ECLI:NL:RBMNE:2023:1192

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/1048

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(vertegenwoordigd door M.F.M. Boerlage).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 (
de beschikking) op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (
de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 868.000. Met de beschikking is in één geschrift (onder meer) bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting (
de aanslag). De heffingsmaatstaf van deze aanslag is eveneens € 868.000.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 3 januari 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op de online zitting van 13 september 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [A] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-een-kapwoning die is gebouwd in 1917.

Geschil en standpunten van partijen

2. In geschil is of de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 te hoog is.

3. Eiser stelt zich op het standpunt

1e. dat de vastgestelde waarde te hoog is;

2e. dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is dan € 777.000;

3e. dat verweerder dient te worden veroordeeld in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten.

3.1

Eiser heeft ter onderbouwing van zijn eerste standpunt het volgende aangevoerd.

- De grond bij de woning en de daarop gelegen schuur maken deel uit van een mandeligheid^[1]. De mandeligheid brengt mee dat er geen sprake is van “vrij gebruik”. Dit heeft een waardedrukkend effect. Daarmee heeft verweerder bij de waardebepaling geen rekening gehouden, dus is de vastgestelde waarde van de woning te hoog.

De in het Taxatieverslag gebruikte vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] onderbouwen de vastgestelde waarde niet. De oppervlakte van de ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van deze objecten is aanzienlijk groter dan de ‘grond behorende bij eengezinswoning’ van de woning. Op de grond van deze vergelijkingsobjecten rusten geen rechten; de grond is “vrij bruikbaar”. Hiermee rekening houdend, onderbouwen de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een lagere waarde van de woning.
Een goed met de woning vergelijkbaar object is het pand [adres 8] . Dit object is op 30 maart 2021 verkocht voor € 890.000. De datum van verkoop ligt te ver na de waardepeildatum; toch is die verkoopprijs een goede indicatie van de waarde van de woning.

3.2

Eiser heeft in het beroepschrift het standpunt ingenomen dat de waarde van de woning op waardepeildatum niet hoger dan € 777.000 is. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij een op 1 juli 2021 is door [C] en [D] , taxateurs, opgemaakt taxatierapport ingebracht.

“Opstallen (…)

Standaardwoning 150 m2 € 625.848

Onderhavige woning 221 m2 € 802.212

Correcte bouwjaar - € 144.398 € 657.814

Correctie staat object € 657.814

Waarde opstallen € 657.814

Grond/locatie

Standaardwoning 250 m2 € 183.279

Onderhavige woning 321 m2 € 222.272

Correcte ligging - € 111.386 € 111.386

Waarde grond/locatie € 111.386

Bijgebouwen
€ 7.800

Waardeadvies € 777.000

(…)

Toelichting op het advies

De waarde van de woning wordt onderbouwd aan de hand van de volgende rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen:

[adres 5] te [plaats] , per 2 juni 2020 verkocht voor een bedrag van € 585.000 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1934 met een grootte van 123 m2 en een perceel ter grootte van 805 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s); de kwaliteit van de woning is beschreven als: luxe
[adres 6] te [plaats] , per 26 november 2020 verkocht voor een bedrag van € 510.000 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1907 met een grootte van 146 m2 en een perceel ter grootte van 493 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s)
[adres 7] te [plaats] , per 1 april 2020 verkocht voor een bedrag van € 512.500 k.k.; het betreft een hoekwoning uit circa 1934 met een grootte van 146 m2 en een perceel ter grootte van 527 m2; de woning heeft drie slaapkamer(s); de kwaliteit van de woning is beschreven als: luxe

3.3

De onderbouwing het derde standpunt van eiser is hierna onder 15 samengevat.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieoverzicht overgelegd dat bestaat uit vier losse opsommingen van gegevens (
het Taxatieoverzicht). Eén van de opsommingen heeft betrekking op de woning en de andere drie op in [woonplaats] gelegen woningen die naar de opvatting van verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (
de vergelijkingsobjecten). Het Taxatieoverzicht is gedateerd 4 april 2022 en is opgesteld door [B] , taxateur.

Aan het Taxatieoverzicht ontleent de rechtbank de hieronder opgenomen, bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikte gegevens (de
herleidingsgegevens). Na deze gegevens heeft de rechtbank de in het Taxatieoverzicht opgenomen, toelichtende informatie vermeld.

Herleidingsgegevens

[adres 1]

woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Vastgestelde waarde (€)

868

Koopsom (€)

725

685

699

Gecorrigeerde koopsom (€)

753

735

752

Deelwaarde grond (€)

252.59

214.984

238.37

244.2

Deelwaarde voorraadkelder (€)

2.5

6.5

Deelwaarde kelder (€)

Deelwaarde zolder (€)

6.5

Deelwaarde carport (€)

3.75

Deelwaarde berging (€)

6.5

9.5

Deelwaarde garage (€)

Deelwaarde hoofdgebouw^[2](€)

615.41

531.766

482.13

477.8

Rekenprijs per m2 hoofdgebouw (€)

2.785

3.056

3.653

3.273

Aanvullende informatie

[adres 1]

woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Datum verkoop- overeenkomst

06-06-2019

19-12-2018

30-11-2018

Datum levering

24-09-2019

18-06-2019

15-03-2019

Type woning

twee-onder-een-kapwoning

Locatie

[woonplaats]

Bouwjaar

1917

1935

1923

Ligging

In bossen

Aan drukke doorgaande weg

In bossen nabij horeca (familierestaurant)

Uitstraling/type

normaal

Bouwkundige kwaliteit

voldoende

Staat onderhoud

voldoende

Voldoende

Voorzieningen

normaal

luxe/modern

normaal

Kaveloppervlak (m2)

3.178

743

1.235

2.175

Oppervlakte hoofdgebouw (m2)

221

174

132

146

Met betrekking tot de kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat onderhoud en voorzieningen is het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:

Met de gebruikte termen (uitstekend, goed, voldoende, matig en slecht) wordt bedoeld:

uitstekend

zo goed als nieuw

goed

op peil

voldoende

niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn

matig

Onderhoud op korte termijn noodzakelijk

slecht

Achterstallig onderhoud (direct herstel noodzakelijk)

Met betrekking tot de deelwaarde van de grond is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:

Grondstaffel:

van (m2)

tot (m2)

€/m2

350

440

351

500

264

501

800

801

1.2

1.201

1.5

> 1.500

Met betrekking tot de waardeontwikkeling van de woning en de vergelijkingsobjecten n de jaren 2019 en 2020 is in het Taxatieoverzicht het volgende vermeld:

Trend 2018

6,8%

Trend 2019

7,0%

Beoordeling

De vastgestelde waarde van de woning

5. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (
de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding^[3].

6. Omdat eiser de (onderbouwing van de) vastgestelde waarde van € 868.000 heeft betwist, dient verweerder aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder hierin is geslaagd, betrekt de rechtbank ook wat de gemachtigde van eiser over (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Aan de beoordeling van de door de gemachtigde van eiser verdedigde waarde van € 777.000 komt de rechtbank slechts toe als verweerder niet in het van hem verlangde bewijs slaagt.^[4]

7. De taxateur van verweerder is in het Taxatieoverzicht bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als volgt tewerk gegaan.

De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is gecorrigeerd voor de ontwikkeling van de waarde van de vergelijkingsobjecten tussen de waardepeildatum en de data waarop de vergelijkingsobjecten zijn verkocht, of omgekeerd (
de tussentijdse waardeontwikkeling).

Vervolgens heeft taxateur van verweerder op de voor tussentijdse waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopprijs (
de gecorrigeerde verkoopprijs) van elk vergelijkingsobject de deelwaarde van de grond en de deelwaarde(n) van de/het apart in aanmerking genomen gebouwde delen/deel van het vergelijkingsobject in mindering gebracht.

Het deel van de gecorrigeerde verkoopprijs van elk vergelijkingsobject dat overblijft na de aftrek van de deelwaarden van de grond en de afzonderlijk benoemde gebouwde delen van het desbetreffende vergelijkingsobject is gedeeld door het aantal m2 gebruiksoppervlakte van het tot dat vergelijkingsobject behorende hoofgebouw. Het quotiënt van deze deling is de rekenprijs per m2 van het hoofgebouw van het vergelijkingsobject. Op dezelfde wijze is de rekenprijs per m2 van hoofdgebouw van de woning berekend, met dien verstande dat in die berekening de vastgestelde waarde van de woning de plaats inneemt van de gecorrigeerde verkoopprijs.

Eiser heeft deze methodiek van berekening van de rekenprijzen per m2 oppervlakte van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning niet betwist.

8. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting de aannames in de berekening van de rekenprijzen per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten en de woning, met name de correcties voor tussentijdse waardeontwikkeling, de rekenprijs per m2 voor de grond, de rekenprijzen per m2 voor de afzonderlijk benoemde gebouwde delen^[5], de omschrijvingen van de ligging en de toekenning aan de woning en de vergelijkingsobjecten van kwalificaties voor uitstraling/type, bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen toegelicht.

De taxateur van verweerder heeft onweersproken verklaard dat in het Taxatieoverzicht (de verschillen tussen) de omschrijvingen van de ligging, de locatie en het bouwjaar alsmede de kwalificaties van de uitstraling/het type, de bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten niet in factoren zijn uitgedrukt en evenmin op andere wijze zijn gekwantificeerd; zij zijn dan ook niet bij de herleiding van de waarde van de woning uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten gebruikt. De omschrijvingen en kwalificaties zijn, aldus de taxateur van verweerder, (toch) in het Taxatieoverzicht genoemd om te laten zien dat de vergelijkingsobjecten waarvan de verkoopprijzen in de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning zijn gebruikt, vergelijkbaar zijn met de woning. De rechtbank acht aannemelijk dat hetzelfde – mutatis mutandis – geldt voor de omschrijvingen en kwalificaties van de kenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten, genoemd in het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, met het Taxatieoverzicht en de toelichting daarop, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende.

Naar volgt uit het Taxatieoverzicht heeft verweerder de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (de vergelijkingsobjecten). De objecten zijn goed vergelijkbaar met de woning, gelet op onder meer het type (twee-onder-een-kap), de uitstraling en het bouwjaar. Twee vergelijkingsobjecten zijn net als de woning ook aan de [straat] gelegen. Beide objecten zijn weliswaar iets meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht, maar dat is niet zo ver na de waardepeildatum dat de verkoopprijzen van deze objecten niet gebruikt kunnen worden in de onderbouwing van de waarde van de woning. De verkoopprijs van het vergelijkingsobject [adres 2] is een half jaar voor de waardepeildatum gerealiseerd; ook dit tijdsverloop staat niet in de weg aan het gebruik van de verkoopprijs in de onderbouwing van de waarde van de woning.

Verweerder heeft met het Taxatieoverzicht en wat hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate voor de tussentijdse waardeontwikkeling zijn gecorrigeerd en dat met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft de grond en de afzonderlijk in waardebepaling betrokken gebouwde delen^[6]in voldoende mate rekening is gehouden.

Bij haar oordeel neemt de rechtbank verder in aanmerking dat de door verweerder berekende waarde per m2 gebruiksoppervlak van € 2.785 van de hoofdgebouw van de woning beduidend lager is dan de waarde per m2 gebruiksoppervlak de vergelijkingsobjecten van € 3.056 ( [adres 2] ), € 3.642 ( [adres 3] ) en

€ 3.273 ( [adres 4] ). Het gemiddelde van de waarden per m2 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 3.327, dat is € 542 (afgerond 20%) hoger dan de waarde per m2 gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de woning.

10. Wat eiser ter betwisting van de (onderbouwing van) de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Hierbij overweegt de rechtbank het volgende.

11. Eiser neemt het standpunt in dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardedruk die het gevolg is van de omstandigheid dat op de grond bij de woning mandeligheid bestaat^[7]zodat van “vrij gebruik” van die grond door eiser geen sprake is. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt en overweegt daartoe het volgende.

In het verweerschrift heeft verweerder onweersproken verklaard dat de oppervlakte van de door verweerder tot de woning gerekende grondoppervlakte van 3.178 m² bestaat uit een deel, groot 2.857 m², van een mandelig perceel, groot 8.575 m² ( [kadastraal perceelnummer] ), en een niet-mandelig perceel, groot 321 m² ( [kadastraal perceelnummer] ). Naar het oordeel van de rechtbank vormen de woning, het niet-mandelig perceel en het aandeel van belanghebbende in de mandeligheid tezamen één onroerende zaak^[8]. Bij de bepaling van de waarde van de aldus afgebakende onroerende zaak dient aan de waardedruk van de mandeligheid – zo daarvan sprake is –voorbij te worden gegaan. In het wettelijke stelsel van de Wet WOZ past als maatstaf voor het al dan niet toekennen van waardedrukkende invloed aan een zakelijke dan wel daarmee gelijk te stellen verplichting aan te houden of door die verplichting de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de zakelijk gerechtigde of gebruiker, beperkt wordt^[9]. Van een dergelijke beperking is naar het oordeel van de rechtbank bij mandeligheid geen sprake^[10].

12. Eiser neemt verder het standpunt in dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [adres 3] en [adres 4] de vastgestelde waarde van de woning niet onderbouwen maar juist reden zijn voor een verlaging van die waarde. Eiser voert hiertoe aan dat bij beide vergelijkingsobjecten meer grond hoort dan bij de woning en dat er geen mandeligheid op de percelen van de vergelijkingsobjecten rust. De rechtbank volgt eiser niet in dit standpunt. Zij overweegt daartoe het volgende.

Zoals onder 11 is overwogen behoort tot de onroerende zaak in totaal 3.178 m² grond, te weten een deel, groot 2.857 m², van een mandelig perceel alsmede een niet-mandelig perceel, groot 321 m². Bij de vergelijksobjecten [adres 3] en [adres 4] behoort minder grond, respectievelijk 1.235 m2 en 2.175 m2. Met de omstandigheid dat de waarde per m2 grond afneemt naarmate het aantal m2 hoger wordt, is in de grondstaffel, die verweerder bij de waardebepaling heeft gebruikt, rekening gehouden. De rechtbank heeft geen reden om aan te nemen dat de afname van de waarde per m2 grond groter moet zijn dan die waarvan in de grondstaffel wordt uitgegaan. Daaraan doet niet af dat in het Taxatieverslag aan de grond twee verschillende kwalificaties zijn gegeven, te weten “Grond bij eengezinswoning” (321 m2) en “Extra grond (overgrond)” (2.857 m2), reeds omdat het verweerder vrijstaat om de onderbouwing van de vastgestelde waarde, waarvan hij in de bestuurlijke fase is uitgegaan, in de beroepsfase aan te passen. Ook overigens geeft wat eiser heeft aangevoerd over de verschillen in de tot de vergelijkingsobjecten en de woning behorende grond en de aan die verschillen te verbinden gevolgen, de rechtbank geen aanleiding om te twijfelen aan verweerders berekening van de deelwaarde van de grond. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat eiser bij de bepaling de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak ten onrechte (zie onder 11) de waarde van de mandelige grond buiten aanmerking heeft gelaten en voorts dat eiser ervan uitgaat dat op de deelwaarde van het niet-mandelige perceel een “correctie ligging” van 50% oftewel

€ 111.386 (zie onder 3.2), moet worden toegepast, zonder dat hij met controleerbare gegevens heeft onderbouwd waarom deze correctie nodig is.

13. Eiser heeft zijn standpunt dat de verkoopprijs van de woning [adres 8] van € 890.000 aantoont dat de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 te hoog is, niet onderbouwd. Zonder onderbouwing is de stelling niet meer dan een losse flodder.

14. Op grond van wat onder tot 5 en met 13 is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de vastgestelde waarde van de woning van € 868.000 niet te hoog is en dat aan dit oordeel niet afdoet wat eiser over de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Dus komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van de beoordeling van de door eiser verdedigde waarde van de woning van € 777.000 (zie onder 6).

De proceskosten

15. Eiser legt, naar de rechtbank begrijpt, aan zijn derde beroepsgrond, waarin hij de rechtbank verzoekt verweerder te veroordelen in de door eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep gemaakte kosten, ten grondslag dat verweerder niet heeft zorggedragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de keuzes, aannames en gegevens die in dit geval in het proces van waardebepaling zijn gemaakt. Hij voert hiertoe – samengevat – het volgende aan.

1e. In de uitspraak op bezwaar zijn KOUDV+L-factoren toegekend aan de woning en drie vergelijkingsobjecten. Niet is inzichtelijk gemaakt hoe bij de bepaling van de waarde van de woning met de verschillen tussen de aan de woning en de vergelijkingsobjecten toegekende factoren is rekening gehouden. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.

2e. In het Taxatieverslag^[11]merkt verweerder een deel van de grond bij de woning aan als ‘extra grond’^[12]. Hij vermeldt niet welke waarde hij aan de ‘extra grond’ heeft toegekend. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.

3e. In de uitspraak op bezwaar is geen inzicht gegeven in de waarden en de metrages van de objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten. Dit heeft tot gevolg dat ook de vastgestelde waarde van de woning niet inzichtelijk is. Zonder inzichtelijkheid en controleerbaarheid van dit soort gegevens dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan.

Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende.

Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15, aanhef, ten 1e:

16. Zoals onder 8 is overwogen heeft de taxateur van verweerder – samengevat – onweersproken verklaard dat en waarom bij de waardebepaling geen gebruik is gemaakt van (een taxatiekaart met) KOUDV-en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten. Dan kan van verweerder niet worden verlangd dat hij, omdat eiser daarom vraagt, niet bij de waardebepaling gebruikte KOUDV-en liggingsfactoren aan eiser verstrekt. Het verstrekken van KOUDV-en liggingsfactoren die verweerder niet bij de waardebepaling heeft gebruikt, draagt immers niet bij aan de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames

In zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.

Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15, aanhef en ten 2e:

17. Onder het kopje “Objectgegevens” in het Taxatieverslag is melding gemaakt van 321 m2 ‘Grond bij eengezinswoning’ en 2.857 m2 ‘Extra grond (restgrond)’. Waarom dit onderscheid is gemaakt, is in het Taxatieverslag niet toegelicht. In de onderbouwing van van waarde van de woning in de uitspraak op bezwaar wordt de extra grond als

“ bijgebouw” opgevoerd, overigens zonder vermelding van de oppervlakte van dit

“ bijgebouw”, en is het oppervlak van de grond bij de woning gesteld op 321 m2. Dit is ook het in het Taxatieverslag genoemde oppervlak van de “Grond bij de eengezinswoning’. In het verweerschrift verklaart verweerder dat de in het Taxatieoverzicht tot de woning gerekende grond van 3.178 m² bestaat uit – kort gezegd – 321 m2 niet-mandelige grond en 2.178 m2 mandelige grond (zie onder 11). In de onderbouwing van de waarde van de woning in het Taxatieoverzicht is de tot de woning behorende grond met een oppervlak van 3.178 m² niet meer verdeeld in twee stukken grond van 321 m2 en 2.857 m2.. In het Taxatieverslag noch in de uitspraak op bezwaar zijn deelwaarden aan de stukken grond van 321 m2 en 2.178 m2 toegekend. In het Taxatieoverzicht evenmin; daarin is wel een deelwaarde van de tot de woning gerekende grond van 3.178 m² vermeld (zie onder 4).

Kortom, verweerder is – eufemistisch gezegd – niet consistent geweest in de omschrijving van de tot de woning behorende grond. Dat neemt niet weg dat het eiser al in de bezwaarfase duidelijk moet zijn geweest dat bij de waardebepaling (terecht, zie onder 11) ervan is uitgegaan dat tot de woning 3.178 m2 grond behoort. Dat verweerder pas in de beroepsfase duidelijk heeft gemaakt dat de verdeling van de grond in twee stukken niet van belang is voor de bepaling van de deelwaarde van de grond, wil niet zeggen dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn plicht om in de bezwaarfase de bij de waardebepaling gemaakte keuzes en de daarbij gebruikte gegevens en aannames inzichtelijk en controleerbaar te maken. Daarbij overweegt de rechtbank dat niet-essentiële tekortkomingen in de motivering van de vastgestelde waarde in de primaire besluitvorming en/of de bezwaarfase in de beroepsfase kunnen worden hersteld zonder dat dit – bijzondere omstandigheden daargelaten – leidt tot een veroordeling van verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten.

Ook in zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.

Met betrekking tot het geschilpunt, hiervoor vermeld onder 15, aanhef en ten 3e:

18. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de volgende gegevens over de woning en drie vergelijkingsobjecten opgenomen:

Woning

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Soort woning

2^1-kapwoning

bouwjaar

1917

1935

1923

bijgebouwen

extra grond (restgrond)

2 x aanbouw woonruimte

2x dakkapel, balkon

voorraadkelder

overkapping

2 x dakkapel berging/schuur vrijstaand

berging/schuur aangebouwd

voorraadkelder

zolder

dakconstructie

garage

aangebouwd plat dak

2x berging schuur vrijstaand

2 x dakkkapel

voorraadkelder

garage vrijstaand

oppervlakte

221 m2

119 m2

129 m2

142 m2

grondoppervlakte

321 m2

743 m2

1.235 m2

2.175 m2

onderhoud

voldoende

goed

voldoende

voorzieningen

voldoende

goed

voldoende

verkoopdatum

24-09-2019

18-06-2019

15-03-2019

verkoopprijs

€ 725.000

€ 685.000

€ 699.000

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze informatie inzicht gegeven in de metrages en de deelwaarden van de onderdelen van de woning en de door verweerder in de uitspraak op bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten. Dit zou niet anders zijn als de rechter zou oordelen dat de gegevens op basis waarvan de uitspraak op bezwaar is gedaan, niet juist zijn en/of de beslissing in de uitspraak op bezwaar niet kunnen dragen. Ook de omstandigheid dat verweerder in beroep met een ten opzichte van het Taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar aangepaste en verder uitgewerkte onderbouwing van de vastgestelde waarde is gekomen, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het staat verweerder immers vrij om zich in beroep te verweren met alle gronden die hij dienstig acht, ook als deze gronden afwijken van de gronden waarvan verweerder zich in de fase van de primaire besluitvorming en/of de bezwaarfase heeft bediend. Tenslotte acht de rechtbank in dit verband van belang dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde in het Taxatieverslag en in de uitspraak op bezwaar voldoet aan de wettelijke voorschriften betreffende de onderbouwing van de vastgestelde waarde in een taxatieverslag^[13].

Ook in zoverre faalt de derde beroepsgrond van eiser.

19. Gelet op wat onder 15 tot en met 18 is overwogen, is er geen reden voor toekenning aan eiser van een vergoeding van de door hem in verband met de behandeling van het bezwaar en/of het beroep gemaakte kosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 februari 2023.

De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van woning in Utrecht

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 februari 2023 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

Procesverloop

Overwegingen

“Opstallen (…)

Grond/locatie

Beslissing

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Voetnoten