Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1770
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: R. Janmaat).
Als derde-partij neemt aan de zaak deel:
de Staat der Nederlanden (de Minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] .
1.2
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de aanslag van 29 februari 2020 vastgesteld op € 87.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar van 17 februari 2021 ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 18 juli 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar bijgestaan door de taxateur [taxateur] .
1.6
Bij sluiting van het onderzoek op zitting heeft de rechtbank meegedeeld binnen zes weken uitspraak te doen. De rechtbank heeft deze termijn niet gehaald en partijen bericht later uitspraak te doen.
Algemeen
2. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is een kleine bedrijfsunit uit 2007, met een oppervlakte van 66 m2, bestaande uit een begane grond van 46 m2 en 20 m2 op de eerste verdieping. De onroerende zaak is gelegen op het bedrijventerrein [bedrijventerrein] in [woonplaats] en maakt deel uit van een complex van 18 units.
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
Beoordeling door de rechtbank
5. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaken in zijn taxatie gebruik gemaakt van de methode van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die het resultaat is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de getaxeerde huurprijzen van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
7. Eiser bepleit een waarde van € 64.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Huurwaarde
8. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van de huurtransacties van twee referenties bepaald, namelijk: [adres 2] en [adres 3] .
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd hoe de huurwaarde is berekend. De gebruikte referenties liggen in hetzelfde complex units of zijn gelegen in hetzelfde gebied en zijn goed vergelijkbaar. Daarnaast ligt de vraaghuurprijs (€ 8.100,-) van het object hoger dan de getaxeerde huur van € 7.260,-. De reden dat sommige units een lagere huurprijs per m2 hebben kan worden verklaard doordat hoe groter de unit is, hoe lager het bedrag per m2 wordt. De rechtbank kan deze toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Het is de rechtbank niet gebleken dat er een lagere huurprijs voor het object moet worden gehanteerd.
Kapitalisatiefactor
10. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 12,1 onderbouwd met verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] .
11. Eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de originele kapitalisatiefactor 12,0 is. Dit maakt dat het object een lagere waarde heeft. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor afgeleid heeft uit verkooptransacties die goed vergelijkbaar zijn met het object van eiser. De verkochte referentieobjecten zijn in hetzelfde complex gelegen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 12,1 niet te hoog is. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat het object van eiser de laagste kapitalisatiefactor heeft in vergelijking met de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Tussenconclusie
12. Het beroep is ongegrond.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
13. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
14. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [1] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
15. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 4 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim vier maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden. Eiser heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 22 februari 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 11 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor de heffingsambtenaar. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 6 april 2021 tot de uitspraakdatum, 19 maanden geduurd. De rechtbank heeft daarmee het aan haar toe te rekenen deel van de redelijke termijn van anderhalf jaar met 1 maand overschreden. De overschrijding van de redelijke termijn is voor 5 maanden toe te rekenen aan de heffingsambtenaar en voor 1 maand aan de rechtbank. De heffingsambtenaar dient derhalve een bedrag van 5/6 x € 500,- oftewel afgerond € 400,- aan immateriële schade aan -eiser te vergoeden. De Minister zal eveneens worden veroordeeld tot betaling van afgerond € 100,- (te weten 1/6 x € 500,-).
Conclusie en gevolgen
16. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiser te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
17. De vergoeding bedraagt in totaal € 759,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op het arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [2] De rechtbank stelt een factor van 0,5 vast voor het gewicht van de zaken omdat de heffingsambtenaar slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiser omdat aan hem een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend. [3]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot een vergoeding van de immateriële schade aan eiseres, vastgesteld op € 400,-;
- veroordeelt de Staat tot een vergoeding van de immateriële schade aan eiseres, vastgesteld op € 100,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.