Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4004
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
In de beschikking van 20 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 313.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van dit object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 8 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1969 gebouwde rijwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 132 m2 en een kaveloppervlakte van 164 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 285.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Verweerder stelt de WOZ-waarde vast. Daarbij moet verweerder aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer is de hoogst mogelijke verkoopprijs die voor de woning kan worden verkregen. De woning moet daarbij op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding worden aangeboden, zodat de meest biedende koper de hoogst mogelijke prijs voor de woning zal betalen. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Als ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf schattenderwijs vaststellen.
4. Volgens vaste rechtspraak is voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfer leidend wanneer die onroerende zaak voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dit is anders als de partij, die een andere waarde voorstaat, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. [1]
5. Bij de beoordeling of verweerder de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres de woning op 8 maart 2019 heeft aangekocht voor € 275.000,-. Verweerder heeft naar aanleiding van de koop gevraagd om inlichtingen omtrent de koop. Onder andere of de woning na de koop is verbeterd. Op dit verzoek heeft eiseres niet gereageerd. Verweerder heeft daarom op 1 oktober 2019 een informatiebeschikking gegeven. Eiseres heeft daartegen geen bezwaar gemaakt.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat met de gegeven informatiebeschikking sprake is van een omgekeerde en verzwaarde bewijslast voor eiseres. Verweerder houdt het ervoor dat er verbeteringen zijn aangebracht in de woning. Verder stelt verweerder dat de tuin is opgeknapt. Verweerder leidt dit af uit luchtfoto’s. Omdat verweerder er van uitgaat dat er verbeteringen zijn aangebracht aan de woning, heeft verweerder de staat van de woning op gemiddeld gewaardeerd.
8. Eiseres betwist de waarde die verweerder voorstaat. Zij vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat zij alleen de badkamer heeft gerenoveerd. Zij vindt dat de waarde niet hoger kan zijn dan het bedrag dat zij heeft betaald voor de woning, vermeerderd met 60% van de verbouwing van de badkamer (€ 6000,-) en een waardestijging van 3,9% berekend met Vastgoedpro. Daarmee komt eiseres uit op een waarde van € 285.000,-.
9. De rechtbank stelt vast dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. De consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27a, eerste lid, van de Awr, sprake is van een omkering en verzwaring van de bewijslast. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting. [2]
10. Verweerder heeft de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank legt dat hierna uit. Verweerder gaat er van uit dat na de koop van de woning verbeteringen zijn aangebracht, die leiden tot een hogere waarde dan de prijs die eiseres er voor heeft betaald bij de aankoop. Volgens de bewijslastverdeling, zoals weergegeven onder 4. Betekent dat dat het aan verweerder is om die hogere waarde te stellen en aannemelijk te maken. Anders dan verweerder meent betekent de gegeven informatiebeschikking niet dat de bewijslast bij eiseres komt te liggen. Eiseres heeft bevestigd dat de badkamer voor ca. € 6000,- is gerenoveerd. De overige door verweerder gestelde en door eiseres betwiste verbeteringen, zoals de tuin, zijn niet met stukken onderbouwd. De renovatie van de badkamer rechtvaardigt nog niet de verhoging tot de waarde die verweerder heeft vastgesteld. Daarbij komt dat verweerder geen andere onderbouwing heeft gegeven, zoals referentiewoningen.
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde niet nader onderbouwd anders dan het betwisten dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald. Dit betekent dat ook eiseres de waarde van de woning niet aannemelijk maakt.
12. Omdat eiseres de door haar bepleite waarde niet van een onderbouwing heeft voorzien en dus ook niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. De rechtbank stelt de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2020 schattenderwijs vast op € 301.000,-.
13. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding voor zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. De vergoeding bedraagt in totaal € 2.056,-, omdat de gemachtigde van eiser een beroepschrift heeft ingediend en aan de zitting heeft deelgenomen. Daarbij is de rechtbank gelet op arrest van de Hoge Raad van 27 mei 2022, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht uitgegaan van een waarde per punt van € 759,- in beroep. [3] Voor de proceskosten in bezwaar stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 538,- voor het indienen van het bezwaarschrift en het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269,-.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 301.000,- naar de waardepeildatum
1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 juni 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd te tekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.