Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9610708 UC EXPL 21-9197 MB/40202
Vonnis van 2 november 2022
inzake
[eiseres],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.A. Geuze,
tegen:
[gedaagde] , handelend onder de naam " [handelsnaam] ",
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J. van Andel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met productie 1 tot en met 17, die op 22 december 2021 aan [gedaagde] is betekend;
- de conclusie van antwoord, tevens van eis in reconventie met productie 1 tot en met 8;
- de conclusie van antwoord in reconventie (tevens houdende een vermindering van eis in conventie) met productie 18 tot en met 28;
- de aanvullende producties 9 tot en met 15 van de zijde van [gedaagde] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022, gelijktijdig met de mondelinge behandeling van de tussen partijen lopende verzoekschriftprocedure met zaaknummer 9653300 UE-VERZ 22-29. De griffier heeft aantekening gehouden van hetgeen met partijen is besproken.
1.3.
Tot slot is vonnis bepaald.
2.De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
[eiseres] heeft met ingang van 1 januari 2012 de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [A] voor de duur van vijf jaren met vijf optiejaren voor een aanvangshuurprijs van € 13.800,00 per jaar. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als [.] met opslagruimte.
2.2.
In een allonge op de huurovereenkomst van 28 februari 2013 zijn [eiseres] en [A] overeengekomen dat de huurovereenkomst eindigt op 31 december 2016 en voor een aansluitende periode van twee jaar zal worden voortgezet door de op 1 januari 2013 opgerichte v.o.f. [handelsnaam] . Vennoten van deze v.o.f. zijn [A] , [B] en [C] .
2.3.
V.o.f. [handelsnaam] is kort na de oprichting opgeheven en de [.] is door
[B] en [C] voortgezet en per 1 september 2016 aan [gedaagde] overgedragen.
2.4.
In een door [eiseres] en [gedaagde] op 30 december 2016 getekend stuk, genaamd ‘Beëindigingsovereenkomst van de huurovereenkomst tussen de verhuurder [eiseres] (…) en de huurders door de vennootschap onder firma: [handelsnaam] ” zijn partijen het volgende overeengekomen:
“Verhuurder en VOF huurders verklaren dat de in de considerans genoemde huurovereenkomst per 30 december 2016 te beëindigingen. (…)
De heer [gedaagde] (…) verklaart dat hij al enige tijd eigenaar is van [handelsnaam] (…) en dat hij alle afspraken die niet nagekomen zijn en ontstane betalingsachterstanden, van de VOF houders accepteert en voor rekening van [gedaagde] als nieuwe huurder komen te staan.”
In de door partijen daarbij getekende bijlage ‘betreft: achterstand in premies huur’ is onder meer het volgende overeengekomen:
“Door u te betalen aan huurachterstanden, over de jaren 2013 t/m 2016, een bedrag € 6.150,00.”
In de door partijen daarbij getekende bijlage ‘betreft: achterstand maandelijkse voorschotten’ is onder meer het volgende overeengekomen:
“De achterstanden, zoals in contract is afgesproken, zijn ontstaan omdat u de door huurders te betalen maandelijkse voorschotten, n.l. aandeel van opstalverzekering en aanslag WOZ, rioolrecht en waterschapsbelasting nooit hebt voldaan. Het gaat over de periode 1 maart 2013 tot en met 30 december 2016, (…) € 3.187,20.”
2.5.
Eveneens op 30 december 2016 is tussen [eiseres] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] van [eiseres] het gehuurde per 1 januari 2017 heeft gehuurd voor een periode van drie jaar met een verlenging van twee jaar, derhalve tot 31 december 2021 (hierna: de huurovereenkomst). Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW’ ROZ model versie 2008 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard. In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“4.8 Per betaalperiode van een kalendermaand(en) bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst
- de huurprijs € 1.300,--
- voorschot waterverbruik + huurdersaandeel vastrecht (servicekosten) € 40,--
- aandeel opstalverzekering € 37,--
- aanslag WOZ, rioolrecht en waterschapsbelasting € 32,--
Totaal per maand te voldoen € 1.409,--
(…)
Met ingang van de huurovereenkomst wordt de huurder jaarlijks ten laste gelegd met een derde deel van de aanslag WOZ, en de helft van de aanslag rioolrechten en de waterschapsbelasting.
9.12
Indien de riolering van het gebouw waarvan het gehuurde onderdeel van is verstopt raakt door schuld van huurder komen de kosten van de rioolontstopping ten laste van huurder. Huurder dient bij eerste aanzegging betreffende kosten aan verhuurder te betalen.
9.13
Verhuurder zal voor eigen privacy en ter beperking van overlast van huurder, huurder’ s cliënten, vrienden en familie, de deuropeningen en deuren aangrenzend aan de woning van huurder sluiten. Huurder dient zelf voor de zomer maanden voor een airco / ventilatie of verkoeling systeem zorg te dragen.”
2.6.
Op 11 september 2019 heeft [gedaagde] in een brief aan [eiseres] betreffende ‘inhouding huur i.v.m. verrekening onderhoudskosten riool’ onder meer geschreven:
“(…) De gemeente heeft het onderhoud gepleegd en heeft de factuur aan mij verzonden. De kosten voor onderhoud en reparaties aan het pand horen betaald te worden door de pandeigenaar (…). Ook heeft u in het huurcontract dat u toentertijd opgesteld een bedrag boven het afgesproken bedrag van € 1300,-- erin opgenomen. Zoals u tot op heden heeft gemerkt de huurprijs is al een tijdje € 1300,-- en zo zal blijven. Het door u verhoogde bedrag is tot op heden niet opgehelderd. Vanaf het moment dat u duidelijkheid geeft over deze verhoging zullen we kijken of dat gerechtvaardigd is en vanaf dat moment wordt het deel dat rechtvaardig is betaald. Tot die tijd blijft de huur € 1300,-- (wat eigenlijk al hoog is). (…) De factuur van de gemeente ga ik voor u betalen. Wel zal het volledig bedrag in mindering brengen op de huur. Vanaf volgende maand ontvang u geen huur tot het bedrag dat de factuur staat is ingehouden. Daarna zal de huurlast aan u overgemaakt worden. (…).”
2.7.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 23 september 2019, 5 maart 2020 en 29 april 2020 aangeschreven en aangemaand om de op dat moment bestaande achterstanden in de maandelijkse betalingsverplichtingen binnen een bepaalde termijn alsnog aan haar te voldoen.
2.8.
Per aangetekende brief van 3 augustus 2020 heeft [eiseres] [gedaagde] bericht dat de kale huurprijs van € 1.300,00 met ingang van 1 september 2020 met 3% wordt verhoogd naar € 1.339,00 en dat de totale nieuwe huurprijs dan € 1.448,00 bedraagt. In de brief heeft [eiseres] [gedaagde] er op geattendeerd dat de volledige huurprijs uiterlijk de eerste van de maand moet worden voldaan.
2.9.
De (toenmalige) gemachtigde van [gedaagde] heeft in haar brief van 25 september 2020 aan de gemachtigde van [eiseres] onder meer het volgende geschreven:
“Client heeft de huurovereenkomst overgenomen van de vorige huurder en het klopt dat hij een huurschuld van 6.150 euro heeft overgenomen. Ook dient client contractueel maandelijks een voorschot voor leveringen en diensten te voldoen. Client vond echter bij aanvang van de huur al dat de maandelijkse huur inclusief servicekosten te hoog was (…). Ook is client nooit en te nimmer aangesproken op huurachterstand. Bij uw brief wordt hij voor het eerst geconfronteerd met het opeisen van de volledige -vermeende- huurachterstand. Client kan dit niet in een keer ophoesten. Client zal de huurachterstand wel aflossen, maar hij stelt voor dit in maandelijkse termijnen vanaf 1 oktober a.s. te doen. Vanaf oktober zal client maandelijks 1.409 euro plus 109 euro aflossing, derhalve 1.518 euro per maand voldoen. (…).”
2.10.
De gemachtigde van [eiseres] heeft bij brief van 16 oktober 2020 gereageerd en heeft daarbij nota’s gevoegd van de werkelijke kosten van het water(verbruik) en van de belastingen, heffingen en premies (water, gemeentelijke belastingen en opstalverzekering) over de periode 2014 tot en met 2020.
2.11.
[eiseres] heeft per aangetekende brief van 19 december 2020 de huurovereenkomst opgezegd per 1 januari 2022 met als reden dat de bedrijfsvoering door [gedaagde]
“niet is (geweest) wat een goed huurder betaamt”.
“niet is (geweest) wat een goed huurder betaamt”.
2.12.
[eiseres] heeft het gehuurde op 27 september 2021 bouwkundig laten inspecteren door [onderneming 1] . In het rapport van [onderneming 1] worden de onderhoudskosten voor het dak, de gevel, de installaties, het interieur en de onderbouw/kelder geraamd op een totaalbedrag van € 2.465,00.
3.Het geschil
In conventie
3.1.
[eiseres] vordert in de dagvaarding, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde per 31 december 2021, dan wel tegen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dag, met veroordeling van [gedaagde] om het gehuurde met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van het te dezen wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen met een dwangsom van € 1.500,00 per dag(deel) dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft;
Subsidiair:
II. voor recht te verklaren dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde eindigt per 31 december 2021 dan wel tegen een datum die door de kantonrechter nader bepaald wordt;
Zowel primair als subsidiair:
III. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiseres] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
a. een bedrag van € 17.251,88 ter zake achterstallige huurpenningen (inclusief voorschotten) tot en met de maand december 2021, althans een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
b. een bedrag van € 6.150,00 ter zake achterstallige huur, althans een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, dan wel de wettelijke rente daarover vanaf 1 januari 2017 tot de dag van algehele voldoening;
c. de huurprijs van € 1.339,00 per maand en het voorschot voor bijkomende leveringen van € 109,00 per maand, steeds voor de 1e van de maand, tot de datum dat de huurovereenkomst zal zijn beëindigd, alsmede tot betaling van een bedrag van vervangende schadevergoeding van € 1.448,00 per maand, gelijkstaand aan de huur en het voorschot voor bijkomende leveringen per maand, steeds voor de 1e van de maand vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot en met de dag dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontruimd en verlaten, waarbij een tussentijdse maandelijkse beëindiging als een volledige maand wordt berekend;
d. een bedrag van € 893,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, dan wel tot een bedrag door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;
e. een bedrag van € 453,75 ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid op grond van artikel 6:96 lid 1b BW;
IV. [gedaagde] te veroordelen om de in de dagvaarding onder randnummer 12. genoemde wijzigingen in/aan het gehuurde voor de datum van ontruiming dan wel beëindiging ongedaan te maken en de daar genoemde gebreken te herstellen bij gebreke waarvan [eiseres] met een beroep op artikel 6:87 BW gerechtigd is het ongedaan maken en het herstel op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren en welke (herstel)kosten [eiseres] op [gedaagde] zal mogen gaan verhalen;
V. (voorwaardelijk, voor het geval de kantonrechter bepaalt dat de huurovereenkomst niet door ontbinding dan wel opzegging eindigt) [gedaagde] te veroordelen om binnen één maand na vonnis conform artikel 10 van de huurovereenkomst, de in het gehuurde aanwezige apparaten als vermeld onder randnummer 14 van de dagvaarding te laten keuren en de keuringsrapporten ter hand te stellen, bij gebreke waarvan [gedaagde] een dwangsom van € 250,00 per dag verbeurt voor iedere dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft.
3.2.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] de totale huurachterstand van € 17.251,88 berekend tot en met december 2021 en verminderd met de totale huurachterstand van € 6.150,00 berekend tot en met december 2016, omdat die achterstand al zelfstandig wordt gevorderd onder III.b. Na vermindering van eis resteert een bedrag van € 11.101,88 aan achterstallige huurpenningen berekend tot en met december 2021.
3.3.
[eiseres] legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [eiseres] stelt dat [gedaagde] tekortschiet jegens haar, omdat hij de huurachterstand van € 6.150,00 die hij eind 2016 van zijn rechtsvoorganger heeft overgenomen in eerste instantie niet heeft betaald. Vanaf oktober 2020 heeft [gedaagde] maandelijks naast de verschuldigde huur en het voorschot voor het water(verbruik), de premie opstalverzekering, aanslag WOZ, rioolrecht en waterschapsbelasting (hierna gezamenlijk te noemen: de bijkomende kosten) een bedrag van € 70,00 extra betaald (met uitzondering van de maand april, toen heeft hij € 52,18 extra betaald). Berekend tot en met juni 2022 mag derhalve een totaalbedrag van € 1.452,18 op het bedrag van € 6.150,00 in mindering worden gebracht, zodat de som van € 4.697,82 resteert per juli 2022. Daarnaast schiet [gedaagde] toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, door i) stelselmatig de huurprijs en het voorschot en bijkomende kosten niet tijdig en/of volledig te betalen, ii) zonder toestemming van [eiseres] wijzigingen in/aan het gehuurde aan te brengen en deze ondanks aanmaning en sommatie niet te willen herstellen en iii) de in het gehuurde aanwezige apparaten niet jaarlijks door een erkend bedrijf te laten keuren op brandveiligheid. Volgens [eiseres] moeten deze diverse tekortkomingen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Subsidiair beroept [eiseres] zich op de door haar bij brief van 19 december 2020 gedane opzegging van de huurovereenkomst, die er volgens haar toe heeft geleid dat de huurovereenkomst op 31 december 2021 is geëindigd. [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke (handels)rente over de door [gedaagde] van zijn rechtsvoorganger overgenomen schuld (zie 2.4) en de buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
3.4.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
In reconventie
3.6.
[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Te bepalen dat [eiseres] heeft te gedogen dat er een huurprijsvermindering geldt over de periode 1 januari 2017 tot en met oktober 2018 van € 400,00 althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen op de overeengekomen huurprijs vanwege vermindering van huurgenot over die periode;
II. Te bepalen dat [eiseres] heeft te gedogen dat er een huurprijsvermindering geldt over de periode 1 maart 2020 tot en met maart 2022 van 50% van de huurprijs en aldus van [gedaagde] een bedrag overeenkomstig die helft van de huurprijs, althans een bedrag van € 15.600,00, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, niet kan vorderen c.q. [gedaagde] dat bedrag niet aan [eiseres] verschuldigd is;
III. [eiseres] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het in dezen te wijzen vonnis op haar kosten te hebben laten uitvoeren, zulks door aannemersbedrijf [onderneming 2] : de werkzaamheden welke volgens dat bedrijf nodig zijn om de gescheurde muur op deugdelijke wijze te doen herstellen;
IV. [eiseres] te veroordelen om binnen 2 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis aan [gedaagde] af te geven de sleutels van de achterdeur, opdat [gedaagde] die achterdeur (indien noodzakelijk) kan openen;
V. [eiseres] te bevelen toe te staan dat [gedaagde] , gelijk als voorheen het geval was, de gasflessen aan de achterzijde van het gehuurde kan stallen/plaatsen;
VI. [eiseres] te veroordelen om door een erkend bedrijf die werkzaamheden te laten uitvoeren die met zich brengen dat de gasaansluiting weer aan de buitenzijde van het gehuurde zal zitten en niet langer inpandig;
VII. [eiseres] te veroordelen om binnen een week na betekening van het in dezen te wijzen vonnis om afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten 2017 t/m 2021 die zij van de desbetreffende bedrijven heeft ontvangen te hebben verstrekt aan [gedaagde] ;
VIII. Alles op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [eiseres] hieraan niet voldoet;
IX. [eiseres] te veroordelen om de door [gedaagde] betaalde kosten voor het herstel van de riolering van € 4.799,47 - indien en voor zover het beroep op verrekening met het bedrag van € 6.150,00 niet zal zijn toegestaan – aan hem terug te betalen en wel binnen een week na het in dezen te wijzen vonnis, met de bepaling dat [eiseres] de wettelijke handelsrente daarover verschuldigd is vanaf de datum van verzuim;
X. Te bepalen dat [gedaagde] vanaf 1 januari 2017 geen opstalverzekering verschuldigd is;
XI. [eiseres] te veroordelen om aan [gedaagde] te betalen een bedrag aan geleden schade van € 10.000,00, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen;
XII. [eiseres] te veroordelen in de proceskosten.
3.7.
[gedaagde] legt aan zijn vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] stelt dat hij gedurende de periode januari 2017 tot en met oktober 2018, gemiddeld vier keer per jaar, last heeft gehad van verstopping van het riool van het gehuurde. Dit is een gebrek aan het gehuurde, waar zijn voorgangers ook last van hadden. [gedaagde] stelt dat [eiseres] , ondanks verzoek daartoe, geweigerd heeft dit gebrek te herstellen, reden waarom [gedaagde] zelf het gebrek heeft laten herstellen en in zijn brief van 11 september 2019 aan [eiseres] heeft bericht dat hij de herstelkosten van € 4.799,47 op de huurprijs in mindering zal brengen. Omdat [eiseres] de verrekening niet accepteert, vordert [gedaagde] in reconventie [eiseres] te veroordelen dit bedrag aan hem te betalen. [gedaagde] stelt voorts dat als gevolg van dit gebrek zijn huurgenot over de periode 1 januari 2017 tot en met oktober 2018 is verminderd, hetgeen volgens hem een huurprijsvermindering van € 400,00 rechtvaardigt. Verder heeft [eiseres] de achterdeur van het gehuurde afgesloten en de gasflessen die achter het gehuurde buiten stonden binnen gezet, waardoor niet alleen een onveilige situatie is ontstaan, maar ook het gehuurde niet meer kan worden geventileerd. [gedaagde] vordert daarom afgifte van de sleutels van de achterdeur, een bevel aan [eiseres] om toe te staan dat de gasflessen weer buiten komen te staan en een veroordeling van [eiseres] om de gasaansluiting weer buiten te laten aanleggen. Door het niet kunnen ventileren van het gehuurde stelt [gedaagde] omzetschade te hebben geleden, omdat (potentiële) klanten als gevolg van de warmte die in het gehuurde ontstond uit het gehuurde vertrokken. [gedaagde] schat zijn schade over de periode 1 januari 2017 tot 1 maart 2022 op een bedrag van € 10.000,00 en vordert veroordeling van [eiseres] om dit bedrag aan hem te vergoeden. Daarnaast vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] om afschriften van de originele afrekeningen servicekosten over de periode 2017/2021 aan hem te verstrekken en om te bepalen dat hij vanaf 1 januari 2017 geen opstalverzekering verschuldigd is. Tot slot vordert [eiseres] een dwangsom van € 1.000,00 op alles waaraan [eiseres] na veroordeling niet voldoet en veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.
3.8.
[eiseres] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en de nakosten.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in reconventie
De kantonrechter stelt voorop dat voor de beoordeling van de vorderingen geldt dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept. [1]
In conventie
De vorderingen onder I, II en III.
De overgenomen huurschuld over de jaren 2013 tot en met 2016
4.1.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] op 30 december 2016 een schriftelijk stuk heeft ondertekend, waarin hij met [eiseres] is overeengekomen dat de betalingsachterstanden die zijn voorgangers uit hoofde van de huurovereenkomst hebben laten ontstaan voor zijn rekening komen. Met het overnemen van deze huurschuld was [eiseres] bereid om eveneens op 30 december 2016 een nieuwe huurovereenkomst met [gedaagde] te sluiten. De schuldovername is daarmee onlosmakelijk verbonden met de tussen [eiseres] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst en maakt daar deel van uit. Het schriftelijk stuk van 30 december 2016 heeft twee door [gedaagde] ondertekende bijlagen: in de ene bijlage is de achterstand in de betaling van de huurpenningen over de jaren 2013 tot en met 2016 vastgesteld op een bedrag van € 6.150,00 en in de andere bijlage is de achterstand in de betaling van de bijkomende kosten over dezelfde periode vastgesteld op een bedrag van € 3.187,23.
4.1.1.
[gedaagde] betwist in zijn conclusie van antwoord in conventie dat hij het bedrag van € 6.150,00 aan [eiseres] verschuldigd is, omdat hij in 2021 maandelijks meer heeft betaald dan hij aan huur en bijkomende kosten aan [eiseres] verschuldigd was. [eiseres] heeft vervolgens in haar conclusie van antwoord in reconventie haar vordering in conventie op dit punt verminderd met een totaalbedrag aan aflossingen van € 1.452,18 berekend over de periode oktober 2020 tot en met juni 2022. De verschuldigdheid van het restantbedrag van € 4.697,82 is daarna niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken door [gedaagde] , zodat de vordering onder III.b tot de hoogte van genoemd restantbedrag toewijsbaar is. De mede gevorderde wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over dit bedrag wordt afgewezen, omdat niet is gesteld of gebleken dat er sprake is van een handelsovereenkomst. De mede gevorderde wettelijke ex artikel 6:119 BW rente wordt toegewezen vanaf 22 december 2021 (dag dagvaarding) omdat niet concreet door [eiseres] is gesteld dat [gedaagde] op 1 januari 2017 (of enig later moment) in verzuim is geraakt.
4.1.2.
De kantonrechter stelt vast dat in het onder III.a gevorderde bedrag van € 11.101,88, het bedrag van € 3.187,23 aan achterstand in de betaling van de bijkomende kosten over de jaren 2013 tot en met 2016 is begrepen. Hoewel [gedaagde] opkomt tegen het doorbelasten van bepaalde bijkomende kosten (waarover hierna meer) heeft hij voor de verschuldigdheid van dit bedrag getekend op 30 december 2016. Nu niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde] (een deel van) het bedrag van € 3.187,23 heeft betaald is ook dit toewijsbaar.
De huurschuld vanaf 2017
4.2.
[eiseres] vordert een bedrag van € 7.914,65 aan achterstand in de betalingen over de periode januari 2017 tot en met december 2021 (€ 11.101,88 - € 3.187,23). Deze achterstand heeft [eiseres] in productie 7 onderbouwd met jaaroverzichten. Uit de overzichten volgt genoemd totaalbedrag echter niet, maar een totaalbedrag van € 5.724,45. Omdat [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld waar het bedrag van € 2.190,20 op ziet (€ 7.914,65 - € 5.724,45) is dit deel niet toewijsbaar.
4.2.1.
Uit de als productie 7 overgelegde jaaroverzichten blijkt dat het gevorderde bedrag van € 5.724,45 is opgebouwd uit een bedrag van € 749,00 aan onbetaalde huur (€ 110,00 in 2017 en € 639,00 in 2020), een bedrag van € 4.905,00 aan bijkomende kosten (€ 1.308,00 in 2017, € 1.308,00 in 2018, € 1.308,00 in 2019 en € 981,00 in 2020) en een bedrag van € 70,45 aan boeterente in 2020. Omdat [gedaagde] de gevorderde onbetaalde huur en de boeterente niet (gemotiveerd) heeft betwist, is een bedrag van € 819,45 toewijsbaar (€ 110,00 + € 639,00 + € 70,45).
4.2.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde bijkomende kosten. [gedaagde] stelt dat in de met [eiseres] nieuw te sluiten huurovereenkomst ineens een huurprijs van € 1.300,00 per maand exclusief bijkomende kosten was opgenomen, terwijl in de huurovereenkomst die [eiseres] met zijn voorgangers had deze huurprijs inclusief bijkomende kosten was. Volgens [gedaagde] is dit onjuist, ontoelaatbaar en heeft het geen gelding jegens hem. [gedaagde] beroept zich in dit kader op indeplaatsstelling. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat dit beroep niet op. Het enkele feit dat [gedaagde] de exploitatie van de [.] van V.O.F. [handelsnaam] heeft overgenomen (zie 2.3), brengt namelijk niet automatisch met zich dat er sprake is van een huurrechtelijke indeplaatsstelling. Het weerhoudt de verhuurder en de nieuwe huurder er niet van om met elkaar een nieuwe huurovereenkomst te sluiten, hetgeen tussen [eiseres] en [gedaagde] ook is gebeurd op 30 december 2016 (zie 2.5). De stelling van [gedaagde] dat hij deze nieuwe huurovereenkomst onder druk heeft getekend - waarmee hij naar de kantonrechter begrijpt een beroep doet op een wilsgebrek - heeft [eiseres] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van een wilsgebrek en dat de huurovereenkomst, althans de daarin opgenomen afspraak over de maandelijkse betaling van de bijkomende kosten, zou moeten worden vernietigd.
4.2.3.
[gedaagde] betwist voorts de verschuldigdheid van de opstalverzekering en de watersysteemheffing (als onderdeel van de waterschapsbelasting), omdat deze kosten volgens hem voor rekening van de eigenaar van het gehuurde zijn. Voor wat betreft de aanslag WOZ, het rioolrecht en de zuiverings- en verontreinigingsheffing (als onderdeel van de waterschapsbelasting) mag volgens [gedaagde] slechts het gebruikersdeel doorbelast worden aan de gebruiker. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet, omdat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat maandelijks bedragen voor de opstalverzekering, de aanslag WOZ, het rioolrecht en waterschapsbelasting bij [gedaagde] in rekening worden gebracht. Niet gesteld of gebleken is waarom deze afspraken contractueel niet mogelijk zouden zijn.
4.2.4.
[gedaagde] beroept zich tot slot op opschorting van zijn betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende kosten, zolang [eiseres] geen inzicht verstrekt in de bedragen die hiermee samenhangen en verband houden. [eiseres] weerspreekt dat [gedaagde] zich kan beroepen op opschorting dan wel verrekening, omdat dit contractueel niet is toegestaan. De kantonrechter volgt [eiseres] hierin, omdat in artikel 26.1 van de algemene bepalingen is bepaald dat de betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal geschieden zonder enige opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering die huurder op verhuurder meent te hebben.
4.2.5.
Het voorgaande maakt dat [gedaagde] ook tekort is geschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichting ná 2016 door over een periode van 45 maanden de bijkomende kosten van € 109,00 per maand niet aan [eiseres] te betalen. Het totaalbedrag van € 4.905,00 is toewijsbaar.
4.3.
De conclusie is dat [gedaagde] voor een totaalbedrag van € 13.609,50 (€ 4.697,82 + € 3.187,23 + € 819,45 + € 4.905,00) tekort is geschoten in de nakoming van zijn jegens [eiseres] bestaande betalingsverplichtingen. Dit bedrag staat gelijk aan ruim tien maanden aan huur. Naar het oordeel van de kantonrechter is de betalingsachterstand zodanig hoog dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Voorgaande kan anders zijn als het beroep op verrekening door [gedaagde] met de door hem gestelde vorderingen op [eiseres] en/of het beroep op huurprijsvermindering slaagt. In rechtsoverweging 4.2.4 is echter al geoordeeld dat [gedaagde] geen beroep op opschorting, verrekening dan wel korting of aftrek toekomt. Ook in het geval uit een nadere huurprijsvaststelling zou blijken dat [gedaagde] recht heeft op terugbetaling door [eiseres] van te veel betaalde huur, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet langer van [eiseres] verlangd worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Zo is in de tussen partijen lopende procedure met zaaknummer 9653300 UE VERZ 22-29 het verzoekschrift tot het benoemen van een deskundige op 21 januari 2022 door [gedaagde] ingediend. Volgens artikel 7:303 BW geldt de dag van dit verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. Voor [gedaagde] kan derhalve een vordering tot terugbetaling van te veel betaalde huur ontstaan over een periode die niet eerder dan 21 januari 2022 aanvangt. De op dat moment reeds bestaande tekortkomingen in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen zouden met het ontstaan van een dergelijke vordering niet worden weggenomen.
De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om aan [gedaagde] de door hem verzochte terme de grace te verlenen, omdat de betalingsachterstanden (grotendeels) al lange tijd bestaan, terwijl [gedaagde] niet eerder dan in deze procedure met zijn tegenvorderingen komt. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Als termijn voor ontruiming acht de kantonrechter een maand nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, redelijk. De gevorderde dwangsom op de ontruiming wordt afgewezen bij gebrek aan belang. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat [eiseres] dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen.
4.4.
Omdat de primaire vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van de onder II. subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigt door opzegging per 31 december 2021.
4.5.
Ten aanzien van de vordering onder III.a. wordt [gedaagde] veroordeeld om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 8.911,68 (€ 3.187,23 + € 819,45 + € 4.905,00).
4.6.
Ten aanzien van de vordering onder III.b. wordt [gedaagde] veroordeeld om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 4.697,82, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 22 december 2021 tot aan de dag van betaling.
4.7.
Ten aanzien van de vordering onder III.c. geldt het volgende. [eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] om de maandelijkse huurpenningen van € 1.339,00, vermeerderd met de bijkomende kosten van € 109,00 per maand aan haar te voldoen, steeds voor de eerste van de maand tot de datum dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en tot betaling van een bedrag aan vervangende schadevergoeding van € 1.448,00 per maand vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot aan de datum van ontruiming van het gehuurde. Omdat de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de achterstand is berekend tot en met de maand december 2021, wordt de vordering tot betaling van de maandelijkse huurpenningen en de bijkomende kosten toegewezen vanaf 1 januari 2022 tot aan de datum van dit vonnis. Hierbij geldt dat hetgeen [gedaagde] na het uitbrengen van de dagvaarding aan [eiseres] aan huurpenningen en/of bijkomende kosten heeft betaald hierop in mindering dient te strekken. Per datum van dit vonnis, 2 november 2022, wordt de huurovereenkomst ontbonden en eindigt de betalingsverplichting van [gedaagde] die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Vanaf 19 oktober 2022 (in verband met de maandelijkse betaling houdt dit in: vanaf 1 november 2022) tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming is [gedaagde] wel een gebruiksvergoeding aan [gedaagde] verschuldigd ter grootte van de maandelijkse huur en de bijkomende kosten, zijnde een bedrag van € 1.448,00 per maand. [gedaagde] wordt ook tot betaling van deze gebruiksvergoeding veroordeeld.
4.8.
[eiseres] heeft een bedrag van € 893,80 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. [gedaagde] voert ter afwering van deze vordering onder meer aan dat [eiseres] voor deze kosten een rechtsbijstandsverzekering heeft en dus deze kosten niet zelf betaalt, zodat zij geen aanspraak kan maken op vergoeding daarvan. De kantonrechter is van oordeel dat niet is gesteld, noch is gebleken dat [eiseres] geen, of niet onvoorwaardelijk, aanspraak kan maken op haar rechtsbijstandverzekering voor de eventuele buitengerechtelijke kosten, zodat zij ook onvoldoende heeft onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt [2] . De vordering onder III.d. wordt daarom afgewezen.
De vordering onder IV en III.e.
4.9.
[eiseres] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij, ook in het geval de huurovereenkomst wordt ontbonden, veroordeling van [gedaagde] vordert om vóór de datum van ontruiming de door hem zonder toestemming aangebrachte wijzigingen in/aan het gehuurde ongedaan te maken en de door hem veroorzaakte schade aan het gehuurde te herstellen, bij gebreke waarvan zij een en ander op kosten van [gedaagde] mag laten uitvoeren. De kantonrechter begrijpt dit als een voorwaardelijke omzettingsverklaring als bedoeld in artikel 6:87 BW waarmee de verbintenis tot herstel/ongedaanmaking voorwaardelijk (dat wil zeggen indien [gedaagde] het herstel niet uitvoert) wordt omgezet in één tot vervangende schadevergoeding. Daarnaast vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de kosten van [onderneming 1] , omdat dit kosten zijn ter vaststelling van haar schade.
4.10.
Van de door [eiseres] gestelde achttien schades/wijzigingen in/aan het gehuurde zal hierna afzonderlijk worden beoordeeld of die door [gedaagde] moeten worden hersteld/ongedaan gemaakt moeten worden. Hierbij geldt dat de huurder op grond van de huurovereenkomst jegens de verhuurder alleen aansprakelijk is voor schade aan de zaak die is ontstaan, indien hij is tekortgeschoten in enige verplichting die krachtens die overeenkomst op hem rustte (artikel 6:74 BW en artikel 7:218 lid 1 BW). Volgens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eiseres] de stelplicht en – zo nodig – de bewijslast van het tekortschieten van [gedaagde] en de daardoor veroorzaakte schade.
Ontbreken kleine trap naar de achterdeur.
4.10.1.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] de kleine trap naar de achterdeur zonder haar toestemming heeft verwijderd om meer ruimte te maken. Zij vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om deze ongeoorloofde wijziging ongedaan te maken. [gedaagde] betwist dat hij de trap heeft verwijderd en voert aan dat dit al acht of negen jaar geleden door zijn broers (als vennoten van V.O.F. [handelsnaam] ) is gedaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] degene is geweest die de trap zonder toestemming van [eiseres] heeft verwijderd en dat hij gehouden is deze terug te plaatsen. Dit onderdeel van vordering IV. wordt afgewezen.
Ontbreken elektra in de gang, gaten in plafond en muur.
4.10.2.
[eiseres] stelt dat [A] in 2012 in overleg met haar de meter van de gang naar de bedrijfsruimte heeft verplaatst en dat daardoor de elektra in de gang is komen te ontbreken en er gaten in het plafond en de muur zijn ontstaan. [A] zou dit herstellen, maar heeft dit nagelaten. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] haar toegezegd alsnog tot dit herstel over te gaan. [gedaagde] betwist deze toezegging. Omdat het ontbreken van elektra in de gang en de gaten in het plafond en de muur niet door [gedaagde] zijn veroorzaakt en in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] heeft toegezegd dit te herstellen, wordt dit onderdeel van de vordering onder IV. afgewezen.
Defecte waterleiding in de vloer op de begane grond
4.10.3.
Uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken maakt de kantonrechter op dat volgens [eiseres] een lekkage in de waterleiding is ontstaan doordat [gedaagde] meerdere gaten in de vloer heeft geboord. [eiseres] stelt dat [gedaagde] deze lekkage destijds (in 2018) provisorisch heeft verholpen door de waterleiding te repareren met een tuinslang in plaats van met een koperen leiding. Anders dan [gedaagde] aanvoert, heeft zij destijds niet gezien dat de waterleiding door een (erkende) loodgieter is hersteld. Ook nadien heeft [gedaagde] haar, ondanks verzoek daartoe, nooit een factuur van een loodgieter ter zake laten zien. Omdat [gedaagde] niet heeft weersproken dat hij de schade aan de waterleiding heeft veroorzaakt en hij onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat de waterleiding destijds provisorisch door het gebruik van een tuinslang is hersteld, en evenmin heeft onderbouwd dat hij later alsnog een nieuwe leiding heeft laten aanbrengen, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aansprakelijk is voor deze schade aan waterleiding. [gedaagde] is gehouden de defecte waterleiding alsnog op professionele wijze te laten herstellen, tenzij hij binnen een week na betekening van dit vonnis aan [eiseres] aantoont dat dit al is gebeurd. Dit onderdeel van de vordering onder IV. wordt derhalve voorwaardelijk toegewezen.
Gaten in de vloer
4.10.4.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] zonder haar toestemming meerdere gaten in de vloer op de begane grond en de eerste verdieping van het gehuurde heeft geboord. [gedaagde] betwist dat er gaten in de vloeren zitten. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst [eiseres] naar het rapport van [onderneming 1] . Uit dit rapport blijken de gestelde gaten in de vloeren echter niet. Dit onderdeel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.
Beschadigd laminaat in het toilet
4.10.5.
[eiseres] stelt dat het laminaat in het toilet is beschadigd. Dit wordt niet door [gedaagde] betwist. Hij ontkent echter dat hij de schade heeft veroorzaakt.
Volgens artikel 7:218 lid 2 BW wordt deze schade vermoed te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van huurder. Dit is alleen anders als bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving van de staat van het gehuurde is opgemaakt. In dat geval bepaalt artikel 7:224 lid 2 BW namelijk dat de huurder, behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst (dus met de schade). De verhuurder moet dan bewijzen dat de schade tijdens de looptijd van de huurovereenkomst is ontstaan. In deze procedure is niet gesteld of gebleken dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, zodat moet worden verondersteld dat [gedaagde] het gehuurde met beschadigd laminaat in het toilet ter beschikking gesteld heeft gekregen van [eiseres] . [eiseres] heeft niet bewezen dat de schade tijdens de huurtijd is ontstaan. Sterker nog, zij heeft dit niet eens gesteld. Aan het (algemene) bewijsaanbod wordt daarom voorbij gegaan. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt derhalve afgewezen.
Scheur in de muur
4.10.6.
[eiseres] stelt dat er een scheur in de muur zit. Dit wordt op zichzelf niet door [gedaagde] betwist. Wel weerspreekt hij dat hij dit heeft veroorzaakt. [eiseres] heeft vervolgens onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat deze scheur het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] . De enkele verwijzing naar het rapport van [onderneming 1] is daarvoor niet genoeg, waarbij komt dat ook dit rapport niet eenduidig het handelen van [gedaagde] als oorzaak aanwijst. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.
Oude afvoer/riolering moet deugdelijk functioneren en hersteld worden naar originele staat
4.10.7.
[eiseres] heeft niet, althans onvoldoende gesteld in welke zin de afvoer/riolering niet functioneert, dat dit niet-functioneren het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] en welk belang zij heeft bij herstel van de riolering naar de originele staat. Omdat zij niet heeft voldaan aan haar stelplicht wordt deel van de vordering onder IV. afgewezen.
Gat afvoer gootsteen op begane grond herstellen
4.10.8.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] zonder haar toestemming het gat voor de afvoer van de keuken groter heeft gemaakt. [gedaagde] betwist dit. [eiseres] heeft vervolgens haar stelling niet onderbouwd zodat ook dit deel van de vordering onder IV. wordt afgewezen.
Dichtgetimmerde en betegelde deuren en ruiten
4.10.9.
[eiseres] stelt dat de deuren en ruiten van het gehuurde zijn betimmerd en vordert veroordeling van [gedaagde] om dit ongedaan te maken. [gedaagde] betwist dat hij de deuren en ruiten heeft betimmerd en voert aan dat dit reeds in 2011 door zijn broers (als vennoten van V.O.F. [handelsnaam] ) is gedaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] degene is geweest die de deuren en ruiten van het gehuurde heeft betimmerd en dat hij gehouden is deze betimmering ongedaan te maken. Dit onderdeel van vordering IV. wordt afgewezen.
Tussen de betimmering en de ruiten liggen dozen en muizennesten
4.10.10.
[eiseres] stelt dat tussen de betimmering en de ruiten dozen en muizennesten liggen, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist. Op de door [eiseres] vervolgens bij productie 28 overgelegde foto’s zijn de gestelde dozen en muizennesten niet te zien. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.
Loshangende bekabeling
4.10.11.
[eiseres] stelt dat de bekabeling in de bedrijfsruimte los hangt. [gedaagde] betwist dat er bekabeling loshangt in de bedrijfsruimte (naar de kantonrechter begrijpt; in de verblijfruimtes van het gehuurde) en stelt dat de bekabeling die elders los hing inmiddels is hersteld. Omdat een en ander vervolgens niet door [eiseres] is weersproken, moet ervan uit worden gegaan dat de loshangende bekabeling reeds is hersteld. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.
Verwisselde afdekplaat kruipruimte
4.10.12.
[eiseres] stelt dat de afdekplaat van de kruipruimte is verwisseld en vordert veroordeling van [gedaagde] tot ongedaanmaking van deze ongeoorloofde wijziging aan/in het gehuurde. [gedaagde] betwist dat hij de afdekplaat heeft verwisseld, maar voert aan dat hij deze heeft vervangen omdat de oude afdekplaat ‘de geest had gegeven’. Nadat [gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vordering tot ongedaanmaking van deze wijziging, heeft [eiseres] nagelaten haar belang te stellen. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom bij gebrek aan belang afgewezen.
Gaten in het plafond door verplaatsen afzuiginstallatie
4.10.13.
[eiseres] stelt dat er gaten in het plafond van het gehuurde zitten omdat [gedaagde] de afzuiginstallatie heeft verplaatst, hetgeen door [gedaagde] wordt erkend. Omdat de schade door toedoen van [gedaagde] is ontstaan, moet hij deze schade aan het plafond herstellen. Dit deel van de vordering onder IV. wordt derhalve toegewezen.
Gat in het dak
4.10.14.
[eiseres] vordert herstel van een gat in het dak. [gedaagde] betwist dat er een gat in het dak zit. Vervolgens stelt [eiseres] dat [gedaagde] de afzuiginstallatie op een andere plek heeft bevestigd ‘en de gaten in het dak zelf groter heeft gemaakt’. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] niet, althans onvoldoende heeft gesteld dat dit een ongeoorloofde wijziging aan het gehuurde is, dan wel schade aan het gehuurde als gevolg van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] , zodat dit deel van de vordering onder IV. om die reden wordt afgewezen.
Afvoerpijp terugbrengen naar staat bij aangaan huurovereenkomst, dat wil zeggen verkleinen en veilig bevestigen
4.10.15.
[eiseres] stelt dat de afvoerpijp ongeoorloofd is gewijzigd en vordert dat [gedaagde] deze wijziging ongedaan maakt. [gedaagde] erkent dat hij de afvoerpijp heeft verlengd, omdat de buurman last had van de rookuitstoot. Omdat hij niet heeft weersproken dat hij dit zonder toestemming van [eiseres] heeft gedaan, moet hij deze wijziging ongedaan maken. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] hem echter de toegang tot de afvoerpijp buiten haar aanwezigheid om verboden. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt dit het voorgaande niet anders, omdat [gedaagde] niet, althans onvoldoende concreet heeft gesteld dat hem ook de toegang tot de afvoerpijp is verboden nadat hij in de brieven van 25 juni, 31 juli en 16 oktober 2020 door gemachtigde van [eiseres] is aangemaand om de verlenging van de afvoerpijp ongedaan te maken. Ook dit deel van de vordering onder IV. wordt toegewezen.
Beschadigde convectorput
4.10.16.
[eiseres] stelt dat de convectorput is beschadigd. Zij heeft echter niet gesteld wat er aan de convectorput is beschadigd en dat deze schade het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde] . Wegens het niet voldoen aan de stelplicht wordt deel van de vordering onder IV. afgewezen.
Gebroken raam in de achtergevel
4.10.17.
[eiseres] stelt dat er een raam in de achtergevel is gebroken. [gedaagde] betwist dat het raam is gebroken, maar stelt dat er een barst in zit waarvan hij geen idee heeft hoe dat gekomen is. Vervolgens heeft [eiseres] gesteld dat er inderdaad een barst in het raam zit die door [gedaagde] is veroorzaakt toen hij in het betreffende kozijn heeft getimmerd om de afdekplaat voor het raam te vervangen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] aan haar heeft toegegeven dat hij de schade aan het raam heeft veroorzaakt. Omdat deze stellingen van [eiseres] niet, althans onvoldoende door [gedaagde] zijn weersproken, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade aan het raam en dat hij deze schade moet herstellen door het raam te vervangen. Dit gedeelte van de vordering onder IV. wordt daarom toegewezen.
Er zijn andere tegels in het gehuurde aangebracht (2 lagen tegels), hetgeen in originele staat moet worden hersteld
4.10.18.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] een tweede laag tegels in het gehuurde heeft aangebracht en dat deze ongeoorloofde wijziging in/aan het gehuurde door [gedaagde] ongedaan moet worden gemaakt. [gedaagde] betwist dat deze wijziging ongeoorloofd is geweest, omdat hij dit vooraf met [eiseres] heeft besproken. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van een ongeoorloofde wijziging die door [gedaagde] ongedaan moet worden gemaakt. Dit deel van de vordering onder IV. wordt daarom afgewezen.
Conclusie
4.11.
Van de achttien gevorderde onderdelen onder IV. tot herstel/ongedaanmaking, worden er vier toegewezen, namelijk: het (voorwaardelijk) op professionele wijze laten herstellen van de waterleiding op de begane grond, het herstellen van de gaten in het plafond die zijn veroorzaakt door het verplaatsen van de afzuiginstallatie, het ongedaan maken van de ongeoorloofde wijziging aan de afvoerpijp en het vervangen van het raam in de achtergevel van het gehuurde. Omdat het aannemelijk is dat genoemd herstel/genoemde ongedaanmaking niet veel tijd vergt, wordt [gedaagde] veroordeeld om dit te doen vóór de datum van ontruiming. Indien [gedaagde] dit nalaat, heeft [eiseres] recht op vervangende schadevergoeding ex artikel 6:87 BW. In dat geval verwijst de kantonrechter de zaak naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen.
4.12.
De gevorderde kosten van € 453,75 voor het rapport van [onderneming 1] worden afgewezen, omdat voor de toegewezen gevorderde onderdelen het rapport niet nodig was ter vaststelling van de schade en de aansprakelijkheid. De vordering onder III.e. wordt daarom afgewezen.
4.13.
De kantonrechter merkt, wellicht ten overvloede, op dat, voor zover in het voorgaande vorderingen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden zijn afgewezen, dit niet wegneemt dat [gedaagde] gehouden is om bij ontruiming het gehuurde op te leveren op de wijze zoals tussen partijen is overeenkomen dan wel volgt uit de wet.
De voorwaardelijke vordering onder V.
4.14.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, is de voorwaarde voor de vordering tot keuring van de in het gehuurde aanwezige apparaten niet in vervulling gegaan en wordt aan een inhoudelijke beoordeling niet toegekomen.
De proceskosten
4.15.
[gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden berekend naar het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand (zijnde € 13.609,50) en tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht € 693,00
- salaris gemachtigde €
746,00(2 punten x tarief € 373,00)
746,00(2 punten x tarief € 373,00)
Totaal € 1.558,21
In reconventie
De vordering onder I. en IX.
4.16.
[gedaagde] stelt dat hij in de periode van januari 2017 tot en met oktober 2018 gemiddeld vier keer per jaar last had van een verstopte riolering van het gehuurde. Ook zijn voorgangers hadden hier volgens hem last van. [gedaagde] stelt dat dit een gebrek oplevert, dat door [eiseres] had moeten worden hersteld. Omdat [eiseres] , ondanks verzoek daartoe, niet tot herstel is overgegaan, heeft [gedaagde] zelf de riolering door de gemeente laten herstellen. In reconventie vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] tot vergoeding van de herstelkosten van € 4.799,47.
4.17.
[eiseres] betwist dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Volgens [eiseres] veroorzaakte [gedaagde] zelf verstoppingen en wenste hij daarom de riolering aan te passen en was zij bereid daarin mee te denken en te betalen, als [gedaagde] de noodzaak tot en de wijze van aanpassing zou onderbouwen. Ondanks verzoek daartoe, heeft [gedaagde] deze onderbouwing niet gegeven en heeft hij zonder toestemming van [eiseres] de oude riolering afgesloten en een nieuwe riolering laten aanleggen. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] de stelling van [gedaagde] dat er sprake was van een gebrek aan de riolering dat voor haar rekening komt, voldoende gemotiveerd heeft betwist. [gedaagde] heeft vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake was van een gebrek aan het gehuurde dat door [eiseres] verholpen had moeten worden.
4.18.
Het voorgaande maakt dat de gevorderde herstelkosten onder IX. worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de onder I. gevorderde huurprijsvermindering van € 400,00.
De vordering onder II.
4.19.
[gedaagde] maakt met terugwerkende kracht aanspraak op halvering van de huurprijs over de periode 1 maart 2020 tot en met maart 2022. [gedaagde] stelt dat uit de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 24 december 2021 [3] volgt dat de uitgebroken coronapandemie een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Daarbij geldt dat het nadeel gelijk verdeeld moet worden over de verhuurder en de huurder.
4.20.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan zijn stelplicht, omdat hij niet heeft gesteld of en zo ja, in welke omvang hij nadeel heeft geleden als gevolg van de overheidsmaatregelen die zijn getroffen gedurende de coronapandemie. Anders dan [gedaagde] lijkt te veronderstellen betreft dit nadeel niet de door hem betaalde huur gedurende de coronapandemie, maar eventueel door hem geleden omzetverlies. De vordering onder II. wordt daarom afgewezen.
De vorderingen onder III. tot en met VI en (deels) VIII.
4.21.
In conventie is geoordeeld dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde moet ontruimen. Het door [gedaagde] gevorderde herstel van de gescheurde muur, de afgifte van de sleutels van de achterdeur, het bevel aan [eiseres] om toe te staan dat de gasflessen weer buiten komen te staan en de veroordeling van [eiseres] om de gasaansluiting weer buiten te laten aanleggen worden daarom bij gebrek aan belang afgewezen. De gevorderde dwangsom onder VIII. deelt hetzelfde lot.
De vordering onder VII., (deels) VIII en X.
4.22.
[gedaagde] verzoekt de kantonrechter te bepalen dat hij vanaf 1 januari 2017 geen kosten van de opstalverzekering aan [eiseres] verschuldigd is. Dit verzoek wordt afgewezen, omdat in r.o. 4.2.3 reeds is overwogen dat in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat onder meer een maandelijks bedrag voor de opstalverzekering bij [gedaagde] in rekening wordt gebracht en dat niet is gesteld of gebleken waarom deze afspraak contractueel niet mogelijk zou zijn.
4.23.
[gedaagde] vordert voorts veroordeling van [eiseres] om binnen een week na betekening van dit vonnis de afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten over de jaren 2017 tot en met 2021 die zij van de betreffende bedrijven heeft ontvangen aan hem te verstrekken. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] op zichzelf haar verplichting tot afgifte van de afrekeningen niet heeft betwist, maar stelt dat [gedaagde] bij herhaling specificaties van de afrekeningen van de servicekosten van haar heeft ontvangen. [eiseres] verwijst hierbij naar productie 10 bij de dagvaarding, waarbij zij een brief van haar voormalig gemachtigde heeft overgelegd van 16 oktober 2020 met daarbij ‘achterliggende nota’s van de voorschotten (water, gemeentelijke belasting, opstalverzekering) over de jaren 2014 tot en met 2020’. Anders dan [eiseres] stelt, zijn bij genoemde brief niet álle achterliggende nota’s over genoemde periode overgelegd en daarnaast is niet gesteld of gebleken dat zij de achterliggende nota’s over het jaar 2021 aan [gedaagde] heeft verstrekt. Daarom wordt [eiseres] veroordeeld om de volgende achterliggende nota’s binnen een week na betekening van het vonnis aan [gedaagde] te verstrekken:
- Gemeentelijke- en waterschapsbelastingen: 2020 en 2021
- Waterverbruik en vastrecht: vanaf 9 oktober 2019 tot en met 2021
- Opstalverzekering: 2021.
4.24.
De kantonrechter wijst de vordering van [gedaagde] om een dwangsom op te leggen aan [eiseres] af. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende de noodzaak van het opleggen van een dwangsom gesteld.
De vordering onder XI.
4.25.
Tot slot vordert [gedaagde] veroordeling van [eiseres] om aan hem te betalen een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding voor gederfde omzet. [gedaagde] stelt dat door het afsluiten van de achterdeur van het gehuurde door [eiseres] het gehuurde niet geventileerd kan worden waardoor het binnen bloedheet wordt. [gedaagde] stelt dat als gevolg daarvan (potentiële) klanten het gehuurde verlaten, hetgeen omzetverlies oplevert en daardoor gederfde winst. [gedaagde] schat de schade op een totaalbedrag van € 10.000,00 over de periode van 1 januari 2017 tot 1 maart 2022.
4.26.
[eiseres] heeft de stellingen van [gedaagde] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat het afsluiten van de achterdeur een gebrek aan het gehuurde oplevert en dat door dit gebrek [gedaagde] schade heeft geleden voor een bedrag van € 10.000,00. De vordering onder XI. wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
4.27.
[gedaagde] heeft grotendeels ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden tot op heden begroot op € 746,00 (2 punten x tarief € 373,00).
4.28.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] per vandaag;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen een maand na betekening van dit vonnis met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en goederen te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiseres] te stellen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 13.609,50 aan huurschuld berekend over de periode 2013 tot en met 2021, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over een bedrag van € 4.697,82 vanaf 22 december 2021 en verminderd met de na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde huurpenningen en bijkomende kosten voor zover die betrekking hebben op die periode;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.339,00 aan huur en € 109,00 aan bijkomende kosten per maand vanaf 1 januari 2022 tot heden, verminderd met de na de dagvaarding door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde huurpenningen en bijkomende kosten voor zover die betrekking hebben op 2022;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.448,00 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf de datum van de ontbinding tot aan de datum van ontruiming;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om de waterleiding op de begane grond op professionele wijze te laten herstellen, tenzij hij binnen een week na betekening van dit vonnis aan [eiseres] aantoont dat dit reeds is gebeurd;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] om de gaten die in het plafond zijn ontstaan door het verplaatsen van de afzuiginstallatie te herstellen vóór de datum van ontruiming;
5.8.
veroordeelt [gedaagde] om de ongeoorloofde wijzigingen aan de afvoerpijp vóór de datum van ontruiming ongedaan te maken;
5.9.
veroordeelt [gedaagde] om het beschadigde raam in de achtergevel vóór de datum van ontruiming te vervangen;
5.10.
veroordeelt [gedaagde] , voor het geval hij de veroordelingen onder 5.6, 5.7, 5.8 en/of 5.9 niet (tijdig) nakomt, tot betaling aan [eiseres] van vervangende schadevergoeding en verwijst de zaak in dat geval naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;
5.11.
veroordeelt [gedaagde] de proceskosten van [eiseres] aan haar te vergoeden, die tot aan dit vonnis worden begroot op een bedrag van € 1.558,21;
In reconventie
5.12.
veroordeelt [eiseres] om binnen een week na betekening van dit vonnis de afschriften van de originele afrekeningen van de servicekosten zoals bepaald onder r.o. 4.23 aan [gedaagde] te verstrekken;
5.13.
veroordeelt [gedaagde] de proceskosten van [eiseres] aan haar te vergoeden, die tot aan dit vonnis worden begroot op een bedrag van € 746,00 aan salaris gemachtigde;
In conventie en in reconventie
5.14.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.15.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 november 2022.