2.6.
Voor het geval dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt, vordert
[gedaagde sub 1] c.s. in voorwaardelijke reconventie dat het tijdstip van de beëindiging niet eerder dan over zes maanden wordt vastgesteld. [gedaagde sub 1] c.s. vordert ook dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 7.156,00 en een bedrag van € 100.000,00 onder voorwaarden. [gedaagde sub 1] c.s. wil ook dat [eiser] zijn proceskosten en de nakosten betaalt.
[gedaagde sub 1] c.s. in voorwaardelijke reconventie dat het tijdstip van de beëindiging niet eerder dan over zes maanden wordt vastgesteld. [gedaagde sub 1] c.s. vordert ook dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van € 7.156,00 en een bedrag van € 100.000,00 onder voorwaarden. [gedaagde sub 1] c.s. wil ook dat [eiser] zijn proceskosten en de nakosten betaalt.
3.De beoordeling
3.1.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in conventie
3.2.
Aan de kantonrechter ligt ter beoordeling voor of de vordering van [eiser] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst vanwege dringend eigen gebruik zal eindigen en de overige hoofdvorderingen die in het verlengde daarvan zijn ingediend alsook de nevenvorderingen, kunnen worden toegewezen. Dat is niet het geval. De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] af. Hierna wordt uitgelegd waarom.
Het beoordelingskader
3.3.
Op grond van artikel 7:274, eerste lid, aanhef en sub c, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan de kantonrechter de vordering tot de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen toewijzen als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt. Ook moet gebleken zijn dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Bij de beoordeling hiervan stelt de kantonrechter het volgende voorop.
3.4.
Of de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden beoordeeld aan de hand van alle aangevoerde omstandigheden van het geval. [1] Het vereiste dat sprake moet zijn van 'dringend' eigen gebruik brengt niet zozeer tot uitdrukking dat sprake moet zijn van een zekere urgentie, maar dat sprake moet zijn van een zeker belang bij de verhuurder. Het dringende belang bij het gebruik van het gehuurde moet verder een eigen belang van de verhuurder zijn. Als de verhuurder eenmaal aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, moet worden nagegaan of zijn behoefte zo dringend is, dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. De verhuurder zal aannemelijk moeten maken dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen van de belangen van zijn huurder bij voortduring van de huurovereenkomst. Verder moet worden beoordeeld of gebleken is dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.5.
Daarnaast geldt dat bij beëindiging van huur van woonruimte een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel mag worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder. [2] De kantonrechter moet daarom terughoudend zijn met het toewijzen van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst van woonruimte vanwege dringend eigen gebruik van de verhuurder.
3.6.
Het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huurinkomsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. [3] Het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatielasten moet terughoudend worden aangenomen. De stelplicht ter zake van het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten rust op de verhuurder. [4]
Dringend eigen gebruik
Structurele wanverhouding huurinkomsten en exploitatiekosten
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten. Hierbij het volgende relevant.
3.8.
Volgens [eiser] zijn de huurinkomsten per maand € 415,00 en dat komt neer op € 4.980,00 per jaar. De omvang van de exploitatiekosten onderbouwt [eiser] met een overzicht van de kosten die hij in 2021 heeft gemaakt. Die kosten zijn totaal € 2.803,63, waaronder de kosten van de rietdekker ter hoogte van € 1.589,33. Dit is om de volgende twee redenen onvoldoende ter onderbouwing van de stelling dat er een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten is:
- In het referentiejaar 2021 is een positief exploitatieresultaat behaald (€ 4.980,00 minus € 2.803,63 = € 2.177,00). Wellicht is dit geen rendabel resultaat, maar dat betekent niet dat er sprake is van een wanverhouding. Bovendien zou de uitkomst van de voorgaande som nog positiever uitvallen, als er geen rekening wordt gehouden met de (volledige) kosten van de rietdekker. Niet is gebleken dat dit vaste jaarlijkse kosten zijn: de kosten zouden dan gespreid moeten worden over een aantal jaren.
- [eiser] noemt slechts de gegevens van één referentiejaar. Als er al sprake zou zijn van een wanverhouding, kan op basis van de gegevens van één jaar niet worden vastgesteld dat die wanverhouding ook structureel is.
3.9.
Ook de omvang van toekomstig te maken kosten in verband met de renovatie van het gehuurde, leidt er volgens [eiser] toe dat er sprake is van een wanverhouding. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] ook dit onderdeel van zijn stelling onvoldoende onderbouwt.
3.10.
[eiser] stelt dat de totale kosten voor herstel en renovatie € 988.918,59 bedragen. Hij baseert dat op een begroting van architect [B] van 26 mei 2023. De architect heeft in het overzicht van de kosten opgenomen dat de basis daarvan is ‘memo [.] dd. 25-02-2020’. Deze memo ontbreekt. Volgens de verklaring van [A (voornaam)] tijdens de mondelinge behandeling bestaat die memo niet. De brongegevens die de architect heeft gebruikt voor zijn begroting zijn dus niet inzichtelijk. Het is daardoor niet duidelijk of alle werkzaamheden op de begroting noodzakelijk zijn. Het is evenmin duidelijk welke aannemer betrokken is en of de kosten in de begroting in lijn zijn met zijn tarieven. De onderbouwing van de kosten van de renovatie is daarom te summier.
3.11.
Ook de situatie na de beoogde renovatie, is een omstandigheid die relevant is voor de beoordeling van de vraag of een beroep op dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is. [5] Naarmate de noodzaak van de renovatie meer wordt gebaseerd op de bouwkundige staat en minder op financiële motiveren, verschuif het perspectief van de beoordeling van de rentabiliteit van de exploitatie vóór renovatie naar de beoordeling van de rentabiliteit van de exploitatie na renovatie. [6] [eiser] stelt niet dat na de renovatie het verschil tussen de exploitatiekosten en de (huur)inkomsten minder groot is. Zoals hiervoor is vastgesteld is het niet duidelijk tot welke kosten de renovatie leidt, maar het is ook niet duidelijk welke inkomsten [eiser] verwacht als [A (voornaam)] na de renovatie het gehuurde betrekt.
3.12.
Vanwege al het voorgaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten.
3.13.
De kantonrechter overweegt daarnaast dat [eiser] te weinig gegevens heeft verstrekt over de haalbaarheid van zijn plannen. [eiser] heeft slechts de begroting van zijn architect overgelegd, waarover onder 3.10 al is overwogen dat de brongegevens voor de begroting ontbreken. Of het plan financieel haalbaar is, is niet inzichtelijk. De verklaringen op dat punt tijdens de mondelinge behandeling zijn onvoldoende.
3.14.
Weliswaar heeft [eiser] een omgevingsvergunning aangevraagd, maar er is nog geen omgevingsvergunning verleend. Deze bestuursrechtelijke procedure bevindt zich thans in een prille fase. Volgens [eiser] is dat onder meer te wijten aan het feit dat [gedaagde sub 1] c.s. een bezoek door medewerkers van de gemeente (nog) niet heeft toegestaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft daarop toegelicht dat hij wilde weten wie er bij hem thuis op bezoek zou komen en dat hij het aantal bezoekers wil beperken. Dat is niet onredelijk. [gedaagde sub 1] c.s. heeft toegezegd dat medewerkers van de gemeente wel welkom zijn.
3.15.
Gelet op het voorgaande faalt het beroep van [eiser] op dringend eigen gebruik vanwege een structurele wanverhouding tussen de huurinkomsten en de exploitatiekosten.
Noodzaak aanwezigheid [A (voornaam)] voor bedrijfsvoering
3.16.
[eiser] heeft aan zijn vordering ook ten grondslag gelegd dat het de exploitatie van zijn onderneming ten goede komt als zijn zoon [A (voornaam)] in het gehuurde gaat wonen. Deze grondslag staat los van de hiervoor beoordeelde grondslag en de kantonrechter beoordeelt die daarom afzonderlijk.
3.17.
Ook dit deel van de vordering van [eiser] slaagt niet, omdat [A (voornaam)] al op het terrein van de onderneming woont. Het belang van de onderneming wordt dus al gediend op de wijze die [eiser] met zijn vordering beoogt. Dat de woonsituatie van [A (voornaam)] (in een stacaravan op het perceel) illegaal is, doet daaraan niet af. Deze situatie wordt immers al jarenlang door de gemeente gedoogd. Dat daarin op dit moment of binnen afzienbare termijn een wijziging is te verwachten, is niet gebleken. Vooralsnog is dat pas te verwachten als in het kader van het verlenen van de omgevingsvergunning voor de renovatie de voorwaarde zal worden gesteld dat de stacaravan dient te worden verwijderd althans dat niet meer zal worden gedoogd dat de stacaravan wordt bewoond; die situatie is nu niet aan de orde. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning de bewoning van de stacaravan niet meer zal worden gedoogd, doch gegevens ter onderbouwing van die stelling heeft [eiser] niet overgelegd.
Passende woonruimte voor [gedaagde sub 1] c.s.
3.18.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat niet is voldaan aan de voorwaarde die inhoudt dat [gedaagde sub 1] c.s. een andere passende woonruimte kan verkrijgen. [gedaagde sub 1] c.s. heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij niet (op korte termijn) in aanmerking zal komen voor een woning via [....] , terwijl hij daar – vanwege zijn inkomen – wel op is aangewezen. Volgens [eiser] zal [gedaagde sub 1] c.s. in aanmerking komen voor urgentie en in het verlengde daarvan sneller voor passende woonruimte, als de huurovereenkomst door de kantonrechter wordt beëindigd. [eiser] gaat er echter aan voorbij dat de beschikbaarheid van passende andere woonruimte voor [gedaagde sub 1] c.s. per datum van het vonnis moet blijken. [7]
Belangenafweging
3.19.
Gelet op de voorgaande overwegingen komt de kantonrechter niet toe aan een belangenafweging.
Conclusie
3.20.
Er is geen grond om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen als bedoeld in artikel 7:272 lid 2 BW. Dat heeft tot gevolg dat alle in het verlengde daarvan ingediende hoofd- en nevenvorderingen, waaronder de door [eiser] gevorderde schadevergoeding van € 10.527,00 voor de sloopkosten, ook wordt afgewezen.
3.21.
Bij deze stand van zaken wordt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:273 lid 2 BW van rechtswege verlengd. De kantonrechter bepaalt dat de verlenging geldt voor onbepaalde tijd.
3.22.
Gelet op het voorgaande behoeven de overige stellingen van partijen waarom er wel dan wel geen sprake is van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik’ geen bespreking.
Proceskosten
3.23.
[eiser] is de partij die ongelijk krijgt en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat hij zijn eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten van
[gedaagde sub 1] c.s. aan hem moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. vastgesteld op € 792,00 (2,00 punten x € 396,00) aan salaris gemachtigde.
[gedaagde sub 1] c.s. aan hem moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. vastgesteld op € 792,00 (2,00 punten x € 396,00) aan salaris gemachtigde.
3.24.
De proceskostenveroordeling wordt niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [gedaagde sub 1] c.s. dat niet in conventie heeft gevorderd.
3.25.
De in conventie en in voorwaardelijke reconventie gevorderde nakosten worden éénmaal toewezen. Zie onder 3.27. en 4.5.
in voorwaardelijke reconventie
3.26.
De vorderingen in reconventie heeft [gedaagde sub 1] c.s. ingediend onder de voorwaarde dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vaststelt. Die voorwaarde is niet vervuld. Daarom wordt de voorwaardelijke eis in reconventie niet beoordeeld en wordt daarop niet beslist; dit geldt echter niet voor de gevorderde kostenveroordeling in voorwaardelijke reconventie. [8]
3.27.
Gelet op de samenhang van de gedingen in conventie en reconventie, is de kantonrechter van oordeel dat de eis in voorwaardelijke reconventie een redelijke vorm van verdediging vormt en de kosten daarvan op die grond ten laste van de in conventie in het ongelijk gestelde partij, dus [eiser] , dienen te komen. [eiser] wordt daarom in de kosten veroordeeld. Omdat de vordering in reconventie voortvloeit uit het verweer in conventie worden de proceskosten in reconventie gehalveerd. Het toepasselijke tarief is afgeleid van de waarde van de vordering in reconventie. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde € 794,00 (2,00 punten x € 794,00 x factor 0,5)
- nakosten
€ 132,00
€ 132,00
Totaal € 926,00
3.28.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft in voorwaardelijke reconventie gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Er zijn geen feiten en/of omstandigheden dan wel belangen gebleken die aan toewijzing van die vordering in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de proceskostenveroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Rv uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
bepaalt dat de van rechtswege verlengde huurovereenkomst tussen partijen voor onbepaalde tijd wordt verlengd, [9]
4.3.
veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. van € 792,00 aan hem betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in voorwaardelijke reconventie
4.4.
veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde sub 1] c.s. van € 794,00 aan hem betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.
in conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van betekening van dit vonnis aan [gedaagde sub 1] c.s., als [eiser] niet tijdig aan de proceskostenveroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.6.
verklaart de proces- en nakostenveroordeling als vermeld onder 4.4. en 4.5. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 15 november 2023.