Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3859 en 21/3860
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 mei 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Verder heeft als partij aan de zaken deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waardes van twee onroerende zaken (niet-woningen) in [plaats] voor het belastingjaar 2021 naar de waardepeildatum 1 januari 2020, als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Object
Vastgestelde waarde in euro’s
UTR 21/3859
[object 1]
€ 3.849.000,-
UTR 21/3860
[object 2]
€ 1.281.000,-
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag rioolheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 9 september 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZwaardes van de objecten verlaagd. De waarde van [object 2] is verlaagd naar € 863.000,- en de waarde van [object 1] is verlaagd naar € 2.328.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 6 maart 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Inleiding
1. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. Eiseres is eigenaar van de objecten. Deze objecten vormen samen één winkelpand/verkoopruimte/showroom en hebben een totale gebruiksoppervlakte van 3915 m² ( [object 2] heeft een oppervlakte van 918 m2 en [object 1] heeft een oppervlakte van 2997 m2).
3. In geschil zijn de waardes van de objecten per 1 januari 2020. Eiseres bepleit lagere waardes, namelijk € 699.000,- voor [object 2] en € 1.999.000,- voor [object 1] .
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
Verkeerde eigenaar
7. Eiseres stelt dat [eiseres] niet de eigenaar is, maar “ [vennootschap] ”. Volgens eiseres is [eiseres] de gebruiker van het object en is daarom de aanslag verkeerd opgelegd. Verweerder betwist het standpunt van eiseres. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat uit de akte van levering blijkt dat [eiseres] op de waardepeildatum eigenaar was van de objecten. In het licht hiervan is de rechtbank van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiseres onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
De huurwaarde
8. Verweerder is voor het object [object 2] uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 87.210,- (€ 95,- per m2) en voor het object [object 1] , van een huurwaarde van € 96.615,- (€ 95,- per m2) voor de begane grond en een huurwaarde van € 138.600,- (€ 70,- per m2) voor de eerste verdieping. Verweerder heeft om de huurwaarde van deze objecten te onderbouwen een vergelijking gemaakt met drie gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats] rondom de waardepeildatum, waaronder het eigen huurcijfer van het object [object 2] . Op basis van deze markthuurcijfers heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 95,- per m2 en 70 per m2 voor de objecten marktconform en niet te hoog is.
De kapitalisatiefactor
9. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder voor beide objecten uitgegaan van 9,9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald op basis van verkoopcijfers van verkochte winkelruimtes en getaxeerde huurwaarden van deze winkelruimtes, waaronder het eigen verkoopcijfer van [object 2] / [object 1] . Deze objecten zijn namelijk samen verkocht op 28 mei 2021 voor € 3.200.000,-. Verweerder maakt daarmee aannemelijk dat de kapitalisatiefactor van de objecten (9,9) niet te hoog is vastgesteld.
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waardes van de objecten niet te hoog heeft vastgesteld. Wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het eigen huurcijfer
11. Eiseres betwist het eigen (gerealiseerde) huurcijfer van [object 2] en stelt dat verweerder de huurovereenkomst had moeten overleggen. De rechtbank constateert dat eiseres dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiseres dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 16 november 2022 aan (de gemachtigde van) eiseres gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
De methode van berekening van de kapitalisatiefactor
12. Eiseres stelt verder onder verwijzing naar het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021, [2] dat de door de heffingsambtenaar bepaalde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten niet kunnen worden gebruikt als onderbouwing van de kapitalisatiefactor van het object, omdat bij de berekening gebruik is gemaakt van getaxeerde huurwaardes in plaats van daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaardes mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor worden getaxeerd, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk gemaakt worden. [3] De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de huurwaarde verwezen naar drie referentieobjecten die over een recent gerealiseerd huurcijfer beschikken (waaronder het huurcijfer van één van de eigen objecten), namelijk [object 3] (huurwaarde per m2: € 87,-), [object 4] (huurwaarde per m2: € 105,-) en (het eigen object) [object 2] (huurwaarde per m2: € 95,-). Deze huurcijfers zijn in lijn met de getaxeerde huurwaardes van [woonboulevard] [plaats] (huurwaarde per m2: € 72,-) en de eigen objecten (huurwaarde per m2 € 83,-). Van een te hoge inschatting van de huurwaardes van de referentieobjecten en daarmee mogelijk te laag ingeschatte kapitalisatiefactoren, is gelet op voornoemde bedragen geen sprake. Eiseres heeft verder ook niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaardes niet juist zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Historische correctie
13. Eiseres stelt op de zitting dat het verkoopcijfer van het eigen object ( [object 2] en [object 1] ) geïndexeerd had moeten worden naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Deze objecten zijn namelijk verkocht op 28 mei 2021 voor € 3.200.000,-. Voor zover eiseres had willen stellen dat de indexering onderbouwd had moeten worden, constateert de rechtbank dat eiseres dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing. Voor de motivering wordt verwezen naar overweging 11.
Leegstand
14. Eiseres stelt verder dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de leegstand. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. Verweerder heeft met het verweerschrift een ‘opbouw kapitalisatiefactor’ gestuurd. Hierin staat het leegstandsrisico. Eiseres vindt dit niet volledig en wil ook een historische, actuele en toekomstige analyse hebben van de leegstand per m2 en het aantal objecten. De rechtbank is van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder gebruik heeft gemaakt van een dergelijke leegstandsanalyse, zodat het overleggen daarvan niet aan de orde is. De beroepsgrond slaagt niet.
Matigen PKV in bezwaar
15. Eiseres heeft met betrekking tot het object [object 2] tevens bezwaar ingediend tegen de aanslag die ziet op eiseres in de hoedanigheid van gebruiker (UTR 21/3855). Verweerder heeft daarom voor beide aanslagen (eigenaar en gebruiker) één proceskostenvergoeding toegekend, vanwege samenhangende zaken. Eiseres is het hier niet mee eens. Volgens eiseres moet er voor ieder bezwaar apart een proceskostenvergoeding worden toegekend. De rechtbank is het niet met eiseres eens en is van oordeel dat verweerder terecht is uitgegaan van samenhangende zaken in de zin van artikel 3 Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). In deze zaken is namelijk rechtsbijstand verleend door één en dezelfde persoon en de verrichte werkzaamheden konden (nagenoeg) identiek zijn en waren dat ook. [4] De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. Omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld, is het beroep ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
17. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
18. Voor de duur van een bezwaar- en beroepsprocedure wordt een periode van in totaal twee jaar als redelijke termijn gezien. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank uitspraak heeft gedaan. [5]
19. De rechtbank stelt vast dat de redelijke termijn van twee jaar gelet op ontvangst van het bezwaarschrift van eiseres op 15 februari 2021 en de datum van de uitspraak op 11 mei 2023, is overschreden. De redelijke termijn is met (naar boven afgerond) 3 maanden overschreden. Dat is deels te wijten aan de heffingsambtenaar (die bijna zeven maanden over de behandeling van het bezwaar heeft gedaan) en deels aan de rechtbank (die ruim negentien maanden over de behandeling van het beroep heeft gedaan).
De hoogte van de schadevergoeding
20. De vraag die vervolgens voorligt is hoe hoog de schadevergoeding zou moeten zijn. Als door het overschrijden van de redelijke termijn immateriële schade is geleden hanteert de Hoge Raad voor de schadevergoeding als uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee die termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond. [6] De rechtbank oordeelt dat er, binnen de ruimte die de rechtspraak van het EHRM daarvoor biedt, door de Nederlandse bestuursrechter gedifferentieerd moet worden bij de toekenning van een schadevergoeding vanwege het overschrijden van de redelijke termijn. [7]
21. De rechtbank overweegt in algemene zin dat het bij een procedure op grond van de Wet WOZ gaat om een eenmalige belastingaanslag, die niet doorwerkt in de toekomst. De WOZ-waarde wordt immers ieder kalenderjaar opnieuw vastgesteld door de heffingsambtenaar, waarna daartegen ieder jaar rechtsmiddelen kunnen worden aangewend. Wel is van belang dat het hier gaat om belastingheffing en daarmee om een – gerechtvaardigde – inmenging op het recht op ongestoord genot van eigendom, zoals dat wordt gewaarborgd door artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Er is dan ook een fundamenteel recht in het geding.
22. De rechtbank overweegt verder dat eiseres in deze procedure een vennootschap is. De belangen in deze zaak zijn bovendien enkel financieel van aard. De bij eiseres betrokken personen kunnen in afwachting van uitsluitsel over de aanslagen spanning en stress ervaren, maar de rechtbank vindt dat een relatief gering belang. De rechtbank vindt die spanning en stress namelijk niet opwegen tegen de spanning en stress van iemand die in afwachting is van een bestuursrechtelijke procedure over bijvoorbeeld een verblijfsvergunning of een uitkering. Ten opzichte van andere procedures op grond van de Wet WOZ gaat het in deze procedure weliswaar om een redelijk groot financieel belang, maar daar staat tegenover dat dergelijke financiële belangen ook vaker voorkomen bij een vennootschap als eiseres dan bij een gemiddelde particulier. Het financiële belang in deze zaak zou daarom voor meer stress en spanning zorgen bij een particulier dan het bij de bij eiseres betrokken personen doet.
23. Alles afwegend vindt de rechtbank een schadevergoeding van € 50,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden in deze zaken billijk.
24. In dit geval is de redelijke termijn met (afgerond) drie maanden overschreden. Afgerond naar boven leidt dat in deze zaak tot een aanspraak op schadevergoeding van € 50,-. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 17,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen, en de Staat € 33,-.
25. De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de Minister van Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren. [8] De rechtbank heeft het onderzoek daarom niet heropend.
Overwegingen over de kosten van de procedures
Het griffierecht
26. Omdat het beroep ongegrond is, hoeft de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden.
27. De verzoeken om schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn heeft eiseres gedaan gedurende het beroep – overeenkomstig artikel 8:91, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht. Daarvoor was eiseres geen griffierecht verschuldigd, wat volgt uit artikel 8:94, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht. Voor de verzoeken is dan ook geen griffierecht geheven, zodat geen sprake kan zijn van vergoeding daarvan. [9]
De kosten voor rechtsbijstand
28. Eiseres heeft verzocht om de heffingsambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten, die bestaan uit de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
29. Op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht is de rechtbank bij uitsluiting bevoegd om een partij te veroordelen in de kosten die een andere partij in verband met de behandeling van het beroep en van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken. Dit is verder uitgewerkt in het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Op grond van artikel 1, aanhef en onder a, van het besluit kan een veroordeling in deze kosten betrekking hebben op de kosten van een door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het vaststellen van de kosten voor rechtsbijstand vindt daarbij plaats op een forfaitaire wijze, door het toekennen van punten aan proceshandelingen die zijn verricht.
30. Omdat het beroep ongegrond is, zal de rechtbank het verzoek om een veroordeling in de rechtsbijstandskosten van eiseres afwijzen, voor zover die bijstand is verleend voor het inhoudelijke beroep.
31. Omdat de rechtbank een schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn toekent, is er in beginsel wel aanleiding om de heffingsambtenaar en/of de Staat te veroordelen in de rechtsbijstandskosten die met het oog op de verzoeken om schadevergoeding zijn gemaakt.
32. De rechtbank oordeelt dat bij een beslissing over proceskosten kan worden afgeweken van het systeem van forfaitaire vergoeding uit het Besluit, in gevallen waarin het alleen nog gaat over de kosten die zijn gemaakt vanwege het verzoek om schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn. De rechtbank zal de gevraagde vergoeding voor rechtsbijstandskosten daarom beoordelen aan de hand van de vraag welke kosten redelijkerwijs gemaakt moesten worden door de gemachtigde van eiseres. [10]
33. De gemachtigde van eiseres hoefde in dit geval vrijwel geen werkzaamheden te verrichten om het verzoek om immateriële schadevergoeding te laten beoordelen door de rechtbank. Het enkele verzoek daartoe volstaat. Uit de processtukken blijkt ook dat hij niet meer dan dat heeft gedaan. Tegen die achtergrond oordeelt de rechtbank dat geen sprake is van daadwerkelijke kosten die eiseres redelijkerwijs heeft moeten maken voor rechtsbijstand in de procedures over de verzoeken om vergoeding van immateriële schade. Er is daarom geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 17,-;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van een immateriële schadevergoeding aan eiseres tot een bedrag van € 33,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 mei 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.