Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4724
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 27 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 139.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 april 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder, [A] , was aanwezig, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een in 1960 gebouwde geschakelde woning met twee dakkappelen van elk 4 m². De woning heeft een inhoud van 178 m³ en ligt op een kavel van 50 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 125.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Toezending stukken
3. Eiser voert aan dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 40 van Pro de Wet WOZ de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDVL-factoren, de grondstaffel en de indexering) aan hem te verstrekken. Op de zitting heeft eiser er nog op gewezen dat dat verweerder de verkoopinformatie van de referentiewoningen had moeten verstrekken, maar die grond is te laat aangevoerd en zal daarom niet worden beoordeeld.
4. Verweerder geeft aan dat hij op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ slechts is gehouden het taxatieverslag, dat volgens het modeltaxatieverslag van de Uitvoeringsregeling is opgesteld, aan eiser te verstrekken. Verweerder licht verder toe dat er op grond van artikel 7:4 van Pro de Awb, slechts een inzagerecht bestaat en dat conform deze bepaling alle stukken ter inzage hebben gelegen.
5. Niet in geschil is dat in bezwaar is verzocht om verstrekking van de gegevens. Eiser vraagt in zijn bezwaarschrift om de taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren, de grondstaffel, de gehanteerde indexeringspercentages en de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum. Verweerder heeft deze gegevens wel ter inzage gelegd, maar niet verstrekt aan eiser. De vraag is of het ter inzage leggen in deze zaak voldoende was.
6. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen, op verzoek een afschrift verstrekken van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet de heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen. Alleen als daarom wordt verzocht moet de heffingsambtenaar op grond van het vierde lid, de stukken die ter inzage liggen verstrekken, tegen ten hoogste de vergoeding van de daadwerkelijke kosten.
7. De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel, het taxatieverslag, de KOUDV-factoren en de (onderbouwing van de) indexering als op de zaak betrekking hebbende stukken moeten worden aangemerkt. Verweerder heeftimmers toegelicht dat al deze gegevens ter inzage hebben gelegen, zodat kan worden aangenomen dat deze gegevens van belang en raadpleegbaar waren met het oog op de aan de orde zijnde zaak. Anders dan verweerder meent, kan niet worden gezegd dat de verplichting tot het verstrekken van gegevens zich beperkt tot het taxatieverslag. [1] Verweerder heeft dan ook niet voldaan aan zijn verplichting om de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op eisers verzoek. Eiser heeft, gelet op de toelichting van verweerder op de zitting, het ontbreken van de gegevens bovendien niet alleen in zijn bezwaarschrift, maar ook op een ander moment in de bezwaarfase, namelijk op de hoorzitting ter sprake heeft gebracht. Volgens de rechtbank kon verweerder er daarom ook niet van uitgaan dat eiser de gegevens niet (meer) nodig heeft gehad. Nu eiser in bezwaar onvoldoende gelegenheid heeft gekregen om kennis te nemen van deze gegevens, is er een informatieachterstand ontstaan bij eiser. Verweerder heeft de KOUDV-factoren in de uitspraak op bezwaar neergelegd en in beroep de taxatiekaart en grondstaffel overgelegd, zodat in elk geval ten aanzien van deze gegevens, de informatieachterstand is hersteld. Deze informatieachterstand is echter te laat hersteld, omdat eiser de gevraagde documenten niet heeft kunnen gebruiken om zijn bezwaar te onderbouwen.
8. In tegenstelling tot de hiervoor genoemde gegevens, heeft verweerder in beroep nog steeds nagelaten om inzicht te geven in de indexatiecijfers en de onderbouwing daarvan. Van een herstel van de informatieachterstand is geen sprake, terwijl eiser wel tijdig, namelijk in zijn bezwaarschrift, op de hoorzitting en in zijn beroepschrift, heeft gewezen op het gebrek aan inzichtelijkheid. Verweerder heeft gehandeld in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
9. De rechtbank zal vervolgens beoordelen of de rechtsgevolgen van het vernietigde bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.
De WOZ-waarde van de woning
10. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De rechtbank zal dat wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen bij de beoordeling.
11. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning is getaxeerd op € 142.020,-. De woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen: [adres] , [adres] en [adres] .
12. Over de vergelijkingsmethodiek van verweerder en de taxatiematrix die hij heeft overgelegd, overweegt de rechtbank allereerst het volgende.
12.1.
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de vermelde data in de taxatiematrix onder ‘verkoopdatum’, de transportdata (levering) zijn van de referentiewoningen. De verkoopdata heeft hij niet vermeld. Verweerder heeft bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, de transportdata en niet de data van de koopovereenkomst als uitgangspunt genomen en aangenomen dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen de waardes op de tijdstippen van levering weergeven. Volgens de rechtbank berust verweerders analyse op dit punt op een onjuist uitgangspunt. Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [2] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan.
12.2.
Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst niet als uitgangspunt hoeft te worden genomen als er tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport drie maanden zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder op dit punt in zoverre dat bij een tijdsverloop van maximaal drie maanden, voor de correctie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum, het hanteren van tijdstip van de transportdatum (levering) niet onjuist is. [3] In dit geval heeft verweerder echter überhaupt geen verkoopdata vermeld. Wel heeft hij aangegeven dat hij slechts verkoopcijfers van referentiewoningen gebruikt die binnen 3 tot 5 maanden worden getransporteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat verweerder de datum van het transport als uitgangspunt mocht nemen. Eiser heeft echter niet betwist dat de verkoopdata van de referentiewoningen niet meer dan vijf maanden van de in de taxatiematrix vermelde transportdata zijn gelegen. De rechtbank neemt dit daarom aan bij de beoordeling of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
12.3.
Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat verweerder de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen heeft afgeleid van getaxeerde waardes in plaats van geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verweerder heeft op de zitting in algemene zin over zijn waardeoverzichten toegelicht dat de verkoopcijfers wel worden gebruikt bij het bepalen van de prijzen per kubieke meter, maar dat ook een taxatie van de referentiewoning plaatsvindt door middel van een handmatige beoordeling van de taxateur. Er wordt niet alleen per woning een indexering naar de waardepeildatum geschat en toegepast, maar ook eventuele verbouwingen van de referentiewoningen na aankoop worden meegenomen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de kwalificatie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen kan zijn gebaseerd op de staat van de woningen op de toestandsdatum. Als een referentiewoning na aankoop is verbouwd en de verbouwing was gereed op de toestandsdatum, 1 januari 2021, dan is dat betrokken in het bepalen van de getaxeerde waarde van die referentiewoning. De rechtbank oordeelt dat het taxeren van referentiewoningen op deze wijze in strijd is met de Wet WOZ. De waarde van een woning op de waardepeildatum moet worden vastgesteld aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers, eventueel gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Eventuele verbouwingen na aankoop van een referentiewoning mogen niet worden meegenomen. De KOUDV-factoren moeten daarom ook worden bepaald op basis van de staat van de woning ten tijde van de verkoop, want alleen dan is inzichtelijk wat een koper over heeft voor een bepaald type woning in die staat. De toestandsdatum uit artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ geldt alleen voor de onroerende zaak waarvan de waarde bepaald wordt en niet voor de referentieobjecten. Getaxeerde waardes van referentiewoningen naar een toestandsdatum zijn dan ook niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten onder de Wet WOZ.
13. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt terecht dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing voorligt. De taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. [4] De rechtbank zal hierna beoordelen of zij aannemelijk vindt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, het taxatierapport en de toelichting ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
15. Ten aanzien van de gehanteerde onderbouwingen overweegt de rechtbank dat zij [adres] niet geschikt vindt als referentiewoning. Eiser stelt dat de referentiewoning op 19 september 2018 is verkocht. Op de zitting heeft verweerder dit bevestigd. De rechtbank vindt dat de koop daarmee te ver (ruim 15 maanden) van de waardepeildatum 1 januari 2020 is gelegen. Zij laat deze referentiewoning daarom buiten beschouwing. Anders dan eiser vindt de rechtbank niet dat de referentiewoningen [adres] en [adres] ongeschikt zijn vanwege de afwijkende bouwjaren. De woningen zijn op andere punten namelijk goed vergelijkbaar. De perceeloppervlaktes en inhoudsmaten liggen heel dicht bij elkaar en de referentiewoningen zijn net als de woning gelegen in de oude dorpskern van [plaats] , wat volgens verweerder een bijzondere woningmarkt is waardoor er relatief weinig keuze is aan referentieobjecten. Op basis van de foto’s in het taxatierapport kan de rechtbank de taxateur ook volgen in zijn standpunt dat, ondanks de afwijkende bouwjaren, de uitstraling vergelijkbaar is. De rechtbank vindt daarom dat verweerder kan aansluiten bij de verkoopcijfers van deze referentiewoningen.
16. Met de twee resterende referentiewoningen maakt verweerder aannemelijk dat de waarde niet te hoog is. Ook maakt verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Omdat niet duidelijk is met welk percentage en op welke wijze verweerder de verkoopprijzen heeft geïndexeerd, legt de rechtbank dit in het voordeel van eiser uit. De referentiewoningen zijn voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank zal bij deze referentiewoningen daarom uitgaan van de reële verkoopcijfers, zonder dat rekening wordt gehouden met een eventuele waardestijging naar de waardepeildatum.
17. De rechtbank ziet dat er een vrij groot verschil zit tussen de woningwaarde p/m³ van de woning (€ 590,-) en de prijzen p/m³ van de referentiewoningen ( +/- € 839,- en € 840,-). De rechtbank overweegt verder dat het taxatierapport geen aanleiding vormt om aan te nemen dat de KOUDV-factoren van deze referentiewoningen zijn vastgesteld naar een toestandsdatum vanwege afgeronde verbouwingen. Over [adres] heeft verweerder in zijn rapport namelijk opgenomen dat de woning in mindere staat is dan de woning en een renovatie nog in de planning staat. Over de referentiewoning [adres] heeft verweerder opgenomen dat de onderhoudstoestand vergelijkbaar is met de onderhoudstoestand van de woning. Volgens verweerder is de kwaliteit en het onderhoud van de woning onder gemiddeld (2). [adres] heeft net als de woning ook onder gemiddeld onderhoud (2) en [adres] een onder gemiddelde kwaliteit (2). Voor het overige heeft hij de woning en de referentiewoningen als gemiddeld aangemerkt. Gelet op de verkoopcijfers van de referentiewoningen en het verschil tussen de woningwaarde p/m³ en de indicatieve prijzen p/m³ van de referentiewoningen is de rechtbank van oordeel dat er voldoende ruimte bestaat om rekening te kunnen houden met de verschillen in kwaliteit en onderhoud.
18. Wat eiser in beroep verder aanvoert maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank zal de beroepsgrond over de onjuistheid van de woonoppervlaktes van de referentiewoningen niet meer bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
19. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning. De badkamer, keuken en het sanitair moet worden gemoderniseerd en de woning beschikt nog over een gaskachel.
20. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de voorzieningen van de referentiewoningen vergelijkbaar zijn met de voorzieningen van eisers woning. Over de referentiewoning [adres] heeft hij toegelicht dat deze woning ook een gaskachel in plaats van een cv-ketel heeft. Eisers stelling biedt onvoldoende aanleiding om eraan te twijfelen dat de referentiewoningen wat betreft de voorzieningen niet vergelijkbaar zijn. Verweerder had gelet op de gekozen referentiewoningen, bij de waardebepaling geen extra rekening hoeven houden met de gedateerde voorzieningen van de woning.
21. Verder vindt de rechtbank, anders dan eiser, dat verweerder de opbouw van de bijgebouwwaardes van de referentiewoningen voldoende verklaarbaar en inzichtelijk heeft gemaakt. In de taxatiematrix heeft verweerder bij de referentiewoningen weliswaar een totaalbedrag genoemd, zonder uitsplitsing van de waardes per bijgebouw, maar verweerder heeft op de zitting toegelicht hoe deze waarde tot stand is gekomen. Hij heeft toegelicht dat dat er per type bijgebouw een beginwaarde geldt, afhankelijk van het aantal vierkante meters waaruit het bijgebouw bestaat. Deze beginwaarde kan afhankelijk van de kwaliteit, worden aangepast. De rechtbank vindt dat dat verweerder daarmee voldoende heeft toegelicht hoe de waardes van de bijgebouwen tot stand zijn gekomen. Eiser heeft na verweerders toelichting ook niet betoogd dat deze werkwijze inconsistent is toegepast. De beroepsgrond slaagt niet.
22. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen, maar de rechtsgevolgen in stand laten.
Proceskosten en griffierecht
23. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
24. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.082,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Verweerder hoeft de proceskosten voor de bezwaarfase niet te vergoeden, omdat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven. De taxatiekosten komen niet voor vergoeding in aanmerking nu het taxatierapport van eiser reeds in de bezwaarfase is opgesteld.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.