Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/4337, UTR 22/4338, UTR 22/4339, UTR 22/4340 en UTR 22/4341
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van diverse onroerende zaken in Utrecht voor het belastingjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 22/4337
Woning
[adres 1]
€ 543.000,-
UTR 22/4338
Woning
[adres 2]
€ 550.000,-
UTR 22/4339
Woning
[adres 3]
€ 233.000,-
UTR 22/4340
Niet-woning
[adres 4]
€ 202.000,-
UTR 22/4341
Niet-woning
[adres 5]
€ 589.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze objecten ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf worden gehanteerd.
Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
19 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser voor wat betreft de [adres 1] te [woonplaats] gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning conform het bezwaar van eiser verhoogd naar € 548.000,-. Ten aanzien van de overige objecten heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
19 juli 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser voor wat betreft de [adres 1] te [woonplaats] gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning conform het bezwaar van eiser verhoogd naar € 548.000,-. Ten aanzien van de overige objecten heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 9 oktober 2023. De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder, bijgestaan door [A] en [B] (taxateurs), hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Inleiding
1. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de objecten betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Beoordelingskader
2. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de waarde van de onderhavige objecten berekend aan de hand van een vergelijkingsmethode.
3. Eiser is het niet eens met de vastgestelde waardes. De rechtbank zal wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd hieronder bespreken.
Het geschil over de woning [adres 1] (UTR 22/4337)
4. Eiser heeft het beroep met betrekking tot de woning [adres 1] op de zitting ingetrokken. Het beroep met betrekking tot deze woning hoeft dan ook niet te worden besproken.
Het geschil over de woning [adres 2] (UTR 22/4338)
Referentiewoningen
5. Eiser stelt dat de referentiewoningen die verweerder gebruikt heeft niet bruikbaar zijn. De [adres 11] heeft namelijk een grote garage, de [adres 6] heeft een berging die meer waard is dan € 2.000,- en het object is ook niet te vergelijken met de [adres 7] , want die berging is meer waard dan € 3.500,-.
6. De rechtbank oordeelt dat het enkele feit dat de referentiewoningen een garage of een berging hebben niet maakt dat deze referentieobjecten niet te gebruiken zijn als onderbouwing van de waarde. Uit de taxatiematrix blijkt namelijk dat verweerder rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen het object en de referentieobjecten door een waarde toe te kennen aan die objectonderdelen en die waarde voor de berekening van de m2-prijs van de geïndexeerde transactieprijs af te halen. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentieobject [adres 8]
7. Eiser stelt dat referentieobject [adres 8] wel vergelijkbaar is met het object. Deze woning heeft echter een lagere waarde per m², waardoor je uitkomt op een waarde van € 426.000,-. De waarde van het object is nu dus te hoog vastgesteld.
8. De rechtbank oordeelt dat de referentieobjecten die verweerder heeft gebruikt allen vergelijkbaar zijn met het object. Op basis van deze vier referentieobjecten komt verweerder tot de vastgestelde waarde. Met de enkele stelling dat één referentieobject een lagere waarde per m² heeft, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde daadwerkelijk te hoog is vastgesteld. Daarbij komt dat de referentiewoning [adres 8] een mindere onderhoudstoestand heeft dan de woning en daarom ook een lagere waarde per m². De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 2]
9. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de woning [adres 3] (UTR 22/4339)
10. Eiser stelt dat de WOZ-waarde van dit object 5 procent hoger moet zijn dan de WOZ-waarde van vorig jaar. De rechtbank volgt dit niet. Het doel en de strekking van de Wet WOZ brengen met zich mee dat de waarde van een object elk jaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van verkoopcijfers. De WOZ-waarde kan daarom niet worden bepaald door indexering van oude WOZ-waarden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 3]
11. De beroepsgrond van eiser slaagt niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de niet-woning [adres 4] (UTR 22/4340)
Toestandsdatum
12. Eiser voert aan dat rekening moet worden gehouden met een huurkorting van 40% in verband met leegstand als gevolg van de coronacrisis. Vanwege deze bijzondere omstandigheid moeten volgens eiser het object worden gewaardeerd naar de toestandsdatum van 1 januari 2021 zoals bedoeld in artikel 18, derde lid van de Wet WOZ.
13. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt een toestandsdatum als peildatum gehanteerd als het object een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de coronacrisis kan niet worden aangemerkt als specifiek voor het object geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis heeft namelijk de gehele maatschappij geraakt en niet alleen het object van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde schatten
14. Eiser verwijst naar de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 [1] . Hieruit leidt eiser af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties nooit mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaarden. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaarden mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaarden maar aannemelijk gemaakt worden. [2] Verweerder heeft de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met huurcijfers van vergelijkbare objecten, te weten de ingezonden huurcijfers van de referentieobjecten. Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaarde. Eiser heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaarden niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Referentieobjecten
15. Eiser stelt dat verweerder dit object een restaurant is en daarom niet vergeleken kan worden met winkelpanden. Verweerder had dit object moeten vergelijken met andere restaurants.
16. De rechtbank volgt eiser niet in haar beroepsgrond. Om de waarde vast te stellen van een object, vergelijkt verweerder dit object met referentieobjecten die overeenkomen met het object. Daarbij kijkt verweerder naar de bestemming van het object en de bestemming van de referenties en niet naar de huidige exploitatie. In het geval van eiser heeft het object volgens verweerder een winkelbestemming. Dit is niet weersproken door eiser. Het object kan daarom vergeleken worden met andere objecten met een winkelbestemming. Dat verweerder dat op deze manier ook heeft gedaan, is daarom niet onjuist. De beroepsgrond slaagt niet.
Woningen boven referentieobjecten
17. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat boven de [adres 9] wordt gewoond.
18. De rechtbank oordeelt dat verweerder er voldoende rekening mee heeft gehouden dat boven de [adres 9] wordt gewoond. De bovenwoning is namelijk apart meegenomen in de taxatiematrix en dit is van de waarde van de niet-woning afgetrokken. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurcontract
19. Eiser stelt dat het huurcontract van de [adres 4] niet is overgelegd. Verweerder stelt nu dat de huur € 33.000,- is, maar dat is niet te controleren. Eiser betwist dat het object wordt verhuurd voor € 33.000,-, het object is namelijk voor een lager bedrag verhuurd.
20. De rechtbank oordeelt als volgt. De huurwaarde van het object is niet gebaseerd op het eigen huurcijfer, maar op basis van referentieobjecten. Volgens verweerder is het eigen huurcijfer per 1 september 2019 € 41.454,-, maar voor de waardering van het object is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 33.000,-. Met die huurwaarde komt de heffingsambtenaar uit op een waarde in het economische verkeer van € 360.000,-. De vastgestelde waarde van het object is echter € 202.000,-. Ervan uitgaande dat de kapitalisatiefactor juist is, leidt dit tot een huurwaarde van € 18.000,- per jaar. Daar komt een huurwaarde van € 154,- per m² uit. Bij de referentieobjecten zijn de huurwaardes allen boven de € 200,-. De huurwaarde van het object ligt dus ruim onder de huurwaarde van de referentieobjecten. De waarde van het object is daardoor niet te hoog vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 4]
21. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Het geschil over de niet-woning [adres 5] (UTR 22/4341)
Toestandsdatum en schatten huurwaarde
22. Eiser voert aan dat vanwege de Coronacrisis het object gewaardeerd moet worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2021 en dat de heffingsambtenaar ten onrechte de kapitalisatiefactor heeft berekend met getaxeerde huurwaarden. Deze gronden zijn hiervoor onder 13. en 14. al behandeld voor [adres 4] en kunnen ook ten aanzien van [adres 5] niet slagen.
Referentieobjecten
23. Eiser stelt dat de referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object omdat deze niet beschikken over een terras en de referentieobjecten kleiner zijn.
24. De rechtbank oordeelt dat referentieobjecten niet identiek hoeven te zijn, maar wel voldoende vergelijkbaar moeten zijn met het object. Daarbij moet verweerder voldoende rekening houden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen het object en de referentieobjecten. Daarbij komt dat een terras juist een waarde verhogend effect zou hebben. Verder is een referentieobject dat kleiner is niet automatisch niet vergelijkbaar met het object. De beroepsgrond slaagt niet.
Afnemend grensnut
25. Eiser stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank volgt dit niet. Eiser heeft namelijk in het geheel niet aangegeven vanaf welke gebruiksoppervlakte een toename van het aantal m² geen dan wel een lagere meerwaarde heeft dan waarvan verweerder is uitgegaan. [3] Verweerder heeft deze stelling daarom onvoldoende onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie [adres 5]
26. De beroepsgronden van eiser slagen niet. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
27. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. [4] In belastingzaken wordt, als de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiser immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 22 maart 2021 en door de rechtbank is op 20 november 2023 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) 8 maanden verstreken.
28. Op de zitting heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de termijn van twee jaar verlengd zou moeten worden. Daarbij heeft verweerder erop gewezen dat, kort samengevat, de duur van deze procedure vooral te wijten is aan de drukke agenda van de gemachtigde van eiser in combinatie met de hoeveelheid aan zaken die de gemachtigde van eiser onder zich heeft.
29. De rechtbank is het daarmee eens en ziet reden de redelijke termijn voor deze zaak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. De termijn van twee jaar kan verlengd worden bij bijzondere omstandigheden. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden volgens vaste rechtspraak onder meer gerekend:
“[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” [5]
30. De rechtbank is er ambtshalve mee bekend dat de gemachtigde van eiser geen personeel in dienst heeft. Hij doet alles zelf. De rechtbank is er daarnaast mee bekend dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger) beroepsprocedures heeft lopen. Dit leidt bij meerdere rechtbanken tot problemen in de planning van zijn zaken. [6]
31. Het grote aantal zaken dat de gemachtigde behandelt, heeft tot gevolg gehad dat hij zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. Daardoor kwam de afdoening van zaken in het gedrang. Vanwege die drukke agenda zijn er, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze bij de planning van zaken, afspraken met hem gemaakt. De maandagmiddag is nu sinds 2022 als vast zittingsmoment vastgelegd. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich hiertoe genoodzaakt gezien.
32. Vervolgens is het aantal beroepen dat de gemachtigde van eiser bij deze rechtbank namens zijn cliënten heeft ingesteld alleen maar toegenomen. Zo heeft hij in het jaar 2021 in totaal 731 beroepen ingediend en in 2022 heeft hij 1.199 beroepen ingediend.
33. In zijn correspondentie wijst de gemachtigde van eiser er steeds op ‘normaliter elke dag beschikbaar te zijn (op donderdagmiddagen na)’, maar in de praktijk blijkt het moeilijk om op andere dagen zittingen met hem te plannen. Dit was ook juist de reden om een vast zittingsdagdeel met hem af te spreken. De rechtbank heeft niettemin meerdere keren geprobeerd meer zittingsdagen met hem te plannen, naast de vaste maandagmiddag. De rechtbank heeft op 21 november 2022 aan de gemachtigde gevraagd of hij op 13 februari 2023, 14 februari 2023 en 24 februari 2023 beschikbaar was voor een extra zitting. Van die dagen was hij alleen op 14 februari 2023 beschikbaar. Voor de periode maart 2023 tot en met juni 2023 heeft overleg tussen rechtbank en de gemachtigde geleid tot 11 mogelijke extra zittingen. Per e-mails van 2 maart 2023 heeft de rechtbank verder aan de gemachtigde gevraagd op welke dagen hij nog meer beschikbaar is in 2023 voor extra zittingen. Ook heeft de rechtbank aan hem gevraagd om per maand twee extra vaste zittingsdagen af te spreken. Per e-mail van 11 maart 2023 heeft de gemachtigde aangegeven daar niet meer aan mee te willen werken, omdat het “uitermate oncollegiaal van [de rechtbank] is om méér dagdelen te claimen ten koste van [andere rechtbanken/gerechtshoven]”.
34. Over het gehele jaar 2023 was de gemachtigde van eiser dus beschikbaar voor 64 zittingen van een dagdeel bij deze rechtbank. In de praktijk zijn het er minder omdat de gemachtigde soms een maandagmiddag toch niet kan [7] en er ook feestdagen op maandag vallen. Op een zitting met de gemachtigde van eiser worden gemiddeld 11 zaken gepland. In theorie zou de rechtbank dan in het meest gunstige geval 64 x 11 = 704 zaken van de cliënten van deze gemachtigde in 2023 kunnen plannen. Dit is bij lange na niet genoeg om alle door hem ingestelde beroepen te behandelen en in de praktijk zijn het er dus ook veel minder. [8]
35. De rechtbank stelt daarom vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiser en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiser leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiser worden toegerekend. Gelet op het aantal door de gemachtigde van eiser ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden. Dit leidt tot de conclusie dat in dit geval de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
36. De beroepen zijn ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt en de waarden zoals verweerder deze heeft vastgesteld in stand blijven. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.