Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.155.815/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/134645/ HA ZA 12-233)
arrest van de eerste kamer van 3 november 2015
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
dhr. [appellant],
dhr. [appellant],
2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
mw. [appellante],
mw. [appellante],
appellanten in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. A. Schwartz, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde 1],
[geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
hierna:
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. J.S. Knot, kantoorhoudend te Groningen, die ook heeft gepleit.
1.Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van
10 oktober 2012 van de rechtbank Groningen en de vonnissen van 5 juni 2013 en 2 april 2014 van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen (hierna: de rechtbank), gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] en TMS Holland B.V. (hierna: TMS Holland) als geïntimeerden.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 27 juni 2014,
- de memorie van grieven (met producties,)
- de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep (met producties),
- de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep (met producties),
- het gehouden pleidooi waarbij pleitnotities zijn overgelegd.
2.2
Na afloop van het pleidooi heeft het hof arrest bepaald.
2.3
De vordering van [appellanten] luidt:
"
de vonnissen van de Rechtbank Noord-Nederland waarvan hoger beroep is ingesteld, te vernietigen en de vorderingen van [appellanten] bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, toe te wijzen zoals destijds bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg d.d. 6 juni 2012 is gevorderd, te vermeerderen met € 3.545,55, inclusief BTW, aan deskundige kosten, eventueel onder aanvulling en verbetering van de gronden, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedures, in beide instanties."
de vonnissen van de Rechtbank Noord-Nederland waarvan hoger beroep is ingesteld, te vernietigen en de vorderingen van [appellanten] bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, toe te wijzen zoals destijds bij inleidende dagvaarding in eerste aanleg d.d. 6 juni 2012 is gevorderd, te vermeerderen met € 3.545,55, inclusief BTW, aan deskundige kosten, eventueel onder aanvulling en verbetering van de gronden, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van de procedures, in beide instanties."
2.4
In incidenteel appel heeft [geïntimeerden] gevorderd:
"
de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Groningen, op 5 juni 2013 en 2 april 2014 (…) voor zover deze door het incidenteel appel zijn ontsloten, te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, de vorderingen zijdens [appellanten] alsnog af te wijzen, met bepaling dat [appellanten] aan [geïntimeerden] dienen terug te betalen al hetgeen [geïntimeerden] uit hoofde van het (eind)vonnis a quo heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van die betaling tot en met de dag der terugbetaling."
de vonnissen van de rechtbank Noord-Nederland, afdeling Privaatrecht, locatie Groningen, op 5 juni 2013 en 2 april 2014 (…) voor zover deze door het incidenteel appel zijn ontsloten, te vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, de vorderingen zijdens [appellanten] alsnog af te wijzen, met bepaling dat [appellanten] aan [geïntimeerden] dienen terug te betalen al hetgeen [geïntimeerden] uit hoofde van het (eind)vonnis a quo heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het moment van die betaling tot en met de dag der terugbetaling."
3.De feiten
3.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.2
[appellanten] en [geïntimeerden] hebben een koopovereenkomst gesloten betreffende een woonboerderij gelegen aan [adres] te [woonplaats] die op 15 oktober 2010 is ondertekend door [geïntimeerden] en op 5 november 2010 door [appellanten]
De boerderij, die is gebouwd vóór 1906 en in 1975/1976 tot woonboerderij is verbouwd, is verkocht respectievelijk gekocht voor € 456.250,-. De laatste moderniseringen van de woonboerderij hebben plaatsgevonden in de jaren tachtig van de twintigste eeuw. Op de aanbiedingstekst van de woonboerderij is onder bijzonderheden vermeld dat de woning
"gedeeltelijk is voorzien van dubbele beglazing en gedeeltelijk van muurisolatie".
De boerderij, die is gebouwd vóór 1906 en in 1975/1976 tot woonboerderij is verbouwd, is verkocht respectievelijk gekocht voor € 456.250,-. De laatste moderniseringen van de woonboerderij hebben plaatsgevonden in de jaren tachtig van de twintigste eeuw. Op de aanbiedingstekst van de woonboerderij is onder bijzonderheden vermeld dat de woning
"gedeeltelijk is voorzien van dubbele beglazing en gedeeltelijk van muurisolatie".
3.3
In artikel 5.1 van de koopakte is het volgende opgenomen:
"De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”
3.4
In artikel 5.3 van de koopakte is onder meer het volgende vermeld:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
3.5
In artikel 20 van de koopakte is opgenomen:
"Partijen verklaren te zijn overeengekomen dat koper het recht heeft een bouwkundig onderzoek naar de bouwkundige staat van het gekochte te laten uitvoeren door een erkend bouwtechnisch keuringsbedrijf of een bouwkundige. In deze bouwtechnische keuring is tevens een vloerinspectie opgenomen. (…). Indien uit deze rapportage mocht blijken dat het gekochte ernstige bouwkundige gebreken heeft, heeft de koper het recht de overeenkomst te ontbinden. (…) Kosten van eventuele niet direct noodzakelijke preventieve maatregelen zijn voor rekening van koper. Koper zal bedoelde bouwtechnische keuring op korte termijn laten verrichten. (…).
3.6
In artikel 21 van de koopakte is opgenomen:
"Kopers worden ruimschoots (maximaal 8 keer) in de gelegenheid gesteld met aannemers en/of andere deskundigen/installateurs de woning te bekijken."
3.7
[geïntimeerden] hebben op de
'Vragenlijst voor de verkoop van een woning',behorende bij de koopovereenkomst de vraag of er isolerende voorzieningen in het pand zijn aangebracht, beantwoord met
'ja'en daarbij het antwoord geconcretiseerd naar
'dubbel glas op de begane grond'. Voorts hebben zij op de vragenlijst aangegeven dat hun geen gebreken bekend zijn van de technische installaties, dat de elektrische installatie niet is vernieuwd en dat zij niet bekend zijn met aantasting van de woning door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of schimmels. In het algemeen hebben zij nog verklaard niet bekend te zijn met gebreken die van invloed kunnen zijn op de koop.
'Vragenlijst voor de verkoop van een woning',behorende bij de koopovereenkomst de vraag of er isolerende voorzieningen in het pand zijn aangebracht, beantwoord met
'ja'en daarbij het antwoord geconcretiseerd naar
'dubbel glas op de begane grond'. Voorts hebben zij op de vragenlijst aangegeven dat hun geen gebreken bekend zijn van de technische installaties, dat de elektrische installatie niet is vernieuwd en dat zij niet bekend zijn met aantasting van de woning door houtworm, boktor, ander ongedierte, zwammen of schimmels. In het algemeen hebben zij nog verklaard niet bekend te zijn met gebreken die van invloed kunnen zijn op de koop.
3.8
Op 15 oktober 2010 heeft TMS Holland in opdracht van de makelaar van [appellanten] de woonboerderij bouwtechnisch geïnspecteerd. Bij de inspectie is onder anderen de heer [appellant] aanwezig geweest. In het rapport is omtrent de aard van de keuring het volgende opgemerkt:
"Een bouwtechnische keuring is een visuele inspectie om inzicht te krijgen in de staat en de onderhoudstoestand van een object en de eventueel visueel waarneembare gebreken en/of tekortkomingen. Een visuele inspectie houdt in dat er geen specialistische en/of destructieve onderzoeken worden verricht. Dit betekent dat er geen onderdelen worden verwijderd om achterliggende constructies en/of onderdelen te kunnen beoordelen. Er worden geen metingen verricht of berekeningen uitgevoerd. (…) De bouwtechnische keuring is een momentopname en geeft de situatie weer zoals deze door de inspecteur ten tijde van de inspectie is aangetroffen."
De kosten op korte termijn die aan het pand dienen te worden gemaakt, worden in het rapport geschat op € 4.760,-. Ter zake wordt in het rapport nog vermeld:
"Omdat er nog specialistische werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden, zullen de totale kosten mogelijk hoger uitvallen dan de kosten die in deze rapportage worden vermeld."
In het rapport is ten aanzien van de gevels onder meer het volgende opgenomen:
"De rechter zijgevel van het achterhuis staat iets uit het lood. Dit wordt veroorzaakt door spatkrachten die op deze gevel worden uitgeoefend."
Met betrekking tot de kozijnen en ramen is het volgende opgenomen:
"Aan de achterzijde van de woning is het houtwerk (onderdorpels) van enkele kozijnen aangetast.Aan de linkerzijde zijn enkele aangetaste glaslatten geconstateerd. (…) De aangetaste delen dienen vervangen te worden."
Ten aanzien van de beglazing is onder meer het volgende opgenomen:
"Aan de voorzijde van de woning zijn ter hoogte van de eerste verdieping twee lekke isolerende ruiten geconstateerd. De lekke isolerende ruiten dienen vervangen te worden.Een aantal isolerende ruiten is aan de binnen- en buitenzijde nog niet afgekit. Deze ruiten dienen alsnog afgekit."
Met betrekking tot de dakconstructie is onder meer aangegeven met '#' dat deze niet geïnspecteerd is en voorts is het volgende opgenomen:
"Vanwege de afwerking en betimmeringen aan de binnenzijde was het niet mogelijk om de constructie en het dakbeschot volledig te inspecteren.In de constructie zijn sporen van houtvernielende insecten aangetroffen. De houtvernielers dienen bestreden te worden door een bedrijf dat gespecialiseerd is in houtaantastingen."
Ten aanzien van de schoorsteen is het volgende opgenomen:
"De mosgroei en de algenaanslag dient van de schoorsteen verwijderd te worden. Ook dient het uitgesleten en uitgevallen voegwerk hersteld te worden om vervolgschade (doorslag) te voorkomen. Er zijn een aantal geschilferde stenen aan de schoorsteen geconstateerd. Geadviseerd wordt om deze stenen te vervangen om vervolgschade (doorslag en lekkage) te voorkomen."
Met betrekking tot de schoorsteen en het ventilatiekanaal is onder meer aangegeven met '#' dat het niet geïnspecteerd is en tevens is opgemerkt:
"Het is middels een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de gestelde norm. Tevens zijn de kanalen niet aan de binnenzijde te inspecteren. (…)".
Met betrekking tot de vloeren is onder meer aangegeven met '#' dat zij niet geïnspecteerd zijn en tevens is opgemerkt:
"De verdiepingsvloeren zijn niet geheel vlak (…). De zoldervloer is niet geheel vlak."
Met betrekking tot de elektrische installatie is onder meer het volgende opgenomen:
"Elektra: Aangesloten ten tijde van de inspectie: JaGroepenkast: 9 groepen en 1 groep met meer fasen (kookgroep).Aardlekschakelaar: 4 stuks.Aarding: De aarding is in de meterkast en in de badkamer waargenomen.Leidingen: KunststofBedradingen: VinylSchakelmateriaalZekeringen en aardlekschakelaars zijn niet op hun werking getest en de aarding is niet doorgemeten. (…) Indien de installatie wordt uitgebreid of aangepast, dient te worden voldaan aan de huidige normen en eisen. Wij adviseren hiervoor een erkend installateur te raadplegen."
Met betrekking tot de cv-ketel wordt opgemerkt:
"Op de rookgasafvoer van de cv-ketel zijn lekkagesporen aangetroffen."
Als toelichting op de elektrotechnische installatie en de cv-ketel is opgenomen:
"Toelichting installaties:Tijdens de inspectie worden technische installaties, voor zover mogelijk, visueel beoordeeld op hun fysieke conditie. Dit houdt in dat de installaties niet op hun goede werking (kunnen) worden beoordeeld en niet kan worden vastgesteld of ze voldoen aan de huidig geldende eisen en voorschriften. Dit rapport voorziet niet in de specificaties van de diverse installaties doch geeft slechts een indruk van de onderhoudstoestand. De Nutsbedrijven en/of Waarborginstallateurs kunnen u een volledig inzicht geven in de staat en specifieke samenstelling van de installaties en deze toetsen aan de geldende eisen. Als gas- en elektra-installaties in slechte conditie zijn loopt u direct gevaar. Geadviseerd wordt om deze installaties regelmatig te laten inspecteren en tekortkomingen direct te verhelpen."
Ten aanzien van de warmte-isolatie is het volgende opgenomen:
"Op enkele plaatsen is isolerende beglazing toegepast. Op enkele plaatsen is isolatiemateriaal aangetroffen tegen het schuine dak. Overige warmte-isolerende materialen zijn visueel niet waargenomen."
Als naschrift is opgemerkt:
"Dit rapport heeft een informatief karakter. Hoewel het met de meest mogelijke zorg is samengesteld dient het niet te worden gezien als een opleveringsverslag zoals bij een nieuwe woning.Een totaalbeeld dat zo dicht mogelijk bij de werkelijkheid ligt, kan pas worden verkregen nadat alle, in de rapportage als niet te inspecteren onderdelen (#) kunnen worden beoordeeld en eventuele nadere (specialistische) onderzoeken (?) worden uitgevoerd."
3.9
De rapportage was geen aanleiding voor [appellanten] om af te zien van (ondertekening van) de koop(-overeenkomst) van de woonboerderij of om extra onderzoek te laten verrichten.
3.1
Op 8 februari 2011 hebben [geïntimeerden] de woonboerderij aan [appellanten] bij notariële akte geleverd. [appellanten] hebben op de dag van de overdracht, op het kantoor van de notaris, aangegeven dat er sprake was van een gebrek in de vorm van verminderde draagkracht van één van de gebinten in de woonkamer ten gevolge van houtrot, splijting en/of houtworm. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat er een compensatie van € 1.000,- zou plaatsvinden door middel van verrekening met de koopsom, alsmede dat nader onderzoek zou mogen plaatsvinden en dat bij gebleken gebreken de kosten daarvan door [geïntimeerden] zouden worden vergoed. Partijen hebben hiertoe op 8 februari 2011 een 'depotovereenkomst bij levering onroerende zaak' gesloten. In de 'depotovereenkomst' is opgenomen:
"In aanmerking nemende(…) dat geconstateerd is dat één van de gebinten per direct (gedeeltelijk) dient te worden vervangen;Dat ter zake de overige gebinten nader onderzoek zal worden verricht;Komen overeen; (…)2. De overige gebinten zullen binnen 20 dagen worden geïnspecteerd door een door de koper aan te wijzen deskundige (…)3. Indien uit dit onderzoek zal blijken dat (één van) de gebinten per direct dienen te worden hersteld, dat wil zeggen niet voldoen aan de feitelijke eigenschappen voor een normaal gebruik als woonhuis, een en ander conform, artikel 5.3 van de onderhavige koopovereenkomst, dan zal verkoper deze kosten voor zijn rekening nemen. (…) "
Uit hoofde van deze depotovereenkomst hebben [geïntimeerden] op 19 februari 2011 een bedrag van € 2.369,62 betaald aan [appellanten] ter zake van overige gebinten.
3.11
Na de overdracht op 8 februari 2011 hebben [appellanten] verbouwings- en sloopwerkzaamheden aan de woning uitgevoerd dan wel laten uitvoeren. Het bedrijf [bedrijf X] dat door [appellanten] was ingeschakeld heeft vervolgens onderzoek gedaan naar (onder meer) de elektrische installatie en de isolatie van de woonboerderij. In een brief van [bedrijf X] aan [appellanten] van 9 maart 2011 bericht de heer [X] van [bedrijf X] onder meer als volgt:
"Naarmate de sloopwerkzaamheden vorderden werden er vele situaties aangetroffen waar de elektrotechnische installatie niet in orde is. De installatie is op ondeugdelijke wijze en niet conform de richtlijnen aangelegd. Op meerdere plaatsen is de installatie zelfs zeer gevaarlijk aangelegd. Op diverse plaatsen is er 'huishoudsnoer' en 'luidsprekersnoer' gebruikt om wandcontactdozen van stroom te voorzien.Luidsprekersnoer is echter alleen voor 12 Volts installaties te gebruiken. Bovendien zijn er op veel plaatsen geen mantelbuizen gebruikt. Dit kan betrekkelijk snel leiden tot gevaarlijke situaties. Wanneer er veel elektrisch vermogen gevraagd wordt kan het snoer door een hogere weerstand te heet worden en smelten, kortsluiten en mogelijk ontbranden. (…).
Beide door mij geconsulteerde deskundige elektrotechnische installateurs ( [namen installateurs] ; [de heer A] ) hebben 90% van de gehele installatie afgekeurd. Deze zal in zijn geheel vanaf de stoppenkast vervangen dienen te worden waarbij weinig tot niets van de huidige installatie her te gebruiken is.
Om de elektrotechnische installatie te kunnen vervangen zal er op diverse plaatsen wanden en plafonds open gemaakt moeten worden. Na aanleg van de elektrotechnische installatie zal dit ook hersteld dienen te worden. Deze werkzaamheden brengen extra kosten met zich mee. Met name de elektrotechnische installatie van de verdieping, van de zolder en het gedeelte naar de vrijstaande schuur toe zijn ondeugdelijk, ondeskundig en zeer (brand)gevaarlijk aangelegd. Omdat er op de verdieping een aantal vertrekken niet of nauwelijks gewijzigd zouden worden, behoeven deze vertrekken voor het vervangen van de elektrotechnische installatie nu toch diverse sloop- en herstelwerkzaamheden.
Hetzelfde geldt voor de isolatie. Zoals u bekend is voldoet een deel van de gebruikte isolatiematerialen niet aan de normen (kranten, tapijt, papier e.d.). Dit materiaal is veelal uiterst brandgevaarlijk en dient vervangen te worden door isolatiemateriaal dat aan de geldende normen voldoet. Met name op de slaapkamers boven betekent dat, dat er meer gesloopt en vervangen dient te worden dan aanvankelijk gepland.
Verder is het rookkanaal ondeugdelijk geconstrueerd en heeft dat gelekt. De schoorsteen op het dak blijkt geheel op de binnenmantel van het rookkanaal te staan terwijl deze bouwtechnisch juist op de buitenmantel dient te steunen. Tevens zijn in de spouw tussen binnen- en buitenmantel en op de plafonds van de tussenvloeren zware roetplekken zichtbaar, hetgeen duidt op ernstige lekkage. De door mij geconsulteerde rookkanaalexpert heeft aangegeven dat het huidige rookkanaal niet op verantwoorde wijze kan worden gebruikt, zeker niet in combinatie met een rieten kap."
3.12
Bij brief van 11 maart 2011 hebben [appellanten] [geïntimeerden] aansprakelijk gesteld voor de schade en verzocht om herstel van de gebreken, dan wel vergoeding van de schade. Ook TMS Holland is bij brief van 11 maart 2011 door [appellanten] aansprakelijk gesteld voor de schade. Zowel [geïntimeerden] als TMS Holland hebben aansprakelijkheid van de hand gewezen.
3.13
Op 31 oktober 2011 heeft de heer [Y] van [naam organisatie] (hierna: [naam organisatie] ) op verzoek van [appellanten] de woonboerderij bouwkundig geïnspecteerd. Zowel [geïntimeerden] als TMS Holland zijn uitgenodigd om hierbij aanwezig te zijn, maar zij hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt. [naam organisatie] heeft vervolgens in het rapport van 29 februari 2012 naar aanleiding van de inspectie onder meer het volgende verklaard:
"HoofddraagconstructieDe hoofddraagconstructie, welke uit houten gebinten bestaat, verkeert in matige tot slechte bouwkundige staat van onderhoud. De gebinten zijn aangetast door ongedierte en houtrot.(…)Vloeren en draagconstructieDe verdiepingsvloer van het (voormalig) achterhuis buigt door. De houten vloer en draagconstructie (welke gekoppeld is aan gebinten) voldoet niet aan huidige constructieve eisen. (…)
GevelsTer plaatse van de rechterzijgevel bolt het metselwerk uit en is diverse scheurvorming aanwezig. (…) Tevens is divers afbladderend verfwerk (houtwerk) en afschilferend metselwerk zichtbaar, alsmede aangetast (rot) houtwerk aan kozijnen en deuren. (…)Hellend dakDe sporenkap is foutief en brandgevaarlijk na geïsoleerd. De sporenkap buigt door (…) Mede door de plaatselijk aangebrachte dampschermen is de sporenkap aangetast door condensvorming, houtrot en ongedierte. (…)Rieten dak(…) De diverse golfbewegingen in het rieten dak duidt op onvoldoende steun in de kapconstructie. De hanenbalken dienen deze ondersteuning normaliter te bieden, maar zijn door de slechte wijze van na- isoleren aangetast door vocht- en condencatiewerking.Elektrotechnische installatieBedrading is niet conform richtlijn (NEN 1010) uitgevoerd. De bedrading in het gehele huis (…) is o.a. uitgevoerd in tweelingsnoer (zonder pvc-mantelbuis). De koppelingen zijn onder andere uitgevoerd met kroonstenen (blootliggende bedrading) en openliggende verzameldozen. Wandcontactdozen zijn grotendeels niet geaard. De bedrading zonder een goedgekeurde beschermmantel is in meerdere gevallen zonder enige bevestiging in en/of naast het rieten dak (…) aangebracht. De huidige elektrische installatie kan tot levensgevaarlijke situatie leiden. (…)Specifiek(…)7) Schoorsteen (…)Het rookkanaal is op diverse plaatsen niet dicht. Hierdoor ontsnapt er plaatselijk rook door de wand. In het kader van brandveiligheid en verstikkende verbrandingsgassen is dit een belangrijk aandachtspunt. Het rookkanaal is foutief en onvolledig gerepareerd. Lekkages zijn dichtgezet met 'proppen' steenwolmateriaal. (…) maatregelen/aanbevelingen: Vernieuwen rookkanaal. Belangrijk aandachtpunt hierbij is het stookkanaal in een rieten dak. Hierbij is extra aandacht vereist in het kader van brandveiligheid.8) Elektrotechnische installatieLeidingwerk/bedrading niet conform richtlijnen (NEN 1010) uitgevoerd. De bedradingen zijn o.a. uitgevoerd in tweelingsnoer (zonder pvc-mantelbuis). De diverse koppelingen zijn onder andere uitgevoerd met kroonstenen (blootliggende en onbeschermde bedrading) en openliggende verzameldozen. Wandcontactdozen zijn grotendeels niet geaard. De bedrading (zonder een goedgekeurde beschermmantel) is in meerdere gevallen zonder enige bevestiging in en/of naast het rietdak (…) aangebracht. (…) In het kader van de brandveiligheid zijn dit belangrijke aandachtspunten. (…) Maatregelen/aanbevelingen: Verwijderen complete elektrotechnische installatie. (…)"
In het rapport wordt voorts melding gemaakt van aantasting van kozijnen, raamdorpels en isolatieglas en het ontbreken van glaslatten en kitranden. In het rapport heeft [naam organisatie] geconcludeerd dat de kosten om
'de basiskwaliteit van de woonboerderij'op peil te brengen worden geraamd op € 146.200,- exclusief BTW.
'de basiskwaliteit van de woonboerderij'op peil te brengen worden geraamd op € 146.200,- exclusief BTW.
3.14
Op 12 augustus 2012 heeft de verkopende makelaar aan [geïntimeerden] onder meer geschreven:
"De woonboerderij is gebouwd in de periode van voor 1906 en is daarmee een oude boerderij die is verbouwd tot woonboerderij. De laatste moderniseringen en verbeteringen hadden zichtbaar lang geleden plaatsgevonden. (…) De rieten kap was niet recentelijk vernieuwd maar had zichtbaar onderhoud nodig. Het huis was groot en had daardoor veel mogelijkheden maar duidelijk was wel dat we op zoek moesten naar een koper die zijn hand niet zou omdraaien voor een grondige verbouwing en modernisering van het huis. (…) De claim die nu bij u is ingediend verbaast mij (…) omdat de staat van het huis bij het in de verkoop nemen in onze ogen immers zo was dat er behoorlijk gemoderniseerd, verbeterd en onderhouden diende te worden. Koper heeft ook niet voor niets offertes laten opmaken door installateurs en aannemers. Het moet mijns inziens koper en makelaar volledig duidelijk zijn geweest wat zij kochten."
3.15
Op 19 september 2012 hebben de heren [Z] van [naam installatiebedrijf] onder meer schriftelijk verklaard:
"(…) - de meterkast welke in de zeventiger jaren is geïnstalleerd voldoet aan de normen welke destijds van kracht waren en vervanging is onder de huidige regels niet verplicht.- op de foto's zijn ook de mantelbuizen zichtbaar, wat aangeeft dat de basis van de installatie goed is en door een deskundige is aangelegd.- bij bestudering van de foto's blijkt dat op getoonde plaatsen door een amateur aanpassingen zijn gedaan, maar dat maakt de installatie niet per definitie onveilig.- wij veronderstellen dat de elektrische installatie door middel van lokaal herstel, zelfs aan de huidige eisen van NEN 1010 kan voldoen (…)."
3.16
[appellanten] hebben inmiddels de isolatie onder het dak en de elektra vervangen, de dwarsbalken aangepast en versterkt en het rookkanaal vervangen.
4.De vordering in eerste aanleg en de beslissing daarop
4.1
[appellanten] hebben in eerste aanleg - samengevat weergegeven - gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair gedaagden hoofdelijk zou veroordelen tot betaling van € 163.826,05 of een in goede justitie vast te stellen bedrag, € 2.500,- aan buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente.
Subsidiair diende ten aanzien van [geïntimeerden] de koopovereenkomst te worden gewijzigd in die zin dat de koopprijs zou worden verminderd met € 150.000,- te vermeerderen met overdrachtsbelasting en notariskosten en dienden [geïntimeerden] hoofdelijk te worden veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom van € 150.000,-, te vermeerderen met overdrachtsbelasting en notariskosten.
[appellanten] hebben voorts veroordeling van [geïntimeerden] en TMS Holland in de proceskosten gevorderd.
Subsidiair diende ten aanzien van [geïntimeerden] de koopovereenkomst te worden gewijzigd in die zin dat de koopprijs zou worden verminderd met € 150.000,- te vermeerderen met overdrachtsbelasting en notariskosten en dienden [geïntimeerden] hoofdelijk te worden veroordeeld tot terugbetaling van de koopsom van € 150.000,-, te vermeerderen met overdrachtsbelasting en notariskosten.
[appellanten] hebben voorts veroordeling van [geïntimeerden] en TMS Holland in de proceskosten gevorderd.
4.2
[geïntimeerden] en TMS Holland hebben verweer gevoerd.
4.3
De rechtbank heeft in het eindvonnis [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 3.353,16, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 8 februari 2011 tot aan de dag van de algehele voldoening.
Voorts heeft de rechtbank [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 2.380,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 juni 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening.
De proceskosten van het geding zijn tussen [appellanten] en [geïntimeerden] gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt en [appellanten] zijn veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van TMS Holland begroot op € 7.173,50.
De vordering jegens TMS Holland en [geïntimeerden] heeft de rechtbank voor het overige afgewezen.
Voorts heeft de rechtbank [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld, in die zin dat wanneer de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van € 2.380,-, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 6 juni 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening.
De proceskosten van het geding zijn tussen [appellanten] en [geïntimeerden] gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt en [appellanten] zijn veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van TMS Holland begroot op € 7.173,50.
De vordering jegens TMS Holland en [geïntimeerden] heeft de rechtbank voor het overige afgewezen.
5.De motivering van de beslissing in hoger beroep
5.1
[appellanten] hebben in hoger beroep
veertien grievenopgeworpen. In incidenteel appel hebben [geïntimeerden]
zes grievenopgeworpen.
veertien grievenopgeworpen. In incidenteel appel hebben [geïntimeerden]
zes grievenopgeworpen.
5.2
Met hun
eerste griefrichten [appellanten] zich tegen de feitenvaststelling in het tussenvonnis van 5 juni 2013. Nu het hof in rechtsoverweging 3 de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, hebben [appellanten] bij een afzonderlijke bespreking van deze grief geen belang.
eerste griefrichten [appellanten] zich tegen de feitenvaststelling in het tussenvonnis van 5 juni 2013. Nu het hof in rechtsoverweging 3 de feiten zelfstandig heeft vastgesteld, hebben [appellanten] bij een afzonderlijke bespreking van deze grief geen belang.
5.3
Het hof stelt bij de beoordeling van de overige grieven het volgende voorop.
Inleiding
Inleiding
5.4
[appellanten] hebben
primairschadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming door [geïntimeerden] gevorderd, hierin bestaande dat de door [geïntimeerden] geleverde onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [appellanten] daarvan op grond van de gesloten koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit).
Subsidiairhebben [appellanten] gevorderd de koopovereenkomst op grond van dwaling met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen, met dien verstande dat de koopsom wordt verlaagd met het door hen geleden financiële nadeel.
primairschadevergoeding op grond van een toerekenbare tekortkoming door [geïntimeerden] gevorderd, hierin bestaande dat de door [geïntimeerden] geleverde onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die [appellanten] daarvan op grond van de gesloten koopovereenkomst mochten verwachten (non-conformiteit).
Subsidiairhebben [appellanten] gevorderd de koopovereenkomst op grond van dwaling met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW te wijzigen, met dien verstande dat de koopsom wordt verlaagd met het door hen geleden financiële nadeel.
5.5
Het hof zal de grieven in het kader van de primaire en subsidiaire vorderingen van [appellanten] achtereenvolgens bespreken.
Non-conformiteit
Non-conformiteit
5.6
Het hof stelt vast dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.6 van het tussenvonnis van 5 juni 2013 terecht - en in hoger beroep onbestreden - het volgende voorop heeft gesteld:
"Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De NVM-koopakte bevat ter zake van de conformiteit een regeling in artikel 5.1 en 5.3 die afwijkt van die van artikel 7:17 BW. Partijen hebben ten aanzien van de uitleg van de regeling in artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte niet gesteld dat zij specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit. De rechtbank neemt daarom tot uitgangspunt bij de uitleg van voornoemde bepalingen de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in het verkeer normaal gesproken hebben. Blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst hebben partijen het risico van alle gebreken, dus zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken, uitdrukkelijk bij de kopers, dus bij [appellanten] gelegd. Deze bepaling vormt daarmee een algemene vrijtekening ten gunste van de verkoper. [geïntimeerden] hebben evenwel met artikel 5.3 van de koopakte gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van die woning als woonhuis nodig zijn, tenzij die gebreken aan de kopers kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Zonder nadere feiten of omstandigheden, die [geïntimeerden] niet hebben gesteld, doet het bepaalde in artikel 5.1 daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte als een uitzondering op artikel 5.1 van de koopakte moet worden beschouwd. Artikel 20 en 21 zijn in de overeenkomst opgenomen, mede omdat zoals [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld, het hier een woning betrof die aan modernisering en verbetering toe was. Gezien de formuleringen van artikel 20 en 21 van de koopovereenkomst, staan zij in beginsel een beroep van de koper op artikel 5.3 van de koopakte niet in de weg."
"Partijen hebben bij het sluiten van de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De NVM-koopakte bevat ter zake van de conformiteit een regeling in artikel 5.1 en 5.3 die afwijkt van die van artikel 7:17 BW. Partijen hebben ten aanzien van de uitleg van de regeling in artikel 5.1 en 5.3 van de koopakte niet gesteld dat zij specifieke verklaringen jegens elkaar hebben geuit. De rechtbank neemt daarom tot uitgangspunt bij de uitleg van voornoemde bepalingen de taalkundige betekenis die de bewoordingen waarin zij zijn gesteld, gelezen in de context van het geschrift als geheel, in het verkeer normaal gesproken hebben. Blijkens artikel 5.1 van de koopovereenkomst hebben partijen het risico van alle gebreken, dus zowel de zichtbare als de onzichtbare gebreken, uitdrukkelijk bij de kopers, dus bij [appellanten] gelegd. Deze bepaling vormt daarmee een algemene vrijtekening ten gunste van de verkoper. [geïntimeerden] hebben evenwel met artikel 5.3 van de koopakte gegarandeerd dat de woning ten tijde van de overdracht de eigenschappen bezit die voor het normaal gebruik van die woning als woonhuis nodig zijn, tenzij die gebreken aan de kopers kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Zonder nadere feiten of omstandigheden, die [geïntimeerden] niet hebben gesteld, doet het bepaalde in artikel 5.1 daaraan niet af, omdat artikel 5.3 van de koopakte als een uitzondering op artikel 5.1 van de koopakte moet worden beschouwd. Artikel 20 en 21 zijn in de overeenkomst opgenomen, mede omdat zoals [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld, het hier een woning betrof die aan modernisering en verbetering toe was. Gezien de formuleringen van artikel 20 en 21 van de koopovereenkomst, staan zij in beginsel een beroep van de koper op artikel 5.3 van de koopakte niet in de weg."
5.7
Aan het hof ligt de vraag voor of de door [appellanten] gestelde gebreken aanwezig waren op het moment van de eigendomsoverdracht en, indien dat het geval is, of die gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Naar het oordeel van het hof dient daarbij onder "normaal gebruik" te worden verstaan dat in de woning gewoond moet worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon omtrent het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol.
Bij een bevestigend antwoord op voornoemde vragen, zal voorts beoordeeld dienen te worden of de gebreken voor [appellanten] kenbaar waren ten tijde van de eigendomsoverdracht. In dat laatste geval komt hen immers geen beroep toe op de in artikel 5.3 van de koopakte gegeven garantie.
Bij een bevestigend antwoord op voornoemde vragen, zal voorts beoordeeld dienen te worden of de gebreken voor [appellanten] kenbaar waren ten tijde van de eigendomsoverdracht. In dat laatste geval komt hen immers geen beroep toe op de in artikel 5.3 van de koopakte gegeven garantie.
5.8
Indien de verkochte onroerende zaak ten tijde van de eigendomsoverdracht eigenschappen mist die niet aan een normaal gebruik in de weg staan of die voor [appellanten] na onderzoek kenbaar waren, dan staan [geïntimeerden] daar blijkens de hiervoor weergegeven inhoud van de koopakte niet voor in.
Een beroep hierop door [geïntimeerden] dient evenwel naar vaste jurisprudentie in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die [appellanten] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerden] mochten verwachten, dan wel indien [geïntimeerden] als verkoper op de hoogte waren van de ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wisten dan wel dienden te begrijpen dat [appellanten] bedoelde eigenschappen van belang achtten en het naar verkeersopvattingen op de weg van [geïntimeerden] had gelegen [appellanten] omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
Een beroep hierop door [geïntimeerden] dient evenwel naar vaste jurisprudentie in beginsel te falen indien het gaat om eigenschappen die [appellanten] op grond van uitdrukkelijke mededelingen van [geïntimeerden] mochten verwachten, dan wel indien [geïntimeerden] als verkoper op de hoogte waren van de ontbrekende eigenschappen, terwijl zij wisten dan wel dienden te begrijpen dat [appellanten] bedoelde eigenschappen van belang achtten en het naar verkeersopvattingen op de weg van [geïntimeerden] had gelegen [appellanten] omtrent het ontbreken van die eigenschappen te informeren.
5.9
[appellanten] hebben zich in de toelichting op hun
tweede griefop het standpunt gesteld dat de rechtbank heeft miskend dat er ook een mededelingsplicht op de verkoper rust ingeval van een gebrek dat niet aan het normaal gebruik in de weg staat, maar dat wel van belang is voor de koper en waarvan de verkoper weet of vermoedt dat de koper het niet kent. Voor zover deze grief betrekking heeft op de primaire vordering van [appellanten] dient de grief te falen, nu deze berust op een onjuiste lezing van het vonnis van 5 juni 2013; de rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.8 van dat vonnis immers overwogen:
"Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent."Voor zover de
tweede griefvan [appellanten] betrekking heeft op het beoordelingskader inzake de subsidiaire vordering zal het hof deze hierna, in rechtsoverweging 5.46, nader bespreken.
tweede griefop het standpunt gesteld dat de rechtbank heeft miskend dat er ook een mededelingsplicht op de verkoper rust ingeval van een gebrek dat niet aan het normaal gebruik in de weg staat, maar dat wel van belang is voor de koper en waarvan de verkoper weet of vermoedt dat de koper het niet kent. Voor zover deze grief betrekking heeft op de primaire vordering van [appellanten] dient de grief te falen, nu deze berust op een onjuiste lezing van het vonnis van 5 juni 2013; de rechtbank heeft in rechtsoverweging 5.8 van dat vonnis immers overwogen:
"Op de verkoper rust een mededelingsplicht. Hij moet een koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent."Voor zover de
tweede griefvan [appellanten] betrekking heeft op het beoordelingskader inzake de subsidiaire vordering zal het hof deze hierna, in rechtsoverweging 5.46, nader bespreken.
5.1
[appellanten] hebben in eerste aanleg de volgende gebreken aan hun vorderingen ten grondslag gelegd:
A. de ondeugdelijke hoofddraag- en kapconstructie;
B. het lekkende rookkanaal;
C. de onveilige elektrische installatie;
D. de ontbrekende, ondeugdelijke dan wel brandgevaarlijke isolatie;
E. het metselwerk en de stenen aan de rechterzijgevel, die een bolling vertonen.
In hoger beroep stellen [appellanten] nog slechts de gebreken genoemd onder A, met uitzondering van de
staandegebinten, en onder D aan de orde. [geïntimeerden] komen op hun beurt in incidenteel appel op tegen de toewijzing van de vorderingen van [appellanten] met betrekking tot de gebreken onder B en C.
Het hof zal de opgeworpen grieven ten aanzien van de gestelde gebreken onder A, B, C en D hierna bespreken.
A. de ondeugdelijke hoofddraag- en kapconstructie;
B. het lekkende rookkanaal;
C. de onveilige elektrische installatie;
D. de ontbrekende, ondeugdelijke dan wel brandgevaarlijke isolatie;
E. het metselwerk en de stenen aan de rechterzijgevel, die een bolling vertonen.
In hoger beroep stellen [appellanten] nog slechts de gebreken genoemd onder A, met uitzondering van de
staandegebinten, en onder D aan de orde. [geïntimeerden] komen op hun beurt in incidenteel appel op tegen de toewijzing van de vorderingen van [appellanten] met betrekking tot de gebreken onder B en C.
Het hof zal de opgeworpen grieven ten aanzien van de gestelde gebreken onder A, B, C en D hierna bespreken.
De sporenkap, hanenbalken en ankerbalken (grief 3 in principaal appel)
5.11
[appellanten] hebben zich met hun
derde griefop het standpunt gesteld dat de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken zijn aangetast door houtrot en dat voorts de ankerbalken gebrekkig waren als gevolg van houtsplijting. Zij verwijzen ter onderbouwing van hun stellingen naar de rapportage, alsmede de aanvullende rapportage, van [naam organisatie] (productie 18 bij inleidende dagvaarding en productie 1 bij memorie van grieven).
derde griefop het standpunt gesteld dat de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken zijn aangetast door houtrot en dat voorts de ankerbalken gebrekkig waren als gevolg van houtsplijting. Zij verwijzen ter onderbouwing van hun stellingen naar de rapportage, alsmede de aanvullende rapportage, van [naam organisatie] (productie 18 bij inleidende dagvaarding en productie 1 bij memorie van grieven).
5.12
Het hof stelt bij de beoordeling van de grief voorop dat [appellanten] , gelet op de omstandigheid dat de woonboerderij ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst meer dan honderd jaar oud was en de laatste moderniseringen in de woning plaats hadden gevonden in de jaren '80 van de vorige eeuw, tot op zekere hoogte rekening hebben moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Echter ook indien de ouderdom van de woning in aanmerking wordt genomen, mochten [appellanten] naar het oordeel van het hof redelijkerwijs verwachten dat er geen sprake was van zodanige constructieve gebreken in de woning dat dit aan normaal gebruik daarvan - als hiervoor omschreven - in de weg zou staan, behoudens voor zover daarvoor reeds voorafgaand aan de eigendomsoverdracht contra-indicaties bestonden.
5.13
[appellanten] betwisten in hoger beroep - terecht - niet (langer) dat dergelijke contra-indicaties voorafgaand aan de eigendomsoverdracht aanwezig waren ten aanzien van de aantasting van de constructie als gevolg van houtvernielende insecten. In het rapport van TMS Holland, dat [appellanten] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben laten opstellen, wordt immers vermeld:
"In de constructie zijn sporen van houtvernielende insecten aangetroffen. De houtvernielers dienen bestreden te worden door een bedrijf dat gespecialiseerd is in houtaantastingen."Voor zover de oorzaak van de aantasting van de constructie gelegen is houtvernielende insecten, dient dit dan ook als een kenbaar gebrek voor rekening van [appellanten] te blijven.
Zulks geldt, zoals [appellanten] ook erkennen, eveneens voor de gebreken aan de staande gebinten, nu tussen partijen vaststaat dat zij reeds voor de eigendomsoverdracht ter zake van gebreken betreffende de staande gebinten een depotovereenkomst hebben gesloten en dat [geïntimeerden] in dat kader een bedrag van € 2.369,62 aan [appellanten] hebben betaald voor het herstel van die gebinten.
"In de constructie zijn sporen van houtvernielende insecten aangetroffen. De houtvernielers dienen bestreden te worden door een bedrijf dat gespecialiseerd is in houtaantastingen."Voor zover de oorzaak van de aantasting van de constructie gelegen is houtvernielende insecten, dient dit dan ook als een kenbaar gebrek voor rekening van [appellanten] te blijven.
Zulks geldt, zoals [appellanten] ook erkennen, eveneens voor de gebreken aan de staande gebinten, nu tussen partijen vaststaat dat zij reeds voor de eigendomsoverdracht ter zake van gebreken betreffende de staande gebinten een depotovereenkomst hebben gesloten en dat [geïntimeerden] in dat kader een bedrag van € 2.369,62 aan [appellanten] hebben betaald voor het herstel van die gebinten.
5.14
[appellanten] hebben gesteld dat de ankerbalken houtsplijting vertoonden en als gevolg hiervan gebrekkig waren. Dit gebrek was voor [appellanten] niet kenbaar nu de spleten in de ankerbalken door [geïntimeerden] waren opgevuld met kranten en waren afgedicht met vulmiddel en een verflaag. [appellanten] verwijzen ter onderbouwing van hun stelling naar de rapportages van [naam organisatie] . In de aanvullende rapportage van [naam organisatie] wordt ten aanzien van de ankerbalken het volgende opgemerkt:
“Constructief gezien bleken de ankerbalken gebrekkig als gevolg van houtsplijting. Houtsplijting ontstaat door onregelmatige krimp, waardoor spanningen vervolgens tot scheurvorming leiden. De ankerbalken bleken nog slechts met een klein deel van het hout aan de staanders verbonden. De ankerbalken waren nagenoeg tot op het hart gespleten en vervolgens recent (in 2008) opgevuld met kranten. De hele kapconstructie en de tussenvloeren (van de eerste en tweede verdieping) rusten op zes (6) gebintpalen of staanders. De tussenmuren zijn niet dragend. Een aangetaste gebintconstructie maakt dat het hele huis (kap en tussenvloeren) niet veilig is. De ankerbalken voldoen niet aan de destijds (2008) geldende constructieve eisen. [appellanten] heeft de kapconstructie en alle zes ankerbalken laten verzwaren met balkhout (sporenframe) en extra laten ondersteunen. Voor normaal gebruik als woonhuis en de veiligheid is een deugdelijke constructie vereist die voldoet aan de hiervoor geldende constructieve eisen.”
“Constructief gezien bleken de ankerbalken gebrekkig als gevolg van houtsplijting. Houtsplijting ontstaat door onregelmatige krimp, waardoor spanningen vervolgens tot scheurvorming leiden. De ankerbalken bleken nog slechts met een klein deel van het hout aan de staanders verbonden. De ankerbalken waren nagenoeg tot op het hart gespleten en vervolgens recent (in 2008) opgevuld met kranten. De hele kapconstructie en de tussenvloeren (van de eerste en tweede verdieping) rusten op zes (6) gebintpalen of staanders. De tussenmuren zijn niet dragend. Een aangetaste gebintconstructie maakt dat het hele huis (kap en tussenvloeren) niet veilig is. De ankerbalken voldoen niet aan de destijds (2008) geldende constructieve eisen. [appellanten] heeft de kapconstructie en alle zes ankerbalken laten verzwaren met balkhout (sporenframe) en extra laten ondersteunen. Voor normaal gebruik als woonhuis en de veiligheid is een deugdelijke constructie vereist die voldoet aan de hiervoor geldende constructieve eisen.”
5.15
[geïntimeerden] hebben gesteld dat de houtsplijting in de ankerbalken geen gebrek betreft dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning nu de droogtescheuren in de balken het dragend vermogen van de balken nauwelijks hebben aangetast. Anders dan [appellanten] stellen, rustten de ankerbalken ten tijde van de eigendomsoverdracht volledig op de staande gebinten, hetgeen volgens [geïntimeerden] ook te zien is op de door [appellanten] zelf overgelegde foto’s (productie 3 bij memorie van grieven). Toen [geïntimeerden] in 2008 besloten de woning te verkopen dan wel verhuren, hebben zij de spleten in de balken inderdaad met kranten opgevuld en opnieuw geverfd, dit was echter enkel vanuit cosmetisch oogpunt teneinde de balken er weer netjes en rond uit te laten zien.
5.16
Het hof is van oordeel dat, mede gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] , [appellanten] - ook in hoger beroep - onvoldoende hebben onderbouwd dat de houtsplijting in de ankerbalken heeft geleid tot een zodanig verminderde draagkracht van de balken dat dit aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Het enkele beroep van [appellanten] op de (aanvullende) rapportage van [naam organisatie] is hiertoe onvoldoende. Het hof overweegt daartoe het volgende. [appellanten] hebben niet betwist dat de in het aanvullende rapport weergegeven constructietekening niet overeenstemt met de hoofddraagconstructie zoals die in de onderhavige woning aanwezig is. [naam organisatie] heeft voorts nagelaten een draagkrachtberekening uit te voeren op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de draagkracht van de ankerbalken als gevolg van de houtsplijting zodanig verminderd was, dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden. In dat kader acht het hof tevens van belang dat de spleten in de balken, zoals [geïntimeerden] onweersproken gesteld hebben, reeds zijn ontstaan op het moment dat de boerderij in de jaren ’70 van de vorige eeuw werd verbouwd tot woonboerderij. Voor zover [naam organisatie] in haar rapportage stelt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik omdat de ankerbalken niet voldoen aan de in 2008 geldende constructieve eisen, legt zij een onjuiste maatstaf aan. De omstandigheid dat de constructie van de woning niet overeenstemt met de ten tijde van de eigendomsoverdracht bestaande meest recente inzichten, maakt immers niet dat die constructie in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Gelet op de ouderdom van de woning, hadden [appellanten] daarbij redelijkerwijs dienen te begrijpen dat zij mogelijk in de loop van de tijd maatregelen zouden moeten nemen teneinde de geschiktheid van de woning voor een normaal dan wel veilig gebruik te handhaven en/of verbeteren.
5.17
Gelet op het vorenstaande is het hof dan ook van oordeel dat onvoldoende vast is komen te staan dat de draagconstructie ten tijde van de eigendomsoverdracht als gevolg van houtsplijting in de ankerbalken een gebrek vertoonde dat in de weg stond aan normaal gebruik van de woning.
5.18
[appellanten] hebben zich voorts op het standpunt gesteld dat de gebrekkige constructie (eveneens) is veroorzaakt door de aanwezigheid van houtrot, hetgeen veroorzaakt is door ondeugdelijk aangebrachte isolatie in de woning. Als gevolg daarvan zijn de balken achter de betimmering in de woning vochtig geworden en is houtrot ontstaan. Anders dan ten aanzien van de aantasting van de constructie door houtvernielende insecten, was dit gebrek voor [appellanten] niet kenbaar, nu de rotte delen van de balken zich achter de betimmering bevonden en zij dit pas hebben kunnen ontdekken op het moment dat zij, na de eigendomsoverdracht, die betimmering verwijderden.
5.19
Het hof onderschrijft de stelling van [appellanten] dat indien ten tijde van de eigendomsoverdracht in de sporenkap, de hanenbalken en de ankerbalken houtrot veroorzaakt door vocht achter de betimmering in de woning aanwezig was, dit niet een gebrek betreft dat voor [appellanten] op grond van de rapportage van TMS Holland kenbaar was ten tijde van de eigendomsoverdracht. TMS Holland heeft in haar rapportage immers nadrukkelijk overwogen:
"Vanwege de afwerking en betimmeringen aan de binnenzijde was het niet mogelijk om de constructie en het dakbeschot volledig te inspecteren."Hiermee staat echter, anders dan [appellanten] lijken te stellen, niet zonder meer vast dat houtrot in de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken als zelfstandige oorzaak de constructie van de woning zodanig heeft aangetast, dat dit in de weg staat aan normaal (veilig) gebruik van de woning. De rapportages van [naam organisatie] waarnaar [appellanten] in dit kader hebben verwezen, bieden naar het oordeel van het hof onvoldoende grondslag voor die stelling. De enkele constatering van [naam organisatie] dat de houten sporen en hanenbalken achter de betimmering door houtrot zijn aangetast, leidt immers nog niet zonder meer tot de conclusie dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden.
Nu [appellanten] , op wie in dit kader stelplicht en bewijslast rusten, een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan betreffende hun stelling dat in de sporenkap, de hanenbalken en ankerbalken houtrot aanwezig is, veroorzaakt door vocht achter de betimmering in de woning, dat in de weg staat aan het normaal gebruik van die woning, zal het hof hen toelaten tot bewijslevering. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
"Vanwege de afwerking en betimmeringen aan de binnenzijde was het niet mogelijk om de constructie en het dakbeschot volledig te inspecteren."Hiermee staat echter, anders dan [appellanten] lijken te stellen, niet zonder meer vast dat houtrot in de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken als zelfstandige oorzaak de constructie van de woning zodanig heeft aangetast, dat dit in de weg staat aan normaal (veilig) gebruik van de woning. De rapportages van [naam organisatie] waarnaar [appellanten] in dit kader hebben verwezen, bieden naar het oordeel van het hof onvoldoende grondslag voor die stelling. De enkele constatering van [naam organisatie] dat de houten sporen en hanenbalken achter de betimmering door houtrot zijn aangetast, leidt immers nog niet zonder meer tot de conclusie dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden.
Nu [appellanten] , op wie in dit kader stelplicht en bewijslast rusten, een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod hebben gedaan betreffende hun stelling dat in de sporenkap, de hanenbalken en ankerbalken houtrot aanwezig is, veroorzaakt door vocht achter de betimmering in de woning, dat in de weg staat aan het normaal gebruik van die woning, zal het hof hen toelaten tot bewijslevering. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen.
5.2
Het hof merkt in dit kader nog op dat de kosten voor het herstel van de sporen- en hanenbalken in het aanvullende rapport van [naam organisatie] geraamd zijn op € 3.500,-. Vooruitlopend op de bewijslevering van de zijde van [appellanten] geeft het hof partijen, mede gelet op hetgeen het hof hierna zal beslissen over de andere geschilpunten, derhalve in overweging dit onderdeel van de zaak, gezien het relatief geringe financiële belang, in der minne te regelen.
De isolatie (grief 4, 5 en 6 in principaal appel)
De isolatie (grief 4, 5 en 6 in principaal appel)
5.21
[appellanten] hebben gesteld dat de in de woning aanwezige isolatie brandgevaarlijk en ondeugdelijk was aangebracht. Zij hebben op diverse plekken in de woning versnipperd papier, kranten, licht ontvlambaar, flinterdun 'bloemenpapier', afval, tapijt en plastic aangetroffen dat als isolatiemateriaal werd gebruikt. [geïntimeerden] hebben met betrekking daartoe onjuiste mededelingen jegens [appellanten] geuit, nu zij hebben verklaard dat de woning "goed geïsoleerd" was. [appellanten] mochten er op grond van die mededeling vanuit gaan dat de woning geïsoleerd was met moderne isolatie, althans met isolatie die gebruikelijk en deugdelijk was in de jaren tachtig van de twintigste eeuw. Bovendien hoefden [appellanten] geen rekening te houden met de aanwezigheid van brandgevaarlijke en ondeugdelijke isolatie, zelfs niet in het geval dat zij niet mochten uitgaan van een woning met moderne isolatie. De woning was volgens [appellanten] door de aanwezigheid van de brandbare en onconventionele isolatiematerialen "niet minder dan een fakkel". Naar de mening van [appellanten] betreft dit dan ook een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.
5.22
Het hof begrijpt de stellingen van [appellanten] aldus dat zij zich enerzijds beroepen op een mededeling van [geïntimeerden] dat de woning goed geïsoleerd zou zijn, zodat zij ter zake van de isolatie van de woning méér mochten verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de gekochte woning nodig is, terwijl zij anderzijds stellen dat het isolatiemateriaal dat zij daadwerkelijk in de woning hebben aangetroffen zodanig brandgevaarlijk was, dat de aanwezigheid hiervan een gebrek oplevert dat aan normaal gebruik van de woning in de weg stond.
5.23
Het hof overweegt als volgt. Vast staat dat [geïntimeerden] in de door hen ingevulde vragenlijst (productie 2 bij inleidende dagvaarding) op de vraag of en zo ja welke isolerende voorzieningen in het pand zijn aangebracht slechts hebben ingevuld "
dubbel glas op de begane grond", terwijl in de verkooptekst van de makelaar (productie W4 bij conclusie van antwoord) ter zake van de isolatie is vermeld:
"gedeeltelijk voorzien van dubbele beglazing en gedeeltelijk van muurisolatie".
dubbel glas op de begane grond", terwijl in de verkooptekst van de makelaar (productie W4 bij conclusie van antwoord) ter zake van de isolatie is vermeld:
"gedeeltelijk voorzien van dubbele beglazing en gedeeltelijk van muurisolatie".
5.24
[appellanten] beroepen zich op een zowel mondeling als schriftelijk gedane mededeling van [geïntimeerden] - naar aanleiding van een hierop gerichte vraag van [appellanten] - inhoudende dat de woonboerderij "goed geïsoleerd" was. Voorts hebben [geïntimeerden] volgens [appellanten] aan hen meegedeeld dat onder andere de rieten kap van de woonboerderij geïsoleerd zou zijn met glas- en of steenwol.
5.25
[geïntimeerden] betwisten dat zij in algemene zin zouden hebben verklaard dat de woning "goed geïsoleerd" zou zijn, in die zin dat dat predicaat op de hele woning zou slaan. Zij verklaren slechts aan [appellanten] te hebben meegedeeld dat de bovenkant en de zijkanten van de dakkapellen zijn voorzien van glas- c.q. steenwol. Nimmer hebben zij echter aangegeven dat een dergelijke isolatie in de gehele woning aanwezig zou zijn.
5.26
Nu de door [appellanten] gestelde mededeling door [geïntimeerden] wordt betwist, ligt de bewijslast hiervan - conform de hoofdregel van artikel 150 Rv - op [appellanten] hebben, ter onderbouwing van hun stelling, verwezen naar een e‑mailbericht van de makelaar van [geïntimeerden] d.d. 20 september 2010 (productie 7 bij memorie van grieven), in welk bericht - voor zover relevant - het volgende is geschreven:
"Onderstaand tref je de antwoorden in blauw op jullie vragen aangaande [adres] .Wat zit er achter het verlaagde plafond in de badkamer beneden?Antwoord: Isolatie, waterleiding en elektrische leidingenWat zit er achter de plafonds op de bovenverdieping?Antwoord: Rond alle dakkapellen is zware isolatie aangebracht. De voorste kamer, boven het voorhuis is gedeeltelijk geïsoleerd. De kamer met het ronde raam is geïsoleerd. De andere twee kamers zijn nauwelijks aangepakt. Ze zijn niet koud."Anders dan [appellanten] lijken te stellen, kan uit de bovenstaande antwoorden van de makelaar van [geïntimeerden] niet worden afgeleid dat de woning ‘goed geïsoleerd’ was. Ook de verklaring d.d. 16 oktober 2014 (productie 8 bij memorie van grieven) van de makelaar van [appellanten] zelf - waarvan de inhoud overigens door [geïntimeerden] wordt betwist - biedt voor die stelling onvoldoende grondslag. Voor zover [appellanten] zich voorts hebben willen beroepen op de opmerking van [geïntimeerde 1] dat het achter de knieschotten op de voorste slaapkamer aangetroffen materiaal zoals papier, tapijt en plastic "ook een isolerende werking kan hebben", overweegt het hof dat deze opmerking in dit verband door [appellanten] niet zodanig kon worden opgevat dat [geïntimeerde 1] daarmee verklaarde dat de betreffende slaapkamer geheel geïsoleerd was.
Voor zover [appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerden] schriftelijk hebben verklaard dat de woning goed geïsoleerd was, hebben zij nagelaten deze stelling met bewijsmiddelen te staven. Nu [appellanten] voorts geen op hun stelling ter zake van de door [geïntimeerden] gedane mededeling toegespitst bewijsaanbod hebben gedaan, komt het hof aan nadere bewijslevering op dit punt niet toe. Er kan mitsdien niet vanuit worden gegaan dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de eigendomsoverdracht aan [appellanten] hebben meegedeeld dat de woning "goed geïsoleerd" was.
"Onderstaand tref je de antwoorden in blauw op jullie vragen aangaande [adres] .Wat zit er achter het verlaagde plafond in de badkamer beneden?Antwoord: Isolatie, waterleiding en elektrische leidingenWat zit er achter de plafonds op de bovenverdieping?Antwoord: Rond alle dakkapellen is zware isolatie aangebracht. De voorste kamer, boven het voorhuis is gedeeltelijk geïsoleerd. De kamer met het ronde raam is geïsoleerd. De andere twee kamers zijn nauwelijks aangepakt. Ze zijn niet koud."Anders dan [appellanten] lijken te stellen, kan uit de bovenstaande antwoorden van de makelaar van [geïntimeerden] niet worden afgeleid dat de woning ‘goed geïsoleerd’ was. Ook de verklaring d.d. 16 oktober 2014 (productie 8 bij memorie van grieven) van de makelaar van [appellanten] zelf - waarvan de inhoud overigens door [geïntimeerden] wordt betwist - biedt voor die stelling onvoldoende grondslag. Voor zover [appellanten] zich voorts hebben willen beroepen op de opmerking van [geïntimeerde 1] dat het achter de knieschotten op de voorste slaapkamer aangetroffen materiaal zoals papier, tapijt en plastic "ook een isolerende werking kan hebben", overweegt het hof dat deze opmerking in dit verband door [appellanten] niet zodanig kon worden opgevat dat [geïntimeerde 1] daarmee verklaarde dat de betreffende slaapkamer geheel geïsoleerd was.
Voor zover [appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerden] schriftelijk hebben verklaard dat de woning goed geïsoleerd was, hebben zij nagelaten deze stelling met bewijsmiddelen te staven. Nu [appellanten] voorts geen op hun stelling ter zake van de door [geïntimeerden] gedane mededeling toegespitst bewijsaanbod hebben gedaan, komt het hof aan nadere bewijslevering op dit punt niet toe. Er kan mitsdien niet vanuit worden gegaan dat [geïntimeerden] voorafgaand aan de eigendomsoverdracht aan [appellanten] hebben meegedeeld dat de woning "goed geïsoleerd" was.
5.27
[appellanten] mochten op grond van de antwoorden in de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst zodoende slechts verwachten dat op de begane grond gedeeltelijk dubbel glas aanwezig zou zijn en dat de dakkapellen in de woning, alsmede het plafond boven de badkamer op de benedenverdieping en de plafonds op de bovenverdieping, van isolatie zouden zijn voorzien. Daarbij overweegt het hof dat [appellanten] , gelet op de ouderdom van de woning en de omstandigheid dat de verbouwing waarbij de boerderij een woonfunctie heeft gekregen reeds had plaatsgevonden in de jaren '70 van de vorige eeuw, er niet vanuit mochten gaan dat er sprake zou zijn van moderne isolatie. Het hof is dan ook van oordeel dat voor zover de woning behoudens de aanwezigheid van dubbel glas op de begane grond en de isolatie van de genoemde plafonds en de dakkapellen, niet was geïsoleerd en voor zover de aanwezige isolatie niet aan de huidige standaard voldeed (en er derhalve sprake zou kunnen zijn van gebreken) deze gebreken als zijnde 'kenbaar' voor rekening van [appellanten] dienen te blijven.
5.28
De overige stellingen van [appellanten] ten aanzien van de isolatie komen er op neer dat de aanwezigheid van onconventioneel en brandbaar isolatiemateriaal een gebrek oplevert dat in de weg staat aan een normaal gebruik van de woning. Het hof onderschrijft deze stelling van [appellanten] niet en overweegt hiertoe als volgt. Hoewel [geïntimeerden] niet betwisten dat [appellanten] op diverse plekken in de woning brandbare materialen zoals versnipperd papier, kranten, bloemenpapier, tapijt en plastic hebben aangetroffen, brengt de enkele aanwezigheid van deze materialen niet mee dat sprake is van een gebrek in de woning dat het normaal gebruik in de weg staat. Na verwijdering van de materialen is het brandgevaar dat het materiaal in zich draagt immers geweken. De aanwezigheid van het materiaal betreft dan ook geen gebrek in de zin van non-conformiteit en levert zodoende geen gebrek op dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.
Het hof acht in dat kader tevens van belang dat [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld dat zij aan [appellanten] hebben meegedeeld dat zich achter de knieschotten op de slaapkamer boven het voorhuis rommel bevond, zodat de aanwezigheid van af te voeren materialen, zoals de voor de isolatie gebruikte materialen, kenbaar was voor [appellanten]
Het hof acht in dat kader tevens van belang dat [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld dat zij aan [appellanten] hebben meegedeeld dat zich achter de knieschotten op de slaapkamer boven het voorhuis rommel bevond, zodat de aanwezigheid van af te voeren materialen, zoals de voor de isolatie gebruikte materialen, kenbaar was voor [appellanten]
5.29
Het vorenstaande brengt met zich dat er geen juridische grondslag bestaat [geïntimeerden] te veroordelen het aangetroffen materiaal te verwijderen, dan wel de kosten van de verwijdering daarvan te vergoeden. Voor zover [appellanten] zich hebben beroepen op schade die is ontstaan aan de sporenkap en de houten balken als gevolg van ondeugdelijk aangebrachte isolatie, is zulks reeds in het kader van de derde grief van [appellanten] aan de orde gekomen. Het hof verwijst in dat verband naar rechtsoverweging 5.19.
5.3
De
grieven 4, 5 en 6in principaal appel falen.
Het rookkanaal (grief 1 in incidenteel appel)
grieven 4, 5 en 6in principaal appel falen.
Het rookkanaal (grief 1 in incidenteel appel)
5.31
De
eerste griefin incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan het rookkanaal.
eerste griefin incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan het rookkanaal.
5.32
[appellanten] hebben gesteld dat het rookkanaal lek en onveilig is. De door [geïntimeerden] verrichte reparaties aan het rookkanaal zijn naar de mening van [appellanten] ondeugdelijk uitgevoerd. Het gebruik van het rookkanaal leidt volgens hen tot het vrijkomen van verstikkende verbrandingsgassen en het ontstaan van brandgevaar. Dit betreft volgens [appellanten] een gebrek dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat.
5.33
[geïntimeerden] erkennen dat het rookkanaal (ooit) gelekt heeft, maar stellen dat dit reeds sedert 1986 niet meer het geval is. Toen [geïntimeerden] de woning in 1986 kochten, bevond zich in de woning een open haard met daarboven een kap die rookgassen moest afvoeren. [geïntimeerden] hebben de open haard één keer gebruikt en constateerden op dat moment dat de schoorsteen lekte ter plaatse van de aansluiting van het metalen rookkanaal van de kap op de stenen schoorsteen. Als gevolg hiervan zijn roetsporen ontstaan. [geïntimeerden] hebben de aansluiting daarop dichtgemaakt met vuurvast cement. Vervolgens hebben zij een nieuwe houtkachel aan de andere kant van het rookkanaal geplaatst, ten behoeve waarvan een nieuwe aansluiting door de buitenmantel naar het rookkanaal is gemaakt. De rook kwam daardoor niet langer langs het punt waar de schoonsteen voorheen lekte. Van deze nieuwe aansluiting op het rookkanaal hebben [geïntimeerden] vanaf 1986 tot aan de verkoop van de woning zonder problemen gebruik gemaakt.
5.34
Tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het rookkanaal zoals dat vanaf 1986 door [geïntimeerden] gebruikt werd, ook lekkage vertoonde en (daardoor) brandgevaarlijk was. Het hof overweegt hiertoe als volgt. Niet in geschil is dat [appellanten] de werking van het rookkanaal na de eigendomsoverdracht niet hebben getest. Ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [appellanten] in dat kader verklaard dat zij de in de woning aanwezige houtkachel hebben verkocht terwijl de nieuwe houtkachel nog niet op het rookkanaal is aangesloten. Aldus staat vast dat [appellanten] niet zelf hebben kunnen waarnemen dat ten tijde van de eigendomsoverdracht (nog altijd) sprake was van lekkage in het rookkanaal. Ter onderbouwing van hun stelling hebben [appellanten] verwezen naar de brief van de heer [X] van [bedrijf X] (productie 6 bij inleidende dagvaarding) en de rapportages van [naam organisatie] (productie 18 bij inleidende dagvaarding en productie 1 bij memorie van grieven). In de brief van [bedrijf X] schrijft [X] met betrekking tot lekkage in het rookkanaal:
"Verder is het rookkanaal ondeugdelijk geconstrueerd en heeft dat gelekt. (…) Tevens zijn in de spouw tussen binnen- en buitenmantel en op de plafonds van de tussenvloeren zware roetplekken zichtbaar, hetgeen duidt op ernstige lekkage. De door mij geconsulteerde rookkanaalexpert heeft aangegeven dat het huidige rookkanaal niet op verantwoorde wijze gebruikt kan worden, zeker niet in combinatie met een rieten kap."Anders dan [appellanten] lijken te stellen kan uit deze brief echter niet worden afgeleid dat het rookkanaal zoals dat bij [geïntimeerden] tot aan de eigendomsoverdracht in gebruik is geweest, gebrekkig was als gevolg van lekkage. Gelet op de onweersproken stelling van [geïntimeerden] dat het rookkanaal naar behoren functioneerde omdat, na de realisatie van de nieuwe aansluiting in 1986, het gedeelte van het rookkanaal waarin het (gerepareerde) lek zich bevond niet langer gebruikt werd, is de enkele constatering van [X] dat zich in het rookkanaal een lek bevond, onvoldoende om de stelling van [appellanten] dat het gerepareerde lek in het rookkanaal een gebrek betreft dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, te kunnen dragen. Ook de aangetroffen roetsporen zijn hiertoe, in het licht van het verweer van [geïntimeerden] , onvoldoende. De verwijzing van [appellanten] naar de rapportages van [naam organisatie] kan hen voorts evenmin baten. Het hof overweegt in dat verband dat aan de constatering van [naam organisatie] dat het rookkanaal op diverse plekken niet dicht is, geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, nu dit onverlet laat dat [geïntimeerden] zoals zij onweersproken hebben gesteld - een nieuwe aansluiting op het rookkanaal hebben gemaakt, waardoor de rook niet langer langs het punt kwam waar het rookkanaal voorheen gelekt heeft. Zo er al sprake was van een gebrekkig herstel van het lek in de rookmantel, behoefde dit derhalve niet in de weg te staan aan normaal gebruik daarvan. Dat dit anders is, heeft [naam organisatie] niet kunnen vaststellen, nu (ook) zij heeft nagelaten de werking van de in 1986 door [geïntimeerden] gerealiseerde aansluiting op het rookkanaal te testen.
"Verder is het rookkanaal ondeugdelijk geconstrueerd en heeft dat gelekt. (…) Tevens zijn in de spouw tussen binnen- en buitenmantel en op de plafonds van de tussenvloeren zware roetplekken zichtbaar, hetgeen duidt op ernstige lekkage. De door mij geconsulteerde rookkanaalexpert heeft aangegeven dat het huidige rookkanaal niet op verantwoorde wijze gebruikt kan worden, zeker niet in combinatie met een rieten kap."Anders dan [appellanten] lijken te stellen kan uit deze brief echter niet worden afgeleid dat het rookkanaal zoals dat bij [geïntimeerden] tot aan de eigendomsoverdracht in gebruik is geweest, gebrekkig was als gevolg van lekkage. Gelet op de onweersproken stelling van [geïntimeerden] dat het rookkanaal naar behoren functioneerde omdat, na de realisatie van de nieuwe aansluiting in 1986, het gedeelte van het rookkanaal waarin het (gerepareerde) lek zich bevond niet langer gebruikt werd, is de enkele constatering van [X] dat zich in het rookkanaal een lek bevond, onvoldoende om de stelling van [appellanten] dat het gerepareerde lek in het rookkanaal een gebrek betreft dat aan normaal gebruik van de woning in de weg staat, te kunnen dragen. Ook de aangetroffen roetsporen zijn hiertoe, in het licht van het verweer van [geïntimeerden] , onvoldoende. De verwijzing van [appellanten] naar de rapportages van [naam organisatie] kan hen voorts evenmin baten. Het hof overweegt in dat verband dat aan de constatering van [naam organisatie] dat het rookkanaal op diverse plekken niet dicht is, geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend, nu dit onverlet laat dat [geïntimeerden] zoals zij onweersproken hebben gesteld - een nieuwe aansluiting op het rookkanaal hebben gemaakt, waardoor de rook niet langer langs het punt kwam waar het rookkanaal voorheen gelekt heeft. Zo er al sprake was van een gebrekkig herstel van het lek in de rookmantel, behoefde dit derhalve niet in de weg te staan aan normaal gebruik daarvan. Dat dit anders is, heeft [naam organisatie] niet kunnen vaststellen, nu (ook) zij heeft nagelaten de werking van de in 1986 door [geïntimeerden] gerealiseerde aansluiting op het rookkanaal te testen.
5.35
Op grond van het vorenstaande concludeert het hof dat [appellanten] onvoldoende hebben onderbouwd dat ter zake van het rookkanaal sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan normaal gebruik van de woning.
5.36
Grief 1in incidenteel appel slaagt.
De elektrische installatie (grief 2 in incidenteel appel)
De elektrische installatie (grief 2 in incidenteel appel)
5.37
De
tweede griefin incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan de elektrische installatie.
tweede griefin incidenteel appel van [geïntimeerden] richt zich tegen de overweging van de rechtbank met betrekking tot (schade als gevolg van) gebreken aan de elektrische installatie.
5.38
[appellanten] hebben gesteld dat de elektrische installatie in de woning voor 90% was afgekeurd en geheel moest worden vernieuwd. De bedrading was uitgevoerd met verschillende soorten snoeren (waaronder huishoudsnoer en luidsprekersnoer) zonder mantelbuis en was op verschillende plekken in of naast het rieten dak en het brandbare isolatiemateriaal aangebracht. De amateuristisch aangelegde elektrische installatie was volgens [appellanten] dan ook levensgevaarlijk. Ter onderbouwing van hun stellingen verwijzen zij naar rapporten van installatiebedrijf [bedrijf A] , [bedrijf X] en [naam organisatie] .
5.39
[geïntimeerden] hebben zich in incidenteel appel onder andere op het standpunt gesteld dat, voor zover er al sprake was van een gebrek aan de elektrische installatie, dit een kenbaar gebrek betrof.
5.4
Het hof onderschrijft dit standpunt van [geïntimeerden] en overweegt daartoe als volgt.
Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen dient de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom van die woning, rekening te houden met de mogelijkheid dat sprake is van (enig) achterstallig onderhoud en met de mogelijkheid dat (enige) werkzaamheden zullen moeten worden verricht om de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Dat geldt zeker voor een woning van meer dan honderd jaar oud.
Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] er dan ook rekening mee moeten houden dat de elektrische installatie in de woning niet zou voldoen aan de ten tijde van de eigendomsoverdracht geldende eisen van de nutsbedrijven.
Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden] op de vragenlijst ook hebben aangegeven dat de elektrische installatie door hen niet is vernieuwd. [appellanten] wisten derhalve bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de installatie stamde uit de jaren '70 van de vorige eeuw.
Zoals het hof hiervoor reeds heeft overwogen dient de koper van een bestaande woning, afhankelijk van de ouderdom van die woning, rekening te houden met de mogelijkheid dat sprake is van (enig) achterstallig onderhoud en met de mogelijkheid dat (enige) werkzaamheden zullen moeten worden verricht om de woning aan te passen aan de eisen van de tijd. Dat geldt zeker voor een woning van meer dan honderd jaar oud.
Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] er dan ook rekening mee moeten houden dat de elektrische installatie in de woning niet zou voldoen aan de ten tijde van de eigendomsoverdracht geldende eisen van de nutsbedrijven.
Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [geïntimeerden] op de vragenlijst ook hebben aangegeven dat de elektrische installatie door hen niet is vernieuwd. [appellanten] wisten derhalve bij het sluiten van de koopovereenkomst dat de installatie stamde uit de jaren '70 van de vorige eeuw.
5.41
Het hof acht voorts van belang de gemotiveerde stelling van [geïntimeerden] dat delen van de elektrische installatie bij de bezichtigingen voor [appellanten] zichtbaar zijn geweest. [geïntimeerden] hebben hiertoe verwezen naar de door [appellanten] in het geding gebrachte foto's waarop te zien is dat delen van loshangende kabels waarneembaar waren, alsmede naar de brief van [de heer A] van [bedrijf A] d.d. 13 januari 2015, waarin [de heer A] onder meer schrijft:
"Wel hebben we op een paar plaatsen aanleg met snoeren gezien onder meer voor buitenverlichting, dit was voor iedereen duidelijk zichtbaar."Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze stelling van [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij hebben ter zake van de zichtbaarheid van de installatie (enkel) verwezen naar de aanvullende rapportage van [naam organisatie] . In deze rapportage, die ruim vier jaar na de eigendomsoverdracht is opgesteld, stelt DHRM weliswaar dat het gebrek niet kenbaar was voor [appellanten] , maar geeft zij nog geen begin van een onderbouwing voor die stelling. In het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerden] op dit punt, is dit dan ook onvoldoende. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellanten] delen van de elektrische installatie hebben kunnen waarnemen bij de bezichtigingen van de woning. [appellanten] hadden er op grond daarvan rekening mee moeten houden dat ook de niet zichtbare delen van de installatie van vergelijkbare aard zouden zijn als de zichtbare delen.
"Wel hebben we op een paar plaatsen aanleg met snoeren gezien onder meer voor buitenverlichting, dit was voor iedereen duidelijk zichtbaar."Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] deze stelling van [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij hebben ter zake van de zichtbaarheid van de installatie (enkel) verwezen naar de aanvullende rapportage van [naam organisatie] . In deze rapportage, die ruim vier jaar na de eigendomsoverdracht is opgesteld, stelt DHRM weliswaar dat het gebrek niet kenbaar was voor [appellanten] , maar geeft zij nog geen begin van een onderbouwing voor die stelling. In het licht van de gemotiveerde stellingen van [geïntimeerden] op dit punt, is dit dan ook onvoldoende. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellanten] delen van de elektrische installatie hebben kunnen waarnemen bij de bezichtigingen van de woning. [appellanten] hadden er op grond daarvan rekening mee moeten houden dat ook de niet zichtbare delen van de installatie van vergelijkbare aard zouden zijn als de zichtbare delen.
5.42
Het hof acht tot slot van belang dat TMS Holland in haar rapportage uitdrukkelijk een voorbehoud heeft gemaakt voor wat betreft de wijze waarop zij de installaties heeft beoordeeld en een waarschuwing heeft afgegeven met betrekking tot eventuele gevolgen van een ondeugdelijke elektrische installatie. Het hof verwijst naar de opmerkingen van TMS Holland zoals hiervoor weergegeven onder rechtsoverweging 3.8. Gelet op de omstandigheid dat [appellanten] (zoals is opgenomen in artikel 21 van de koopovereenkomst) ruimschoots de gelegenheid hebben gekregen
"met aannemers en/of andere deskundigen/installateurs de woning te bekijken", hadden [appellanten] , als zij dat op grond van de rapportage van TMS Holland wenselijk hadden gevonden, de elektrische installatie dienen te laten beoordelen door een deskundige. Gelet op de ouderdom van de woning mocht een dergelijk onderzoek ook van [appellanten] worden verwacht teneinde teleurstelling achteraf te voorkomen. Dat [appellanten] dergelijk onderzoek niet nodig hebben geacht, moet naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval voor hun rekening worden gelaten.
"met aannemers en/of andere deskundigen/installateurs de woning te bekijken", hadden [appellanten] , als zij dat op grond van de rapportage van TMS Holland wenselijk hadden gevonden, de elektrische installatie dienen te laten beoordelen door een deskundige. Gelet op de ouderdom van de woning mocht een dergelijk onderzoek ook van [appellanten] worden verwacht teneinde teleurstelling achteraf te voorkomen. Dat [appellanten] dergelijk onderzoek niet nodig hebben geacht, moet naar het oordeel van het hof in het onderhavige geval voor hun rekening worden gelaten.
5.43
Het hof concludeert op grond van het vorenstaande dat voor zover sprake is van het ontbreken van eigenschappen aan de elektrische installatie die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan - hetgeen overigens door [geïntimeerden] wordt betwist - dit bij juistheid van het daaromtrent door [appellanten] gestelde, voorafgaand aan de koop voor hen kenbaar was.
5.44
Grief 2in incidenteel appel slaagt.
Dwaling (grief 7 en 8 in principaal appel)
Dwaling (grief 7 en 8 in principaal appel)
5.45
[appellanten] hebben subsidiair wijziging van de overeenkomst met opheffing van het nadeel op grond van dwaling gevorderd (artikel 6:228 lid 1 BW en artikel 6:230 lid 2 BW). De rechtbank heeft in het bestreden vonnis van 5 juni 2013 deze vordering afgewezen. Tegen dat oordeel richten zich de
grieven 7 en 8in principaal appel. In de toelichting op hun grieven specificeren [appellanten] niet op welk in artikel 6:228 lid 1 BW omschreven dwalingsgeval zij hun vordering baseren. Uit hun stellingen zoals zij die in eerste aanleg geformuleerd hebben, leidt het hof evenwel af dat [appellanten] een beroep beogen te doen op het bepaalde in lid 1 sub a en sub b van het genoemde artikel.
grieven 7 en 8in principaal appel. In de toelichting op hun grieven specificeren [appellanten] niet op welk in artikel 6:228 lid 1 BW omschreven dwalingsgeval zij hun vordering baseren. Uit hun stellingen zoals zij die in eerste aanleg geformuleerd hebben, leidt het hof evenwel af dat [appellanten] een beroep beogen te doen op het bepaalde in lid 1 sub a en sub b van het genoemde artikel.
5.46
Ingevolge artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a BW is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten. Op grond van artikel 6:228, aanhef en onder b, BW is een dergelijke overeenkomst vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.
Voor zover [appellanten] met hun
tweede griefin principaal appel hebben gesteld dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.8 van het vonnis van 5 juni 2013 ter zake van hun subsidiaire vordering een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door te overwegen dat
“Indien het gebrek niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, (...) de verkoper en diens makelaar in beginsel niet eigener beweging elke onvolkomenheid[behoeft]
te benoemen”, overweegt het hof dat gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader ter zake van het beroep op dwaling, deze grief slaagt voor zover zij betrekking heeft op de subsidiaire vordering van [appellanten] Of dit hen ook kan baten zal hierna blijken.
tweede griefin principaal appel hebben gesteld dat de rechtbank in rechtsoverweging 5.8 van het vonnis van 5 juni 2013 ter zake van hun subsidiaire vordering een onjuiste maatstaf heeft aangelegd door te overwegen dat
“Indien het gebrek niet aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat, (...) de verkoper en diens makelaar in beginsel niet eigener beweging elke onvolkomenheid[behoeft]
te benoemen”, overweegt het hof dat gelet op het hiervoor weergegeven beoordelingskader ter zake van het beroep op dwaling, deze grief slaagt voor zover zij betrekking heeft op de subsidiaire vordering van [appellanten] Of dit hen ook kan baten zal hierna blijken.
5.47
Het hof stelt vast dat [appellanten] hun beroep op dwaling op hetzelfde feitencomplex als het beroep op non-conformiteit hebben gebaseerd. Ten aanzien van hun stelling dat [geïntimeerden] mededelingen hebben gedaan en inlichtingen hebben gegeven inhoudende dat de woning goed zou zijn geïsoleerd, terwijl dat achteraf niet de waarheid bleek te zijn, overweegt het hof dat uit hetgeen het hof hiervoor onder rechtsoverweging 5.26 heeft overwogen voortvloeit dat [geïntimeerden] geacht moeten worden geen onjuiste voorstelling van zaken te hebben gegeven wat betreft de isolatie van de woning. Het beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder a, BW dient dan ook te worden afgewezen.
Ook het beroep van [appellanten] op dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b, BW kan hen niet baten. [appellanten] hebben in dat kader (onder punt 27 van hun inleidende dagvaarding) gesteld dat [geïntimeerden] hen hadden moeten inlichten over de geschilderde ankerbalken die bleken te zijn aangetast door houtsplijting. Naar het oordeel van het hof kunnen [geïntimeerden] echter niet geacht worden op dit punt een mededelingsplicht te hebben geschonden. [geïntimeerden] hebben immers onweersproken gesteld dat de opvulling van de houtsplijting met kranten enkel vanuit cosmetisch oogpunt is geschied - het hof verwijst naar rechtsoverweging 5.15 van dit arrest.
[appellanten] hebben ten aanzien van de overige gebreken onvoldoende (concreet) feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat hen, ondanks dat ten aanzien van de gestelde gebreken geen sprake is van non-conformiteit, niettemin een geslaagd beroep op dwaling toekomt. Het hof overweegt in dat kader nog dat, gelet op de ouderdom en de algehele onderhoudstoestand van de woning, die in de jaren ’80 van de vorige eeuw de laatste moderniseringen had ondergaan, [appellanten] rekening hadden dienen te houden met het feit dat zij geconfronteerd konden worden met bepaalde tegenslagen en met (enige mate van) achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] in hetgeen hen bekend was aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te doen, teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen.
Ook het beroep van [appellanten] op dwaling op de voet van artikel 6:228 lid 1, aanhef en onder b, BW kan hen niet baten. [appellanten] hebben in dat kader (onder punt 27 van hun inleidende dagvaarding) gesteld dat [geïntimeerden] hen hadden moeten inlichten over de geschilderde ankerbalken die bleken te zijn aangetast door houtsplijting. Naar het oordeel van het hof kunnen [geïntimeerden] echter niet geacht worden op dit punt een mededelingsplicht te hebben geschonden. [geïntimeerden] hebben immers onweersproken gesteld dat de opvulling van de houtsplijting met kranten enkel vanuit cosmetisch oogpunt is geschied - het hof verwijst naar rechtsoverweging 5.15 van dit arrest.
[appellanten] hebben ten aanzien van de overige gebreken onvoldoende (concreet) feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat hen, ondanks dat ten aanzien van de gestelde gebreken geen sprake is van non-conformiteit, niettemin een geslaagd beroep op dwaling toekomt. Het hof overweegt in dat kader nog dat, gelet op de ouderdom en de algehele onderhoudstoestand van de woning, die in de jaren ’80 van de vorige eeuw de laatste moderniseringen had ondergaan, [appellanten] rekening hadden dienen te houden met het feit dat zij geconfronteerd konden worden met bepaalde tegenslagen en met (enige mate van) achterstallig onderhoud. Naar het oordeel van het hof hadden [appellanten] in hetgeen hen bekend was aanleiding moeten vinden zelf nader onderzoek te doen, teneinde een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen.
5.48
De
grieven 7 en 8in principaal appel falen.
De schade (grief 9 t/m 13 in principaal appel, grief 3 in incidenteel appel)
grieven 7 en 8in principaal appel falen.
De schade (grief 9 t/m 13 in principaal appel, grief 3 in incidenteel appel)
5.49
[appellanten] hebben hun
grieven 9 t/m 13in principaal appel gericht tegen de overwegingen van de rechtbank ter zake van de schade(berekening). Voor zover deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de schade(berekening) ter zake van het rookkanaal (
grief 10), de elektrische installatie (
grief 11) en de kosten voor het gebruik van containers voor het herstel van de gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de ondeugdelijke isolatie (
grief 13), behoeven deze grieven geen nadere bespreking, nu het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [appellanten] ter zake van de gestelde gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de isolatie geen geslaagd beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt en [geïntimeerden] te dien aanzien derhalve niet schadeplichtig zijn.
grieven 9 t/m 13in principaal appel gericht tegen de overwegingen van de rechtbank ter zake van de schade(berekening). Voor zover deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de schade(berekening) ter zake van het rookkanaal (
grief 10), de elektrische installatie (
grief 11) en de kosten voor het gebruik van containers voor het herstel van de gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de ondeugdelijke isolatie (
grief 13), behoeven deze grieven geen nadere bespreking, nu het hof hiervoor heeft geoordeeld dat [appellanten] ter zake van de gestelde gebreken aan het rookkanaal, de elektrische installatie en de isolatie geen geslaagd beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt en [geïntimeerden] te dien aanzien derhalve niet schadeplichtig zijn.
5.5
Met
grief 9en
grief 12stellen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een concrete schadeberekening terwijl de schade in het onderhavige geval abstract berekend dient te worden en heeft de rechtbank volgens [appellanten] voorts ten onrechte een correctie 'nieuw voor oud' in aanmerking genomen.
Het hof constateert dat deze grieven alleen relevantie hebben indien [appellanten] slagen in de in rechtsoverweging 5.19 weergegeven bewijsopdracht. Het hof zal de behandeling van de grieven daarom aanhouden in afwachting van de bewijslevering.
grief 9en
grief 12stellen [appellanten] dat de rechtbank ten onrechte is uitgegaan van een concrete schadeberekening terwijl de schade in het onderhavige geval abstract berekend dient te worden en heeft de rechtbank volgens [appellanten] voorts ten onrechte een correctie 'nieuw voor oud' in aanmerking genomen.
Het hof constateert dat deze grieven alleen relevantie hebben indien [appellanten] slagen in de in rechtsoverweging 5.19 weergegeven bewijsopdracht. Het hof zal de behandeling van de grieven daarom aanhouden in afwachting van de bewijslevering.
5.51
Met hun
derde griefincidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen de toewijzing van de vordering van [appellanten] ter zake van de restitutie van overdrachtsbelasting en notariskosten, alsmede van de kosten van de rapportage van [naam organisatie] . Het hof overweegt ten aanzien van deze vorderingen van [appellanten] het volgende.
Ten aanzien van de vordering van [appellanten] tot restitutie van een deel van de door hen betaalde overdrachtsbelasting en notariskosten overweegt het hof als volgt.
Deze vordering is gebaseerd op de stelling van [appellanten] dat zij door het tekortschieten van [geïntimeerden] schade hebben geleden, daarin bestaande dat zij teveel overdrachtsbelasting en notariskosten hebben betaald. Indien zij bekend zouden zijn geweest met de gebreken, zouden zij een aanzienlijk lagere koopsom hebben betaald, en daardoor lagere notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden, aldus [appellanten]
Het hof volgt hen niet in dit betoog. [appellanten] vorderen vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat de woning gebrekkig is. Voor zover deze vordering ten aanzien van de diverse door [appellanten] gestelde gebreken toewijsbaar is, hebben [appellanten] aanspraak op schadevergoeding, waarbij de schade wordt begroot op de kosten van herstel. Door de vergoeding van deze schade worden [appellanten] in hun vermogen gecompenseerd. Zij hebben voor de overeengekomen koopsom weliswaar een woning met gebreken geleverd gekregen, maar ontvangen ten titel van schadevergoeding een bedrag waarmee de gebreken kunnen worden hersteld. [appellanten] komen daardoor in een situatie te verkeren waarin hun vermogen gelijk is aan de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd indien [geïntimeerden] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst correct zouden zijn nagekomen. In die laatste situatie - de hypothetische schade zonder gebreken - zouden [appellanten] notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden over de overeengekomen koopsom. In de feitelijke situatie (een woning met gebreken, maar met een aanspraak op schadevergoeding) zijn zij een zelfde bedrag aan kosten en belasting verschuldigd geworden, zodat van schade geen sprake is. De situatie in de feitelijke situatie verschilt niet van die in de hypothetische situatie, waarin de gebreken worden weggedacht.
derde griefincidenteel appel komen [geïntimeerden] op tegen de toewijzing van de vordering van [appellanten] ter zake van de restitutie van overdrachtsbelasting en notariskosten, alsmede van de kosten van de rapportage van [naam organisatie] . Het hof overweegt ten aanzien van deze vorderingen van [appellanten] het volgende.
Ten aanzien van de vordering van [appellanten] tot restitutie van een deel van de door hen betaalde overdrachtsbelasting en notariskosten overweegt het hof als volgt.
Deze vordering is gebaseerd op de stelling van [appellanten] dat zij door het tekortschieten van [geïntimeerden] schade hebben geleden, daarin bestaande dat zij teveel overdrachtsbelasting en notariskosten hebben betaald. Indien zij bekend zouden zijn geweest met de gebreken, zouden zij een aanzienlijk lagere koopsom hebben betaald, en daardoor lagere notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden, aldus [appellanten]
Het hof volgt hen niet in dit betoog. [appellanten] vorderen vergoeding van de schade die zij hebben geleden doordat de woning gebrekkig is. Voor zover deze vordering ten aanzien van de diverse door [appellanten] gestelde gebreken toewijsbaar is, hebben [appellanten] aanspraak op schadevergoeding, waarbij de schade wordt begroot op de kosten van herstel. Door de vergoeding van deze schade worden [appellanten] in hun vermogen gecompenseerd. Zij hebben voor de overeengekomen koopsom weliswaar een woning met gebreken geleverd gekregen, maar ontvangen ten titel van schadevergoeding een bedrag waarmee de gebreken kunnen worden hersteld. [appellanten] komen daardoor in een situatie te verkeren waarin hun vermogen gelijk is aan de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd indien [geïntimeerden] hun verplichtingen uit de koopovereenkomst correct zouden zijn nagekomen. In die laatste situatie - de hypothetische schade zonder gebreken - zouden [appellanten] notariskosten en overdrachtsbelasting verschuldigd zijn geworden over de overeengekomen koopsom. In de feitelijke situatie (een woning met gebreken, maar met een aanspraak op schadevergoeding) zijn zij een zelfde bedrag aan kosten en belasting verschuldigd geworden, zodat van schade geen sprake is. De situatie in de feitelijke situatie verschilt niet van die in de hypothetische situatie, waarin de gebreken worden weggedacht.
5.52
Ook de vordering van [appellanten] tot vergoeding van de kosten van [naam organisatie] dient te stranden. Gelet op het vorenoverwogene, waarin het hof de bevindingen van [naam organisatie] grotendeels terzijde heeft geschoven, ziet het hof geen aanleiding de kosten van de rapportage van [naam organisatie] voor rekening van [geïntimeerden] te laten komen.
5.53
Grief 3in incidenteel appel slaagt.
De buitengerechtelijke kosten (grief 14 in principaal appel)
De buitengerechtelijke kosten (grief 14 in principaal appel)
5.54
Met hun
veertiende griefin principaal appel betogen [appellanten] dat de rechtbank hun vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten ten onrechte heeft afgewezen. [appellanten] maken aanspraak op een bedrag van € 2.413,26 in verband met aanmaningskosten, informatiekosten en administratiekosten.
veertiende griefin principaal appel betogen [appellanten] dat de rechtbank hun vordering ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten ten onrechte heeft afgewezen. [appellanten] maken aanspraak op een bedrag van € 2.413,26 in verband met aanmaningskosten, informatiekosten en administratiekosten.
5.55
Bij de beoordeling van deze grief geldt als uitgangspunt dat het op de weg van [appellanten] ligt te stellen en te specificeren dat kosten zijn gemaakt ter zake van andere verrichtingen dan die waarvoor de in artikel 237 tot en met 240 Rv bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. Het moet daarbij gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele sommatie, het enkel doen van een - niet aanvaard - schikkingsvoorstel of het inwinnen van (verhaals)inlichtingen.
5.56
Hiervan is niet gebleken. [appellanten] hebben nagelaten hun vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten met bewijsstukken (zoals facturen) te onderbouwen. Daarbij is ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep vast komen te staan dat [appellanten] een rechtsbijstandsverzekering hebben, terwijl gesteld noch gebleken is dat zij geen, of niet onvoorwaardelijk, aanspraak kunnen maken op deze verzekering voor de eventuele buitengerechtelijke kosten, zodat zij ook onvoldoende hebben onderbouwd dat zij buitengerechtelijke kosten hebben gemaakt. Het hof zal deze vordering dan ook afwijzen.
5.57
Grief 14in principaal appel faalt.
De slotsom
De slotsom
5.58
De behandeling van
grief 9 en 12in principaal appel en
grief 4 en 5in incidenteel appel zal worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering.
De beslissing
grief 9 en 12in principaal appel en
grief 4 en 5in incidenteel appel zal worden aangehouden in afwachting van de bewijslevering.
De beslissing
Het gerechtshof:
alvorens verder te beslissen:
draagt [appellanten] op te bewijzen (feiten en omstandigheden waaruit volgt) dat houtrot in de sporenkap, hanenbalken en ankerbalken als zelfstandige oorzaak de constructie van de woning zodanig heeft aangetast, dat dit in de weg staat aan normaal gebruik van de woning;
bepaalt dat, indien [appellanten] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wensen te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. I. Tubben, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden, en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [appellanten] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum
dinsdag 16 november 2015, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum
dinsdag 16 november 2015, waarna de raadsheer-commissaris dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) vaststelt;
bepaalt dat [appellanten] overeenkomstig artikel 170 Rv de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. I. Tubben en mr. M.A.L.M. Willems, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 3 november 2015.