ECLI:NL:RBMNE:2023:5689

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5339

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 november 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: C. van Abbe),

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: T. Houkes).

Procesverloop

In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 746.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
19 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 oktober 2023. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1903 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 100 m2 en is gelegen op een perceel van 389 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 648.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 746.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 16 april 2020 voor € 634.000,-.

- [adres 3] , verkocht op 15 oktober 2021 voor € 907.083,-.

- [adres 4] , verkocht op 15 maart 2021 voor € 975.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal twee-onder-één-kapwoningen zijn die in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgrond

8. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de inzichtelijkheid van de objectonderdelen ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Taxatiekaart

9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft voldaan aan zijn verplichting uit artikel 40 van de Wet WOZ. Eiser heeft de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen in de bezwaarfase opgevraagd en niet ontvangen. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat een beroepenmatrix aan eiser is verstrekt. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond treft daarom in zoverre geen doel.

De grondstaffel

10. Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar ten onrechte de grondstaffel in de beroepsfase heeft gewijzigd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat hij de grondstaffel in de beroepsfase opnieuw heeft beoordeeld. Doordat de heffingsambtenaar in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw mag onderbouwen en motiveren, kan de rechtbank dit standpunt volgen. Daarnaast dient de grondwaarde slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.^[1]Nu uit de taxatiematrix blijkt dat de heffingsambtenaar de gehanteerde grondstaffel op een consistente wijze heeft toegepast, is de rechtbank van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

De KOUDV-factoren

11 Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren heeft gehanteerd. Volgens eiser is de waarde van de woning van zijn woning daarom niet inzichtelijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een Taxatie waardeset overzicht overlegd. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de correctiepercentages voor de KOUDV-factoren in dit overzicht alleen bij de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. De KOUDV-factoren in beroep zijn daarentegen niet met vaste bedragen gecorrigeerd. In hoeverre met de KOUDV-factoren rekening is gehouden blijkt uit de m2-prijzen van de woning en de referentiewoningen. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. De heffingsambtenaar mag namelijk in iedere fase van het geding de waarde van de woning opnieuw onderbouwen en motiveren. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor de heffingsambtenaar om eventuele verschillen te corrigeren met vaste bedragen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarom in de beroepsfase andere correcties voor de KOUDV-factoren mag hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.

De indexering

12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft hierover op de zitting toegelicht dat geen vast indexeringscijfer wordt gehanteerd. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. Doordat er geen gegevens aan de indexatie ten grondslag zijn gelegd, is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake kan zijn van een op de zaak betrekking hebbend stuk.^[2]Met betrekking tot de vraag of de indexatie voldoende is onderbouwd overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank stelt voorop dat het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel is om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken.^[3]Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat de indexering is af te leiden door de getaxeerde waarde af te zetten tegen de koopsom. Vervolgens kijkt de taxateur of die indexering past bij het type woning in de periode tussen de koopdatum en de waardepeildatum. Daarnaast heeft de taxateur de indexering vergeleken met de percentages van de waarderingskamer. Ook daarvan is bekeken of deze percentages wel of niet bruikbaar zijn. De rechtbank kan de toelichting van de taxateur van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft het daarnaast nagelaten een eigen berekening tegenover de indexering van de heffingsambtenaar te stellen. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Het perceel van de woning

13.1

Eiser stelt dat het perceel van zijn woning niet optimaal bruikbaar is en daardoor doelmatig te noemen. Door de ligging van de woning is de achtertuin slechts voor een klein gedeelte bruikbaar. Dit gedeelte is erg waardevol, omdat hier van de privacy kan worden genoten. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat er weliswaar geen sprake is van een klassieke ‘achtertuin’, maar aan de voorkant (zuid-zijde) is er zeker 90 m2 aan tuin beschikbaar die door een dikke haag is afgescheiden van de weg en van buren. Hiermee is de privacy gewaarborgd. Aan de achterkant van het object is nog eens ca 25 a 30 m2 beschikbaar. Ook al staat het object wat meer achterop het perceel gepositioneerd dan maakt dit volgens de heffingsambtenaar nog niet dat dit leidt tot een dusdanige omstandigheid dat daarmee in de waarde rekening dient te worden gehouden. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.

13.2

Eiser stelt verder dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van het perceel. Het perceel is namelijk gelegen bij een doodlopend straatje, een pand met een dubbele bestemming en grenst aan een bedrijventerrein. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de woning van eiser geen hinder ondervindt van het bedrijventerrein. Er ligt namelijk een woning en tuin tussen het perceel van eiser en het bedrijventerrein. Daarnaast wordt er geen intensief gebruik van gemaakt, maar dient het bedrijventerrein als kantoor- en opslagruimte. Met betrekking tot het pand met de dubbele bestemming stelt de taxateur dat niet aannemelijk is dat eiser hiervan overlast ondervindt. De ingang van dit pand zit aan de andere kant ten opzichte van de woning. De rechtbank kan het standpunt van de taxateur volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Met de enkele stelling dat het perceel een ongunstige ligging heeft, heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiser een waardedrukkend effect heeft en dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen

14. Eiser stelt dat [adres 2] niet goed bruikbaar is onderbouwing. Deze woning ligt namelijk meer dan 1 km van de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat het niet geheel mogelijk is om transacties van objecten uit de directe nabijheid van de woning van eiser te hanteren. Volgens de heffingsambtenaar is [adres 2] geschikt als referentiewoning, omdat [woonplaats] klein is en de omgeving van de woningen vergelijkbaar is. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft dit niet onderbouwd weersproken. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat [adres 2] niet bruikbaar is als referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen in de bezwaarfase

15. De door eiser aangevoerde beroepsgronden tegen referentiewoningen [adres 5] en [adres 6] die de heffingsambtenaar uitsluitend in de bezwaarfase heeft gehanteerd behoeven geen bespreking, nu de heffingsambtenaar die referentiewoningen in beroep niet langer heeft gehanteerd ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde.

Isolatie

16. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie in de woning. De woning heeft namelijk energielabel G. Daarnaast ontbreekt dakvloer- en muurisolatie. De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de referentieobjecten op dit punt niet significant verschillen van de woning, waardoor dit in voldoende mate is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft bovendien niet gemotiveerd onderbouwd dat zijn woning slecht is geïsoleerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

Voorzieningen

17. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De woning beschikt over voorzieningen zoals de badkamer en sanitair welke gemoderniseerd dienen te worden. Uit de taxatiematrix blijkt dat de voorzieningen op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de woning matige voorzieningen heeft. Eiser onderbouwt niet dat de voorzieningen lager moeten worden gewaardeerd. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 november 2023.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.