Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4722
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 27 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 252.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 april 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder, [A] , was aanwezig, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. De woning is een in 1993 gebouwde tussenwoning met een aanbouw van 46 m³ en een berging van 20 m². De woning heeft een inhoud van 340 m³ en ligt op een kavel van
148 m².
148 m².
Geschil
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 235.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport met een taxatiematrix opgesteld waarin de woning is getaxeerd op € 252.000,-. De woning wordt vergeleken met de volgende in [plaats] gelegen woningen: [adres] , [adres] , [adres] en [adres] .
Beoordeling van het geschil
4. Over de vergelijkingsmethodiek van verweerder en de taxatiematrix die hij heeft overgelegd, overweegt de rechtbank allereerst het volgende.
4.1.
Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de vermelde data in de taxatiematrix onder ‘verkoopdatum’, de transportdata (levering) zijn van de referentiewoningen. De verkoopdata heeft hij niet vermeld. Verweerder heeft bij de analyse van de verkoopcijfers van de referentiewoningen, de transportdata en niet de data van de koopovereenkomst als uitgangspunt genomen en aangenomen dat de verkoopprijzen van de referentiewoningen de waardes op de tijdstippen van levering weergeven. Volgens de rechtbank berust verweerders analyse op dit punt op een onjuist uitgangspunt. Uit de rechtspraak volgt dat de verkoopprijs de waarde in het economische verkeer is op het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst. [1] Dit betekent dat voor de herleiding van de verkoopprijzen van de referentiewoningen naar de waarde op de peildatum niet van de periode tussen de waardepeildatum en de datum van levering, maar van de periode tussen waardepeildatum en de datum van het sluiten van de koopovereenkomst had moeten worden uitgegaan.
4.2.
Verweerder heeft op de zitting nog toegelicht dat de datum van de koopovereenkomst niet als uitgangspunt hoeft te worden genomen als er tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van het transport drie maanden zijn gelegen. De rechtbank volgt verweerder op dit punt in zoverre dat bij een tijdsverloop van maximaal drie maanden, voor de correctie van het verkoopcijfer naar de waardepeildatum, het hanteren van tijdstip van de transportdatum (levering) niet onjuist is. [2] In dit geval heeft verweerder echter überhaupt geen verkoopdata vermeld. Wel heeft hij aangegeven dat hij slechts verkoopcijfers van referentiewoningen gebruikt die binnen 3 tot 5 maanden worden getransporteerd. Daarom kan niet worden gezegd dat verweerder de datum van het transport als uitgangspunt mocht nemen. Eiser heeft echter niet betwist dat de verkoopdata van de referentiewoningen niet meer dan vijf maanden van de in de taxatiematrix vermelde transportdata zijn gelegen. De rechtbank neemt dit daarom aan bij de beoordeling of aannemelijk is dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
4.3.
Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop blijkt dat verweerder de prijzen per kubieke meter van de referentiewoningen heeft afgeleid van getaxeerde waardes in plaats van geïndexeerde verkoopcijfers van de referentiewoningen. Verweerder heeft op de zitting in algemene zin over zijn waardeoverzichten toegelicht dat de verkoopcijfers wel worden gebruikt bij het bepalen van de prijzen per kubieke meter, maar dat ook een taxatie van de referentiewoning plaatsvindt door middel van een handmatige beoordeling van de taxateur. Er wordt niet alleen per woning een indexering naar de waardepeildatum geschat en toegepast, maar ook eventuele verbouwingen van de referentiewoningen na aankoop worden meegenomen. Daarnaast heeft verweerder toegelicht dat de kwalificatie van de KOUDV-factoren van de referentiewoningen kan zijn gebaseerd op de staat van de woningen op de toestandsdatum. Als een referentiewoning na aankoop is verbouwd en de verbouwing was gereed op de toestandsdatum, 1 januari 2021, dan is dat betrokken in het bepalen van de getaxeerde waarde van die referentiewoning. De rechtbank oordeelt dat het taxeren van referentiewoningen op deze wijze in strijd is met de Wet WOZ. De waarde van een woning op de waardepeildatum moet worden vastgesteld aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers, eventueel gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Eventuele verbouwingen na aankoop van een referentiewoning mogen niet worden meegenomen. De KOUDV-factoren moeten daarom ook worden bepaald op basis van de staat van de woning ten tijde van de verkoop, want alleen dan is inzichtelijk wat een koper over heeft voor een bepaald type woning in die staat. De toestandsdatum uit artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ geldt alleen voor de onroerende zaak waarvan de waarde bepaald wordt en niet voor de referentieobjecten. Getaxeerde waardes van referentiewoningen naar een toestandsdatum zijn dan ook niet bruikbaar als vergelijkingsobjecten onder de Wet WOZ.
5. Het voorgaande betekent echter niet zonder meer dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder stelt terecht dat uiteindelijk de eindwaarde ter toetsing voorligt. De taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. [3] De rechtbank zal hierna beoordelen of zij aannemelijk vindt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
7. Eiser heeft aangevoerd dat verweerder de indexeringspercentages niet inzichtelijk heeft gemaakt. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum, de verkoopcijfers van de referentiewoningen niet met een vast indexeringspercentage worden gecorrigeerd.
8. De rechtbank vindt dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de waardeontwikkeling rekening is gehouden. Omdat niet duidelijk is met welk percentage verweerder de verkoopprijzen heeft geïndexeerd en of dit op een juiste wijze is gedaan, legt de rechtbank dit in het voordeel van eiser uit. De referentiewoningen [adres] en [adres] zijn voor de waardepeildatum verkocht. De rechtbank zal bij deze referentiewoningen daarom uitgaan van de reële verkoopcijfers, zonder dat rekening wordt gehouden met een eventuele waardestijging naar de waardepeildatum. De rechtbank stelt vast dat de woningwaarde p/m³ van de woning (€ 560,-) en de prijzen p/m³ van de referentiewoningen (+/- € 570,- en € 610,-) heel dicht bij elkaar liggen, maar dat verweerder wel uitgaat van een betere kwaliteit van de woning aan de [adres] en een betere staat van onderhoud van de woning aan de [adres] . De rechtbank is van oordeel dat er onvoldoende ruimte is om het verschil in kwaliteit en onderhoud op te vangen.
9. Verweerder heeft gelet op het voorgaande niet aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan een beoordeling van de overige beroepsgronden van eiser.
10. Met het rapport van [naam] B.V. heeft eiser ook niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 190.000,- bedraagt. In dat rapport wordt de waarde van de woning bepaald aan de hand van de waarde van een zogenoemde ‘standaardwoning’ (een klein vrijstaand huis uit de regio). Eiser heeft echter op geen enkele manier inzichtelijk gemaakt hoe de waarde van deze standaardwoning tot stand is gekomen. Eiser noemt in het rapport verder de verkoopcijfers van drie referentiewoningen, maar vermeldt slechts de inhouden, perceelgroottes en bouwjaren en niet de staat van deze woningen. Het is bovendien onduidelijk waarvoor de referentiewoningen gebruikt worden, aangezien ze niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de standaardwoning. De rechtbank kan dus niet beoordelen of de gestelde verkoopcijfers de bepleite waarde onderbouwen.
11. Nu geen van de partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt de rechtbank de waarde schattenderwijs vast op € 240.000,-.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep gegrond.
Proceskosten en griffierecht
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder daarnaast in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). De rechtbank stelt daarnaast de vergoeding van de taxatiekosten op grond van de Richtlijn vergoeding proceskosten taxaties vast op € 128,26 (2 uren à € 53 vermeerderd met 21% omzetbelasting).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan [adres] in [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 240.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26;
- draagt verweerder op het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.