Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10070195 UC EXPL 22-5642 MRv/48356
Vonnis van 12 april 2023
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel, ter zitting waargenomen door mr. [A] ,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H.J. Heynen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 augustus 2022 met producties 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6;
- de akte met producties 9 tot en met 11 van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 maart 2023. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] huurt van [gedaagde] met ingang van 1 augustus 2020 de winkelruimte gelegen aan het adres [adres] in [plaats 1] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is op 11 maart 2020 door partijen ondertekend. De huurovereenkomst maakt deel uit van een activa-passivatransactie, waarbij [eiseres] een aantal winkels van [naam] (onderdeel van [gedaagde] ) heeft overgenomen.
2.2.
[eiseres] heeft de winkel in [plaats 1] in de periode van 15 december 2020 tot en met 27 april 2021 en de periode van 19 december 2021 tot en met 14 januari 2022 als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie gedwongen moeten sluiten.
2.3.
Volgens [eiseres] heeft zij recht op huurprijsvermindering over de periode van oktober 2020 tot en met januari 2022, omdat sprake is van onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst. [eiseres] vordert daarom in deze procedure betaling van € 105.827,00 exclusief btw aan huurprijsvermindering over deze periode, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag vanaf 18 augustus 2022 (datum dagvaarding) tot de voldoening. Daarnaast vordert [eiseres] betaling van de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.
2.4.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen van [eiseres] en concludeert tot afwijzing hiervan, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. [gedaagde] voert primair aan dat geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid en subsidiair dat [eiseres] onvoldoende informatie heeft verstrekt om de huurprijsvermindering te kunnen berekenen, dan wel dat de informatie niet juist of niet te verifiëren is. Meer subsidiair voert [gedaagde] aan dat [eiseres] ten onrechte de wettelijke handelsrente heeft gevorderd.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter zal de vorderingen van [eiseres] afwijzen. Dit betekent dat [eiseres] de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.2.
Tussen partijen is kort gezegd in geschil of sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan [eiseres] recht heeft op huurprijsvermindering.
Toetsingskader
3.3.
Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW is een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.
3.4.
Voor de verdere beoordeling gaat de kantonrechter uit van de inhoud van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974.
3.5.
De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is, bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020, behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW.
3.6.
Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen. Het nadeel dat is veroorzaakt door de onvoorziene omstandigheid moet in beginsel in gelijke mate worden gedragen door huurder en verhuurder.
3.7.
De vermindering van de huurprijs kan worden berekend aan de hand van de ‘vastelastenmethode’. De ‘vastelastenmethode’ kent de volgende stappen voor de berekening van de huurprijsvermindering:
De overeengekomen huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan vaste lasten.
Het met dat percentage overeenstemmende deel van de TVL waarop de huurder aanspraak kan maken, wordt afgetrokken van het bedrag van de overeengekomen huurprijs.
De procentuele omzetvermindering wordt vastgesteld door de omzet in de periode waarover aanspraak wordt gemaakt op huurprijsvermindering (hierna: de lagere omzet) te vergelijken met de omzet in een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie (hierna: de referentieomzet) volgens de formule: 100% – (100% x (de lagere omzet : de referentieomzet)).
Het met de verstoring van de waardeverhouding samenhangende nadeel wordt gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder (ieder 50% van het nadeel), tenzij uit de in artikel 6:258 lid 1 BW bedoelde redelijkheid en billijkheid een andere verdeling volgt.
Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:
(overeengekomen huurprijs - gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.
Onvoorziene omstandigheid
3.8.
Om te beginnen moet dus worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
3.9.
De huurovereenkomst tussen partijen is gesloten voor 15 maart 2020, zodat in beginsel moet worden aangenomen dat de omstandigheid dat [eiseres] , die voor haar omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de winkel in het gehuurde niet of slechts in geringe mate kon exploiteren niet is verdisconteerd in de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is echter sprake van concrete aanwijzingen van het tegendeel. Dit tegendeel blijkt volgens [gedaagde] onder meer hieruit dat de coronapandemie tussen partijen op 11 maart 2020 bij de notaris ter sprake is gekomen, op 11 maart 2020 al de eerste beperkende maatregelen bekend waren en partijen in april 2020 opnieuw hebben onderhandeld over het gesloten addendum op de tussen partijen bestaande huurovereenkomsten. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit verweer. Dat over de coronapandemie is gesproken staat weliswaar als onweersproken vast, maar dit betekent niet dat partijen de gevolgen van de coronapandemie in de huurovereenkomst hebben verdisconteerd. Niet gebleken is immers wat partijen toen hebben besproken. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om dit te concretiseren, maar zij heeft dit nagelaten. De kantonrechter gaat in dit verband voorbij aan het bewijsaanbod van [gedaagde] , omdat het feit dat te bewijzen is aangeboden (namelijk dat de coronapandemie tussen partijen ter sprake is gekomen) al vaststaat en op zichzelf niet tot een andere conclusie kan leiden. Dat op 11 maart 2020 al de eerste beperkende maatregelen bekend waren maakt het voorgaande niet anders. Op 11 maart 2020 was immers, zoals [gedaagde] zelf in haar conclusie van antwoord ook aangeeft, nog niet bekend of verdergaande maatregelen noodzakelijk zouden zijn en kon dit ook niet worden voorzien.
Ook het gegeven dat partijen in april 2020 opnieuw hebben onderhandeld over het gesloten addendum op de huurovereenkomsten, is ontoereikend om over het voorgaande anders te oordelen. Gesteld noch gebleken is dat er een aan de coronapandemie gerelateerde reden was voor het sluiten van het addendum en dat partijen daarom met betrekking tot de activa-passivatransactie opnieuw in overleg zijn getreden en nadere afspraken hebben gemaakt. Weliswaar wordt in de overgelegde e-mails van april 2020 tussen de advocaten van partijen door de advocaat van [gedaagde] de coronapandemie (een lockdown) benoemd, maar hieruit kan niet worden afgeleid dat partijen afspraken hebben gemaakt over de verdeling van de mogelijke (financiële) gevolgen van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie of van afspraken anderszins in dat verband. Dat partijen over de gevolgen hiervan geen afspraken hebben gemaakt of uitdrukkelijk hebben vastgelegd staat tussen partijen ook niet ter discussie. Uit de omstandigheid dat [eiseres] toentertijd niet heeft geprobeerd daarover gewijzigde afspraken te maken, kan ook niet zonder meer worden afgeleid dat [eiseres] haar recht om een beroep te doen op een onvoorziene omstandigheid heeft opgegeven. Ook het enkel benoemen van een mogelijke lockdown betekent niet zonder meer dat de gevolgen van de coronapandemie en de hiermee verband houdende overheidsmaatregelen in het addendum zijn verdisconteerd. In tegenstelling tot wat [gedaagde] aanvoert was bovendien naar het oordeel van de kantonrechter ook in april 2020 een sluiting van de winkel van [eiseres] in het gehuurde voor een langere periode onvoorzien. Evenmin was op dat moment te voorzien voor hoe lang beperkende overheidsmaatregelen van kracht zouden zijn. Immers is pas in november 2020 voor het eerst afgekondigd dat ook niet-essentiële winkels als die van [eiseres] moesten sluiten. Dit is geruime tijd na april 2020.
Conclusie
3.10.
Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat in deze zaak geen concrete aanwijzingen zijn dat de omstandigheid dat [eiseres] als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de winkel in het gehuurde niet of in geringe mate heeft kunnen exploiteren is verdisconteerd in de op 11 maart 2020 gesloten huurovereenkomst dan wel in het eind april 2020 gesloten addendum op de huurovereenkomsten of dat [eiseres] bij het sluiten van het addendum haar recht om een beroep te doen op een onvoorziene omstandigheid heeft opgegeven. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.
Huurprijsvermindering
3.11.
Vervolgens is het de vraag of [eiseres] recht heeft op door haar berekende huurprijsvermindering. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
3.12.
Om tot een berekening van de huurprijsvermindering over te kunnen gaan, is van belang dat de benodigde gegevens hiervoor zijn verschaft. Het is in dit geval aan [eiseres] om dat te doen. Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de door [eiseres] ten behoeve van de berekening overgelegde gegevens.
De referentieomzet
3.13.
De kantonrechter is van oordeel dat de gegevens die [eiseres] heeft overgelegd ten behoeve van de berekening van de referentieomzet voldoende zijn. Zij is, omdat zij vanwege de omstandigheid dat de winkel pas in september 2020 is geopend geen eigen (referentie)omzet heeft in de periode vóór de pandemie, uitgegaan van de prognoses van [naam] , die vóór haar de winkelruimte huurde. Op die prognoses is, aldus [eiseres] , ook de huurprijs gebaseerd. In verband met bestaande seizoensinvloeden heeft zij, zo is ter zitting duidelijk geworden, op die gegevens vervolgens de fluctuaties van een andere, vergelijkbare, vestiging ( [plaats 2] ) op die referentieomzet toegepast zodat per maand een reële referentieomzet is bepaald, aldus [eiseres] . [gedaagde] heeft gesteld dat die prognoses van [naam] niet als referentie kunnen worden gebruikt onder meer omdat [naam] een ander assortiment had. De huurprijs is bovendien bepaald op basis van in de omgeving geldende prijzen en niet op basis van de prognoses. Volgens [gedaagde] had moeten worden uitgegaan van de omzet van een van de eigen winkels van [eiseres] , zoals [plaats 3] .
De kantonrechter overweegt dat het inherent is aan het geheel van uitzonderlijke omstandigheden als de onderhavige, dat het op veel punten gaat om onzekere cijfers, althans om berekeningen die worden gebaseerd op een aantal aannames. Dat geldt te meer als er, zoals in dit geval, geen eigen referentieomzet is. Nu de transactie tussen partijen, waar de overeenkomst deel van uitmaakt, wel mede gebaseerd is geweest op de door [gedaagde] afgegeven omzetprognoses voor [naam] , is de kantonrechter van oordeel dat [eiseres] daar ook mee mocht rekenen. Ook de wijze waarop de seizoensinvloeden zijn toepast om de maandelijks (zonder pandemie) te verwachten omzet te berekenen, acht de kantonrechter aanvaardbaar. De kantonrechter volgt [gedaagde] wel in haar standpunt dat [eiseres] de fluctuaties zelf nader had moeten onderbouwen met verifieerbare gegevens. Gelet op hetgeen hierna wordt geoordeeld, laat de kantonrechter in het midden welke gevolgen dit moet hebben.
De behaalde omzet
3.14.
Op de door [eiseres] opgevoerde cijfers met betrekking tot de behaalde omzet in de periode waarover huurkorting wordt gevorderd, heeft [gedaagde] als verweer allereerst aangevoerd dat er geen zekerheid is over de causaliteit. Om vast te stellen of omzetvermindering het gevolg is van de coronapandemie, moet volgens [gedaagde] ook gekeken worden hoe [eiseres] het ten opzichte van branchegenoten heeft gedaan en moet rekening worden gehouden met de omstandigheid dat sprake was van een nieuwe winkel. De kantonrechter overweegt hierover, evenals hiervoor, dat in de gegeven omstandigheden moet worden gewerkt met aannames en dat het niet zo is dat alle mogelijke invloeden in de berekening moeten worden meegenomen. De berekeningswijze zoals door de Hoge Raad weergegeven is gebaseerd op een model met een vast aantal variabelen en daartoe kan [eiseres] zich ook beperken.
Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] ten onrechte geen omzet heeft meegenomen van onlineverkopen. Daarnaast moet volgens [gedaagde] ook rekening worden gehouden met mogelijke inhaalverkopen toen de winkels weer open mochten. Ten aanzien van dit laatste herhaalt de kantonrechter dat deze variabele niet in het model wordt meegenomen en dat [gedaagde] ook geen bijzondere omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan dit in dit geval wel zou moeten. [eiseres] heeft over de onlineverkopen gesteld dat deze omzet een andere BV toebehoort. Zij heeft niet kunnen toelichten of en hoe er onlineverkopen plaatsvinden van voorraad uit (bijvoorbeeld) de winkel in [plaats 1] , die er volgens [gedaagde] wel zijn. De winst komt in ieder geval een andere BV toe. Naar het oordeel van de kantonrechter had het op de weg van [eiseres] gelegen om hier meer duidelijkheid over te geven. Het enkele boeken van omzet op een andere BV is onvoldoende voor de conclusie dat [eiseres] geen omzet heeft uit onlineverkopen (zie ook bijvoorbeeld ECLI:NL:RBMNE:2022:814). Op dit punt heeft [eiseres] haar vordering dan ook onvoldoende onderbouwd. Daar komt nog het volgende bij.
De vaste lasten en de TVL
3.15.
In dit verband is ook met partijen gesproken over het vonnis van de kantonrechter Rotterdam van 3 februari 2023. [1] In dit vonnis (in een zaak tussen partijen die in belangrijke mate vergelijkbaar is met de onderhavige zaak) heeft de kantonrechter Rotterdam onder meer overwogen dat [eiseres] ten onrechte meende dat zij geen cijfers over de vaste lasten van de winkel hoefde over te leggen, omdat zij slechts in december 2020 eenmalig € 851,00 aan TVL heeft ontvangen vanwege het feit dat zij onderdeel is van een concern en dit bedrag volgens [eiseres] volledig aan de huur is toe te rekenen. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] ook in de onderhavige procedure om voornoemde redenen geen cijfers over de vaste lasten met betrekking tot de winkel in het gehuurde heeft overgelegd. Op vragen van de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] verklaard dat zij haar standpunt, ondanks het vonnis van de kantonrechter Rotterdam, handhaaft. [eiseres] heeft in dit verband verwezen naar de bij akte overgelegde verklaring van haar accountant waarin wordt bevestigd dat de ontvangen TVL op voornoemde wijze is verwerkt. Het kan zo zijn dat de TVL administratief op de wijze zoals deze ook door de accountant is bevestigd is toegekend aan de verschillende (winkel)BV’s, maar dit doet naar het oordeel van de kantonrechter geen recht aan de wijze waarop de huurprijsvermindering moet worden berekend. Uit de jurisprudentie volgt immers, zoals [gedaagde] ook aanvoert, dat de TVL die op concernniveau is verstrekt moet worden toegerekend aan de verschillende vestigingen op een wijze die recht doet aan de onderlinge financiële verhoudingen, waarna aan de hand van inzicht in de verhouding tussen alle vaste lasten van de betreffende vestiging kan worden berekend welk deel van de TVL op de huurprijs in mindering moet komen om op basis daarvan de huurkorting te kunnen berekenen. Onduidelijk is gebleven waarom [eiseres] slechts € 851,00 aan TVL vanuit het concern heeft gekregen en de overgelegde cijfers maken ook niet aannemelijk dat dit in overeenstemming is met de onderlinge financiële verhoudingen. Dit leidt ertoe dat de kantonrechter ervan uitgaat dat gerekend is met een te hoge huurprijs (namelijk zonder met de TVL rekening te houden) en dat de berekening van [eiseres] niet juist is, althans dat in ieder geval niet kan worden vastgesteld dat [eiseres] de huurprijsvermindering op de juiste wijze heeft berekend.
3.16.
Gelet op het voorgaande en op het gegeven dat [eiseres] zelf de huurprijsvermindering heeft berekend, mocht van [eiseres] worden verwacht dat zij de benodigde gegevens hiervoor voorafgaand aan de mondelinge behandeling aanlevert. [eiseres] heeft weliswaar bij akte aanvullende gegevens overgelegd, maar nagelaten om de cijfers met betrekking tot de vaste lasten over te leggen en inzichtelijk te maken hoe de TVL die op concernniveau is verstrekt aan de verschillende vestigingen is toegerekend zodanig dat kan worden vastgesteld dat aan [eiseres] het juiste deel van de door het concern ontvangen bedrag aan TVL is toegerekend. De kantonrechter zal de hoofdvordering van [eiseres] daarom als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
3.17.
De overige stellingen van partijen met betrekking tot de berekening van de huurprijsvermindering behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking.
Nevenvorderingen
3.18.
Omdat de hoofdvordering van [eiseres] wordt afgewezen, komen ook de nevenvorderingen van [eiseres] niet voor toewijzing in aanmerking.
Proceskosten
3.19.
[eiseres] heeft ongelijk gekregen. Zij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] moet betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden tot op heden begroot op € 1.852,00 (2 punten x tarief € 926,00).
3.20.
De nakosten worden toegewezen zoals hierna bepaald.
3.21.
De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.22.
De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de proceskostenveroordeling wordt eveneens toegewezen, nu geen feiten en/of omstandigheden zijn gebleken die deze vordering in de weg staan.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.852,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de voldoening;
4.3.
veroordeelt [eiseres] , wanneer zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 132,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag van volledige betaling;
- te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;
4.4.
verklaart de onderdelen 4.2. en 4.3. van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 april 2023.