Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1992
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juli 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,de heffingsambtenaar
(gemachtigden: R. Janmaat en P. van Wijk).
Inleiding
1.1
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats].
1.2
De heffingsambtenaar heeft die WOZ-waarde met de aanslag van 29 februari 2020 vastgesteld op € 1.390.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 en geldt voor het kalenderjaar 2020. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 opgelegd.
1.3
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres in de uitspraak op bezwaar van 18 maart 2021ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.4
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5
De rechtbank heeft het beroep op 11 juli 2022 op zitting behandeld middels een Teams-beeldverbinding. Daaraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Algemeen
2. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak.
3. De onroerende zaak is een bedrijfsruimte uit 2002 gelegen op het gelijknamige bedrijventerrein tussen [bedrijventerrein]. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 2.875 m2 en heeft twee verdiepingen.
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019.
Beoordeling door de rechtbank
5. Het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
6. De heffingsambtenaar heeft voor de waardering van de onroerende zaken in zijn taxatie gebruik gemaakt van de methode van de huurwaardekapitalisatie (HWK-methode). Daarbij wordt allereerst de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van vergelijkbare objecten. De aldus berekende huurwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor die het resultaat is van de verkoopprijzen van vergelijkbare objecten gedeeld door de getaxeerde huurprijzen van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
7. Eiseres bepleit een waarde van € 999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Ligging
8.1
Eiseres voert aan dat de waarde door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende rekening gehouden met de waardedrukkende factoren zoals het feit dat het object is gelegen in de buurt van een gevangenis, bordeel en filepaal.
8.2
Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat rekening is gehouden met het feit dat het object nabij een gevangenis, bordeel en filepaal ligt. [adres 2] ligt ook op het bedrijventerrein ‘[bedrijventerrein] zodat de door eiseres gestelde waardedrukkende factoren kunnen worden geacht te zijn verdisconteerd in de huurwaarden van deze referentieobjecten. Verder stelt de heffingsambtenaar dat nergens uit te herleiden is dat het pand minder goed bereikbaar is dan andere panden. Daarnaast ligt de prijs per m2 van het object (€ 483,-) lager dan de prijs per m2 van de gebruikte referentiepanden (€ 709,-, € 959,- en € 1.437,-). Eiseres heeft niet nader onderbouwd wat het waardedrukkende effect is. De beroepsgrond slaagt niet.
8.3
Verder voert eiseres aan dat het referentieobject [adres 3] een betere locatie heeft dan het object van eiseres. De heffingsambtenaar betwist dit niet en onderschrijft dat de [adres 3] een betere locatie heeft. Die betere locatie blijkt uit de hogere kapitalisatiefactor. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van [adres 1].
Geen winkel
9. Eiseres stelt dat er geen sprake is van een winkel, maar een opslagplaats zoals een showroom, cash-and-carry of magazijn. Dit volgt volgens eiseres uit het volgende: er hangen geen prijskaartjes, er is een winkelroute, er is geen website en het is de bedoeling dat een koper de spullen meteen meeneemt. De rechtbank is het niet met eiseres eens en vindt dat er wel sprake is van een winkel. Eiseres heeft enkel gesteld dat het in de volksmond een winkel is, maar juridisch gezien niet. De rechtbank ziet geen aanleiding om het object anders te kwalificeren dan een winkel, eiseres heeft niet nader onderbouwd waarom het geen winkel is. De stelling dat eiseres niet over een website beschikt is overigens feitelijk onjuist. [1] De foto van de onroerende zaak laat weinig ruimte voor de conclusie van eiseres dat haar onroerende zaak niet in gebruik is als winkel. De heffingsambtenaar heeft het object daarom terecht gekwalificeerd als winkel.
Huurwaarde
10. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van de onroerende zaak aan de hand van huurtransacties van drie referenties bepaald, namelijk [adres 4], [adres 5] en [adres 6]
.
.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting uitgelegd hoe de huurwaarde is berekend. Voor de getaxeerde huurwaarde is uitgegaan van de berekende markthuurwaarde en hierbij is rekening gehouden met de incentives. Het is de rechtbank niet gebleken dat dit op de onjuiste manier is berekend.
Kapitalisatiefactor
12. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 8,2 onderbouwd met de verkoopcijfers en getaxeerde huurprijzen van de referenties [adres 2], [adres 3] en [adres 8].
13. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar rekening had moeten houden met het risico op leegstand als gevolg van een pandemie. De kapitalisatiefactor is daarom te hoog vastgesteld. De rechtbank stelt voorop dat de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Dat was ruim voor het ontstaan van de coronapandemie. De mogelijkheid van het ontstaan van pandemieën in algemene zin moet worden geacht tot uitdrukking te komen in transactiecijfers uit de markt. In aanvulling hierop oordeelt de rechtbank dat de coronacrisis op 1 januari 2020 ook niet kan worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ. Er waren op dat moment immers nog geen concrete overheidsmaatregelen genomen. Er is daarom ook geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020.
14. Verder is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor heeft afgeleid uit verkooptransacties die goed vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De verkochte referentiepanden zijn in hetzelfde gebied gelegen en hebben ook een vergelijkbaar leegstandsrisico. Eiseres heeft niets naar voren gebracht waaruit zou blijken dat het leegstandsrisico van het object groter is dan van de referentiepanden. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor van 8,2 niet te hoog is. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat het object van eiseres de laagste kapitalisatiefactor heeft in vergelijking met de kapitalisatiefactoren van de referentiepanden. De beroepsgrond slaagt niet.
Tussenconclusie
15. Het beroep is ongegrond.
Immateriële schadevergoeding
16. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) is overschreden.
17. De rechtbank beoordeelt het verzoek aan de hand van het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016. [2] De redelijke termijn die staat voor de behandeling van bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Voor de hoogte van de schadevergoeding is het uitgangspunt een tarief van € 500,- per half jaar waarmee de termijn is overschreden, naar boven afgerond.
18. In deze zaak komt de rechtbank tegemoet aan het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade. Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift op 18 maart 2020 en deze uitspraak is een periode van twee jaar en ruim vier maanden verstreken, zodat sprake is van overschrijding van de redelijke termijn met vier maanden. Eiseres heeft daarmee recht op een vergoeding van immateriële schade van € 500,-. De bezwaarfase is geëindigd met de uitspraak op bezwaar op 12 maart 2021. De bezwaarfase heeft daarmee ruim 12 maanden geduurd. Dit is langer dan de termijn van 6 maanden die geldt voor de heffingsambtenaar. De beroepsfase heeft, gerekend vanaf het moment van ontvangst van het beroepschrift op 23 april 2021 tot de uitspraakdatum, 15 maanden geduurd. De overschrijding van de redelijke termijn is daarom volledig aan de heffingsambtenaar toe te rekenen. De heffingsambtenaar moet het bedrag van € 500,- aan immateriële schadevergoeding dan ook aan eiseres betalen.
Conclusie en gevolgen
19. Omdat de rechtbank de verzochte schadevergoeding wegens het overschrijden van de redelijke termijn toekent, is er gelet op het bovengenoemde arrest van de Hoge Raad ook aanleiding om het griffierecht aan eiseres te laten vergoeden en om een proceskostenveroordeling uit te spreken.
20. De vergoeding bedraagt in totaal € 759,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] De rechtbank stelt een factor van 0,5 vast voor het gewicht van de zaak omdat de heffingsambtenaar slechts wordt veroordeeld in de proceskosten van eiseres omdat aan haar een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend. [4]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot een vergoeding van de immateriële schade, vastgesteld op € 500,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 360,- aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 759,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 29 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.