Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/3257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.018.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 5 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1988 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 212 m2 en een kaveloppervlak van 1972 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 898.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.018.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres] , verkocht op 17 november 2020 voor € 1.140.000,-;
- [adres] , verkocht op 11 juli 2019 voor € 850.000,-;
- [adres] , verkocht op 15 oktober 2020 voor € 940.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, waarbij één referentiewoning in dezelfde straat is gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Geen stukken overgelegd
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte de gevraagde stukken, de taxatiematrix (waardeberekening) en grondstaffels, in bezwaar niet heeft overgelegd. Verweerder heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat op verzoek van eiser het taxatieverslag en grondstaffels zijn verstrekt. Zij hoeven niet meer stukken te overleggen dan die waarover zij op dat moment zelf over beschikken. De taxatiematrix is pas in de beroepsfase opgesteld. Deze kon dus niet worden overgelegd. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen en is van oordeel dat verweerder hiermee aan haar verplichting heeft voldaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Staat van onderhoud en staat van voorzieningen
[adres]
[adres]
[adres]
Staat van onderhoud
voldoende
voldoende
matig
Staat van voorzieningen
normaal
eenvoudig
eenvoudig
Staat van onderhoud en staat van voorzieningen
9. Eiser stelt dat de staat van voorzieningen van [adres] en [adres] op basis van de stamkaart te laag zijn gewaardeerd. Voor [adres] stelt eiser dat zowel de staat van onderhoud als het voorzieningenniveau te laag zijn gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat de taxateur van verweerder op de zitting op basis van foto’s gemotiveerd heeft onderbouwd dat de kwalificaties van de staat van onderhoud en de staat van voorzieningen van de referentiewoningen in overeenstemming zijn met de staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
Strategische keuze
10. Eiser stelt dat hij de m2-prijs van de woning niet kan afleiden uit de door verweerder gehanteerde referentiewoningen. Volgens eiser liggen er andere referentiewoningen aan de prijs per m2 van de woning ten grondslag en heeft verweerder deze referentiewoningen strategisch gekozen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de gepresenteerde referentiewoningen op de taxatiematrix ten grondslag liggen aan de waardebepaling en dat er geen andere woningen in beroep zijn gehanteerd voor deze waarde. De rechtbank heeft geen reden om aan deze uitleg te twijfelen. Eiser heeft voor zijn stelling geen onderbouwing gegeven. De rechtbank is van oordeel dat het volgens vaste jurisprudentie de heffingsambtenaar is toegestaan om in de fase van beroep en hoger beroep andere vergelijkingsobjecten aan te voeren dan op het taxatieverslag zijn vermeld en ter (nadere) onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een taxatierapport over te leggen. Op dit punt geldt (ook) voor de heffingsambtenaar de vrije bewijsleer. Daarbij dient hij de beginselen van een goede procesorde in acht te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hieraan voldaan door het taxatienatrix als bijlage bij het verweerschrift over te leggen. Eiser heeft hierop dus kunnen reageren. De taxatiematrix is niet een tweede waardevaststelling, maar een bewijsmiddel ter nadere onderbouwing van de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde. In de taxatiematrix is de waarde in het economisch verkeer als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bepaald met toepassing van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Daarmee heeft de heffingsambtenaar niet in strijd gehandeld met de voorschriften van de Uitvoeringsregeling, aangezien daarin de vergelijkingsmethode wordt vermeld als de toegestane waarderingsmethode voor woningen. In dat verband wijst de rechtbank op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 5 november 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018. Daarin is overwogen dat het in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde is toegestaan dat de heffingsambtenaar de juistheid van de door hem vastgestelde waarde – systematisch, dat wil zeggen: volgens een consistente en controleerbare bewijsvoering, in dit geval aan de hand van een met toepassing van de vergelijkingsmethode opgesteld taxatiematrix – te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen en/of het verkoopgegeven van de woning zelve (vrije bewijsleer), ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling (computergestuurd) vastgesteld. Het is vervolgens aan de rechter om te beoordelen of de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde bewijsmiddelen aannemelijk heeft gemaakt dat hij de vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld. [1] De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is. De prijs per m2 van de woning (€ 3.282,-) ligt aanzienlijk onder de prijs per m2 van de referentiewoningen ( [adres] : € 3.591,-, [adres] : € 3.543,-, [adres] : € 3.743,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.