ECLI:NL:GHARL:2018:6963

• Datum uitspraak: 31 juli 2018
• Publicatiedatum: 31 juli 2018
• Zaaknummer: 200.212.658/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; O.E. Mulder; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over studentenpand en de gevolgen van finale kwijting

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen een verhuurder en een groep studenten die een pand huren. De verhuurder, aangeduid als [appellant], heeft het pand aan de studenten verhuurd met een aanvangshuurprijs van € 1.200,- per maand. De studenten hebben echter een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de redelijkheid van deze huurprijs te toetsen. De huurcommissie heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op € 538,84, wat leidde tot een conflict tussen de partijen.

De studenten hebben hun huurovereenkomst opgezegd en er zijn verschillende juridische procedures gevoerd, waaronder een procedure in eerste aanleg bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft de vorderingen van de verhuurder afgewezen en de studenten in het gelijk gesteld, waarbij de kantonrechter de huurprijs van de huurcommissie als uitgangspunt nam. De verhuurder heeft vervolgens hoger beroep ingesteld, maar het hof heeft geoordeeld dat het hoger beroep niet-ontvankelijk is voor zover het zich richt tegen de beslissing van de kantonrechter over de huurprijs, op grond van artikel 7:262 BW, dat een appelverbod inhoudt na een uitspraak van de huurcommissie.

Het hof heeft wel de reconventionele vorderingen van de studenten beoordeeld. De vorderingen tot terugbetaling van teveel betaalde huur zijn in het hoger beroep opnieuw aan de orde gekomen. Het hof heeft geoordeeld dat de finale kwijting die in een beëindigingsovereenkomst is opgenomen, ook betrekking heeft op de terugbetaling van huurpenningen. Hierdoor zijn de vorderingen van de studenten tot terugbetaling van teveel betaalde huur afgewezen. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter in reconventie vernietigd voor zover het de vordering van [geïntimeerde4] betreft, maar heeft de overige beslissingen bekrachtigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.212.658/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen 4311335 \ CV EXPL 15-9636)

arrest van 31 juli 2018

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A ] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. A.A. Westers, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

1. [geïntimeerde1] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde2] ,

3. [geïntimeerde3] ,

wonende te [C] ,

hierna:
[geïntimeerde3] ,

geïntimeerden,

in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden 1 t/m 3] c.s.,

advocaat: mr. J.L. Noordhof, kantoorhoudend te Groningen,

4. [geïntimeerde4] ,

wonende te [B] ,

hierna:
[geïntimeerde4] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

advocaat: mr L.T.G. Battiato-Derksen, kantoorhoudende te Doetinchem.

1. Het geding in eerste aanleg

1.1

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 19 april 2016 en 6 december 2016 die de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, heeft gewezen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen in hoger beroep d.d. 3 maart en 6 maart 2017 gericht tegen het eindvonnis van 6 december 2016;

- de memorie van grieven d.d. 4 juli 2017;

- de memorie van antwoord zijdens [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. d.d. 12 september 2017 met producties;

- de memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde4] d.d. 12 september 2017.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof merkt nog op dat de producties die bij de memorie van antwoord zijdens [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. zijn overgelegd alle processtukken uit de eerste aanleg betreffen.

2.3

[appellant] vordert in het hoger beroep - kort samengevat - dat het hof het vonnis waarvan beroep vernietigt en opnieuw rechtdoende alsnog de vorderingen van [appellant] toewijst en de reconventionele vorderingen afwijst.

3. De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 1.1 tot en met 1.5 van het tussenvonnis van 19 april 2016, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand kunnen worden aangemerkt.

3.1

[appellant] heeft het pand [a-straat 1] te [B] met ingang van 1 september 2014 verhuurd aan [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. en aan [geïntimeerde4] . [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. en [geïntimeerde4] waren op dat moment allemaal student. Zij worden hierna gezamenlijk ook aangeduid als:
de studenten .

3.2

Op 1 september 2014 is één schriftelijke huurovereenkomst ten kantore van Bakker Kamerbemiddeling getekend met daarin de namen van partijen. De handtekening onder de naam van [appellant] is van een medewerker van Bakker Kamerbemiddeling. In deze overeenkomst is de aanvangshuurprijs bepaald op € 1.200,- per maand aan kale huur en op € 50,- aan bijkomende servicekosten. Voorts is daarin een waarborgsom van € 1.250,- overeengekomen.

3.3

De studenten hebben op 23 december 2014 de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangsprijs.

3.4

De huurcommissie heeft bij einduitspraak van 28 mei 2015 uitspraak gedaan omtrent de redelijkheid van de aanvangshuurprijs ingaande op 1 september 2014. De huurcommissie is daarbij uitgegaan van het gehuurde als zelfstandige woonruimte en heeft het verweer van [appellant] dat van kamerhuur uitgegaan moet worden, verworpen. De huurcommissie heeft de aanvangshuur vastgesteld op € 538,84.

3.5

Nadat de studenten de procedure bij de huurcommissie aanhangig hadden gemaakt, is de relatie tussen partijen verkild, waarbij [geïntimeerde2] op 29 januari 2015 aangifte heeft gedaan van bedreiging en huisvredebreuk op 23 januari 2015. Verder hebben de studenten zich bij [appellant] beklaagd over het met lijm dichtsmeren van sloten en het buiten de huurders om vervangen van sloten en het anderszins feitelijk ontzeggen van het huurgenot. [appellant] heeft op 16 november 2015 zijnerzijds aangifte gedaan wegens mishandeling door [geïntimeerde1] op 13 april 2015.

3.6

De studenten hebben allen de huurovereenkomst opgezegd. Tussen [geïntimeerde4] en [appellant] is in maart 2015 een beëindigingsovereenkomst gesloten met onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 1

Huurder zegt de huurovereenkomst op tegen 13 april 2015 en stelt onder overlegging van de sleutels het gehuurde per deze datum weer beschikbaar aan verhuurder.

Artikel 2

Verhuurder betaalt de waarborgsom zoals destijds betaald terug en vergoedt aan huurder ten titel van verhuis- en wederinrichtingskosten een bedrag van € 2.500,--.

Artikel 3

Partijen verlenen elkaar over en weer finale kwijting.”

3.7

De studenten hebben het pand [a-straat 1] alle metterwoon verlaten per 13 april 2015.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) kort samengevat gevorderd een verklaring voor recht dat sprake is van verhuur van onzelfstandige woonruimte en een verklaring voor recht dat de huurprijs per ingang van de huur voor het huurobject aan het [a-straat 1] te [B] € 1.200,- per maand (exclusief bijkomende kosten) bedraagt. Bij repliek heeft hij zijn vordering gewijzigd en gesteld dat de totale aanvangshuurprijs € 1.257,- dient te bedragen, waarbij de huurprijs is uitgesplitst per kamer en de student die desbetreffende kamer bewoonde.

4.2

[geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. hebben in reconventie terugbetaling van de door hen teveel betaalde huur gevorderd, tot een bedrag van € 4.628,12.

4.3

[geïntimeerde1] heeft daarnaast in reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld om aan haar een schadevergoeding van € 2.500,- te betalen ter vergoeding van door [appellant] onrechtmatig verwijderde, haar toebehorende inventaris uit de door haar bewoonde kamer.

4.4

[geïntimeerde2] heeft daarnaast in reconventie de terugbetaling van zijn aandeel in de borgsom gevorderd tot een bedrag van € 560,- met rente.

4.5

[geïntimeerde4] heeft in reconventie nakoming van de beëindigingsovereenkomst gevorderd tot een totaalbedrag van € 2.815,- en terugbetaling van teveel betaalde huurpenningen tot een bedrag van € 1.231,93, alles te vermeerderen met rente.

4.6

De kantonrechter heeft bij vonnis van 6 december 2016 de vorderingen van [appellant] afgewezen. Dat sprake is geweest van vier afzonderlijk gesloten huurovereenkomsten voor kamerverhuur en niet van één gezamenlijke huurovereenkomst, acht de kantonrechter niet aangetoond. De kantonrechter is verder uitgegaan van de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs - die ook verder niet was aangevochten - en heeft de vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huur toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter het beroep door [appellant] op de finale kwijting vermeld in de beëindigingsovereenkomst met [geïntimeerde4] verworpen en daartoe overwogen dat uit de bewoordingen van de overeenkomst niet blijkt dat de finale kwijting betrekking heeft op eventueel terug te betalen huurpenningen. De kantonrechter heeft aan [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. ter zake van teveel betaalde huurpenningen een bedrag van € 3.454,56 toegewezen en aan [geïntimeerde4] een bedrag van € 1.231,93.

Ook de overige vorderingen in reconventie zijn toegewezen en [appellant] is zowel in conventie als in reconventie in de kosten van de procedure veroordeeld.

5. De ontvankelijkheid van het hoger beroep

niet-ontvankelijkheid

5.1

[geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. en [geïntimeerde4] hebben zich op de niet-ontvankelijkheid van [appellant] beroepen in zijn appel gericht tegen het in conventie gewezen vonnis.

5.2

Het hof overweegt dat op grond van artikel 7:262 lid 2 BW tegen een beslissing van de kantonrechter na een voorafgaande uitspraak van de huurcommissie, waarin de huurprijs is vastgesteld, geen hoger beroep open staat. Deze bepaling staat aan de ontvankelijkheid van [appellant] in zijn appel in de weg voor zover dit zich richt tegen de in conventie door de kantonrechter gegeven beslissing. Aan de in eerste aanleg gevorderde verklaring voor recht, die geheel voortvloeit uit het bezwaar dat [appellant] heeft tegen de uitspraak van de huurcommissie, komt in dit verband geen zelfstandige betekenis toe. [appellant] heeft zich niet op een van de jurisprudentiële doorbrekingsgronden van dit appelverbod beroepen, zodat het hof in zoverre de niet-ontvankelijkheid van het appel zal uitspreken.

5.3

Derhalve is nog slechts het appel tegen de toewijzing van de reconventionele vorderingen aan de orde. De
grieven I tot en met III , die zien op het beroep tegen het vonnis in conventie, behoeven geen behandeling.

6. De beoordeling van het beroep, gericht tegen het vonnis in reconventie

De vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde huur (grieven IV en V en VI)

6.1

Uit de niet-aantastbaarheid van de in conventie door de kantonrechter gegeven beslissing vloeit voort dat de kale huurprijs vanaf het aangaan van de huurovereenkomst op € 538,84 moet worden gesteld. Niet betwist is dat de studenten feitelijk meer hebben betaald. Tegen de berekening van de kantonrechter van het bedrag dat [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. uit dien hoofde te veel hebben betaald, heeft [appellant] geen bezwaar gemaakt, zodat
grief IV - die de stelling omvat dat er geen sprake is van een teveel bedrag aan betaalde huur - geen doel treft. Datzelfde geldt voor
grief VI , die niet meer behelst dan een herhaling van grief IV.

6.2

Voor [geïntimeerde4] geldt dat zij een beëindigingsovereenkomst heeft gesloten waarin finale kwijting met [appellant] is overeengekomen. Die in een akte neergelegde overeenkomst levert op grond van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op van de inhoud van die akte. De akte ziet op afspraken over de beëindiging van de huurovereenkomst en op hetgeen waarop [geïntimeerde4] bij het einde van die overeenkomst nog aanspraak heeft jegens [appellant] . De in de akte opgenomen finale kwijting kan dan in beginsel geacht worden betrekking te hebben op al hetgeen partijen elkaar bij het einde van die overeenkomst verder nog verschuldigd mochten zijn, aldus dat zij elkaar daarvan over en weer kwijting verlenen. Een dergelijke kwijting omvat in beginsel ook aanspraken op (terug)betaling van huurpenningen. Dat de in het geding zijnde aanspraak op terugbetaling toen nog niet vast stond, staat daar op zichzelf niet aan in de weg; de procedure bij de huurcommissie was al aanhangig en de inzet daarvan was bij partijen bekend. De onzekerheid over de uitkomst van die procedure dient, nu daarover geen afzonderlijke afspraken zijn gemaakt, dan in beginsel geacht worden te vallen onder de finale kwijting, zodat [geïntimeerde4] aan die uitkomst geen aanspraken jegens [appellant] meer kan ontlenen. Aanknopingspunten voor een ander oordeel biedt de vaststellingsovereenkomst naar het oordeel van het hof niet.
De verleende finale kwijting staat dan, behoudens door [geïntimeerde4] te leveren tegenbewijs, ook aan een vordering van [geïntimeerde4] tot terugbetaling van teveel betaalde huurpenningen - naast de overeengekomen vergoeding die in appel niet is aangevochten - in de weg. [geïntimeerde4] heeft op dit punt echter geen tegenbewijs aangeboden.
Grief V slaagt dan ook en de vordering tot terugbetaling van teveel betaalde huur aan [geïntimeerde4] stuit af op de verleende finale kwijting.

De schadevordering van [geïntimeerde1] (grief VII)

6.3

[appellant] heeft deze vordering niet bij antwoord in reconventie bestreden. De kantonrechter heeft dan ook terecht kunnen oordelen dat het daartegen eerst bij dupliek in reconventie gevoerde verweer tardief was. Gelet op de herstelmogelijkheid van het hoger beroep staat [appellant] ook de weg open om deze vordering in hoger beroep deugdelijk te betwisten. In hoger beroep betwist hij, verder ongespecificeerd, dat spullen zijn verdwenen en dat daarmee een bedrag van (tenminste) € 2.500,- is gemoeid. [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. voeren aan dat deze betwisting te summier is.

6.4

Het hof oordeelt dat ook de onderbouwing van de vordering niet bepaald als uitvoerig kan worden bestempeld. Het hof stelt evenwel vast dat de grondslag van de vordering, namelijk de stelling dat [appellant] [geïntimeerde1] de toegang tot haar woonruimte heeft belemmerd en deze aan derden heeft verhuurd, door [appellant] in de memorie van grieven niet wordt betwist. Dat maakt geloofwaardig dat [appellant] ook de in het gehuurde aanwezige goederen van [geïntimeerde1] heeft verwijderd. [geïntimeerde1] heeft een lijst van spullen overlegd die zij mist, onder opgave van waarde die deze spullen vertegenwoordigden. Deze lijst telt op tot een bedrag van (ruim) meer dan € 2.500,-. [appellant] heeft die lijst en de daarin aan de verschillende goederen toegekende waarde verder niet (gemotiveerd) betwist. Het gevorderde bedrag komt gelet daarop het hof verder niet onredelijk voor. Het hof acht al met al het in de grieven gevoerde verweer tegen de vordering nog steeds te summier, zodat de grief faalt.

De slotsom

6.5

Het hof zal het vonnis in reconventie vernietigen, uitsluitend voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde4] ten aanzien van de teveel betaalde huurpenningen is toegewezen. De overige veroordelingen ten aanzien van [geïntimeerde4] en van [geïntimeerde2] zijn in hoger beroep niet aangevochten.

Het hof zal gelet op deze uitkomst [appellant] aanmerken als de in overwegende mate in het ongelijk te stellen partij en hem in de kosten van zowel [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. als [geïntimeerde4] veroordelen waarbij het salaris van de advocaten van [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. en [geïntimeerde4] wordt gesteld op 1 punt naar tarief I.

7. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep van het tussen partijen in conventie gewezen vonnis van 6 december 2016;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 6 december 2016 voor zover in reconventie gewezen, doch uitsluitend voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld om aan [geïntimeerde4] een bedrag van € 1.231,93 te voldoen aan teveel betaalde huur, welke vordering alsnog wordt afgewezen;

bekrachtigt dit vonnis voor het overige;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden 1 t/m 3] c.s. vastgesteld op € 313,- voor verschotten en op € 759,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en aan de zijde van [geïntimeerde4] begroot op € 313,- voor verschotten en op € 759,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. O.E. Mulder en mr. W.F. Boele en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op

31 juli 2018.