Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4689
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: W. Vos).
Inleiding
1.1.
Eiser heeft op 28 februari 2021 een aanslag op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) gekregen, waarin de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 is vastgesteld op € 440.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
In de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2021 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 16 juni 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is bijgestaan door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. De woning is een in 1976 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 131 m2 en een kaveloppervlakte van 263 m2.
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 428.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende kandidaat voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , namelijk: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
Indexeringspercentage
7.1
Op de zitting heeft eiser aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gegevens had moeten verstrekken die ten grondslag liggen aan de indexering van de verkoopcijfers van de referentiewoningen naar de waardepeildatum. Hij wijst erop dat hij in het beroepschrift om deze gegevens heeft verzocht.
7.2
Op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) moet het bestuursorgaan in de beroepsfase de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank sturen.
7.3
Uit de rechtspraak volgt dat gegevens die worden opgeslagen, bewerkt, verwerkt of beheerd in databases in beginsel op de zaak betrekking hebbende stukken zijn, voor zover zij van belang en raadpleegbaar zijn met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Deze gegevens vormen het op de zaak betrekking hebbende ‘stuk’, dat in de vorm van een afdruk of op een andere geschikte wijze ter beschikking moet worden gesteld. Daarbij is niet van belang of de gegevens worden ‘opgehaald’ uit één bestand of uit meer bestanden. [1] Uit het ‘blackbox-arrest’ volgt vervolgens dat de verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken te verstrekken zich niet kan uitstrekken tot informatie die de heffingsambtenaar zelf niet kan raadplegen. Maar als de WOZ-beschikking of de uitspraak op bezwaar geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces – zoals de modelmatige waardebepaling – en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, dan moet de heffingsambtenaar zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens. Zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. [2]
7.4
De rechtbank heeft eerder geoordeeld over de cijfermatige gegevens die heffingsambtenaren gebruiken om verkoopcijfers te indexeren naar de waardepeildatum. Aan een dergelijke indexatie worden vaak modelmatige gegevens ten grondslag gelegd waaruit de marktsituatie in de betreffende periode wordt afgeleid. Als dat is gebeurd, dan zijn ook deze gegevens op de zaak betrekking hebbende stukken. Het blackbox-arrest heeft ook voor die gegevens te gelden. [3]
7.5
De rechtbank oordeelt in het licht van het voorgaande dat de gegevens die bij de heffingsambtenaar berusten en die ten grondslag zijn gelegd aan de gehanteerde indexatiecijfers van de referentieverkopen, moeten worden aangemerkt als op de zaak betrekking hebbende stukken. Het gaat immers om de gegevens die als uitkomst van de marktanalyse in een digitaal bestand zijn neergelegd en die ten grondslag liggen aan de waardevaststelling. De heffingsambtenaar had eiseres in reactie op het verzoek dat zij daartoe in het beroepschrift heeft gedaan in de gelegenheid moeten stellen om inzicht te krijgen in deze gegevens om deze te kunnen controleren. De heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met artikel 8:42 van Pro de Awb.
7.6
Op grond van artikel 8:31 van Pro de Awb verbindt de rechtbank aan deze schending de gevolgtrekkingen die haar geraden voorkomen. In dit geval heeft eiseres door het niet verstrekken van de gegevens achter de indexatiecijfers onvoldoende de gelegenheid gekregen om kennis te nemen van alle relevante informatie om haar standpunt te onderbouwen. Deze informatieachterstand is gedurende de beroepsprocedure niet hersteld. De rechtbank zal aan deze schending geen gevolgen verbinden. De reden daarvoor is de volgende.
7.7
De waarde is door de heffingsambtenaar onderbouwd aan de hand van de referentiewoningen, maar de toegekende waarde is niet de rekenkundige uitkomst van de waarde die aan de referentiewoningen is toegekend, zodat niet iedere wijziging in de analyse van de verkoopprijzen van de referentiewoningen rekenkundig doorwerkt in de waarde van de woning. Verder is van belang dat de heffingsambtenaar voor 2019 is uitgegaan van een waardestijging van 5,5% en voor 2020 van 7,9% voor deze categorie woningen in [woonplaats] . Aan de hand van die percentages is geïndexeerd. Eiser heeft op zitting gesteld dat die percentages respectievelijk 5% en 7,5% zouden moeten bedragen. Dit verschil is zo klein dat het geen effect heeft op de getaxeerde waarde van de woning. Ten slotte is de rechtbank van oordeel dat zelfs als afgezien wordt van indexering van de verkopen uit 2019 de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal dat hierna toelichten.
7.8
De referenties [adres 2] en [adres 4] zijn in 2018 verkocht. Als uitgegaan wordt van de verkoopprijs op dat moment, al dan niet verhoogd met het indexeringspercentage dat eiser heeft genoemd, dan blijft de woningwaarde per m2 hoger dan de woningwaarde per m2 waar verweerder voor de woning vanuit is gegaan. Datzelfde geldt voor de referentie [adres 3] die in 2020 is verkocht. Als die verkoopprijs wordt verlaagd met het percentage dat eiser noemt dan blijft de woningwaarde per m2 hoger dan de woningwaarde per m2 waar verweerder voor de woning vanuit is gegaan.
Waarde
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoning inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
10. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de correctiepercentages van de KOUDVL-factoren niet inzichtelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar is niet gehouden om correctiepercentages te hanteren of een rekenkundige doorrekening te maken van de KOUDVL-factoren. De heffingsambtenaar heeft bij de woning en de referentiewoningen woordelijk omschreven wat de gradaties van de factoren zijn. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar daarmee in voldoende mate inzicht heeft gegeven in de onderlinge verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en dat de woning verkeert in een matige onderhoudstoestand. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de voorzieningen als ‘normaal’ en de staat van onderhoud als ‘voldoende’ heeft kunnen kwalificeren. De niet onderbouwde stelling van eiser dat de voorzieningen gedateerd zijn en dat de woning verkeert in een matige onderhoudstoestand is onvoldoende. Daarnaast merkt de rechtbank op dat de voorzieningen van twee referentiewoningen als eenvoudig/verouderd zijn gewaardeerd en dat de staat van onderhoud van een referentiewoning als matig is gewaardeerd. Ook als eisers stelling juist zou zijn, volgt daaruit dan ook niet zonder meer dat de woning te hoog is gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser stelt dat er geen rekening is gehouden met de ongunstige ligging van de woning naast een speeltuin. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat de ligging nabij een speeltuin een subjectieve factor is, dat heeft zowel positieve als negatieve kanten. [adres 2] ligt langs een drukke doorgaande weg, [adres 3] nabij een kruispunt en [adres 4] heeft een vergelijkbare ligging. Ten opzichte van de referentiewoningen, heeft de woning van eiser volgens verweerders taxateur de meest gunstige ligging. De rechtbank overweegt dat de beste koper van de woning de aanwezigheid van een speeltuin in de nabijheid van de woning waardeert. Er is daarom geen aanleiding om uit te gaan van een waardedrukkend effect van die speeltuin. Daarnaast heeft eiser, tegenover de betwisting van zijn stelling door verweerder, niet nader onderbouwd dat sprake is van enige waardedrukkend effect als gevolg van de ligging van de woning. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
13. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.