ECLI:NL:RBMNE:2022:341

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 21/1340

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 februari 2022 in de zaak tussen

Het Behouden Huis B.V., uit Zeist, eiseres

(gemachtigde: H. Vloet),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder

(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (
de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (
de waardepeildatum) van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (
de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 4.964.000,- (
de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Zeist (
de aanslag).

Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak nader vastgesteld op

€ 4.454.000,-.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatierapport.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de onlinezitting van de rechtbank van 24 november 2021. Eiseres is op de zitting vertegenwoordigd door haar gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur. Verweerder is op de zitting vertegenwoordigd door zijn gemachtigde, die is bijgestaan door [taxateur 2] , taxateur.

De rechtbank heeft het beroep van eiseres in deze zaak en het beroep van Care Property Invest.NL2 b.v. (
Care Property) tegen de beschikking en de aan Care Property voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting op de zitting van 24 november 2021 (zaaknummer UTR 21/1333) tezamen behandeld.

Vaststaande feiten

1.1

De onroerende zaak bestaat uit een rond 1855 gebouwd landhuis dat in 2005 is verbouwd tot woonzorgcentrum, met een bruto vloeroppervlak van ongeveer 1.775 m2 en een gebruiksoppervlak van 1.465 m2 (
het woonzorgcentrum), en een perceel grond van 7.420 m2 (
het perceel). De onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister. Het perceel, dat grenst aan het onder de Natuurschoonwet 1928 (
Nsw) gerangschikte landgoed Pavia, is op grond van een zogeheten ‘aanleunrangschikking’ met ingang van 12 december 2018 aangemerkt als landgoed in de zin van artikel 1 van de Nsw.

1.2

Op 12 december 2018 is de onroerende zaak door Stichting Vastgoed zorgsector geleverd aan Ridge b.v. De koopsom bedroeg € 4.285.000,-. Ten tijde van de koop van de onroerende zaak door Ridge b.v. werd de onroerende zaak gehuurd door eiseres. De huurovereenkomst tussen Ridge b.v. en eiseres is op 1 augustus 2015 gesloten. De huur voor het jaar 2018 bedroeg € 465.327,-.

Ook op 12 december 2018 is de onroerende zaak door Ridge b.v. geleverd aan Care Property. De koopsom bedroeg € 4.973.357,-.

Care Property is met eiseres een huurovereenkomst aangegaan voor een periode van 20 jaar. De huur is ingegaan op 12 december 2018 en bedroeg op dat moment € 280.000,-.

Geschil en standpunten van partijen

2.1

Eiseres heeft de rechtbank verzocht de zaak aan te houden totdat uitspraak is gedaan in de beroepsprocedure voor het jaar 2019 (zaaknummer UTR 20/1568). De rechtbank heeft dit verzoek afgewezen, omdat zij in deze procedure op 29 juni 2021 al uitspraak heeft gedaan waarbij het beroep ongegrond is verklaard.^[1]

2.2

Tussen partijen is in geschil:

of de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- (
de nader vastgestelde waarde) te hoog is;

indien de rechtbank oordeelt dat de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- te hoog is: of de door eiseres voorgestane waarde van

€ 3.085.000,- te laag is;

of de aanslag moet worden vernietigd.

2.3

Ter onderbouwing van haar standpunt dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- te hoog is, voert eiseres in beroep - samengevat - het volgende aan:

verweerder had bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op grond van de verkrijgingsfictie, meer in het bijzonder wegens de verhuurde staat van de onroerende zaak, bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de prijs waarvoor Care Property de onroerende zaak in december 2018 heeft gekocht (
verweerder heeft geen rekening gehouden met de omstandigheid dat het woonzorgcentrum een gebouwd eigendom is dat tot woning dient en dat deel uitmaakt van een op de voet van de Nsw aangewezen landgoed waarvan de waarde moet worden bepaald op de zogeheten bestemmingswaarde.

Ter onderbouwing van de door haar in beroep voorgestane waarde van de onroerende zaak van € 3.085.000,- heeft eiseres een taxatierapport overgelegd dat op 12 november 2021 is opgesteld door taxateur [taxateur 1] .

Ter onderbouwing van haar standpunt dat de aanslag moet worden vernietigd heeft eiseres aangevoerd dat een aantal delen van het woonzorgcentrum die volgens verweerder niet voldoen aan het criterium “dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden”^[2], wel degelijk aan dit criterium voldoen. Wordt dit rechtgetrokken, dan is volgens eiseres geen andere conclusie mogelijk dan dat het woonzorgcentrum in hoofdzaak tot woning dient. Die conclusie brengt mee dat de aanslag ten onrechte is opgelegd.^[3]

2.4

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de bij de uitspraak op bezwaar nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- niet te hoog is, heeft verweerder een taxatierapport overgelegd dat op 11 augustus 2021 is opgesteld door taxateur [taxateur 2] . In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 4.700.000,-.

Voorts stelt hij zich op het standpunt dat het woonzorgcentrum niet in hoofdzaak tot woning dient zodat 1e. er geen reden is om de waarde van het woonzorgcentrum op de bestemmingswaarde te stellen en 2e. de aanslag terecht aan eiseres is opgelegd.

De beoordeling van het geschil

3.1

De rechtbank zal wat betreft het onder 2.2, sub a, genoemde geschilpunt eerst de vraag beantwoorden of de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak, indien deze uitsluitend wordt getoetst aan artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (
de marktwaarde), te hoog is. Daarna zal de rechtbank de vraag beantwoorden of op de marktwaarde van de onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ de instandhoudingslast in mindering dient te worden gebracht.

Toetsing van de nader vastgestelde waarde aan artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (de marktwaarde)

3.2

Verweerder moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde marktwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, moeten de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen worden betrokken. Slechts indien verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde marktwaarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling van de marktwaarde komen.^[4]

3.3

Verweerder heeft de marktwaarde allereerst onderbouwd met het eigen koopcijfer van € 4.973.357,-. Het taxatierapport bevat een taxatiekaart waarin de volgende gegevens zijn opgenomen.

transactie

12-12-2018

€ 4.973.357

perceel

7.420 m²

ondergrond/bouwstempel

591 m²

grond Nsw uitgezonderd

6.829 m²

€ 40

€ 273.160 -/-

waarde WOZ

€ 4.700.000

3.4

Eiseres stelt dat verweerder het eigen koopcijfer had moeten corrigeren in verband met de rijksmonumentale- en de Nsw-status van de onroerende zaak. Volgens verweerder is er geen reden voor een dergelijke correctie, omdat de omstandigheid dat de onroerende zaak op het moment van de transactie zowel een rijksmonumentale- als een Nsw-status had, is verdisconteerd in het eigen koopcijfer. Omdat de onroerende zaak deel uitmaakt van een op de voet van artikel 1 van de Nsw aangewezen landgoed, heeft verweerder alleen het woonzorgcentrum en niet de omliggende grond bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak in aanmerking genomen.^[5]De taxateur van verweerder heeft de waarde van de omliggende grond bepaald op € 273.160,-. Hij heeft vervolgens de marktwaarde van de onroerende zaak berekend door het eigen koopcijfer van € 4.973.357,- te verminderen met de waarde van de omliggende grond van € 273.160.-. De op deze wijze getaxeerde waarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 4.700.000,- is hoger dan de nader vastgestelde waarde van € 4.454.000,-.

3.5

Als tweede onderbouwing van zijn standpunt dat de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, heeft verweerder in het taxatierapport losse opsommingen van gegevens opgenomen. De gegevens betreffen de onroerende zaak en drie naar de opvatting van verweerder met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (
de vergelijkingsobjecten). De gegevens zijn verwerkt in het hieronder opgenomen overzicht.

onroerende

zaak

[adres 2]

[adres 3]

[adres 4]

Gemeente

[woonplaats]

[plaats 2]

[plaats 1]

Transactiedatum

12-12-18

06-02-19

21-12-16

koopsom (€)

4.973.357

1.622.500

4.135.000

6.766.917

getaxeerde waarde (€)

4.700.000

oppervlakte gebouw (m2)

1.775

548

1.275

2.5

oppervlakte perceel (m2)

7.42

515

3.672

4.655

koopprijs per m2 gebouw (€)

2.802

2.961

3.243

2.707

bouwjaar/renovatiejaar

1855/2005

1900/2007

1900/2015

1959/2016

Rijksmonument

nee

Nsw-landgoed

nee

soort object

woonzorg-

centrum

woonzorg-

centrum

woonzorg-

centrum

woonzorg-

centrum

Onderhoud

goed

Uitstraling

goed

voldoende

Eerste onderbouwing: het eigen koopcijfer

3.6

Eiseres neemt het standpunt in dat het eigen koopcijfer van € 4.973.357,- vanwege de volgende twee redenen met 7,5 percent moet worden verminderd om te bewerkstelligen dat het eigen koopcijfer de marktwaarde van de onroerende zaak weergeeft:

1. op grond van de verkrijgingsfictie^[6]en;

2. om rekening te houden met de kans op leegstand van de onroerende zaak.

3.7

Niet in geschil is dat de onroerende zaak is ingeschreven in het rijksmonumentenregister. Dit betekent dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de marktwaarde.^[7]

De rechtbank stelt voorop dat in een geval als dit, waarin de onroerende zaak rond de waardepeildatum is gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de marktwaarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept (in dit geval: eiseres) feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.^[8]

Van een feit of omstandigheid dat (die), indien aannemelijk bevonden, reden kan zijn om bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak van het eigen koopcijfer af te wijken, is onder meer sprake als het tijdsverloop tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de waardepeildatum (of omgekeerd) te lang is en/of als de koopovereenkomst niet op de markt tussen van elkaar onafhankelijke partijen is gesloten.

Eiseres - die, zoals hiervoor is overwogen, op dit punt de stelplicht en de bewijslast heeft - heeft geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt die de conclusie kunnen dragen dat dat er in dit geval sprake is van een omstandigheid als hiervoor is bedoeld.

Een andere reden om bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak van het eigen koopcijfer af te wijken kan zijn dat (één van) de waarderingsficties in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ daartoe (noopt) nopen. Op deze reden om van het eigen verkoopcijfer af te wijken heeft eiseres uitdrukkelijk een beroep gedaan (zie onder 3.6, ten 1e).

3.8

De verkrijgingsfictie houdt in dat de waarde van een onroerende zaak, die
nietonmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden gegeven, moet worden bepaald alsof dit
welmogelijk is. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat tot de invoering van de Wet WOZ heeft geleid wordt dit als volgt toegelicht:

“De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak wordt geen rekening gehouden. De fictie [moet] bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.”^[9]

Deze strekking van de verkrijgingsfictie brengt mee dat voor de bepaling van de waarde van een onroerende zaak niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Dit betekent overigens niet dat op de markt tussen zakelijk handelende partijen overeengekomen verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ.^[10]Toegepast op het onderhavige geval kan het dus zo zijn dat het eigen koopcijfer van de onroerende zaak, ook al het is beïnvloed door het bestaande huurcontract, toch kan worden gebruikt om op grond daarvan de marktwaarde van de onroerende zaak te bepalen, mits het eigen koopcijfer op een deugdelijk onderbouwde manier wordt gecorrigeerd voor de invloed die het bestaande huurcontract erop heeft gehad.

3.9

Het ligt op de weg van eiseres om feiten of omstandigheden te stellen waaruit volgt dat zonder een correctie op grond van de verkrijgingsfictie van het eigen koopcijfer van

€ 4.973.357,-, dit eigen koopcijfer niet de marktwaarde van de onroerende zaak weergeeft. Eiseres voert daartoe het volgende aan.

Care Property heeft de onroerende zaak in verhuurde staat gekocht van de vorige eigenaar (Ridge b.v.). De verhuurovereenkomst is een zogeheten “triple net overeenkomst”, waarbij de huurder zich heeft verplicht naast de huur, ook alle andere aan het pand verbonden kosten te betalen, met name de door de eigenaar/verhuurder voor de onroerende zaak verschuldigde belastingen, verzekeringspremies en kosten van onderhoud. Door deze overeenkomst zijn op de onroerende zaak betrekking hebbende financiële verplichtingen en risico’s, die zonder een “triple net huurovereenkomst” bij de eigenaar zouden liggen, verschoven van de eigenaar naar de huurder. Daarom was Care Property bereid om voor de onroerende zaak een hogere prijs te betalen dan zonder de “triple net overeenkomst” het geval zou zijn geweest. De verkrijgingsfictie brengt mee dat bij de bepaling van de marktwaarde op basis van het eigen koopcijfer, het eigen koopcijfer dient te worden verminderd tot het bedrag dat de koper bereid zou zijn geweest te betalen voor de onroerende zaak als daarvoor geen “triple net overeenkomst” was gesloten.

3.1

Een kopie van de huurovereenkomst behoort niet tot de door eiseres overgelegde stukken. Dat maakt het moeilijk om te beoordelen of en vooral in welke mate het eigen koopcijfer door de op 12 december 2018 ingegane huurovereenkomst tussen Care Property en eiseres, is beïnvloed.^[11]Eiseres maakt het met het door haar overgelegde taxatierapport nog moeilijker. Daarin wordt de marktwaarde geschat op 92,5% van het eigen koopcijfer. De in het taxatierapport nodig geachte vermindering van 7,5% van het eigen koopcijfer betreft echter niet alleen de invloed van de op 12 december 2018 ingegane huurovereenkomst op het eigen koopcijfer, maar ook de kans op leegstand die volgens eiseres eveneens tot een correctie van het eigen koopcijfer moet leiden (zie hierboven onder 3.6 ten 2e). Voordat de rechtbank nader ingaat op de invloed van de op 12 december 2018 ingegane huurovereenkomst op het eigen koopcijfer, bespreekt zij hierna eerst de vraag of de kans op leegstand tot een correctie van het eigen koopcijfer moet leiden.

3.11

De correctie voor de kans op leegstand is in het taxatierapport als volgt toegelicht:

“Ook de leegwaarde van zorgvastgoed is lager dan de beleggingswaarde, zeker wanneer sprake is van verkoop met een triple net overeenkomst. Een koper van leegstaand zorgvastgoed zal namelijk, nadat is aangekocht, een (huur)overeenkomst moeten sluiten met een zorgexploitant. Hierbij bestaat de kans op (langdurige)

leegstand. Dit risico is beperkt bij nieuwe locaties, die voldoen aan huidige wensen en eisen. Bij oud en (o.a.) slecht geïsoleerd zorgvastgoed, zoals onderhavig WOZ-object, is dit risico er wel.”

3.12

Zoals onder 3.7 is overwogen heeft eiseres geen feiten gesteld en aannemelijk gemaakt waaruit volgt dat dat het eigen verkoopcijfer niet is overeengekomen op de markt tussen van elkaar onafhankelijke partijen. Bij de totstandkoming op de markt van een koopovereenkomst betreffende een pand als het onderhavige, zal, indien de koper en verkoper van elkaar onafhankelijke partijen zijn, de koper (hier: Care Property) bij het bepalen van het bedrag dat hij (zij) in de te kopen zaak wil investeren, met een reële kans op leegstand van dat pand rekening houden. Eiseres heeft echter geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn om te veronderstellen dat er in dit geval een reële kans op leegstand van de onroerende zaak bestaat. Mocht er desondanks een reële kans op leegstand van de onroerende zaak bestaan, dan acht de rechtbank het aannemelijk dat deze kans in het eigen koopcijfer is verdisconteerd. Gelet hierop is de kans op leegstand naar het oordeel van de rechtbank geen reden voor het aanbrengen van een correctie op het eigen koopcijfer.

3.13

Blijft over de vraag of enkel de invloed van de “triple net overeenkomst” op het eigen koopcijfer tot een correctie, en zo ja, tot welke correctie, van het eigen koopcijfer moet leiden. Wat partijen over en weer over de inhoud van de op 12 december 2018 ingegane huurovereenkomst tussen Care Property en eiseres hebben aangevoerd (zie hiervoor onder 3.9 en hierna onder 3.15), maakt naar het oordeel van de rechtbank, ook zonder dat een kopie van deze overeenkomst in het geding is gebracht, aannemelijk dat deze “triple net huurovereenkomst” van invloed is geweest op de voor de onroerende zaak overeengekomen koopprijs. Daarmee is de vraag tot welke correctie van het eigen koopcijfer de invloed van de “triple net overeenkomst” op dat cijfer moet leiden, echter niet beantwoord.

3.14

Eiseres stelt zich op het standpunt dat de invloed van de “triple net overeenkomst” bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak op basis van het eigen koopcijfer - in combinatie met de hiervoor door de rechtbank als reden voor een vermindering van het eigen koopcijfer verworpen kans op leegstand - moet leiden tot een vermindering van het eigen verkoopcijfer met 7,5 percent. Deze correctie is een aanname die eiseres niet met marktgegevens heeft onderbouwd en evenmin op andere wijze inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. Dat betekent dat eiseres niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat alleen met de door haar voorgestane correctie van 7,5 percent het eigen koopcijfer de marktwaarde van de onroerende zaak weergeeft.

3.15

Verweerder heeft gesteld dat tegenover de voordelen voor de eigenaar/koper (Care Property) van de “triple net overeenkomst” - te weten dat de huurder zich daarin heeft verplicht om naast de huur, ook alle andere aan het pand verbonden kosten te betalen, met name de door de eigenaar/verhuurder voor de onroerende zaak verschuldigde belastingen, verzekeringspremies en kosten van onderhoud - staat dat de bedongen huursom veel lager is dan hij zou zijn geweest als de huurovereenkomst geen “triple net overeenkomst” zou zijn geweest. Verweerder wijst erop dat bij de eerdere verkoop van de onroerende zaak in 2018 voor een bedrag van € 4.285.000,-, eveneens in verhuurde staat, maar zonder “triple net overeenkomst”, de (in 2005 overeengekomen) huurprijs € 465.327,- bedroeg^[12]en dat bij de transactie waarbij het eigen koopcijfer is overgekomen, mét een “triple net overeenkomst”, de huursom € 280.000,- bedroeg. Verweerder stelt dat de voordelen voor de eigenaar/koper (Care Property) van de “triple net overeenkomst” wegvallen tegen het nadeel van de veel lagere huursom. De rechtbank leidt hieruit af dat verweerder de invloed van de “triple net overeenkomst” op het eigen koopcijfer verwaarloosbaar acht.

3.16

Dat voor de eigenaar/koper (Care Property) het nadeel van de veel lagere huursom en de onder 3.15 genoemde voordelen tegen elkaar kunnen worden weggestreept, is geen feit maar (slechts) een aanname van verweerder. De rechtbank volgt verweerder niet in deze aanname, omdat verweerder de aanname niet heeft onderbouwd met door hem in het geding gebrachte marktgegevens en evenmin op andere wijze inzichtelijk en controleerbaar heeft gemaakt. Daar komt bij dat sprake is van een zodanig groot verschil tussen de koopprijs mét een “triple net overeenkomst” en de koopprijs zonder “triple net overeenkomst”, dat het juist niet aannemelijk is dat de “triple net overeenkomst” slechts een verwaarloosbare invloed heeft op de koopprijs.

3.17

Verweerder is er, gelet op wat 3.14 tot en met 3.16 is overwogen, niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat de invloed van “triple net overeenkomst” op het eigen koopcijfer van de onroerende zaak per saldo verwaarloosbaar is.

3.18

Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd de door haar voorgestane correctie van het eigen koopcijfer bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak op basis van dat eigen koopcijfer (eiseres: min 7,5 percent; verweerder: nihil) aannemelijk te maken, brengt wat onder 3.8 is overwogen naar het oordeel van de rechtbank mee dat voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet kan worden aangesloten bij het eigen koopcijfer.

Tweede onderbouwing: het taxatierapport

3.19

In het taxatierapport van verweerder is niet vermeld of de vergelijkingsobjecten zijn verhuurd en zo ja, of de huurovereenkomsten vergelijkbaar zijn met de inzake de onroerende zaak gesloten huurovereenkomst. Daarom is onduidelijk of bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten correcties op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten moeten worden aangebracht, omdat de verkoopprijzen zijn beïnvloed door met betrekking tot de vergelijkingsobjecten gesloten huurovereenkomsten.^[13]

3.2

De verkoop van het vergelijkingsobject [adres 4] te [plaats 1] dateert van meer dan twee jaar vóór de waardepeildatum. Dat maakt de bij deze verkoop behaalde koopprijs minder geschikt om te worden gebruikt bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.

3.21

De in het taxatierapport van verweerder vermelde koopprijzen per m2 oppervlak van het (de) gebouwde eigendom(men) dat behoort/die behoren tot de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn berekend door de koopprijs van elk object,
inclusiefde bij het object behorende grond, te delen door het aantal m2 oppervlakte van (uitsluitend) het (de) gebouwde eigendom(men) behorende tot het object. Dat geeft een vertekend beeld, zeker nu de oppervlakte van de grond behorende bij de onroerende zaak en elk van de vergelijkingsobjecten varieert van 515 m2 ( [adres 2] ) tot 7.420 m2 (de onroerende zaak). In het taxatieverslag is de waarde van de grond, behorende tot de onroerende zaak, gesteld op € 704.900,-. Omdat verweerder de taxatieverslagen van de vergelijkingsobjecten niet heeft verstrekt, is het de rechtbank niet bekend op welk bedrag de waarde van de grond, behorende tot elk van de vergelijkingsobjecten, is gesteld, maar aannemelijk is dat die waarde ook bij elk van de vergelijkingsobjecten een substantieel deel van koopprijs van het vergelijkingsobject uitmaakt.

3.22

Uit het taxatierapport van verweerder blijkt niet op grond van welke gegevens de kwalificaties voor onderhoud en uitstraling van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten zijn bepaald. Evenmin blijkt uit het taxatierapport of, en zo ja, welk gewicht bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de koopprijzen van de vergelijkingsobjecten is toegekend aan verschillen tussen de kwalificaties voor onderhoud en uitstraling van een vergelijkingsobject en de onroerende zaak. Verder zijn voor andere zogeheten ‘secundaire objectkenmerken’, zoals de ligging, de bouwkundige kwaliteit en de voorzieningen, aan de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten geen kwalificaties toegekend. Evenmin is inzichtelijk en controleerbaar gemaakt hoe bij de herleiding van de waarde van de onroerende zaak uit de koopprijzen van een vergelijkingsobjecten met verschillen in deze ‘secundaire objectkenmerken’ rekening is gehouden.

3.23

Verweerder is er, gelet op wat onder 3.6 tot en met 3.22 is overwogen, niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de in zijn taxatierapport vermelde getaxeerde marktwaarde van € 4.700.000,- niet te hoog is.

De door eiseres verdedigde marktwaarde van de onroerende zaak

3.24

Omdat verweerder niet aan zijn bewijslast met betrekking tot de marktwaarde van de onroerende zaak heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde marktwaarde niet te laag is. Deze vraag beantwoordt de rechtbank ontkennend. Zij verwijst daartoe naar wat zij onder 3.6 tot en met 3.14 heeft overwogen.

Conclusie met betrekking tot de marktwaarde

3.25

Aangezien geen van beide partijen erin is geslaagd te bewijzen dat de door haar verdedigde marktwaarde niet te hoog (verweerder) onderscheidenlijk niet te laag (eiseres) is, bepaalt de rechtbank, alle feiten in ogenschouw nemend en gelet op de stukken van het onderhavige dossier, de marktwaarde schattenderwijs op € 4.600.000,-. Opmerking hierbij verdient nog dat het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden^[14]de marktwaarde van de onroerende zaak voor het jaar 2017, naar waardepeildatum 1 januari 2016, heeft bepaald op

€ 4.700.000,- en voor het jaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, heeft bepaald op € 4.600.000,-. De rechtbank ziet in wat partijen in de onderhavige procedure hebben aangevoerd, geen aanleiding om de marktwaarde voor het jaar 2020, naar waardepeildatum 1 januari 2019, op een ander bedrag te schatten dan het bedrag waarop het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, eveneens schattenderwijs, de waarde voor het jaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, heeft bepaald.

Met betrekking tot de toepassing van de bestemmingswaarde

4.1

Eiseres stelt zich op het standpunt dat het tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendom (
het woonzorgcentrum) tot woning dient. Aangezien het woonzorgcentrum deel uitmaakt van een op de voet van de Nsw aangewezen landgoed, moet, aldus eiseres, de waarde van het woonzorgcentrum worden bepaald op de zogeheten bestemmingswaarde.^[15]Verweerder heeft dit standpunt van eiseres gemotiveerd betwist.

4.2

De bestemmingswaarde van een gebouwd eigendom dat deel uitmaakt van een Nsw-landgoed is (in dit geval^[16]) de marktwaarde van dat eigendom verminderd met de instandhoudingslast. Eiseres dient te bewijzen dat aan de voorwaarden voor de toepassing van deze vermindering is voldaan.^[17]

4.3

Eiseres verwijst ter onderbouwing van haar standpunt dat het woonzorgcentrum tot woning dient naar het door haar overgelegde memorandum van BCP vastgoed b.v. van 23 oktober 2020 dat ook in het taxatierapport van [taxateur 1] van 12 november 2021 is opgenomen. In het memorandum is het onderstaande overzicht opgenomen van de delen van het woonzorgcentrum die volgens eiseres tot woning dienen (zie onder “wonen m²”), onderscheidenlijk niet tot woning dienen (zie onder “niet-wonen m²”).

totaal m2

wonen m2

niet-wonen m2

souterrain

394

187

207

begane grond

367

325

1e verdieping

352

309

zolder

352

288

totalen

1.465

1.108

357

verdeling

100%

76%

24%

4.4

Volgens eiseres gaat het met name om de volgende ruimten in het woonzorgcentrum die volgens haar tot woning, maar volgens verweerder niet tot woning dienen:

- Ruimte 1.01, centrale ingang van 4,7 m²;

- Ruimte 1.02, hal/voorkamer van de huiskamer van 53,1 m²;

- Ruimte 1.08, gezamenlijke huiskamer van 55,9 m²;

- Ruimte 1.19, serre van 24,8 m²;

- Ruimte 2.02, hal van 20,5 m².

4.5

Het taxatierapport van verweerder bevat de volgende “Verdeling wonen/niet wonen op basis van artikel 220a Gemeentewet”:

totaal m2

(GO)

wonen m2

(GO)

niet-wonen

m2 (GO)

BVO m2

Souterrain

394

187

208

467

begane grond

367

186

181

503

1e verdieping

352

288

415

Zolder

352

288

390

Totalen

1.465

949

517

1.775

verdeling opstal wonen/

niet wonen (GO)

100%

64,73%

35,27%

Verder bevat het taxatierapport voor elke verdieping van het woonzorgcentrum een plattegrond en een opgave van de op de verdieping aanwezige ruimten met voor elke ruimte een vermelding van de functie, de oppervlakte en de kwalificatie “wonen” of “niet wonen” of “niet-wonen”.

4.6

Eiseres, die gesteld heeft dat de marktwaarde van de onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ moet worden verminderd met de instandhoudingslast, moet in de eerste plaats aannemelijk maken dat het gebouwde eigendom dat deel uitmaakt van de onroerende zaak (
het woonzorgcentrum), dient tot woning.

4.7

Ter zitting heeft de rechtbank aan partijen voorgehouden dat in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat - kort gezegd - de bestemmingswaarde geldt voor een gebouwd eigendom dat ‘tot woning dient’, terwijl in artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet de heffing van de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting is beperkt tot onroerende zaken die niet ‘
in hoofdzaaktot woning dienen’.

In reactie hierop heeft eiseres ter zitting verklaard dat zij ervan uitgaat dat de woorden ‘tot woning dient’ in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ dezelfde betekenis hebben als de woorden ‘in hoofdzaak tot woning dienen’ in artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet en dat de invulling die in artikel 220a, tweede lid, en - naar de rechtbank begrijpt - artikel 220e van de Gemeentewet aan de woorden “in hoofdzaak tot woning dienen” is gegeven, ook de invulling van de woorden ‘tot woning dient’ in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is. Omdat de term “in hoofdzaak” betekent: voor tenminste 70%, heeft eiseres geïnventariseerd welke delen van de onroerende zaak die volgens verweerder geen woondelen zijn, voor tenminste 70% tot woning dienen of dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Van de delen die volgens verweerder geen woondelen zijn, dienen de 5 (onder 4.4 genoemde) ruimtes volgens eiseres, ook als zij niet uitsluitend (maar wel voor ten minste 70%) tot woning dienen of dienstbaar zijn aan woondoeleinden, voor de toepassing van artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ te worden aangemerkt als tot woning dienend.

4.8

Verweerder is een andere opvatting toegedaan. Volgens hem geldt het bepaalde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ alleen voor onroerende zaken die uitsluitend tot woning dienen. Verweerder heeft in dit verband gewezen op de uitspraak van deze rechtbank van 26 juni 2021^[18]betreffende de voor het jaar 2019, naar de waardepeildatum 1 januari 2018, vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

4.9

In de door verweerder genoemde uitspraak van 26 juni 2021 overweegt de rechtbank, voor zover hier van belang:

“10. De rechtbank is van oordeel dat de informatie over de feitelijke situatie in de woonzorgvilla in onderling verband en in samenhang bezien, aannemelijk maakt dat de villa wordt gebruikt en is ingericht voor het verlenen van zorg en ondersteuning met hoogwaardige services aan de bewoners. Dat betekent dat van die gemeenschappelijke voorzieningen en verkeersruimten niet gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, aangezien die ruimten meer dan incidenteel gebruikt worden in verband met het verlenen van zorg en begeleiding van de bewoners. De rechtbank ziet hiervoor ook aanknopingspunten in het gegeven dat de appartementen ruim zijn met eigen woon-/slaapkamer en sanitaire voorzieningen. De ruime opzet maakt dat de appartementen niet vergelijkbaar zijn met een kamer in een verpleeg-/verzorgingshuis. De bewoners zijn niet continu overdag aangewezen op de gemeenschappelijke ruimten. Zij kunnen hun bezoek ontvangen in hun eigen appartement, maar kunnen ook in de serre zitten of gebruik maken van het a-la-carte restaurant. Verder is er in de woonzorgvilla ook dagbesteding voor mensen uit de omgeving en ook vindt tijdelijke opvang plaats voor revalidatie en zwaardere zorg. Dat onder de vaste bewoners ook bewoners zijn die geen of weinig zorgvraag hebben, doet er niet eraan af dat er veel (zorg)personeel dag en nacht aanwezig is in de woonzorgvilla om indien nodig zorg te kunnen verlenen. De rechtbank acht in dit geval de feitelijke situatie in de woonzorgvilla dan ook minder vergelijkbaar met de woonsituatie zoals beschreven in de door eiseres aangehaalde uitspraak van het Gerechtshof Den Haag. In die uitspraak was sprake van een situatie waar de bewoners - en eventueel hun bezoekers - de hele dag gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimtes waardoor de woonvorm niet wezenlijk verschilt van een groot gezin.”

4.1

De rechtbank stelt voorop dat de uitspraak van de rechtbank van 26 juni 2021
nietde vraag betreft of - kort gezegd - de bestemmingswaarde geldt voor het/de gebouwde eigendom(men) die tot de onroerende zaak behoren, maar de vraag naar welk tarief de door eigenaren van onroerende zaken verschuldigde onroerendezaakbelasting wordt geheven. De van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting kent namelijk (de mogelijkheid van)
tweetarieven: een tarief voor “onroerende zaken die in hoofdzaak tot woning dienen” en een ander tarief voor “onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen”.^[19]

Omdat het criterium voor de bestemmingswaarde (“
tot woning dient”) een ander is dan het criterium aan de hand waarvan in de uitspraak van de rechtbank van 26 juni 2021 een keuze moest worden gemaakt tussen de twee tarieven van de onroerendezaakbelasting die van eigenaren wordt geheven (“
in hoofdzaak tot woning dienen”), kan deze uitspraak niet rechtstreeks worden toegepast voor de beantwoording van de vraag of waarde van het woonzorgcentrum moet worden bepaald op de bestemmingswaarde. In de overweging van de rechtbank in de uitspraak van 26 juni 2021 dat “van [de] gemeenschappelijke voorzieningen en verkeersruimten niet gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden” (r.o. 11; zie hierna onder 5.5) ligt echter het oordeel besloten dat het woonzorgcentrum niet volledig tot woning dient. De rechtbank ziet geen reden om op dit punt anders te oordelen.

4.11

Partijen zijn het erover eens dat een substantieel deel van de onroerende zaak niet hoofdzakelijk tot woning dient (eiseres: 24%, zie onder 4.3; verweerder: 35,27%, zie onder 4.5). Ook hieruit volgt naar het oordeel van de rechtbank dat het woonzorgcentrum niet volledig tot woning dient.

4.12

Gelet op het vorenoverwogene is eiseres niet erin geslaagd aannemelijk te maken dat het woonzorgcentrum dient tot woning. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

4.13

Uit het voorgaande volgt dat het woonzorgcentrum geen gebouwd eigendom is dat dient tot woning in de zin van artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ. Dit betekent dat de waarde van het woonzorgcentrum niet op de bestemmingswaarde moet worden bepaald.

Met betrekking tot de aanslag

5.1

Als de waarde van een onroerende zaak in hoofdzaak - dat wil zeggen: voor 70% of meer - moet worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die volledig dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, kan van de gebruiker van de onroerende zaak geen onroerendezaakbelasting worden geheven.^[20]

5.2

De taxateur van eiseres heeft becijferd dat circa 76% van de waarde van de onroerende zaak toegerekend kan worden aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie hierboven onder 4.3). Volgens de berekening van verweerder is dat percentage 64,73 (zie onder 4.5).

Het geschil over de aanslag spitst zich toe op (de waarde die kan worden toegerekend aan) 5 ruimten in het woonzorgcentrum (
de 5 ruimtes): de centrale ingang van 4,7 m², de hal/voorkamer van de huiskamer van 53,1 m², de gezamenlijke huiskamer van 55,9 m², de serre van 24,8 m² en de hal 20,5 m².

Volgens eiseres zijn de 5 ruimtes delen die, zo niet voor 100% dan toch voor ten minste 70% tot woning dienen en/of dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit brengt volgens eiseres mee dat de 5 ruimtes voor de toepassing van 220a, tweede lid, van de Gemeentewet moeten worden aangemerkt als tot woning dienend.

Volgens verweerder laat artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet geen ruimte voor de opvatting van eiseres. Op grond van die bepaling moet immers worden getoetst of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in hoofdzaak (voor 70% of meer) kan worden toegerekend aan delen die dienen tot woning of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet staat niet dat delen die niet voor 100%, maar wel voor ten minste 70% tot woning dienen en/of dienstbaar zijn aan woondoeleinden bij de zo-even bedoelde toetsing ,in aanmerking moeten worden genomen als ware zij delen die voor 100% dienen tot woning of voor 100% dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

5.3

Eiseres voert aan dat het verblijf van de bewoners in het woonzorgcentrum van duurzame aard is en reeds daarom het karakter van wonen heeft. De omstandigheid dat de bewoners, als zij daarom vragen, van zorg gebruik kunnen maken, maakt dat niet anders. Niet alleen de appartementen waarin de bewoners verblijven, maar ook de 5 ruimtes, dienen de bewoners tot woning of zijn volledig dienstbaar aan woondoeleinden. Niet ter zake doet dat de 5 ruimtes ook door personeel worden gebruikt.

5.4

Verweerder benadrukt dat in het woonzorgcentrum niet alleen een comfortabele woonomgeving maar ook - naar behoefte - zorg wordt geboden aan met name zorgbehoevende ouderen. Naar de rechtbank begrijpt stelt verweerder dat deze zorg ook meer dan incidenteel wordt verleend in een of meer van de 5 ruimtes. Verder voert verweerder - samengevat - het volgende aan. De appartementen in het woonzorgcentrum zijn luxueus en relatief groot. De bewoners kunnen daar wonen zonder gebruik te maken van één of meer van de 5 ruimtes. Als zij daar wél gebruik van maken, bijvoorbeeld om te eten, zich te ontspannen of het contact met anderen te onderhouden, dan is dat gebruik te vergelijken met het gebruik dat mensen, die niet in een woonzorgcentrum maar elders zelfstandig wonen, maken van voorzieningen buitenshuis.

5.5

De rechtbank stelt vast dat partijen de feiten en de standpunten die zij met betrekking tot de aanslag hebben gesteld en ingenomen, ook - mogelijk in iets andere bewoordingen - door Care Property en verweerder zijn gesteld en ingenomen in de procedure die heeft geleid tot de onder 4.9 aangehaalde uitspraak van de rechtbank van 29 juni 2021 over (onder meer) de aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting, die aan Care Property als eigenaar van onroerende zaak voor het jaar 2019 is opgelegd.^[21]Behalve de onder 4.9 opgenomen rechtsoverweging in deze uitspraak is voor de beantwoording van de vraag of eiseres voor de onroerende zaak terecht is betrokken in de heffing van de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting ook de daarop volgende rechtsoverweging in de uitspraak van belang. Deze luidt:

“11. Uit het voorgaande volgt dat naar het oordeel van de rechtbank van de gemeenschappelijke ruimtes en de verkeersruimtes niet gezegd kan worden dat zij volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat minder dan 70% van de waarde van de onroerende zaak toegerekend kan worden aan delen die dienen tot wonen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit betekent dat verweerder terecht de onroerende zaak niet heeft aangemerkt als woning, maar als niet-woning en de aanslag voor de OZB heeft vastgesteld aan de hand van het tarief niet-woning.”

5.6

De rechtbank ziet in wat partijen over de aanslag naar voren hebben gebracht, geen reden voor een ander oordeel dan dat waartoe zij in haar uitspraak van 29 juni 2021 over de aan Care Property opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019 is gekomen. Daaraan staat niet in de weg dat het geschil in de zaak waarin de uitspraak van 29 juni 2021 is gedaan, de vraag betrof welk van de beide in artikel 220f, aanhef en onderdelen b en c, van de Gemeentewet genoemde tarieven van de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van toepassing was, terwijl in de voorliggende zaak de vraag aan de orde is of verweerder de oplegging van een aanslag in de van gebruikers geheven onroerende zaak op grond van het bepaalde in artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet achterwege had moeten laten. In beide gevallen is het criterium aan de hand waarvan de in geschil zijnde vraag moet worden beantwoord immers of de onroerende zaak al dan niet
in hoofdzaak tot woning dient. Dat artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet dit criterium alleen invult voor de toepassing van artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeentewet en niet voor de toepassing van artikel 220f, aanhef en onderdelen b en c, van de Gemeentewet, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank kan zich namelijk niet voorstellen dat de wetgever aan een in één paragraaf van dezelfde wet (§ 2 van Hoofdstuk V van de Gemeentewet) in twee verschillende artikelen gebruikt, identiek criterium twee verschillende betekenissen heeft willen geven.

Slotsom

6.1

De rechtbank heeft de marktwaarde van de onroerende zaak schattenderwijs bepaald op € 4.600.000,- en voorts geoordeeld dat de waarde van het woonzorgcentrum niet op de bestemmingswaarde moet worden bepaald. Dit betekent dat de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 4.454.000,- niet te hoog is.

6.2

Er is geen reden om de waarde van het woonzorgcentrum op de bestemmingswaarde te bepalen.

6.3

De aanslag is terecht opgelegd.

6.4

Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en mr. J. Wolbrink, leden, in aanwezigheid van mr. A. Azmi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 2 februari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier

voorzitter

De voorzitter is verhinderd om

deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.

ECLI:NL:RBMNE:2022:341

Waardering onroerende zaak woonzorgcentrum en de invloed van huurovereenkomst op de WOZ-waarde

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 februari 2022 in de zaak tussen

Het Behouden Huis B.V., uit Zeist, eiseres

Procesverloop

Vaststaande feiten

Geschil en standpunten van partijen

De beoordeling van het geschil

Slotsom

Beslissing

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Voetnoten