Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2846
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 januari 2020 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: I.K. Beek).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de woning aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 249.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking ook een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 juni 2019 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2019. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] en
[C] .
Overwegingen
1. De woning is een in 1980 gebouwde tussenwoning met twee aanbouwen en een berging. De woning heeft een inhoud van 330 m³ en is gelegen op een perceel van 165 m².
2. In de bezwaarprocedure heeft verweerder bij brief van 22 maart 2019 aan eiser een zogenoemd Inlichtingen Formulier Secondaire Kenmerken toegestuurd met het verzoek dat ingevuld te retourneren. Verweerder wilde hiermee een beter beeld krijgen van de onderhoudstoestand van de woning. In de brief heeft verweerder erop gewezen dat, indien het formulier niet binnen de gestelde tijd zal worden geretourneerd, er een informatiebeschikking zal worden genomen en dat er dan een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van kracht is inzake de gevraagde gegevens. Eiser heeft aan het verzoek geen gevolg gegeven. Verweerder heeft vervolgens bij besluit van 25 april 2019 een informatiebeschikking genomen als bedoeld in artikel 52a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr). Eiser heeft geen bezwaar gemaakt tegen de informatiebeschikking en ook nadien niet de gevraagde inlichtingen heeft verstrekt.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, te weten € 236.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Als onderbouwing van de waarde heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. Omdat eiser geen inlichtingen heeft verstrekt over de toestand van de woning, is verweerder voor de waardering uitgegaan van een gemiddelde woning.
4. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde aannemelijk te maken. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd mede in de beschouwing betrekken. De rechtbank overweegt verder dat de informatiebeschikking in rechte vaststaat en onherroepelijk is geworden. Consequentie daarvan is dat op grond van artikel 27e, eerste lid, van de Awr, sprake is van omkering en verzwaring van de bewijslast. De omkering en verzwaring van de bewijslast ontslaat verweerder evenwel niet van zijn verplichting de door hem vastgestelde Woz-waarde niet naar willekeur vast te stellen. De vaststelling dient te berusten op een redelijke schatting.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die allen in dezelfde straat zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer inhoud en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder ten onrechte is uitgegaan van een gemiddelde staat van onderhoud van de woning. Verweerder heeft geen inpandige opname verricht. Verweerder heeft dan ook onvoldoende rekening gehouden met de staat waarin de woning verkeert. Volgens eiser is de staat van onderhoud minder dan een gemiddelde woning. Ter onderbouwing hiervan heeft eiser een taxatierapport ingebracht. In dit rapport heeft de taxateur verschillende gebreken opgemerkt, zoals scheuren en lekkageplekken.
8. De rechtbank heeft geen aanknopingspunten voor het oordeel dat verweerder bij de waardevaststelling van de woning ten onrechte is uitgegaan van een als gemiddeld aangemerkte onderhoudstoestand. Wat eiser in dat verband heeft aangevoerd biedt, in het licht van het van eiser op grond van artikel 27e van de Awr verlangde bewijs, onvoldoende aanleiding om daarover anders te oordelen. Weliswaar worden in het taxatierapport dat door eiser is overgelegd in beroep enkele gebreken geconstateerd, maar die gestelde gebreken worden niet gemotiveerd onderbouwd. Uit de foto’s in het taxatierapport blijkt niet dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning ondergemiddeld is. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert verder aan dat de door hem in bezwaar genoemde referentiewoningen ook bruikbaar zijn voor de vaststelling van de woz-waarde van de woning. Ook heeft hij in beroep verkoopcijfers van andere panden genoemd. Een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiser genoemde panden ontbreekt. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dus niet worden afgeleid dat verweerder de Woz-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.J. Naus, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.