ECLI:NL:RBMNE:2023:3057

• Datum uitspraak: 14 juni 2023
• Publicatiedatum: 27 juni 2023
• Zaaknummer: 9780294 UC EXPL 22-2258
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs geschil en finale kwijting in beëindigingsovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 14 juni 2023 uitspraak gedaan in een huurgeschil tussen [eiser] en [gedaagde] B.V. [eiser] had van 18 augustus 2020 tot en met 28 februari 2021 een woning gehuurd van [gedaagde]. Na een uitspraak van de huurcommissie over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs, heeft [eiser] een verzoek ingediend tot terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur. De huurcommissie had de huurprijs vastgesteld op € 105,33 per maand, maar [gedaagde] heeft geweigerd dit bedrag terug te betalen, met als argument dat er finale kwijting was overeengekomen in een beëindigingsovereenkomst die op 3 maart 2021 was gesloten. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat [gedaagde] gebonden is aan de uitspraak van de huurcommissie en dat de beëindigingsovereenkomst finale kwijting inhield. Dit betekent dat [eiser] geen aanspraak meer kan maken op terugbetaling van de huur, omdat hij met de ondertekening van de beëindigingsovereenkomst afstand heeft gedaan van zijn vordering. De kantonrechter heeft de vordering van [eiser] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde].

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9780294 UC EXPL 22-2258 VS/1257

Vonnis van 14 juni 2023

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 maart 2022 met producties 1 tot en met 8,

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3,

- de producties 4 en 5 van [gedaagde] ,

- de mondelinge behandeling van 18 oktober 2022 ^[1] ,

- de rolbeslissing van 15 maart 2023,

- de productie 6 van [gedaagde] .

1.2.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2. Waar de zaak over gaat

2.1.

[eiser] heeft van 18 augustus 2020 tot en met 28 februari 2021 van [gedaagde] woonruimte gehuurd, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). [gedaagde] en [eiser] waren een tijdelijke huurovereenkomst, voor de duur van maximaal twee jaar, aangegaan. Op de huurovereenkomst staan, naast [eiser] , zes andere huurders vermeld. De contractuele driemaandelijkse huurprijs bedroeg € 15.450,00 voor de zeven huurders gezamenlijk.

2.2.

Op 22 december 2020 heeft [eiser] de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs van het gehuurde te beoordelen (artikel 7:249 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW).

2.3.

[eiser] en [gedaagde] hebben op 3 maart 2021 een beëindigingsovereenkomst “Termination Settlement Tenancy Agreement” gesloten. In die overeenkomst staat onder meer het volgende vermeld: “
By means of signing this agreement, the tenant(s) grant(s) the landlord the final discharge. The landlord grants the tenant(s) the final discharge, after performing the above operations ”.

[eiser] heeft het gehuurde op 28 februari 2021 verlaten.

2.4.

De voorzitter van de huurcommissie heeft in de op 16 november 2021 verzonden uitspraak van 5 november 2021 (zaaknummer 240383) bepaald dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat een bedrag van € 210,65 dat wel is. In verband met een gebrek zoals beschreven in het gebrekenboek van de huurcommissie onder categorie A (nummer 2) heeft de huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlaagd tot 50%, te weten € 105,33 per maand met ingang van 18 augustus 2020.

2.5.

Er is niet gebruik gemaakt van de in artikel 20 lid 6 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) neergelegde mogelijkheid om in verzet te gaan tegen voormelde uitspraak dan wel van de in artikel 7:262 lid 1 BW neergelegde mogelijkheid om binnen acht weken na verzending van de uitspraak een beslissing van de rechter te vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

2.6.

In de brief van 6 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde] verzocht, onder verwijzing naar de door de voorzitter van de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 105,33 per maand, om binnen acht weken de door [eiser] te veel betaalde huur aan hem over te maken. [eiser] maakt in die brief ook aanspraak op betaling van de buitengerechtelijke incassokosten.

2.7.

[gedaagde] heeft niet aan dit verzoek voldaan.

2.8.

Bij uitspraak van 9 december 2022 (zaaknummer 559974) heeft de huurcommissie het verzoek van [gedaagde] tot vervallenverklaring van de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie van 5 november 2021 afgewezen met rectificatie van de naam van de verhuurder in die uitspraak.

2.9.

[eiser] vordert in deze procedure dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van € 4.4482,85 aan onverschuldigd betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2022 en tot betaling van € 693,67 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.

2.10.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering van [eiser] . [gedaagde] voert meerdere redenen aan waarom zij het gevorderde bedrag niet hoeft te betalen.

3. De beoordeling

De uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie

3.1.

Partijen zijn verdeeld over de vraag of [gedaagde] (proces)partij is in de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. In de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie staat [naam] B.V. als verhuurder vermeld en dat is een andere entiteit dan [gedaagde] B.V. Dit is volgens [gedaagde] ook door de huurcommissie onderkend ^[2] en [gedaagde] heeft aan de huurcommissie laten weten dat de uitspraken van de voorzitter van de huurcommissie waarin [naam] B.V. als verhuurder staat genoemd niet in stand kunnen blijven ^[3] .

[eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat wat betreft de tenaamstelling van de verhuurder sprake is van een kennelijke verschrijving. In de uitspraak moet “ [gedaagde] B.V.” staan, zoals ook staat vermeld in zijn verzoekschrift en het rapport van onderzoek dat door de huurcommissie is opgesteld.

3.2.

Dit meningsverschil is beslecht met de op 23 december 2022 verzonden uitspraak (zaaknummer 559974) ^[4] van de huurcommissie. De huurcommissie heeft beslist dat het verzoek om vervallenverklaring van de voorzittersuitspraak van 5 november 2021 ongegrond is en dat de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie in zaaknummer 240383 in stand blijft. De huurcommissie heeft die uitspraak gerectificeerd, in die zin dat onder “Wederpartij” [gedaagde] B.V. als verhuurder staat vermeld.

3.3.

Het vorenstaande betekent dat [gedaagde] , anders dan zij heeft betoogd, gebonden is aan de inhoud van de op 16 november 2021 verzonden uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. [gedaagde] is niet tijdig in verzet gegaan tegen die uitspraak, zoals bedoeld in artikel 20 Uhw, en heeft zich niet (tijdig) tot de rechter gewend, zoals bedoeld in artikel 7:262 lid 2 BW. Dat de deurwaarder de dagvaarding die [gedaagde] ter betekening had toegezonden, per abuis nooit heeft betekend waardoor de termijn voor het aanwenden van een rechtsmiddel is vervallen, komt voor rekening en risico van [gedaagde] .

3.4.

De kantonrechter moet in deze procedure uitgaan van hetgeen de voorzitter van de huurcommissie in de uitspraak van 5 november 2021 heeft beslist op de punten waarover [eiser] de huurcommissie om een uitspraak had verzocht. Aan een beoordeling van de door [gedaagde] aangevoerde redenen waarom zij het niet eens is met de uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie komt de kantonrechter in deze procedure niet toe.

Onverschuldigd betaalde huur

3.5.

Naar aanleiding van de door de voorzitter van de huurcommissie vastgestelde huurprijs van € 105,33 per maand heeft [eiser] de over de periode van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021 onverschuldigd betaalde huur berekend op een bedrag van (totaal) € 4.482,85. [gedaagde] heeft dat bedrag niet betwist zodat de kantonrechter daarvan uitgaat.

De beëindigingsovereenkomst

3.6.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat partijen in de beëindigingsovereenkomst (2.3.) finale kwijting zijn overeengekomen die aan een vordering van [eiser] tot terugbetaling van teveel betaalde huur in de weg staat.

3.7.

Volgens [eiser] is dit verweer van [gedaagde] een gepasseerd station omdat de voorzitter van de huurcommissie de beëindigingsovereenkomst al in haar beoordeling heeft betrokken en daar moet in deze procedure vanuit worden gegaan (artikel 7:262 lid 1 BW).
Verder heeft [eiser] het volgende tegen voormelde stelling van [gedaagde] ingebracht. De beëindigingsovereenkomst heeft niet het door [gedaagde] omschreven gevolg. De overeenkomst is geen vaststellingsovereenkomst omdat er geen geschil of onzekerheid was waar een einde aan gemaakt moest worden. Daarnaast ontbreekt de wederkerigheid terwijl dat een constitutief vereiste is bij de totstandkoming van een vaststellingsovereenkomst. [eiser] wist ook niet dat de overeenkomst een kwijtscheldingsdocument was, waarbij hij opmerkt dat zijn vordering uit onverschuldigde betaling (nog) niet bestond op het moment dat de beëindigingsovereenkomst werd gesloten omdat de huurcommissie nog geen uitspraak had gedaan. [eiser] heeft dus ook geen afstand kunnen doen van die vordering. Tenslotte meent [eiser] dat het Transaparenzgebot als neergelegd in artikel 6:238 lid 2 BW is overtreden en dat er sprake is van een oneerlijk beding.

3.8.

Overwogen wordt als volgt.

3.9.

De voorzitter van de huurcommissie heeft in de uitspraak van 5 november 2021 overwogen dat de beëindigingsovereenkomst niet wordt meegenomen omdat – kort gezegd – onvoldoende is komen vast te staan dat wilsovereenstemming bestond. Anders dan [eiser] stelt komt aan die overweging van de voorzitter van de huurcommissie geen gezag van gewijsde toe. Nog daargelaten dat de huurcommissie niets heeft vastgesteld met betrekking tot die overeenkomst, is op dat punt geen oordeel van de huurcommissie verzocht zodat het bepaalde in artikel 7:262 lid 1 BW toepassing mist. De kantonrechter komt dus toe aan een beoordeling van de (gevolgen van de) beëindigingsovereenkomst.

3.10.

Het doel van een vaststellingsovereenkomst (artikel 7:900 lid 1 BW) is om de rechtsverhouding tussen partijen definitief vast te stellen en zo rechtszekerheid te verschaffen. De door partijen gesloten “Termination Settlement Tenancy Agreement” is zo’n vaststellingsovereenkomst. In de overeenkomst wordt immers een afspraak gemaakt over het einde van de huurrelatie tussen partijen. Anders dan [eiser] betoogt is wederkerigheid, in de zin dat beide partijen elkaar een concessie doen, voor een vaststellingsovereenkomst geen constitutief vereiste. In dit geval is overigens wel sprake van wederkerigheid. Niet in geschil is dat [eiser] op 19 februari 2021 heeft opgezegd tegen 1 maart 2021, terwijl de opzegtermijn langer was dan de door [eiser] beoogde tien dagen, namelijk drie maanden. In de beeïndigingsovereenkomst is [eiser] ontslagen van een (langere) huurbetalingsverplichting onder de voorwaarde dat hij het gehuurde op 28 februari 2021 verlaten heeft. [gedaagde] heeft op haar beurt afstand gedaan van haar recht op de (langere) huurbetaling door [eiser] .

3.11.

Partijen hebben elkaar in de “Termination Settlement Tenancy Agreement” finale kwijting verleend. Dat volgt uit de passage met betrekking tot de “final discharge”. De kantonrechter volgt [gedaagde] in haar stelling dat die kwijting niet alleen betrekking heeft op hetgeen partijen bij het eind van die overeenkomst nog aan elkaar verschuldigd zijn maar ook op hetgeen waar zij (in de toekomst) aanspraak op kunnen maken ^[5] op grond van de rechtsbetrekking die tussen hen heeft bestaan.

3.11.1.

Het mag zo zijn dat de aanspraak van [eiser] op terugbetaling van huurpenningen ten tijde van het sluiten van de “Termination Settlement Tenancy Agreement” nog niet vaststond omdat de huurcommissie nog geen uitspraak had gedaan op zijn verzoek de aanvangshuurprijs te toetsen, maar dat betekent niet dat die aanspraak buiten de reikwijdte van de finale kwijting viel. De procedure bij de huurcommissie ter vaststelling van dat recht was ten tijde van het sluiten van de “Termination Settlement Tenancy Agreement” al aanhangig en de inzet daarvan was bij partijen genoegzaam bekend. Op 25 januari 2021 heeft er een onderzoek door de huurcommissie in het gehuurde plaatsgevonden ^[6] en er is toen ook gesproken met [eiser] . Enkele weken daarna heeft [eiser] in het kader van de beëindiging van de huurrelatie met [gedaagde] voor wat betreft de door hem geëntameerde (en voor hem in financieel opzicht relevante) procedure bij de huurcommissie geen voorbehoud/aanvullende afspraak gemaakt. De stelling van [eiser] dat hij niet wist dat de beëindigingsovereenkomst een kwijtschelding inhield kan hem niet baten. De overeenkomst is opgesteld in het Engels – niet is gesteld dat [eiser] die taal niet machtig is – en de term ‘final discharge’ is niet vatbaar voor een andere uitleg dan hiervoor gegeven is.

3.12.

De kantonrechter passeert het beroep van [eiser] op het zogenoemde Transparenzgebot als neergelegd in artikel 6:238 lid 2 BW. Dit artikel heeft betrekking op bedingen in algemene voorwaarden. Daar is in dit geval geen sprake van; de beëindigingsovereenkomst omvat geen algemene voorwaarden. Bovendien is de “final discharge”-bepaling op zichzelf duidelijk en begrijpelijk.

3.13.

Het beroep van [eiser] op een oneerlijk beding - de kantonrechter begrijpt dat [eiser] bedoelt: een oneerlijke handelspraktijk van [gedaagde] - slaagt evenmin. [eiser] heeft ter onderbouwing van dit beroep gewezen op een uitspraak van 21 september 2022 ^[7] waarin de kantonrechter in een procedure tussen een huurder en [gedaagde] heeft geoordeeld – kort gezegd – dat een beëindigingsovereenkomst vernietigbaar is omdat die tot stand is gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk. [gedaagde] heeft gemotiveerd gesteld dat de feiten in de zaak van [eiser] anders liggen; zo heeft [gedaagde] de opzegging van [eiser] niet geweigerd. [eiser] heeft zijn beroep op de oneerlijke handelspraktijk niet nader geconcretiseerd, terwijl de kantonrechter heeft geconstateerd dat in de aangehaalde zaak andere feiten worden genoemd dan in de zaak van [eiser] . Zonder nadere toelichting van [eiser] , die dus ontbreekt, ziet de kantonrechter geen grond voor de conclusie dat [gedaagde] bij de totstandkoming van de beëindigingsovereenkomst zich in dit geval (ook) schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

3.14.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het verweer van [gedaagde] dat de overeengekomen finale kwijting in de weg staat aan de vordering van [eiser] , slaagt. [eiser] kan aan de uitkomst van de procedure bij de huurcommissie geen aanspraken jegens [gedaagde] meer ontlenen. De vordering zal worden afgewezen. De nevenvorderingen delen ditzelfde lot.

Proceskosten

3.15.

Omdat [eiser] ongelijk krijgt, wordt hij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [gedaagde] aan haar moet betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 660,00 (2 punten x tarief € 330,00).

3.16.

De door [gedaagde] gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de (na)kosten worden toegewezen als hierna vermeld.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

3.17.

[gedaagde] heeft gevorderd het vonnis bij voorraad te verklaren. Daartegen is [eiser] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van die vordering voor wat betreft de veroordelingen in de weg staan. Het vonnis wordt wat betreft de veroordelingen daarom op grond van het bepaalde in artikel 233, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat [eiser] moet voldoen aan de veroordelingen en dat [gedaagde] het vonnis ten uitvoer kan leggen, ongeacht of hiertegen hoger beroep wordt ingesteld.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

veroordeelt [eiser] in de kosten; hij moet de proceskosten van [gedaagde] aan haar betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 660,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt [eiser] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

4.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.

Voetnoten

1. [eiser] heeft twee uitspraken van de kantonrechter van deze rechtbank (ECLI:NL:RBMNE:2022:3697 en ECLI:NL:RBMNE:2022:5278) overgelegd.

2. [gedaagde] verwijst in dat kader naar de brief van de huurcommissie van 1 september 2022, productie 4 van [gedaagde]

3. Brief van 13 september 2022, productie 5 van [gedaagde]

4. productie 6 van [gedaagde]

5. Zie ook: het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 31 juli 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:6963).

6. Rapport van onderzoek, productie 6 bij dagvaarding

7. ECLI:NL:RBMNE:2022:5278