Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01553
uitspraakdatum: 18 april 2023
Uitspraak van de twintigste enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
[woonplaats](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 6 september 2021, nummer UTR 20/3204 in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Laren(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan
de gemeente Laren(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres1] 9 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 1.378.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard maar de rechtsgevolgen in stand gelaten.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 maart 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. R. de Waal als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de heffingsambtenaar [naam1] .
2.Vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een in 1955 gebouwde semibungalow met een vrijstaande garage, een dakkapel en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een inhoud van 453 m3 en ligt op een kavel van 2.327 m2.
3.Geschil
3.1.
In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
3.2.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 708.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
4.Beoordeling van het geschil
Waarde
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde worden bepaald op de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in deze bewijslast is geslaagd moet worden bezien in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd.
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport met matrix waarin de waarde is bepaald op € 1.378.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode drie vrijstaande woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de navolgende taxatiematrix zijn deze objecten weergegeven:
Object
Bouw
jaar
Inhoud (m3)
Prijs per (m3)
Oppervlak (m2)
Prijs per (m2)
Onderdeel waarde (€)
WOZ-waarde (€)
[adres1] 9
Woning
1955
453
471
213.363
Grond bij woning
2.327
493
1.147.211
Garage vrijstaand
1955
61
200
12.2
Dakkapel
3
Tuinhuis/blokhut
20
155
3.1
Totaal
1.378.874
Vastgestelde waarde
1.378.000
Ligging
Kwaliteit
Onder-houd
Uitstraling
Doel-matigheid
Voor-zieningen
3
2
2
2
3
2
Object
Bouw
jaar
Inhoud (m3)
Prijs per (m3)
Oppervlak (m2)
Prijs per (m2)
Onderdeel waarde (€)
WOZ-waarde (€)
[adres2] 11
Woning
1952
462
1191
550.242
Grond bij woning
910
563
512.33
Garage vrijstaand
41
200
8.2
Dakkapel
3
Carport
20
100
2000
Aanbouw woonruimte
99
347
33
34.353
Totaal
1.110.125
Vastgestelde waarde
1.110.000
Verkooptransactie
29-3-2019
1.080.001
Ligging
Kwaliteit
Onder-houd
Uitstraling
Doel-matigheid
Voor-zieningen
3
4
3
3
3
4
Object
Bouw
jaar
Inhoud (m3)
Prijs per (m3)
Oppervlak (m2)
Prijs per (m2)
Onderdeel waarde (€)
WOZ-waarde (€)
[adres3] 33
Woning
1937
360
985
354.6
Grond bij woning
955
725
692.375
Aanbouwwoon-ruimte zadeldak
2003
317
985
312.245
Dakkapel
3
Berging/schuur
2003
20
180
8
3.6
Aanbouw woonruimte
2003
122
950
115.9
Zolder
1937
22
450
9.9
Kelder
1937
20
220
4.4
Overkapping/ luifel
2003
30
160
4.8
Totaal
1.500.820
Vastgestelde waarde
1.500.000
Verkooptransactie
11-1-2019
1.530.000
Ligging
Kwaliteit
Onder-houd
Uitstraling
Doel-matigheid
Voor-zieningen
4
3
3
3
3
3
Object
Bouw
jaar
Inhoud (m3)
Prijs per (m3)
Oppervlak (m2)
Prijs per (m2)
Onderdeel waarde (€)
WOZ-waarde (€)
[adres4] 1
Woning
1967
1104
402
443.808
Grond bij woning
1344
631
848.064
Garage vrijstaand
1967
165
220
36.3
Berging/schuur
50
180
9
Totaal
1.337.172
Vastgestelde waarde
1.337.000
Verkooptransactie
28-6-2019
1.434.000
Ligging
Kwaliteit
Onder-houd
Uitstraling
Doel-matigheid
Voor-zieningen
3
3
3
3
3
3
4.4.
Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning per 1 januari 2019 niet te hoog heeft vastgesteld. In dat verband hecht het Hof met name waarde aan de in de markt gerealiseerde koopprijzen van € 1.080.001 voor het vergelijkingsobject [adres2] 11 en € 1.500.000 voor het vergelijkingsobject aan de [adres3] 33. Beide onroerende zaken zijn in de nabije omgeving van de woning gelegen. Het object aan de [adres2] 11 heeft daarbij nagenoeg hetzelfde bouwjaar (1952 versus 1955) en inhoud (462 m2 versus 453 m2). Deze door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten acht het Hof dan ook goed vergelijkbaar met de woning. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit het (gecorrigeerde) verkoopcijfer heeft de taxateur voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud en uitstraling. De prijs per m³ van de woning ligt aanzienlijk lager (€ 471) dan de kubieke meterprijs van zowel de [adres2] 11 (€ 1.191) als de [adres3] 33 (€ 985). Voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen heeft de woning een factor 2 gekregen in de matrix van de heffingsambtenaar. Die objectkenmerken van de woning zijn derhalve als ‘ondergemiddeld’ gewaardeerd. Het Hof is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de (gedateerde) staat van de woning.
4.5.
De kaveloppervlakte van de woning is 2.327 m2, terwijl de vergelijksobjecten een kaveloppervlakte van 910m2 ( [adres2] 11) en 955m2 ( [adres3] 33) hebben. De gemiddelde prijs voor de grond van deze vergelijkingsobjecten bedraagt € 644 ((€ 563 + € 725) : 2) per vierkante meter. Voor de woning heeft de heffingsambtenaar een prijs gehanteerd van € 493 per vierkante meter. Hiermee heeft de heffingsambtenaar door het hanteren van een gemiddeld lagere waarde per vierkante meter perceel voldoende tot uiting gebracht dat de grotere perceeloppervlakte van de woning een afnemend grensnut heeft – dit betreft het principe dat de waarde per vierkante meter perceel afneemt naarmate de perceeloppervlakte groter is – ten opzichte van de percelen van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten de gehanteerde grondwaarde van de woning aannemelijk gemaakt. Belanghebbende voert aan dat de grondwaarde te hoog is, omdat een perceel grasland, waarop niet gebouwd mag worden, in de nabije omgeving voor € 70 per m2 is verkocht. Met deze verwijzing heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondprijzen te hoog zijn. Naar aard en ligging is een perceel grasland niet vergelijkbaar is met aaneengesloten tuingrond bij een huiskavel. Gelet op het vorenstaande concludeert het Hof dat de taxatiematrix voldoende steun biedt aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.
Gelijkheidsbeginsel
4.6.
Belanghebbende stelt ten eerste dat de heffingsambtenaar het gelijkheidsbeginsel als algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Zij beroept zich daarbij op de zogenoemde meerderheidsregel. Belanghebbende wil eenzelfde (lagere) WOZ-waarde als de volgens haar nagenoeg identieke in de buurt gelegen vrijstaande woningen. Belanghebbende verwijst naar de WOZ-waarde van de [adres5] 6 van € 747.000 en de WOZ-waarde van de [adres2] 23 van € 851.000. Voorts stelt belanghebbende dat zij niet gelijk is behandeld, omdat de WOZ-waarde van haar woning per meter gebruiksoppervlakte veel hoger is dan andere vergelijkbare woningen.
4.7.
De heffingsambtenaar heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd betwist. Volgens de heffingsambtenaar is de woning van belanghebbende niet vergelijkbaar met de woningen [adres5] 6 en de [adres2] 2. De door belanghebbende voorgestane waarderingsmethode acht de heffingsambtenaar niet juist omdat niet alle waarde-elementen van een object worden meegenomen.
4.8.
Het Hof overweegt dat voor een geslaagd beroep op de meerderheidsregel in een geval als het onderhavige de vergelijking moet worden gemaakt met vrijstaande woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee vrijstaande woningen lager zijn gewaardeerd dan de onroerende zaak. Ter ondersteuning van een beroep op de meerderheidsregel zal gewezen kunnen worden op alle identieke woningen die gelegen zijn binnen het ambtsgebied van het betrokken bestuursorgaan, dat wil zeggen binnen de grenzen van de desbetreffende gemeente. [1]
4.9.
Naar het oordeel van het Hof zijn de door belanghebbende genoemde woningen aan de [adres5] 6 en de [adres2] 23 niet (nagenoeg) identiek aan de woning, in die zin dat de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. De woning heeft een kavelgrootte van 2.327 m2. [adres5] 6 heeft echter een kavelgrootte van 1.196 m2 en de [adres2] 23 heeft een kavelgrootte van 883 m2.Daarbij houdt belanghebbende bij zijn vergelijking geen rekening met verschillen in de aanwezigheid van een aanbouw/garage of dakkapel, de bouwkundige staat, inwendige aspecten (indeling, afwerkingsniveau, kwaliteit keuken/sanitair) of overige waardebepalende elementen. Het Hof is van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat in een meerderheid van de met dit geval vergelijkbare gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Voorts is het Hof niet gebleken dat sprake is van ongelijke behandeling waaraan begunstigend beleid van de heffingsambtenaar of een oogmerk van begunstiging ten grondslag lag.
4.10.
Belanghebbende heeft de WOZ-waarde van de woning gedeeld door de gebruiksoppervlakte van de woning en concludeert hieruit dat de WOZ-waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van zijn woning hoger is dan van nabijgelegen woningen. Belanghebbende ervaart dit als rechtsongelijkheid. De door belanghebbende gehanteerde waarderingsmethode is echter geen juiste methode om WOZ-waarden van woningen te vergelijken. Voor de waardebepaling dient rekening te worden gehouden met alle waardebepalende factoren van een woning. Omdat de woning van belanghebbende over een goot kavel beschikt, en belanghebbende daar in haar vergelijking geen rekening mee houdt, komt de prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte te hoog uit in verhouding tot de door belanghebbende aangedragen referentiewoningen met kleine kavels. De kaveloppervlakte is, zeker gelet op ligging van het perceel in de buurt de [naam2] in [woonplaats] , echter een essentieel waardebepalend element van de woning. Belanghebbende vergelijkt ongelijke gevallen.
4.11.
Gelet op het vorenstaande is geen sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel.
Nieuwprijzen
4.12.
Belanghebbende stelt dat hij de indruk heeft dat de heffingsambtenaar kijkt naar de prijzen van nieuwgebouwde huizen in zijn omgeving. Hij acht het niet redelijk dat voor zijn huis een waarde wordt aangehouden alsof hij er niet meer zou wonen en in de plaats daarvan een nieuwe woning is gebouwd. Uit de door de heffingsambtenaar gebruikte taxatiematrix volgt dat de heffingsambtenaar geen nieuwbouwwoningen als vergelijkingsobject heeft gebruikt. Deze grief van belanghebbende vindt geen steun in het dossier en is derhalve ongegrond.
Verwachtingswaarde
4.13.
Belanghebbende stelt voorts dat de woning te hoog is gewaardeerd omdat de verwachtingswaarde (als bouwgrond) wordt meegenomen. Belanghebbende voert aan dat de waarde na afbraak van de woning hoger kan liggen dan de huidige waarde, maar stelt dat deze waarde nog geen rol speelt bij de vaststelling van de WOZ-waarde.
4.14.
Voor de bepaling van de WOZ-waarde dient te worden uitgegaan van een verkoop aan de meest biedende gegadigde die de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt wil aanwenden voor de bestemming die hem goeddunkt. [2] Bij deze waarderingsmethode mag rekening worden gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden van de woning. [3] De meest biedende gegadigde zal de prijs die hij bereid is te betalen baseren op de gebruiksmogelijkheden die binnen het bestemmingsplan zijn toegestaan. Het bod kan daarbij gebaseerd zijn op wijziging van de functie (binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan) en/of een verbouwing of sloop en nieuwbouw van de woning. De grief van belanghebbende slaagt derhalve niet.
Grondstaffel
4.15.
De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de door hem in de waardematrix aan de grond toebedeelde deel van de vastgestelde WOZ-waarde en van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een grondstaffel gehanteerd. Deze grondstaffel behoort tot de gegevens die op de zaak betrekking hebben. [4] De Rechtbank heeft geoordeeld dat door het ontbreken van een grondstaffel in de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift de waarde van de kavel onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar een grondstaffel overgelegd. Dienaangaande heeft de Rechtbank geoordeeld dat de grondwaarde volgens de grondstaffel niet aansluit bij de grondwaarde in de taxatiematrix. Vanwege de onjuiste cijfermatige onderbouwing heeft de Rechtbank het beroep gegrond verklaard.
4.16.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar mondeling een nieuwe grondstaffel overgelegd, die als volgt is opgebouwd:
Vierkante meters
Prijs per eenheid
Correctiefactor afnemend grensnut
Gehanteerde prijs per m2
1 – 650
€ 700,40
100%
€ 700,40
650 – 1000
€ 700,40
85%
€ 595,34
1000 – 1500
€ 700,40
66%
€ 462, 26
1500 – 2000
€ 700,40
48%
€ 336,19
2000 – 3000
€ 700,40
37%
€ 259,14
4.17.
Bij de toepassing van de grondstaffel op de kavel van de woning (2.327 m2) komt de grondwaarde neer op € 1.147.598. [5] De grondwaarde is, volgens de taxatiematrix vastgesteld op € 1.147.211. Een en ander leidt niet tot vermindering van de WOZ-waarde want de grondwaarde zou bij een juiste toepassing van de grondstaffel hoger uitkomen. De aansluiting tussen de grondwaarden in de taxatiematrix en de grondstaffel – ook ten aanzien van de referentieobjecten – kan grotendeels, maar nog niet volledig gemaakt worden. Door dit gebrek aan inzicht en het pas ter zitting (mondeling) verstrekken van de grondstaffel zal het Hof het hoger beroep gegrond verklaren en de heffingsambtenaar veroordelen in de vergoeding van het door belanghebbende betaalde griffierecht en de gemaakte proceskosten in hoger beroep.
4.18.
Belanghebbende heeft gesteld dat zij door de late inbreng van de grondstaffel zich geschaad voelt in haar procespositie. Belanghebbende heeft het Hof verzocht tot aanhouding, zodat zij schriftelijk kan reageren op de grondstaffel.
4.19.
Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde, waarop eveneens de aanslag is gebaseerd, de eindwaarde van de woning beslissend is. Daarbij dient de aan de samenstellende onderdelen toegekende waarde, zoals de grondwaarde, slechts als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Onder verwijzing naar 4.4 en 4.5 is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waardering van de woning niet te hoog is. Doordat de grondstaffel slechts een hulpmiddel is ter bepaling van de WOZ-waarde en belanghebbende ter zitting op de grondstaffel kon reageren en dit ook heeft gedaan, heeft het Hof de (mondelinge) behandeling van de zaak niet aangehouden en ziet het Hof ook geen aanleiding voor heropening van het onderzoek.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.
De proceskosten van belanghebbende zijn in overeenstemming met het Besluit proceskosten bestuursrecht te berekenen op haar reis en verblijfkosten, begroot op € 44.
6.Beslissing
Het Hof:
– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep tot een bedrag van € 44 en
– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Breedveld, lid van de twintigste enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023.
De griffier, De raadsheer,
(J.W.J. de Kort) (E. Breedveld)
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op 19 april 2023
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.