Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2168
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 april 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats 1] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (het object) in [vestigingsplaats 2] voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 879.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 12 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 januari 2023. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] (taxateur van verweerder) hebben deelgenomen aan de zitting.
Inleiding
1. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
2. Eiseres is eigenaar van het object. In deze zaak gaat het om een in ca. 1900 gebouwd object dat op de waardepeildatum in gebruik is als hotel. Het object heeft een oppervlakte van 478 m2.
3. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 499.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 879.000,-.
Beoordelingskader
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2019) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
Beoordeling van het geschil
De huurwaarde
6. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 76.480,- per jaar (huurwaarde per m2: € 160,-). De heffingsambtenaar heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats 2] rondom de waardepeildatum. Verweerder gebruikt ter onderbouwing van de huurwaarde het referentieobject [adres 2] . Dit object is een winkel van 176 m2 en heeft een huurwaarde van € 301,- per m2. De rechtbank merkt op dat een winkel op zich iets anders is dan een hotel. Omdat dit referentieobject aan de [straat] ligt geeft de huurwaarde van dit object wel een indicatie van de markthuurwaarde van een object aan de [straat] . Daarom kan dit huurcijfer als indicatie dienen om de huurwaarde van het object van eiseres te taxeren. Verweerder onderbouwt de huurwaarde daarnaast met de huurwaarde van [adres 3] . Dit is een hotel met een oppervlakte van 2.700 m2 en heeft een huurwaarde van € 185,- per m2. De rechtbank is het met eiseres eens dat het hotel niet vergelijkbaar is qua grootte en ligging. De rechtbank is wel van oordeel dat het hotel ondanks de afwijkende kenmerken als referentieobject kan dienen om een schatting te maken van de huurwaarde van het hotel van eiseres. Op basis van beide markthuurcijfers heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat een huurwaarde van € 160,- per m2 voor het hotel van eiseres marktconform en niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiseres niet gemotiveerd heeft onderbouwd dat deze huurwaarde te hoog is door objecten aan te dragen die vergelijkbaar zijn en een lagere huurwaarde hebben.
De huurwaardekapitalisatiefactor
7. Voor de huurwaardekapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 11,5. Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor gebruikt verweerder 3 referentieobjecten: [adres 2] (een winkel, kapitalisatiefactor: 15,7), [adres 4] (een winkel, kapitalisatiefactor: 16,9) en [adres 5] (een hotel, kapitalisatiefactor 13,3). Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald op basis van de verkoopcijfers van deze objecten en de (getaxeerde) huurwaarden van deze referentieobjecten. De rechtbank overweegt dat het object een getaxeerde huurwaarde heeft van € 879.000,-. Dit lijkt niet te hoog te zijn als wordt gekeken naar [adres 5] . Het object van eiseres is namelijk bijna twee keer zo groot als [adres 5] en heeft een voldoende kwaliteit en staat van onderhoud, terwijl [adres 5] ten tijde van de verkoop een matige kwaliteit en staat van onderhoud had. Gelet op de kapitalisatiefactoren van met name [adres 5] , maar ook die van [adres 2] en [adres 4] , maakt verweerder aannemelijk dat de kapitalisatiefactor van het object (11,5) niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft niet gemotiveerd met marktgegevens onderbouwd dat dit lager zou moeten zijn.
8. De beroepsgrond van eiseres dat het referentieobject [adres 5] niet op de openbare markt is verkocht en met ‘zwart geld’ zou zijn gekocht, doet aan het voorgaande niet af. Eiseres wijst er op dat verweerder de transportakte had moeten overleggen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat [adres 5] door de koper is aangekocht om het te transformeren naar woningen. Er zijn daar vergunningen voor verleend, nadat een screening op basis van de Wet Bibob heeft plaatsgevonden. De partijen zijn de screening dus goed doorgekomen. Gelet op deze toelichting van verweerder is de rechtbank van oordeel dat het verkoopcijfer van [adres 5] de waarde van de markt weerspiegeld. De niet onderbouwde suggestie van dat dat niet aannemelijk is, treft geen doel. Verweerder is overigens niet verplicht om standaard de akte van levering te overleggen om niet onderbouwde suggesties van eiseres te weerleggen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.
Immateriële schadevergoeding en proceskosten
10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) voor de behandeling van zijn bezwaar en beroep.
11. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Er kunnen bijzondere omstandigheden zijn om daarvan af te wijken. Als de redelijke termijn is overschreden, wordt verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Voor de hoogte van de schadevergoeding is een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
12. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 30 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van afgerond drie jaar (36 maanden) verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met 12 maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1000,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 12 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van zes maanden die geldt voor verweerder. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 23 april 2021 tot de uitspraakdatum, afgerond 24 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom voor afgerond vijf maanden aan verweerder toe te rekenen en voor afgerond zes maanden aan de rechtbank. De rechtbank merkt de Staat daarom mede aan als partij in dit geding.
13. Voor de verdeling van de te betalen schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat der Nederlanden (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 5 maanden is overschreden. De beroepsfase heeft afgerond 24 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de beroepsfase met 6 maanden is overschreden. Omdat de bezwaarprocedure eindigt met de uitspraak op bezwaar, wordt de ‘overgebleven’ periode van één maand aan de beroepsfase toegerekend. De heffingsambtenaar is daarom voor 5/12 verantwoordelijk voor de termijnoverschrijding en de Staat voor 7/12. De veroordeling tot schadevergoeding zal naar evenredigheid daarmee worden uitgesproken ten laste van de heffingsambtenaar (5/12 x € 1.000,- = € 417,-) respectievelijk de Staat (7/12 x
€ 1.000,= € 583,‑).
14. De rechtbank heeft op grond van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, is de Minister van Justitie en Veiligheid, gelet op zijn beleidsregel van 8 juli 2014 (Staatscourant 2014, 20210), niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
Bewijsaanbod
15. Eiseres heeft op de zitting het bewijsaanbod gedaan van haar spanning en frustratie over de lange duur van de procedure en de omvang van haar schade op dat punt in het geval de rechtbank aanleiding ziet om af te wijken van de vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Omdat de rechtbank geen aanleiding ziet om af te wijken van het overzichtsarrest van de Hoge Raad (zie overweging 11) passeert de rechtbank het bewijsaanbod van eiseres.
Conclusie en bijkomende beslissingen
16. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
17. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
18. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 837,- (1 punt voor het indienen van een beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5 voor het gewicht van de zaak nu verweerder slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend). [2] Daarbij is de rechtbank voor de beroepsfase gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022 (ECLI:NL:HR:2022:752) in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 837,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de aan de bezwaarfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 417,-;
- veroordeelt de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming) tot vergoeding aan de beroepsfase toerekenbare immateriële schade, vastgesteld op € 583,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 837,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 17 april 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.