Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5198
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2022 op het beroep in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eemnes, verweerder
(gemachtigde: mr. T.C.A. Houkes).
Inleiding
Deze zaak gaat over de vastgestelde waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 (waardepeildatum 1 januari 2020). Dit is een twee-onder-een-kapwoning uit 1997 met een inhoud van 510 m3 en een kaveloppervlakte van 445 m2. De woning is voorzien van twee dakkapellen en een vrijstaande garage.
Met de beschikking van 12 maart 2021 heeft verweerder de waarde van deze woning vastgesteld op € 799.000,--. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt en in bezwaar een lagere waarde bepleit.
In de uitspraak op bezwaar van 19 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van € 799.000,-- gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is bij de rechtbank op 30 juni 2022 op een zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning per 1 januari 2020. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Eiser bepleit een lagere waarde.
2. De bewijslast ligt bij verweerder. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop (op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde) voor die woning zou zijn betaald.
Eigen aankoopprijs
3. Verweerder is bij het vaststellen van de waarde van de woning uitgegaan van de aankoopprijs van € 835.000,-- die eiser op 23 maart 2020 (kort na de waardepeildatum) voor de woning heeft betaald. De aankoopprijs is door verweerder geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2020.
4. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder bij het vaststellen van de waarde van de woning terecht uitgegaan van de door eiser betaalde aankoopprijs, omdat die aankoopprijs marktconform moet worden geacht. Als een woning kort voor of na de waardepeildatum is verkocht, moet er in de regel vanuit worden gegaan dat de waarde van de woning overeenkomt met de betaalde aankoopprijs. Dat kan alleen anders zijn als de verkoop onder ‘bijzondere omstandigheden’ tot stand is gekomen en de aankoopprijs daardoor niet meer marktconform kan worden geacht. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610.
5. Eiser voert aan dat hij te veel heeft betaald voor de woning zodat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is. Eiser was al lange tijd op zoek naar een woning. Zijn huurcontract liep bijna af en hij moest snel een woning vinden. Dit was de enige beschikbare woning naar eisers smaak die zonder al te veel aanpassingen bewoonbaar was. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De omstandigheden die eiser omschrijft maken nu juist deel uit van de gebruikelijke prijsonderhandelingen op de vrije markt en maken eiser in dit geval de meest biedende gegadigde voor de woning. Dit zijn geen ‘bijzondere omstandigheden’ zoals hiervoor is bedoeld. De rechtbank vindt steun voor dit oordeel in de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 23 augustus 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:6727. De beroepsgrond slaagt niet.
6. Eiser heeft er verder op gewezen dat de woning aan de [adres 2] van oktober 2020 tot en met oktober 2021 tevergeefs voor hetzelfde bedrag van € 835.000,-- te koop heeft gestaan. Ook hieruit blijkt volgens eiser dat de door hem betaalde aankoopprijs van € 835.000,-- veel te hoog was en dus niet marktconform. De rechtbank volgt eiser hierin evenmin. De vraagprijs voor een andere woning maakt geen direct deel uit van de omstandigheden waaronder de aankoopprijs van eisers woning tot stand is gekomen. Alleen al om die reden kan niet van een ‘bijzondere omstandigheid’ zoals hiervoor bedoeld worden gesproken. Daargelaten dat niet bekend is of en zo ja in hoeverre, dit pand vergelijkbaar is met eisers woning, voor welk bedrag dit pand uiteindelijk is verkocht en of die verkoop op of rond de waardepeildatum tot stand is gekomen. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser heeft er verder op gewezen dat de vastgestelde WOZ-waarde 60% hoger is ten opzichte van het jaar ervoor en niet in verhouding staat tot de WOZ-waarden van omliggende woningen aan de [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . De rechtbank heeft gezien dat er een groot gat zit tussen de WOZ-waarde van eisers woning per 1 januari 2019 van € 498.000,--, en de vastgestelde waarde van € 799.000,-- per 1 januari 2020 (waar het in deze zaak om gaat). Ook ziet de rechtbank dat de WOZ-waarde per 1 januari 2021 is bijgesteld naar € 784.000,--, een lager bedrag. De rechtbank ziet hierin echter geen aanleiding voor de conclusie dat de vastgestelde waarde van € 799.000,-- per 1 januari 2020 te hoog zou zijn. De WOZ-waarde moet door verweerder voor elk kalenderjaar namelijk helemaal opnieuw worden vastgesteld, aan de hand van de eigen aankoopprijs, of door de woning te vergelijken met vergelijkbare woningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. WOZwaarden die in voorgaande jaren voor de woning zijn vastgesteld en WOZ-waarden van andere woningen, mogen daarbij géén rol spelen. Vergelijking met een eerder vastgestelde WOZwaarde of met WOZ-waarden van andere woningen (verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages) is namelijk onvoldoende nauwkeurig en kan om die reden niet als maatstaf worden gebruikt. Dit is vaste rechtspraak van het Gerechtshof ArnhemLeeuwarden, zoals de uitspraak van 2 juni 2003, ECLI:NL:GHLEE:2003:AF9509. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
8. De beroepsgronden van eiser slagen niet. Het beroep is daarom ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van mr. N.K. Boer de Bruin, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2022. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat